【正文】 參見損益表 成本構(gòu)成表 項 目 單 價 (元 /平方米 ) 合 計 (元 ) 說 明 1. 土地成本 2. 前期成本 土地出讓金 勘察設(shè)計費 三通一平 請照等費用 3. 建筑安裝成本 4. 配套費成本 供電 供水 暖氣 煤氣 電話 環(huán)境及總體 市政配套費 5. 其它成本 維修基金 監(jiān)理費 以上小計 不可預(yù)見費 成本合計 項目損益表 序號 項 目 單 價（元 /平方米） 說 明 一 銷售收入 二 減：銷售成本 三 邊際利潤 邊際利潤率 四 減 : 銷售稅金 銷售費用 管理費用 財務(wù)費用 五 利潤總額 六 減 : 所得稅 七 凈利潤 凈利潤率 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表 年度 2020 2020 2020 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 第一期支出合計 建設(shè)進(jìn)度 成本支出 稅金支出 管理費用 銷售費用 第一期銷售收入 第二期支出合計 建設(shè)進(jìn)度 。 參見成本構(gòu)成表 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 如設(shè)定銷售費用、管理費用和財務(wù)費用為固定成本，則項目贏虧平衡點為71653 平方米，為 37%，即在全部樓盤銷售率達(dá)到 37%以后，每銷售 1 平方米住宅的邊際利潤將成為純利潤。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點的成本和收入。多層建安成本 600元，高層建安成本 1100。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。從營銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價格 又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場，服務(wù)內(nèi)容和費用都不做大幅度提升。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為 20 萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。 參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。 內(nèi)蒙古自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。因此 ，即使南部的二環(huán)路上煤氣工程無法實施，本小區(qū)內(nèi)的用氣問題也可通過北面的師大南路臨時解決。 開發(fā)區(qū)北側(cè)的東西向干道 —— 師大南路上已敷設(shè)有煤氣管道，并且東苑住宅小區(qū)內(nèi)的人工煤氣已通氣。 2020 年開工， 3 年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。 2020 年 10 月，呼市政府批準(zhǔn)呼市天然氣輸配工程立項。由此可見，呼市居民目前燃料消費主要還是靠煤炭，主要是老城區(qū)中居民主要以煤炭為燃料。 （ 3）附屬設(shè)施及會所建議 煤氣 根據(jù)有關(guān)資料， 2020 年呼市市居民人均煤炭消費量為 公斤，比上年下降了 %，而液化石油氣人均消耗量 公斤，增長了 %。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運動場地。如能在小區(qū)的綠化上實現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對樓盤銷售巨大的推進(jìn)作用。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。 屋頂建議同上。 建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。 小高層住宅 建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。 可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺。 屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。 建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡潔。 物業(yè)品質(zhì)建議 （ 1）建筑風(fēng)格及外立面建議 呼市的市容景觀相 對落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹唷? 價格建議 （ 1）分期銷售價格模式預(yù)計 A、平均單價 ―― 多層： 1800 元 /平方米； 小高層： 2200 元 /平方米。 （ 2）以點、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營式規(guī)劃，營造活潑的社區(qū)建筑布局。在規(guī)劃建筑設(shè)計上首先要一反目 前呼市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。 考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房， 呼市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型， 為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在 10％左右。 基本戶型及面積 戶型比建議 面積（平米） 戶型及比例 合計 二房 三房 四房 復(fù)式 平層 錯層 平層 錯層 80 以下 8090 10% 10% 90100 15% 15% 30% 100110 5% 5% 10% 110120. 10% 10% 120130 7% 5% 12% 130140 3% 10% 13% 140150 5% 5% 150160 160180 5% 5% 180200 5% 5% 200 以上 合計 30% 20% 20% 15% 5% 10% 100% 說明： 目前呼市市場去化較好的房型面積在 80－ 100 平方米和 130－ 140 平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。 考慮到風(fēng)險因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。 提高層數(shù)后，呼市沿昭烏達(dá)路向南一直延伸到金橋開發(fā)區(qū)，本項目的小高層建筑將成為首要識別標(biāo)志物。 為此，建議本項目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。 （ 5） 樓盤盤量過大，易形成較大風(fēng)險。 （ 3） 無論是區(qū)位競爭、板塊競爭，還是價格競爭，都十分激烈。 結(jié)論 （ 1） 本案地價低，為后期操作帶來很大的空間。人們對小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。 （ 4） 易地操作風(fēng)險 本項目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對外地開發(fā)商是一個不確定因素。 （ 2） 盤量風(fēng)險 20 萬平方米的社區(qū)，已占呼市一年開工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個死盤。 風(fēng)險分析 （ 1） 供求關(guān)系風(fēng)險 呼市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。 機(jī)會點分析 （ 1）普遍的低品質(zhì)市場容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 (2) 自然競爭的狀態(tài)給先進(jìn)營銷理念和手段提供了足夠的空間 （ 3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機(jī)會 （ 4）市政府東進(jìn)南延帶來的地段發(fā)展機(jī) 會 （ 5）刺激消費的政策出臺，帶來市場機(jī)會 呼市的房地產(chǎn)市場是一個不確定的市場。 （ 6） 市場分化，后勁不足 呼市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。 （ 5） 供大于求 東苑就是一個很好的例證。因此，呼市商品住宅的去化量非常有限。 （ 4）消費能力低下，價格上揚空間有限 畢竟呼市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一個吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。 （ 3） 競爭激烈 在板塊競爭上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點，不少消費對象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對象。 （ 2） 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被呼市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。 劣勢分析 客觀上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： （ 1） 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位 昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)。以此來應(yīng)對呼市尚不成熟的住宅消費市場，應(yīng)被視為游刃有余。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費群。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比，不僅沒有老城區(qū) “ 下只角 ” 的概念，而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū)，更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的 3 年內(nèi)，免所得稅。 （ 3） 政策優(yōu)勢 呼市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)的政策 。呼市如意開發(fā)區(qū)的地價已從每畝 6 萬左右上升到目前的 20 萬多萬。地理上的優(yōu)勢需要通過一定時期的提升才能顯現(xiàn)。如在建筑外形和立面上有所突破，改變呼市目 前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是呼市向南擴(kuò)張計劃的標(biāo)志性建筑物。 經(jīng)統(tǒng)計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢： （ 1） 地理位置優(yōu)勢 本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現(xiàn)周期無法預(yù)見。 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為主形成商務(wù)洽談