【導(dǎo)讀】與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了。明確的說明并表示了謝意。本學(xué)位論文作者完全了解天津大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定。采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編以供查閱和借閱。有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤。險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)較為復(fù)雜而充滿風(fēng)險(xiǎn)的管理活動(dòng)。構(gòu)和企業(yè)界的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還比較薄弱。因此，在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架下思考和審視房。本論文的目的就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分。析和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，以求達(dá)到低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的目標(biāo)。第二章國內(nèi)外研究綜述...

　　

【正文】 全面回顧與評(píng)價(jià)，第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 22 以確認(rèn)專家調(diào)查活動(dòng)是否受到主持人主觀意 見的影響。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程通?？煞譃橥顿Y決策、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)和租售管理等四個(gè)階段。 1）投資決策階段 這一階段是指開發(fā)企業(yè)根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)的判斷及自身的情況，尋找合適的投資機(jī)會(huì)的過程。在投資機(jī)會(huì)研究階段，首先應(yīng)盡可能多的獲取土地市場(chǎng)的信息，然后通過市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)評(píng)估，將投資設(shè)想落實(shí)到具體的地塊上，針對(duì)具體的地塊，編制出項(xiàng)目建議書。 2）前期準(zhǔn)備階段 這個(gè)階段又可細(xì)分為土地獲取階段、項(xiàng)目策劃階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段和各項(xiàng)手續(xù)報(bào)批階段。 A、投資決策階段確定了擬投資方向后，接下來就 是工作就是獲取土地使用權(quán)了。目前政府主要通過招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓土地使用權(quán)，這對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力和對(duì)市場(chǎng)的判斷都提出了非常高的要求，如果資金不夠充裕，就無法參與拿地的競(jìng)爭(zhēng)，如果對(duì)市場(chǎng)的判斷不準(zhǔn)確，使獲取土地的成本過高，將來可能使項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，因此土地使用權(quán)競(jìng)投是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的第一關(guān)。 B、項(xiàng)目策劃階段這是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在這一階段應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面、詳細(xì)、深入的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析論證，評(píng)價(jià)選擇擬建項(xiàng)目的最佳投資方案。這一階段的主要工作有市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、投資分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 等。 C、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段這一階段的主要工作有申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書，通過方案競(jìng)賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，通過招標(biāo)方確定設(shè)計(jì)單位，最終提供經(jīng)過審查的設(shè)計(jì)圖紙。這一階段是影響項(xiàng)目投資收益的重要環(huán)節(jié)，方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)基本上確定了項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及使用功能，形成設(shè)計(jì)概算，確定了投資的目標(biāo)成本。 E、各項(xiàng)手續(xù)報(bào)批階段 這個(gè)過程是貫穿在項(xiàng)目策劃和規(guī)劃階段過程中的，他的工作包括了立項(xiàng)批復(fù)、第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 23 用地規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證，工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證等各項(xiàng)證照的獲取，每一個(gè)證照的申請(qǐng)又有許多其他相 關(guān)部門的意見和批復(fù)作為前提，工作內(nèi)容相當(dāng)繁復(fù)，而這個(gè)階段的工作往往存在著大量的不確定因素而且對(duì)項(xiàng)目的影響相當(dāng)巨大，舉例來說，在規(guī)劃部門進(jìn)行方案報(bào)批時(shí)，規(guī)劃意見書上任何一個(gè)指標(biāo)的變化，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的投資測(cè)算發(fā)生根本性的變化，因此手續(xù)報(bào)批階段是企業(yè)不可控風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中的環(huán)節(jié)，應(yīng)給予高度重視。 3)項(xiàng)目建設(shè)階段 這一階段的主要工作依法進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包工作，優(yōu)選承包單位，簽訂承發(fā)包合同，聘請(qǐng)監(jiān)理單位。開發(fā)企業(yè)可以自行或聘請(qǐng)專業(yè)的項(xiàng)目管理公司對(duì)工程實(shí)行全面監(jiān)控，確保工程能在保證質(zhì)量和安全的前提下按期完成，并將成本控制在目標(biāo)成本的范圍內(nèi)。 4)租售管理階段 這個(gè)階段可分為營銷階段和物業(yè)管理階段。 A、營銷階段 這一階段的主要工作有營銷方案的策劃與實(shí)施。市場(chǎng)營銷貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程，而不是等項(xiàng)目建成后才一進(jìn)行。好的市場(chǎng)營銷有利于項(xiàng)目投資的順利回收，并實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。 B、物業(yè)管理階段 目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后將物業(yè)管理委托給專業(yè)的物業(yè)管理公司，自己不參與，但一些大的房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)卻非常重視物業(yè)管理這一環(huán)節(jié)，自己組建物業(yè)管理公司管理自己開發(fā)的物業(yè)，因?yàn)樗麄円庾R(shí)到，如果物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量高的話，將大大提升物業(yè)的品質(zhì)，這將 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的品牌形象和口碑起到相當(dāng)大的正面影響，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今后開發(fā)的項(xiàng)目的銷售起到不可估量的促進(jìn)作用，因此積極參與并做好自身開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作是企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的法寶之一。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目過程通常分為投資決策、前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)和租售管理四個(gè)階段。就房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)而言，由于各個(gè)階段的主要任務(wù)不同，其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 24 的，它伴隨著各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。作者將結(jié)合多年的從業(yè)實(shí)踐，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目程序，綜合運(yùn)用以上幾種識(shí)別方法，對(duì)開發(fā)過程中有可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析。 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn) 投資決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，本階段的任務(wù)是通過對(duì)國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目策略，以確定房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的區(qū)域、類型和時(shí)機(jī)，即決定在何時(shí)、何地、開發(fā)何種房地產(chǎn)。本階段風(fēng)險(xiǎn)主要來自開發(fā)環(huán)境、開發(fā)類型、開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇以及可行性研究的準(zhǔn)確度。 開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn) 由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，各個(gè)國家、不同地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境各異，這使得不同 地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)投資決策具有更重要的意義。在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營中，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。 1）政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) A、戰(zhàn)爭(zhēng)。戰(zhàn)爭(zhēng)一旦爆發(fā)，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價(jià)格也會(huì)急劇下滑，幾乎沒有人會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和交易，整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)活 動(dòng)都會(huì)處于停滯狀態(tài)。例如 1991 年伊拉克入侵科威特時(shí)，科威特建設(shè)項(xiàng)目紛紛下馬，物業(yè)貶值、出租率低，國外資本紛紛撤出。投資者的投資沒有任何保障，項(xiàng)目有隨時(shí)會(huì)炸掉的危險(xiǎn)，即便項(xiàng)目如期竣工，也沒有客戶購買樓盤。因此戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是巨大的。我國目前政局穩(wěn)定，戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性很小。 B、工潮。工人罷工形成的工潮會(huì)直接或間接給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來損失，比如工第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 25 人罷工會(huì)直接導(dǎo)致建筑工期的延長(zhǎng)和成本增加，因而使開發(fā)商遭受利潤(rùn)損失。同時(shí)工人罷工會(huì)間接導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的蕭條，給開發(fā)商帶來損失。 C、社會(huì)動(dòng)蕩。在一個(gè)動(dòng)蕩的社會(huì)環(huán)境里，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測(cè)是很不準(zhǔn)確的，對(duì)房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會(huì)保持在非常有限的程度。這種有限性將會(huì)極大地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活動(dòng)，從而減少了開發(fā)商獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。 D、政府。來源于政府的風(fēng)險(xiǎn)因素有政局穩(wěn)定程度、決策的民主性、管理透明度、行政效率、官員的事業(yè)心等。 2）政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的、不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、稅收政策、城市規(guī)劃、環(huán)保 政策影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營的各個(gè)層面。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境還不完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為突出。 A、產(chǎn)業(yè)政策。國家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進(jìn)了城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 B、土地政策。土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地 政策執(zhí)行力度。《中華人民共和國憲法》規(guī)定我國所有土地都為社會(huì)主義公有制，土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和集體所有制兩種。除農(nóng)民擁有的土地為集體所有制外，其余的土地全部為全民所有制，由國家政府負(fù)責(zé)行使權(quán)利。所以說我國的土地只能出讓而不能買賣。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有上地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金。目前我國土地法規(guī)定，住宅用地出讓最高年限為 70 年，綜合用地出讓最高年限為 50 年，商業(yè)、娛樂、旅游用地出讓最高年限為 40 年。在2020 年 8 月 31 日前，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過協(xié)議出讓 的方式取得土地使用權(quán)，所需支出的費(fèi)用一般分為兩部分，一是向土地原有使用人對(duì)其土地原有附著物的拆第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 26 遷給予拆遷補(bǔ)償，二是向國家交納土地出讓金。這兩部分費(fèi)用即是開發(fā)商取得土地前所要花費(fèi)的費(fèi)用，在開發(fā)商的開發(fā)成本里約占 30％左右。一般情況下，在協(xié)議出讓土地的方式中拆遷補(bǔ)償費(fèi)用要比土地出讓金價(jià)格高很多。由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是和原有土地方直接協(xié)商談判，因此這一塊費(fèi)用的高低主要看開發(fā)商和原有土地方的關(guān)系及協(xié)商的結(jié)果。國家這幾年為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使土地供應(yīng)透明化、制度化，由國土資源部連續(xù)下發(fā)文件要求各地方政府的土地出讓方式由協(xié) 議出讓改為掛牌出讓。 2020 年 3 月 30 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了國土資發(fā)（ 2020）71 號(hào)令，要求各省市在 2020 年 8 月 31 日后必須以掛牌方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。這條政策使土地交易更加公開、公正、公平，由于掛牌出讓土地的金額巨大，且往往需要資金在短時(shí)間內(nèi)就一次性到位，就使得那些沒有資金實(shí)力的小房地產(chǎn)開發(fā)商面臨被淘汰的危險(xiǎn)。但實(shí)行招拍掛后土地供應(yīng)量較少，物以稀為貴，使得土地獲取的成本大幅增加。通過招拍掛取得的土地，其土地成本一般都在 50％以上，最高的能達(dá)到 70％左右。 C、住房政策。國家不同的住房 政策使開發(fā)商面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)。如果政府大力推行住房福利政策，大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，這樣會(huì)使開發(fā)商建設(shè)的完全市場(chǎng)化的商品房受到市場(chǎng)需求低的壓力，因銷售不暢而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，政府關(guān)于己售公房上市的規(guī)定，房地產(chǎn)交易管理規(guī)定也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，投資決策時(shí)也應(yīng)注意分析。 D、稅收政策。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)用力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接、立竿見影。稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制主要體現(xiàn)在三個(gè)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)的開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)讓。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣方市場(chǎng)， 稅收的后轉(zhuǎn)性強(qiáng)，開發(fā)商容易將增加稅款向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這樣會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲。現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。前者導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收負(fù)擔(dān)占總開發(fā)成本的比率過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)和國外同行業(yè)后者；降低了土地保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了土地利用的低效率，同時(shí)也使得國家無法對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價(jià)部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的收益。近幾年，國家大力清理房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不合理收費(fèi)，減輕了新開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，但取消收費(fèi)卻使以前己投資開發(fā)的房地 產(chǎn)項(xiàng)目面臨較大的成本風(fēng)第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 27 險(xiǎn)。 E、金融政策。國家金融政策的調(diào)整可使開發(fā)商賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，具體的金融政策大致包括三方面利率政策、匯率政策和信貸政策。從目前情況來看，除了信貸政策可能較為明朗之外，利率、匯率是否變動(dòng)還存在較多的不確定性因素，而且影響也是不同。從國外發(fā)達(dá)國家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資 40%。而我國目前的情況是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的三個(gè)階段取得土地的前期階段、施工階段和銷售階 段每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實(shí)上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據(jù)測(cè)算，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目資金 60%左右來自銀行貸款。由于目前房地產(chǎn)投資對(duì)銀行信貸的依賴度過高，因此一旦信貸政策繼續(xù)緊縮，一些開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，從而被迫從市場(chǎng)中退出。匯率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也是雙向的，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期人民幣將要升值時(shí)，大量的短期投機(jī)性資金將涌入中國，這些“游資”中相當(dāng)一部分將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高房地產(chǎn)價(jià)格。反之，如果投資者認(rèn)為升 值是一步到位，則升息之前涌入的大量游資可能會(huì)選擇獲利了解的策略，游資大規(guī)模退出則可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌。 1997 年的東南亞金融危機(jī)，由于泰株對(duì)美元的匯率大幅下跌，國外投資紛紛撤離泰國，導(dǎo)致泰國的房地產(chǎn)價(jià)格也大幅下跌。 F、城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)己經(jīng)建成、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響，使開發(fā)商和經(jīng)營者面臨風(fēng)險(xiǎn)。例如濟(jì)南市 2020 年見諸媒體的“最牛野樓盤”，因建設(shè)在濟(jì)南市中央“泉城風(fēng)貌帶”，超出限高要求，該樓盤已建至 10 層，被政府強(qiáng)令拆除，給開發(fā)商造成了巨大損失，也造成了巨 大的社會(huì)資源浪費(fèi)。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響主要通過規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更來引起。國內(nèi)的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目商在選擇項(xiàng)目的位置前，都會(huì)詳細(xì)的研究城市規(guī)劃。有些開發(fā)商因?yàn)槌傲私饬顺鞘幸?guī)劃，而較早的以極為便宜的價(jià)格購入了土地，給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤(rùn)。 G、環(huán)保政策。新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化，這都對(duì)房第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 28 地產(chǎn)的開發(fā)投資產(chǎn)生了巨大的影響。比如目前國家對(duì)節(jié)能的要求越來越高，這直接導(dǎo)致了外墻保溫材料及外墻門窗的隔熱要求的提高，而且濟(jì)南市自 2020 年 8 月起，全市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建 （ 含既有建筑改造 ） 的民用建筑，應(yīng)全面推廣應(yīng)用太陽能熱水系統(tǒng) ，這都使成本得以提高。 3）社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) A、社會(huì)安定。良好的社會(huì)治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營、購物消費(fèi)的前提條件。如某一地區(qū)流氓刑事案件多發(fā)，居民生命財(cái)產(chǎn)得不到保證，會(huì)影響商品房的銷售狀況，使該地房產(chǎn)極度貶值，使投資者面臨風(fēng)險(xiǎn)。 B、風(fēng)俗習(xí)慣。不同地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、宗教信仰、風(fēng)土人情、價(jià)值觀念、風(fēng)水概