【導(dǎo)讀】泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案(薦). XX一期經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況。收費項目及標(biāo)準(zhǔn)報備。組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利。開辦測算及日常管理測算。詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表(年經(jīng)營支出匯總。固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表。設(shè)施設(shè)備維護維修費明細表。清潔、保安、不可預(yù)見費、管理傭金明細表?？傮w管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度。公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)?！堆b修管理規(guī)定》。《住宅裝修管理公約》。《物品搬進（出）管理規(guī)定》。前臺監(jiān)控員崗位職責(zé)。項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)。交通、車輛管理員崗位職責(zé)。義務(wù)消防員崗位職責(zé)。環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)。《項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》?？头惨暪芾碇贫?。消防報警信號處理程序。毆打暴力事件處理程序。防火檢查制度操作規(guī)程。二次供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)操作規(guī)程。整體管理項目服務(wù)目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)。前期介入及接管驗收

　　

【正文】 故障的位置。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。 土建維修工在維修樓地 面時，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。 電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設(shè)備。 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。 愛護工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報主管處理。 工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴重者按盜竊罪送公安機關(guān)處理。 負責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。 向住戶提供免費或有償服務(wù)時，要求如下： a. 急修不過夜，小修小補應(yīng)限時完成。 b. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。 c. 按管理中心制定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款 100、 — 500 元。 d. 不 得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據(jù)，更不能多收、少收、不收 費。違者按應(yīng)收取額的 10倍處罰。 e. 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。 f. 不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。 g. 不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴重者， 送交公安機關(guān)處理。 h. 完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 項 目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé) 通過開展社區(qū)文化活動和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關(guān)系使住戶密切配合各項管理工作。 在項目內(nèi)部通過會議活動等形式，增進干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。 通過開展聯(lián)誼會、茶話會、登門拜訪等活動，與物業(yè)主管部門、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個寬松的外部環(huán)境。 充分利用傳媒和鄰里活動，宣傳本公司和小區(qū)的形象。 統(tǒng)一安排接待來區(qū)檢查、指導(dǎo)的各級領(lǐng)導(dǎo)，以及行業(yè)內(nèi)外的參觀考察團體和個人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。 開展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。 .7 完成上級交辦的其它任務(wù)。 項目中心電腦文檔人員崗位職責(zé) 負責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。 建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄 ,并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如 下： a. 工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機電設(shè)備。 b. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗房登記表。 c. 住宅區(qū)交接資料：房屋驗收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。 d. 管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責(zé)任制度、國家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。 e. 技術(shù)書籍類。 負責(zé)管理中心打字、復(fù)印和傳真等工作，并負責(zé)文件的報送、收取和管理中心報刊、信件發(fā)放。 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元 戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法，并協(xié)助收費等工作。 承辦管理中心各類會務(wù)工作，會議通知、議程安排、會場布置、會場服務(wù)以及做好會議記錄、整理會議紀要。 負責(zé)上級和外來文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 安防部主管崗位職責(zé) 安防部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負有全面的責(zé)任，其職責(zé)如下： 協(xié)助招聘安防員。對安防員人選堅持以 25 歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高 米以上為標(biāo)準(zhǔn)，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優(yōu)錄用。對安防員隊伍的發(fā)展和建設(shè)負有全面責(zé)任。 負責(zé)安防員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對安防員要堅持進行職業(yè)道德和思想教育，每年制定安防員訓(xùn)練計劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。 負責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，做好防范工作。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動。 負責(zé)安防隊的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動崗和固定崗24小時無 缺崗，無治安死角。 負責(zé)隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。 協(xié)助項目管理中心經(jīng)理每月進行一次崗位考核。公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則視作失職。 督促隊員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。 負責(zé)隊員的政治思想教育工作。對態(tài)度不好者和情況嚴重者，書面提出處理意見報主任裁決。 定期組織隊員進行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓(xùn) 練，幫助每個隊員都能按管理中心的要求達標(biāo)。 定期回訪住戶對小區(qū)治安狀況的意見和建議 ,并做好記錄，向上級回報好的建議。 完成項目管理中心經(jīng)理交代的其它任務(wù)。 安防班長崗位職責(zé) 班長對全班的工作負全部責(zé)任。 帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 帶領(lǐng)全班人員加強政治思想學(xué)習(xí)和安防隊業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。 督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質(zhì)。 督促和檢查全班人員熱 愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責(zé)任心。 全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的安防形象，嚴格執(zhí)行作息時間制度。 每周對全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進行考核，掌握全班人員的思想工作。 詳細收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，及時做好處理，并迅速上報。 完成上級交待的其它任務(wù)。 巡查員崗位職責(zé) 安全巡查員負責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下： 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、 樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。 巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時進行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯(lián)系或報上級。 加強復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。 巡邏時注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時進行處理和報告，制止住戶、外來人員和管理中心員工的違章行為。 發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報告，必要時或扭送公安機關(guān)處理。 巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標(biāo)志是否醒目、正確，有無消防隱患。 協(xié)助配合其他安防崗位人員和管理處需及時解決的事項 ,及時報有關(guān)人員處理。 完成上級交辦的其它任務(wù)。 交通、車輛管理員崗位職責(zé) 為了維護本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)： 住宅區(qū)交通、車輛管理員在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。 上班時間必須著裝 整潔 ,佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴謹?shù)囊唤z不茍的工作作風(fēng)。認真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。 在多層停車場的值班安防員，要認真做好交接班時車輛查對記錄，不定時輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。 凡入小區(qū)的機動車輛，一律發(fā)給司機“進出卡”并登記，出小區(qū)時即收“進出卡”，核對無誤后放行。當(dāng)住戶搬家或搬貴重、大件物品離開小區(qū)時，沒有管理中心簽發(fā) 的放行條，不予放行。 . 5 負責(zé)摩托車和自行車的值班安防員 ,凡進入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡 ,車主取車時保管員即收“停車卡”。 當(dāng)班巡邏時要注意巡查車輛停放情況 ,檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資 ,發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時采取有效措施立即通知車主，同時報告治安辦進行處理。 嚴格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。 負責(zé)摩托車、自行車的安防若發(fā)現(xiàn)車牌號與停車位號碼不相符者，要認真核實無誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該 車或送派出所處理。 24 小時輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成 500元以上經(jīng)濟損失的，由直接責(zé)任人負責(zé)賠償，超過 500 元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚怼? 熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)通路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴格查對車輛，并做好詳細的記錄備查。 負責(zé)車輛的停放次序，指揮進出車輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強獨立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū) 交通秩序井井有條。 負責(zé)按市政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取各種車輛的停車費。對多收費或亂收費私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以 500— 1000 元罰款外，立即辭退。 指揮小區(qū)車輛安全行駛，督促車主按規(guī)定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴格按管理規(guī)章制度進行處罰。情節(jié)嚴重者，暫扣其車輛并送有關(guān)主管單位處理。 為了提高交通管理人員的積極性，獎優(yōu)罰劣，對工作認真負責(zé)，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生 交通和其他事故，做出了突出成績者，由管理中心給予特別獎勵。 完成上級交待的其它任務(wù)。 義務(wù)消防員崗位職責(zé) 項目中心員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下： 全體員工積極主動參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門有關(guān)規(guī)定要求，認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。 在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達安全地點。 熟悉住宅區(qū)消 防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。 對住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質(zhì)暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。 積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒有消防器材的地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話“ 119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。 在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等情況時，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié) 助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé) 主管主要職責(zé)是營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責(zé)如下： 依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。 貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過 ISO14000 認證。 對綠化工作和保潔工作，按人分 區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)清楚， 責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)。 負責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。 經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作。 精心設(shè)計小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。 定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺合同檢查和監(jiān)督消殺工作。 完成上級交辦的其它任務(wù)。 綠化班長崗位職責(zé) 綠化班長是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達35%以上，綠化覆蓋率達 40%以上，綠化率完好達 99%以上。因地制