【正文】 （八）不可預見費 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費 5592 5． 21 按收入合計的 6%計提 合 計 88150 105． 67 93． 11 人工費明細表 崗 位 人 數 工資標準 月工次額 備 注 經理 1 4000 4000 事務助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時 廚師 1 800 800 小計 46 51600 費用合計 51600 辦公費明細表 費用項目 子項目 測 算 依 據 費用小計 辦公費 交通費 日常租車估算 200 通訊費 電話費 兩部電話，平均每部月 120元，共計 240元 240 手機費 2 部，平均 150 元 ∕月 300 服裝費 管理人員 夏裝 2 套 :150 元∕月，冬裝 2 套： 200 元∕月，（ 150+300） 2 套 12∕ 24（兩年折舊） 450 護管員 夏裝 2 套 :100 元∕月，冬裝 2 套： 150 元∕月，（ 100+200） 2 套 15∕ 24（兩年折舊） 375 其他員工 夏裝 2 套 :100 元∕月，冬裝 2 套： 200 元∕月，（ 100+150） 2 套 19∕ 24（兩年折舊） 475 辦公用品 14 人（辦公室及領班長以上人員） 30元∕人（包括公共辦公用品） 420 合 計 2460 固定資產折舊費及低易耗品攤銷明細表 費用項目 子項目 數 量 單 價 費用小計 備 注 辦公設 備原值 電腦 5 4000 20200 打印機 1 1500 1500 傳真機 1 1000 1000 電話機 3 150 450 復印機 1 8000 8000 對講機 15 1000 15000 辦公桌椅 經理 1 800 800 管理人員 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 經理 1 800 800 部門 10 400 4000 電視機 1 1000 1000 熱水器 1 1000 1000 驗鈔機 1 200 200 沙發(fā)、茶幾 1 800 800 保險柜 1 1000 1000 工具設備 數字萬用表 1 200 200 鉗形電流表 1 300 300 兆歐表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通機 1 1500 1500 電焊機 1 1000 1000 沖擊鉆 1 1000 1000 電錘 1 2020 2020 小推車 5 300 1500 高壓水槍 1 1500 1500 剪草機 2 5000 10000 修邊機﹨綠籬剪 1 6000 6000 小計 86550 （三）固定資產折舊費計 8655 （殘值） 1118 按 5年折舊，折舊扣殘值為 10%計算 （四） 低值易耗 品攤銷 清潔工具 批 1 3000 125 按兩年攤銷 榨水車 臺 20 240 200 維修工具 批 1 6000 250 綠化工具 批 1 2020 167 辦公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合計費用 1408 設施設備維護維修費明細表 費用項目 子項目 測 算 依 據 費用小計 給排水系統(tǒng) 日常維修與更換配件 每月估算 2020 照明系統(tǒng) 維修費用 原值估算 50萬元，按原值 5%計算 208 更換費用 原值估算 50萬元，按每年 %更新（ 40年更換一遍）， 12個 月攤銷 1042 監(jiān)控系統(tǒng) 維修費用 原值估算 50萬元，按每年原值 5%計算 208 消防系統(tǒng) 維修費用 原值估算 80萬元，按原值 2%計算 133 運行養(yǎng)護費合計 3592 清潔、安防、不可預見費、管理傭金明細表 費用項目 子 項 目 測 算 依 據 費用小計 （六）清潔綠化費 衛(wèi)生消殺 每月消殺 4次，每次 300 元 1200 清潔化糞池 共 83 個，平均每個每次 200 元，共 16600 元 1383 清潔材料（ 1） 普通工具 500 清潔材料（ 2） 普通清潔劑 1500 清潔材料（ 3） 樟腦球、潔廁凈等 300 噴泉、水池水質處理費 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約 500 元 1125 綠化材料 按每平方米 元∕月 2772 清潔費合計 8780 （七）安防費 建筑面積 298800 平方米，按 元∕平方米∕月計算 1494 （八）不可預見費 按前七個項目的 3%提取 2687 （九）社區(qū)文化費 按前八項的 3%提取 2768 （十）管理傭金 按前九個項目的 7%提取 6651 總體管理構想及各項規(guī)章制度 針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為： 安防管理： 安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作 ，必須做到萬無一失。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務質量。對設備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程服務部、安防部對方案進行嚴格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。 e. 裝修施工用電不得 越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負責。如未驗收，項 目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負責。 本小區(qū)內裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。 施工后施工隊和業(yè)主共同向管理中心申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和“出入證”。 盤查制。 內部崗位職責 項目管理中心經理崗位職責 項目管理中心經理是 由公司聘任，授權到項目實施物業(yè)綜合管理的責任人 ,對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負責 ,保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設施完好、機電設備運轉正常、水電供應正常、文化娛樂活動豐富多彩 ,住戶生活寧靜。 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務質量，及時處理住戶投訴，總結、推廣管理新經驗，提高管理水平。 負責對員工進行定期、不定期考核，向項目經理提交本部門員工的工作績效報告。 負責指導、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應及時組織補全。 受理顧客投訴，及時調配人員處理或報上級處理并做好記錄。 工程服務部主管的崗位職責 工程技術部主管在項目管理中心經理的直接領導下，對工程服務部進行實務性的管理，組織維修工對住宅區(qū)的物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內物業(yè)管理的正常運轉，具體職責如下： 服從項目管理中心經理的領導及工作安排，根據項目的管理目標，制訂小區(qū)內物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。 響應并參與管理中心組織的公益活動 ,積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。 電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產條例和操作規(guī)程。 向住戶提供免費或有償服務時，要求如下： a. 急修不過夜，小修小補應限時完成。情節(jié)嚴重者， 送交公安機關處理。 .7 完成上級交辦的其它任務。 e. 技術書籍類。不循私情，擇優(yōu)錄用。 協(xié)助項目管理中心經理每月進行一次崗位考核。 安防班長崗位職責 班長對全班的工作負全部責任。 完成上級交待的其它任務。 完成上級交辦的其它任務。 . 5 負責摩托車和自行車的值班安防員 ,凡進入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應的停車卡 ,車主取車時保管員即收“停車卡”。 負責按市政府規(guī)定的收費標準收取各種車輛的停車費。在發(fā)生火災、臺風、液化氣泄漏、火災等情況下，能及時趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達安全地點。 負責定期組織員工業(yè)務培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率