【正文】 住宅成本單價 流入 4851 53361 97020 92463 46305 294000 住宅銷售單價 5300 商業(yè) 224197 平方米 建設面積 44839 44839 44839 44839 44839 224197 流出 10937 10937 10937 10937 10937 54684 商業(yè)單價 95078 平方米 銷售面積 23770 23770 23770 23770 95078 27164 平方米商業(yè)和 2021 物業(yè)用房不銷售 流入 22581 22581 22581 22581 90324 流出合計 38444 69802 74204 74204 55021 33363 306595 流入合計 0 4851 75942 119601 115044 68886 384324 凈現(xiàn)金流量 38444 64951 1738 45397 60023 35523 39285 累計凈現(xiàn)金流量 38444 103395 101658 56261 3762 39285 現(xiàn)值 38444 59046 1436 34107 40996 22057 1106 貼 現(xiàn)率 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 38 頁 共 43 頁 二、財務內部收益率（ FIRR） 財務內部收益率（ FIRR）為財務凈現(xiàn)值（ FNPV）等于 0時的貼現(xiàn)率 ic。 二、銷售收入預測 根據(jù)前文介紹，本項目銷售價格為：住宅 均價 5300 元 /平方米， 商 業(yè) 用房均價 9000 元 /平方米。 總面積 778914平凡米 *350元 /㎡ =27261萬元。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 30 頁 共 43 頁 本項目商業(yè)建安工程費用為 35781萬元，建筑面積 224197平方米，單方造價為 1596元。 88888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第四章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 項目總投資估算 一、投資估算依據(jù) 國家、建設部頒布的相關法規(guī)與政策， 襄陽 市關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的相關規(guī)定與稅費標準； “ 888888地產(chǎn) ”項目規(guī)劃設計方案 本案競爭對手 的基本情況 二、建設投資預測說明 本項目開發(fā)成本主要由土地、前期支出、主體工程、管理四大分類費用構成。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī) 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 24 頁 共 43 頁 劃”等先進設計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。 第二節(jié) 項目建設條件 一、經(jīng)濟社會條件 隨著 襄陽 市 經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展， 城區(qū) 建設、小城鎮(zhèn)建設的大力推進，給 襄陽 市 房地產(chǎn)業(yè)注入了強大的活力，房地產(chǎn)業(yè)由“慢?！弊?yōu)椤翱祚R”，成為推動投資的著力點、擴大內需的新亮點，拉動經(jīng)濟的新增長點。 （ 1）高端客群職業(yè)結構主要為：私企、外企、個體等管理經(jīng)營人士、其他高收入人群及投資客戶； 高端客群年齡結構主要為： 35— 50歲 。便利的交通，可以免除交通堵塞的煩惱，為城市有車一族提供了絕好的居住地。 金融業(yè)在發(fā)展中已具備相當?shù)囊?guī)模和基礎，對襄陽 市全市經(jīng)濟社會發(fā)展支持力愈來愈強。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 16 頁 共 43 頁 道路交通規(guī)劃 第三節(jié) 目標市場及銷售預測 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 17 頁 共 43 頁 一、項目情況 “ 888888地產(chǎn) ” 項目 占地面積 ，規(guī)劃 建筑容積率 ，綠化率 40%，總建筑面積 778914平方米 。 商品住宅購買對象分析 2021 年 18 月商品住宅銷售面積 萬方。 表 6： 住宅面積（平方） 60以下 6080 8090 90100 100120 120144 144180 180以上 合計 預售套數(shù)（套） 194 331 1304 1614 1110 2430 488 42 7513 去化率 59% 25% 72% 68% 64% 55% 107% 65% 60% 從消化速度上看， 8090 平米的戶型在市場上銷售率較高，達到 72%，市場最受歡迎。固定投資、簽約項目、社會消費及出庫貿易上也成績斐然。襄陽 還是正在興起的火電基地，其遠期工程可形成與三峽配套的火力調峰發(fā)電基地。 銷售進度計劃 具體銷售進度如下表： 表 4 銷售進度安排表 第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 第一節(jié) 襄陽 市 投資環(huán)境分析 （一） 襄陽 市 基本情況 襄陽 市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴銷售周期 商業(yè)部分銷售進度 住宅部分銷售進度 第二年 % 第三年 % 33% 第四年 % 33% 第五年 % 33% 第六年 % 29% 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 9 頁 共 43 頁 山余脈，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、襄陽三個城區(qū)和國家級高新技術開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。 （ 六 ） 、能源供應 供水： 襄陽 市 n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷。近年來， 襄陽 經(jīng)濟快速發(fā)展，目前已形成以 汽車、商貿、房地產(chǎn)業(yè)為核心的格局， 襄陽 市經(jīng)濟結構日趨合理，已步入良性發(fā)展的軌道，逐步成為“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘小? 項目建設周期及總投資估算。初步估計本項目建設投資總額為 306593萬元 ， 預計建設周期約為 6年。 經(jīng)濟的強勁發(fā)展帶動了 襄陽 市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，市民消費觀念不斷更新，購房能力不斷提高。 供電： 現(xiàn)有原兩家企業(yè)的專用 工業(yè) 供電線路三條，足夠使用。 襄陽 市是湖北省域副中心城市，版土面積 萬平方公里，人口 萬。紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、建材、高新技術、新材料等也是 襄陽 的支柱產(chǎn)業(yè)。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 11 頁 共 43 頁 2021 年，全市地方財政、地方公共財政、城鄉(xiāng)居民收入同步增長，全市完成地方財政總收入 251 億元，同比增長 %。 90177 平米的戶型消化率在 5568%，消化了一半左右。其中本市銷售 萬方，包含城區(qū) 萬方，其他；外地銷售 萬方，包含本省 萬方，外省的 萬方，境外 。 二 、市場定位 （一）宏觀環(huán)境分析 襄陽 作為湖北省副中心城市，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴張，房地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿Α? 襄陽 市居民家庭存款余額逐漸遞增， 襄陽 市居民消費潛力不斷增強 襄陽 作為湖北省的副中心城市 ,區(qū)位優(yōu)勢明顯 ,交通便利 ,是 以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)性城市 ,也是中西部地區(qū)的物流中轉中心 ,工商業(yè)發(fā)展基礎良好 ,發(fā)展后勁較強 。 由于面積較大（ 400 余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。 高端客群購房特點主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在 10 萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準備和投資。在這種情況下，在 襄陽市 投資建設“ 888888地產(chǎn) ”住宅小區(qū)項目，以 規(guī)模的開發(fā)、引進 成熟的設計及營銷方式來提升 襄陽 市 房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。 小區(qū)綠化率達 40%，按照綠化品種分區(qū)。 ② 更多的 地產(chǎn) 和綠化開放的空間。 土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補償費用； 前期支出分類包括市政設施配套費、規(guī)劃許可證費、用地紅線測量費、人防費、白蟻防治費、建筑噪音防治費、建筑工程防雷審查費、消防建審費、地質勘查費、施工圖紙設計費、圖紙審查費、結算審計費、工程質量監(jiān)督費、安全生產(chǎn)監(jiān)督費、工程監(jiān)理費等費用組成。 考慮到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價提高 15%確定價格。 管理費用和財務費用 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 31 頁 共 43 頁 表 13： 項目名稱 單位 總價（萬元） 說明 管理費用 萬元 7000 銷 售額的 2% 不可預見費 萬元 1330 建筑成本的 1% 銷售費用 萬元 1750 銷售額的 % 資金成本 萬元 11532 土地款的 1 年利息（ 9%） 土地契稅 萬元 5125 土地價的 4% 合計 26737 不可預見費按照主體工程及配套設施 投資 計算 銷售費用 包括策劃費、廣告費、銷售代理費。 具體銷售收入預測情況如下： 表 15： 銷售收入預測情況 表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 33 頁 共 43 頁 分項名稱 數(shù)量 價格 項目收入 說明 （平方米） (元 /平方米 ) (萬元 ) 住宅營銷收入 554717 5300 商業(yè) 224197 其中 一樓商業(yè) 47539 10000 47539 二樓商業(yè) 47539 9000 三樓商業(yè) 47539 持有，自主經(jīng)營 四樓商業(yè)