【正文】 并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。 二、強化項目管理 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 42 頁 共 43 頁 項目按期完成； 嚴格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。這對于本項目的技術(shù)工作要有更 高的要求標(biāo)準(zhǔn)，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科學(xué)的工作方法，保持嚴格、認真、細致的工作作風(fēng)，最大限度地減少和控制客觀存在的自然風(fēng)險。 四、自然因素的風(fēng)險 本項目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質(zhì)、水文等自然因素的風(fēng)險。本項目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德和團隊精神的項目隊 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 41 頁 共 43 頁 伍。 三、運作管理的風(fēng)險 項目成敗，關(guān)鍵在于項目的經(jīng)營管理。 二、市場環(huán)境的風(fēng)險 襄陽 市 目前存量房地產(chǎn)還有待市場進一步消化，增量房地產(chǎn)爭奪市場客戶也呈愈演愈烈之勢。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 40 頁 共 43 頁 第六章 項目風(fēng)險及對策 第一節(jié) 項目風(fēng)險 一、政策影響的風(fēng)險 本項目存在著國家為抑制房 地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會制定和出臺一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。 經(jīng)計算， 即本項目的投資回收期為 年。 （ 內(nèi)部收益率的計算請看附表 18.） 三、投資回收期 貼現(xiàn)率 ic 取值為房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率 10％ ,當(dāng)FNPV=0時 ,資金運動年限 t,即動態(tài)投資回收期 t值 ， 即( ) (1 ) ttcC I C O i ????nt=0FNPV= =0 時的 t值 。即 ( ) (1 ) ttcC I C O i ????nt=0FNPV= =0 時的 ic。 第二節(jié) 項目財務(wù)評價 一、項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 本項目建設(shè)、經(jīng)營期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況 計算如下 ： 經(jīng)測算 本項目稅 前 的財務(wù)凈現(xiàn)值＝ 1106萬元 ＞ 0，因此本項目財務(wù)凈現(xiàn)值從財務(wù)上看是可行的。也就是說，我們可以將其看成一個大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進行財務(wù)分析評價。 本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā) 商 襄陽 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營策略， 本項目計劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式。 具體銷售收入預(yù)測情況如下： 表 15： 銷售收入預(yù)測情況 表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 33 頁 共 43 頁 分項名稱 數(shù)量 價格 項目收入 說明 （平方米） (元 /平方米 ) (萬元 ) 住宅營銷收入 554717 5300 商業(yè) 224197 其中 一樓商業(yè) 47539 10000 47539 二樓商業(yè) 47539 9000 三樓商業(yè) 47539 持有，自主經(jīng)營 四樓商業(yè) 13582 持有，自主經(jīng)營 五 樓商業(yè) 13582 持有，自主經(jīng)營 酒店、寫字樓 52416 持有，自主經(jīng)營 物業(yè)用房 2021 持有，不銷售 項目營銷收入合計 共有 129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中 2021 平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用， 127119 平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟收入。 銷售提成 :銷售額 %。 營業(yè)稅稅率為 %。 第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測 一、基本數(shù)據(jù) 本項目可銷售面積具體為：住宅 554717平方米 ； 商業(yè) 222197 平方米 ，其中 95078平方米 銷售，其他自主經(jīng)營，不銷售。 管理費用和財務(wù)費用 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 31 頁 共 43 頁 表 13： 項目名稱 單位 總價（萬元） 說明 管理費用 萬元 7000 銷 售額的 2% 不可預(yù)見費 萬元 1330 建筑成本的 1% 銷售費用 萬元 1750 銷售額的 % 資金成本 萬元 11532 土地款的 1 年利息（ 9%） 土地契稅 萬元 5125 土地價的 4% 合計 26737 不可預(yù)見費按照主體工程及配套設(shè)施 投資 計算 銷售費用 包括策劃費、廣告費、銷售代理費。 表 12： 城市住宅建筑工程造價指標(biāo) 序號 所屬地、市 綜合 建筑類型 建筑類型 建筑類型 多層（ 6層以下） 小高層（ 712層） 高層（ 12層以上） 本期 本期 本期 本期 湖北省 1223 939 1239 1400 1 武漢 1240 954 1263 1412 2 黃石 1215 922 1231 1395 3 黃岡 1212 924 1224 1393 4 宜昌 1213 925 1218 1399 5 孝感 1212 928 1220 1395 6 襄陽 1201 920 1202 1388 7 十堰 1215 929 1223 1398 8 鄂州 1192 907 1188 1382 公共 配套設(shè)施費 預(yù)設(shè)： 27261 萬元，包括 地基處理（ 100元 /㎡）、安防 消防 （ 50 元 /㎡）、道路綠化（ 100 元 /㎡） 、中央空調(diào) （ 100 元 /㎡） 等 配套工程 。 本住宅指數(shù) 中的造價指標(biāo)僅為建安成本。 定價參考 文件 ： 湖北省 2021 年第四季度城市住宅建筑工程造價指數(shù) 說明： 根據(jù)各地上報的已完工程住宅造價資料測算并進行編制。 考慮到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價提高 15%確定價格。 表 10： 按年度繳納土地出讓金表 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 29 頁 共 43 頁 年度 1 2 3 4 5 土地付款（萬元） 38444 22426 22426 22426 22426 前期費用預(yù)測 本項目各項前期費用 11672萬元， 具體明細 如下： 表 11： 項目名稱 單位 工程量 單價 (元 ) 總價（萬元） 設(shè)計、審查費 平方米 778914 19 1480 監(jiān)理費 平方米 778914 10 779 勘查費 平方米 284488 14 評估費 平方米 778914 39 七通一平 平方米 284488 1 28 規(guī)劃咨詢費 平方米 778914 4 312 規(guī)劃工程配套費 平方米 778914 80 6231 垃圾處置費 平方米 778914 5 389 白蟻防治 平方米 778914 2 156 散裝水泥 平方米 778914 2 156 墻革基金 平方米 778914 8 623 招投標(biāo)費用 平方米 778914 4 312 安全保險費 平方米 778914 117 合同履行擔(dān)保 平方米 778914 1 78 氣象費 平方米 778914 2 156 規(guī)劃立項 平方米 778914 1 78 檔案服務(wù)費 平方米 778914 4 312 房管局費用（住宅） 平方米 554717 3 166 房管局費用（商業(yè)） 平方米 224197 11 247 合計 11672 主體工程費用預(yù)測 本項目 住宅 建安工程費用為 76994萬元， 建筑面積 554717平方米 ，單方 造價為 1388元。 “御江苑”樓盤：每畝 300萬元，出讓時間 2021年 3月。 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 28 頁 共 43 頁 三、投資預(yù)測 土地費用預(yù)測 本項目 土地取得成本為 128148萬元， 按照每畝 300萬元估算。 土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補償費用； 前期支出分類包括市政設(shè)施配套費、規(guī)劃許可證費、用地紅線測量費、人防費、白蟻防治費、建筑噪音防治費、建筑工程防雷審查費、消防建審費、地質(zhì)勘查費、施工圖紙設(shè)計費、圖紙審查費、結(jié)算審計費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全生產(chǎn)監(jiān)督費、工程監(jiān)理費等費用組成。小區(qū)南北兩個地塊之間的 **路 ，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū) 外123路 、 **路和 33 路 規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 ⑤采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏 8888 地產(chǎn) 可行性研究報告 第 26 頁 共 43 頁 涼，戶戶通熱水，住戶省 去了購買安裝空調(diào)、熱水器的費用，真切的享受到科技進步的成果，品味人生。 ③ 充分考慮 襄陽 的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 ② 更多的 地產(chǎn) 和綠化開放的空間。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的 中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 二、 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 小區(qū)綠化率達 40%，按照綠化品種分區(qū)。 項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。 第三節(jié) 建設(shè)方案 一、 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念 在建筑設(shè)計