【正文】 ,還必須履行下列職責(zé)： 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對(duì)住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí) 施全面管理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員 ，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。 每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng) 1 個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)，確定無(wú)質(zhì)量問(wèn)題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場(chǎng)地，違 者每人每次扣違約金 100 元。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無(wú)人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件 齊全。 《住宅裝修管理公約》 為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益 ,并對(duì)裝修施工隊(duì)伍有序管理 ,特制定本 規(guī)定。 c. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。 j. 施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 b. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。 c. 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后 ,交納裝修管理押金 ,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管 理中心辦理施工人員登記手續(xù)。 裝修申報(bào) a. 住戶裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。 內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制 內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 按照 ISO14000 國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。 環(huán)境服務(wù)管理 環(huán)境服務(wù)是 形象工程。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開(kāi)放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“ 記憶＋規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。月 120 元 臨時(shí)維護(hù)費(fèi) (四輪機(jī)動(dòng)車 ) 小時(shí)以內(nèi)不收費(fèi) 次 5 元 臨時(shí) 次 10 元 過(guò)夜 自行車 輛 元 /次 臨時(shí) 輛 元／次 過(guò)夜 輛／月 12 元 電動(dòng)車 輛 元 臨時(shí) 輛 元 過(guò)夜 輛／月 30 元／月 含充電費(fèi) 摩托車 輛 1 元 /次 輛 2 元 過(guò)夜 輛／月 40 元／月 裝修管理 裝修暫收款 每戶 1000 元 裝修驗(yàn)收合格后歸還 樓道修繕費(fèi) 100 元／套 公共部分水電周轉(zhuǎn)金 200 元／套 電梯電費(fèi) 地面二層以上 地面架空一層以上 按系數(shù)分?jǐn)? 二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi) 變頻泵加壓層 按建筑面積分?jǐn)? 公共水電費(fèi) 按建筑面積分?jǐn)? 說(shuō)明： 一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ? 地面一層住戶不分?jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的 1 層按系數(shù)“ 1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)： 每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) =應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和2）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量當(dāng)月電費(fèi)單價(jià) 例：設(shè)某梯位 111 層共 22 戶（地面為架空）某月電梯共用電 660 度，每度電為 元 ,1 層的住戶電梯電費(fèi)為 [1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2]660 = 元 。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn)更 高，立求精、細(xì)、及時(shí)、到位的服務(wù)。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對(duì)較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時(shí)緩助兩方面的共享），部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對(duì)較多。 學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。 日清日審。 客 戶服務(wù)無(wú)小事。 服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競(jìng)爭(zhēng)力。 迅速反應(yīng)，馬上行動(dòng)。 成就企業(yè)，成就自己。 6. 員工修養(yǎng)理念： 勿以惡小而為之，勿以善小而不為。 上級(jí)不引導(dǎo)，下級(jí)無(wú)目標(biāo)。泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 (薦 ) 泉州某住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 (薦 ) 目 錄 13.0 XX 物業(yè)公司企業(yè)理念 1. 企業(yè)宗旨 2. 企業(yè)精神： 3. 工作態(tài)度： 94. 服務(wù)準(zhǔn)則： 5. 企業(yè)管理理念： 6. 員工修養(yǎng)理念： 7. 企業(yè)服務(wù)理念： 8. 企業(yè)愿景： 項(xiàng)目基本情況 1. XX 一期項(xiàng)目概況 XX 一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況 2. 項(xiàng)目物業(yè)管理分析 收費(fèi)項(xiàng)目 及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備 1. 關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見(jiàn) 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 人員定編 人員薪資體系 開(kāi)辦測(cè)算及日常管理測(cè)算 前期投入明細(xì)表 詳細(xì)的成本測(cè)算、管理成本構(gòu)成及測(cè)算結(jié)果一覽表 (年經(jīng)營(yíng)支出匯總表 ) 人工費(fèi)明細(xì)表 辦公費(fèi)明細(xì)表 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷明細(xì)表 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表 清潔、保安、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理 傭金明細(xì)表 總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度 安防管理 公共事務(wù)管理與人性化服務(wù) 環(huán)境服務(wù)管理 機(jī)電設(shè)備的維保管理 內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制 《裝修管理規(guī)定》 《住宅裝修管理公約》 《物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定》 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 事務(wù)助理崗位職責(zé) 前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé) 工程水電人員崗位職責(zé) 項(xiàng)目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé) 項(xiàng)目 中心電腦文檔人員崗位職責(zé) 安防部主管崗位職責(zé) 安防班長(zhǎng)崗位職責(zé) 巡查員崗位職責(zé) 交通、車輛管理員崗位職責(zé) 義務(wù)消防員崗位職責(zé) 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé) 綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé) 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé) 保潔員崗位職責(zé) 綠化員崗位職責(zé) 出納收費(fèi)員崗位職責(zé) 《項(xiàng)目各部門每月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程》 《員工培訓(xùn)制度》 《檔案資料管理制度》 《值班管理規(guī)定》 《辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買、領(lǐng)用制度》 《投訴處理、回訪制度》 《維修回訪制度》 《防火安全檢查制度》 《電梯機(jī)房管理制度》 客戶服務(wù)部工作手冊(cè) 客戶服務(wù)部服務(wù)規(guī)范 客戶服務(wù)部工作內(nèi)容概述 客戶服務(wù)部員工崗位職責(zé) 客戶服務(wù)部規(guī)章管理制度 物業(yè)驗(yàn)收制度 入住管理制度 裝修管理制度 投訴處理制度 報(bào)修管理制度 客戶拜訪與意見(jiàn)征詢制度 前臺(tái)接待管理制度 收費(fèi)管理制度 客服巡視管理制度 檔案管理制度 職位代理制度 外延服務(wù)管理制度 形象策劃管理 商業(yè)店面管理制度 安全管理制度 客戶遷出管理制度 商業(yè)推廣活動(dòng)管理制度 公共場(chǎng)地使用管理制度 突發(fā)性事件或異常情況處理程序 社區(qū)配套教育單位管理制度 社區(qū)配套館所管理制度 標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度 辦公紀(jì)律 售后服務(wù)管理制度 文件與表單管理制度 與物業(yè)管理相關(guān)的主要文件 業(yè)主臨時(shí)公約 安防服務(wù)部工作手冊(cè) 7． 0 安防服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范 7． 1 安防服務(wù)部工作內(nèi)容概述 7． 2 安防服務(wù)部崗位職責(zé) 安防服務(wù)部主管崗位職責(zé) 安防服務(wù)部班 長(zhǎng)崗位職責(zé) 7. 門崗崗位職責(zé) 7. 巡邏崗崗位職責(zé) 7. 裝修巡邏崗崗位職責(zé) 7. 監(jiān)控中心崗位職責(zé) 7. 車輛管理崗位職責(zé) 7. 3 安防服務(wù)部主管工作模塊 安防服務(wù)部班長(zhǎng)工作模塊 安防服務(wù)部工作流程 交接班程序 突發(fā)事件處理程序 周界紅外報(bào)警處理程序 消防報(bào)警信號(hào)處理程序 毆打暴力事件處理程序 盜竊等破壞事件的處理 程序 困梯處理程序 浸水處理程序 停電處理程序 戶內(nèi)報(bào)警處理程序 工作技巧 安全防范設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 辦公設(shè)施管理規(guī)定 鑰匙管理規(guī)定 日常工具管理規(guī)定 消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 智能化設(shè)備管理規(guī)定 7. 6 能源節(jié)約管理規(guī)定 7. 7 理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定 7. 8 內(nèi)務(wù)管理規(guī)定 班內(nèi)用餐管理規(guī) 定 7. 9 獎(jiǎng)罰細(xì)則 安全管理 排班布崗及巡邏路線的設(shè)計(jì) 治安保衛(wèi)常識(shí)的培訓(xùn) 安防人員基本服務(wù)意識(shí) 環(huán)境服務(wù)部工作手冊(cè) 環(huán)境服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范 環(huán)境服務(wù)部工作管理制度 環(huán)境服務(wù)部崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部部門經(jīng)理崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部保潔主管崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部保潔領(lǐng)班職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部保潔員崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部倉(cāng)庫(kù)管理 員崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部綠化主管崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部綠化領(lǐng)班崗位職責(zé) . 環(huán)境服務(wù)部綠化員崗位職責(zé) 環(huán)境服務(wù)部工作禮儀 環(huán)境服務(wù)部綠化管理工作流程 環(huán)境服務(wù)部管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn) 綠化工程驗(yàn)收接管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 . 綠化養(yǎng)護(hù)等級(jí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) . 衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn) 日常保潔工作內(nèi)容 大堂 公共區(qū)域 衛(wèi)生間 會(huì)議廳 地下車庫(kù) 玻璃及不銹鋼 金箔和紫銅的保潔 大廈清潔的幾種基本作業(yè)法 手工作業(yè) 機(jī)械操作 附錄 1 室內(nèi)清潔組的職責(zé) 附錄 2室外清潔組的職責(zé) 相關(guān)管理規(guī)定文件表格 主管日常檢查工作表 綠化工作日檢表 1 綠化工作日檢表 2 綠化清單 綠化工作日檢表 綠化養(yǎng)護(hù)月檢表 綠化養(yǎng)護(hù)周檢表 綠化員崗位安排表 環(huán)境保潔相關(guān) 案例 工程服務(wù)部工作手冊(cè) 物業(yè)設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書 機(jī)電維修工作 工程服務(wù)部崗位職責(zé) 工程服務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé) 工程服務(wù)部水電工崗位職責(zé) 樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗(yàn)收 物業(yè)設(shè)備操作規(guī)程 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程