【正文】 并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。 二、強化項目管理強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。這對于本項目的技術(shù)工作要有更高的要求標(biāo)準(zhǔn)，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科學(xué)的工作方法，保持嚴(yán)格、認真、細致的工作作風(fēng)，最大限度地減少和控制客觀存在的自然風(fēng)險。四、自然因素的風(fēng)險本項目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質(zhì)、水文等自然因素的風(fēng)險。本項目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德和團隊精神的項目隊伍。三、運作管理的風(fēng)險項目成敗，關(guān)鍵在于項目的經(jīng)營管理。二、市場環(huán)境的風(fēng)險襄陽市目前存量房地產(chǎn)還有待市場進一步消化，增量房地產(chǎn)爭奪市場客戶也呈愈演愈烈之勢。第六章 項目風(fēng)險及對策第一節(jié) 項目風(fēng)險一、政策影響的風(fēng)險本項目存在著國家為抑制房地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會制定和出臺一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。經(jīng)計算。（內(nèi)部收益率的計算請看附表18.）三、投資回收期貼現(xiàn)率ic取值為房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率10％,當(dāng)FNPV=0時,資金運動年限t,即動態(tài)投資回收期t值，即=0 時的t值。即=0 時的ic。第二節(jié) 項目財務(wù)評價一、項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）本項目建設(shè)、經(jīng)營期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況計算如下：經(jīng)測算本項目稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值＝1106萬元＞0，因此本項目財務(wù)凈現(xiàn)值從財務(wù)上看是可行的。也就是說，我們可以將其看成一個大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進行財務(wù)分析評價。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā)商襄陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營策略，本項目計劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式。具體銷售收入預(yù)測情況如下：表15： 銷售收入預(yù)測情況表分項名稱數(shù)量價格項目收入說明（平方米）(元/平方米)(萬元)住宅營銷收入5547175300　商業(yè)224197　　其中　　　　一樓商業(yè)475391000047539　二樓商業(yè)475399000　三樓商業(yè)47539　　持有，自主經(jīng)營四樓商業(yè)13582　　持有，自主經(jīng)營五樓商業(yè)13582　　持有，自主經(jīng)營酒店、寫字樓52416　　持有，自主經(jīng)營物業(yè)用房2000　　持有，不銷售項目營銷收入合計　　　共有129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟收入。銷售提成:%。%。第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測一、基本數(shù)據(jù)本項目可銷售面積具體為：住宅554717平方米；商業(yè)222197平方米，其中95078平方米銷售，其他自主經(jīng)營，不銷售。管理費用和財務(wù)費用表13：項目名稱單位總價（萬元）說明管理費用萬元7000銷售額的2%不可預(yù)見費萬元1330建筑成本的1%銷售費用萬元1750%資金成本萬元11532土地款的1年利息（9%）土地契稅萬元5125土地價的4%合計26737不可預(yù)見費按照主體工程及配套設(shè)施投資計算銷售費用包括策劃費、廣告費、銷售代理費。表12：城市住宅建筑工程造價指標(biāo)序號所屬地、市綜合建筑類型建筑類型建筑類型多層（6層以下）小高層（712層）高層（12層以上）本期本期本期本期湖北省1223939123914001武漢1240954126314122黃石1215922123113953黃岡1212924122413934宜昌1213925121813995孝感1212928122013956襄陽1201920120213887十堰1215929122313988鄂州119290711881382公共配套設(shè)施費預(yù)設(shè)：27261萬元，包括地基處理（100元/㎡）、安防消防（50元/㎡）、道路綠化（100元/㎡）、中央空調(diào)（100元/㎡）等配套工程?！　”咀≌笖?shù)中的造價指標(biāo)僅為建安成本。定價參考文件：湖北省2012年第四季度城市住宅建筑工程造價指數(shù)說明：根據(jù)各地上報的已完工程住宅造價資料測算并進行編制?？紤]到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價提高15%確定價格。表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬元）3844422426224262242622426前期費用預(yù)測本項目各項前期費用11672萬元，具體明細如下：表11：項目名稱單位工程量單價(元)總價（萬元）設(shè)計、審查費平方米778914191480監(jiān)理費平方米77891410779勘查費平方米28448814評估費平方米77891439七通一平平方米284488128規(guī)劃咨詢費平方米7789144312規(guī)劃工程配套費平方米778914806231垃圾處置費平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標(biāo)費用平方米7789144312安全保險費平方米778914117合同履行擔(dān)保平方米778914178氣象費平方米7789142156規(guī)劃立項平方米778914178檔案服務(wù)費平方米7789144312房管局費用（住宅）平方米5547173166房管局費用（商業(yè)）平方米22419711247合計11672主體工程費用預(yù)測本項目住宅建安工程費用為76994萬元，建筑面積554717平方米，單方造價為1388元?！坝贰睒潜P：每畝300萬元，出讓時間2010年3月。三、投資預(yù)測土地費用預(yù)測本項目土地取得成本為128148萬元，按照每畝300萬元估算。土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補償費用；前期支出分類包括市政設(shè)施配套費、規(guī)劃許可證費、用地紅線測量費、人防費、白蟻防治費、建筑噪音防治費、建筑工程防雷審查費、消防建審費、地質(zhì)勘查費、施工圖紙設(shè)計費、圖紙審查費、結(jié)算審計費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全生產(chǎn)監(jiān)督費、工程監(jiān)理費等費用組成。小區(qū)南北兩個地塊之間的**路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)外123路、**路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強了小區(qū)