【正文】 （八）不可預(yù)見費(fèi) 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費(fèi) 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費(fèi) 5592 5． 21 按收入合計(jì)的 6%計(jì)提 合 計(jì) 88150 105． 67 93． 11 人工費(fèi)明細(xì)表 崗 位 人 數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 月工次額 備 注 經(jīng)理 1 4000 4000 事務(wù)助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長(zhǎng) 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時(shí) 廚師 1 800 800 小計(jì) 46 51600 費(fèi)用合計(jì) 51600 辦公費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測(cè) 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 辦公費(fèi) 交通費(fèi) 日常租車估算 200 通訊費(fèi) 電話費(fèi) 兩部電話，平均每部月 120元，共計(jì) 240元 240 手機(jī)費(fèi) 2 部，平均 150 元 ∕月 300 服裝費(fèi) 管理人員 夏裝 2 套 :150 元∕月，冬裝 2 套： 200 元∕月，（ 150+300） 2 套 12∕ 24（兩年折舊） 450 護(hù)管員 夏裝 2 套 :100 元∕月，冬裝 2 套： 150 元∕月，（ 100+200） 2 套 15∕ 24（兩年折舊） 375 其他員工 夏裝 2 套 :100 元∕月，冬裝 2 套： 200 元∕月，（ 100+150） 2 套 19∕ 24（兩年折舊） 475 辦公用品 14 人（辦公室及領(lǐng)班長(zhǎng)以上人員） 30元∕人（包括公共辦公用品） 420 合 計(jì) 2460 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 數(shù) 量 單 價(jià) 費(fèi)用小計(jì) 備 注 辦公設(shè) 備原值 電腦 5 4000 20200 打印機(jī) 1 1500 1500 傳真機(jī) 1 1000 1000 電話機(jī) 3 150 450 復(fù)印機(jī) 1 8000 8000 對(duì)講機(jī) 15 1000 15000 辦公桌椅 經(jīng)理 1 800 800 管理人員 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 經(jīng)理 1 800 800 部門 10 400 4000 電視機(jī) 1 1000 1000 熱水器 1 1000 1000 驗(yàn)鈔機(jī) 1 200 200 沙發(fā)、茶幾 1 800 800 保險(xiǎn)柜 1 1000 1000 工具設(shè)備 數(shù)字萬用表 1 200 200 鉗形電流表 1 300 300 兆歐表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通機(jī) 1 1500 1500 電焊機(jī) 1 1000 1000 沖擊鉆 1 1000 1000 電錘 1 2020 2020 小推車 5 300 1500 高壓水槍 1 1500 1500 剪草機(jī) 2 5000 10000 修邊機(jī)﹨綠籬剪 1 6000 6000 小計(jì) 86550 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì) 8655 （殘值） 1118 按 5年折舊，折舊扣殘值為 10%計(jì)算 （四） 低值易耗 品攤銷 清潔工具 批 1 3000 125 按兩年攤銷 榨水車 臺(tái) 20 240 200 維修工具 批 1 6000 250 綠化工具 批 1 2020 167 辦公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合計(jì)費(fèi)用 1408 設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子項(xiàng)目 測(cè) 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) 給排水系統(tǒng) 日常維修與更換配件 每月估算 2020 照明系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 50萬元，按原值 5%計(jì)算 208 更換費(fèi)用 原值估算 50萬元，按每年 %更新（ 40年更換一遍）， 12個(gè) 月攤銷 1042 監(jiān)控系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 50萬元，按每年原值 5%計(jì)算 208 消防系統(tǒng) 維修費(fèi)用 原值估算 80萬元，按原值 2%計(jì)算 133 運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì) 3592 清潔、安防、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 子 項(xiàng) 目 測(cè) 算 依 據(jù) 費(fèi)用小計(jì) （六）清潔綠化費(fèi) 衛(wèi)生消殺 每月消殺 4次，每次 300 元 1200 清潔化糞池 共 83 個(gè)，平均每個(gè)每次 200 元，共 16600 元 1383 清潔材料（ 1） 普通工具 500 清潔材料（ 2） 普通清潔劑 1500 清潔材料（ 3） 樟腦球、潔廁凈等 300 噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi) 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約 500 元 1125 綠化材料 按每平方米 元∕月 2772 清潔費(fèi)合計(jì) 8780 （七）安防費(fèi) 建筑面積 298800 平方米，按 元∕平方米∕月計(jì)算 1494 （八）不可預(yù)見費(fèi) 按前七個(gè)項(xiàng)目的 3%提取 2687 （九）社區(qū)文化費(fèi) 按前八項(xiàng)的 3%提取 2768 （十）管理傭金 按前九個(gè)項(xiàng)目的 7%提取 6651 總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度 針對(duì)住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)采取的總休管理思路為： 安防管理： 安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。對(duì)設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。 e. 裝修施工用電不得 越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項(xiàng)目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。如未驗(yàn)收，項(xiàng) 目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負(fù)責(zé)。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)“裝修施工許可證”和“出入證”。 盤查制。 內(nèi)部崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是 由公司聘任，授權(quán)到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人 ,對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé) ,保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動(dòng)豐富多彩 ,住戶生活寧?kù)o。 對(duì)外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本部門員工的工作績(jī)效報(bào)告。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。 受理顧客投訴，及時(shí)調(diào)配人員處理或報(bào)上級(jí)處理并做好記錄。 工程服務(wù)部主管的崗位職責(zé) 工程技術(shù)部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程服務(wù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下： 服從項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。 響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動(dòng) ,積極配合其它部門做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。 向住戶提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下： a. 急修不過夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。情節(jié)嚴(yán)重者， 送交公安機(jī)關(guān)處理。 .7 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 e. 技術(shù)書籍類。不循私情，擇優(yōu)錄用。 協(xié)助項(xiàng)目管理中心經(jīng)理每月進(jìn)行一次崗位考核。 安防班長(zhǎng)崗位職責(zé) 班長(zhǎng)對(duì)全班的工作負(fù)全部責(zé)任。 完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 . 5 負(fù)責(zé)摩托車和自行車的值班安防員 ,凡進(jìn)入保管庫(kù)的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡 ,車主取車時(shí)保管員即收“停車卡”。 負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車輛的停車費(fèi)。在發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，疏散和組織住戶到達(dá)安全地點(diǎn)。 負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率