【正文】 并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。 二、強(qiáng)化項(xiàng)目管理 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 42 頁 共 43 頁 項(xiàng)目按期完成； 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。這對(duì)于本項(xiàng)目的技術(shù)工作要有更 高的要求標(biāo)準(zhǔn)，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科學(xué)的工作方法，保持嚴(yán)格、認(rèn)真、細(xì)致的工作作風(fēng)，最大限度地減少和控制客觀存在的自然風(fēng)險(xiǎn)。 四、自然因素的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質(zhì)、水文等自然因素的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德和團(tuán)隊(duì)精神的項(xiàng)目隊(duì) 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 41 頁 共 43 頁 伍。 三、運(yùn)作管理的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目成敗，關(guān)鍵在于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。 二、市場(chǎng)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn) 襄陽 市 目前存量房地產(chǎn)還有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化，增量房地產(chǎn)爭(zhēng)奪市場(chǎng)客戶也呈愈演愈烈之勢(shì)。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 40 頁 共 43 頁 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 一、政策影響的風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目存在著國(guó)家為抑制房 地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會(huì)制定和出臺(tái)一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。 經(jīng)計(jì)算， 即本項(xiàng)目的投資回收期為 年。 （ 內(nèi)部收益率的計(jì)算請(qǐng)看附表 18.） 三、投資回收期 貼現(xiàn)率 ic 取值為房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率 10％ ,當(dāng)FNPV=0時(shí) ,資金運(yùn)動(dòng)年限 t,即動(dòng)態(tài)投資回收期 t值 ， 即( ) (1 ) ttcC I C O i ????nt=0FNPV= =0 時(shí)的 t值 。即 ( ) (1 ) ttcC I C O i ????nt=0FNPV= =0 時(shí)的 ic。 第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況 計(jì)算如下 ： 經(jīng)測(cè)算 本項(xiàng)目稅 前 的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝ 1106萬元 ＞ 0，因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從財(cái)務(wù)上看是可行的。也就是說，我們可以將其看成一個(gè)大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實(shí)現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進(jìn)行財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā) 商 襄陽 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)策略， 本項(xiàng)目計(jì)劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式。 具體銷售收入預(yù)測(cè)情況如下： 表 15： 銷售收入預(yù)測(cè)情況 表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 43 頁 分項(xiàng)名稱 數(shù)量 價(jià)格 項(xiàng)目收入 說明 （平方米） (元 /平方米 ) (萬元 ) 住宅營(yíng)銷收入 554717 5300 商業(yè) 224197 其中 一樓商業(yè) 47539 10000 47539 二樓商業(yè) 47539 9000 三樓商業(yè) 47539 持有，自主經(jīng)營(yíng) 四樓商業(yè) 13582 持有，自主經(jīng)營(yíng) 五 樓商業(yè) 13582 持有，自主經(jīng)營(yíng) 酒店、寫字樓 52416 持有，自主經(jīng)營(yíng) 物業(yè)用房 2021 持有，不銷售 項(xiàng)目營(yíng)銷收入合計(jì) 共有 129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中 2021 平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用， 127119 平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營(yíng)，已取得長(zhǎng)效經(jīng)濟(jì)收入。 銷售提成 :銷售額 %。 營(yíng)業(yè)稅稅率為 %。 第二節(jié) 銷售收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測(cè) 一、基本數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目可銷售面積具體為：住宅 554717平方米 ； 商業(yè) 222197 平方米 ，其中 95078平方米 銷售，其他自主經(jīng)營(yíng)，不銷售。 管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 31 頁 共 43 頁 表 13： 項(xiàng)目名稱 單位 總價(jià)（萬元） 說明 管理費(fèi)用 萬元 7000 銷 售額的 2% 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 1330 建筑成本的 1% 銷售費(fèi)用 萬元 1750 銷售額的 % 資金成本 萬元 11532 土地款的 1 年利息（ 9%） 土地契稅 萬元 5125 土地價(jià)的 4% 合計(jì) 26737 不可預(yù)見費(fèi)按照主體工程及配套設(shè)施 投資 計(jì)算 銷售費(fèi)用 包括策劃費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)。 表 12： 城市住宅建筑工程造價(jià)指標(biāo) 序號(hào) 所屬地、市 綜合 建筑類型 建筑類型 建筑類型 多層（ 6層以下） 小高層（ 712層） 高層（ 12層以上） 本期 本期 本期 本期 湖北省 1223 939 1239 1400 1 武漢 1240 954 1263 1412 2 黃石 1215 922 1231 1395 3 黃岡 1212 924 1224 1393 4 宜昌 1213 925 1218 1399 5 孝感 1212 928 1220 1395 6 襄陽 1201 920 1202 1388 7 十堰 1215 929 1223 1398 8 鄂州 1192 907 1188 1382 公共 配套設(shè)施費(fèi) 預(yù)設(shè)： 27261 萬元，包括 地基處理（ 100元 /㎡）、安防 消防 （ 50 元 /㎡）、道路綠化（ 100 元 /㎡） 、中央空調(diào) （ 100 元 /㎡） 等 配套工程 。 本住宅指數(shù) 中的造價(jià)指標(biāo)僅為建安成本。 定價(jià)參考 文件 ： 湖北省 2021 年第四季度城市住宅建筑工程造價(jià)指數(shù) 說明： 根據(jù)各地上報(bào)的已完工程住宅造價(jià)資料測(cè)算并進(jìn)行編制。 考慮到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價(jià)提高 15%確定價(jià)格。 表 10： 按年度繳納土地出讓金表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 43 頁 年度 1 2 3 4 5 土地付款（萬元） 38444 22426 22426 22426 22426 前期費(fèi)用預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目各項(xiàng)前期費(fèi)用 11672萬元， 具體明細(xì) 如下： 表 11： 項(xiàng)目名稱 單位 工程量 單價(jià) (元 ) 總價(jià)（萬元） 設(shè)計(jì)、審查費(fèi) 平方米 778914 19 1480 監(jiān)理費(fèi) 平方米 778914 10 779 勘查費(fèi) 平方米 284488 14 評(píng)估費(fèi) 平方米 778914 39 七通一平 平方米 284488 1 28 規(guī)劃咨詢費(fèi) 平方米 778914 4 312 規(guī)劃工程配套費(fèi) 平方米 778914 80 6231 垃圾處置費(fèi) 平方米 778914 5 389 白蟻防治 平方米 778914 2 156 散裝水泥 平方米 778914 2 156 墻革基金 平方米 778914 8 623 招投標(biāo)費(fèi)用 平方米 778914 4 312 安全保險(xiǎn)費(fèi) 平方米 778914 117 合同履行擔(dān)保 平方米 778914 1 78 氣象費(fèi) 平方米 778914 2 156 規(guī)劃立項(xiàng) 平方米 778914 1 78 檔案服務(wù)費(fèi) 平方米 778914 4 312 房管局費(fèi)用（住宅） 平方米 554717 3 166 房管局費(fèi)用（商業(yè)） 平方米 224197 11 247 合計(jì) 11672 主體工程費(fèi)用預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目 住宅 建安工程費(fèi)用為 76994萬元， 建筑面積 554717平方米 ，單方 造價(jià)為 1388元。 “御江苑”樓盤：每畝 300萬元，出讓時(shí)間 2021年 3月。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 43 頁 三、投資預(yù)測(cè) 土地費(fèi)用預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目 土地取得成本為 128148萬元， 按照每畝 300萬元估算。 土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用； 前期支出分類包括市政設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、用地紅線測(cè)量費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建筑噪音防治費(fèi)、建筑工程防雷審查費(fèi)、消防建審費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、結(jié)算審計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全生產(chǎn)監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用組成。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的 **路 ，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū) 外123路 、 **路和 33 路 規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 ⑤采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏 8888 地產(chǎn) 可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 43 頁 涼，戶戶通熱水，住戶省 去了購(gòu)買安裝空調(diào)、熱水器的費(fèi)用，真切的享受到科技進(jìn)步的成果，品味人生。 ③ 充分考慮 襄陽 的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 ② 更多的 地產(chǎn) 和綠化開放的空間。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的 中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年柟饫砟睢? 二、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； ③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 小區(qū)綠化率達(dá) 40%，按照綠化品種分區(qū)。 項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。 第三節(jié) 建設(shè)方案 一、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 在建筑設(shè)計(jì)