【文章內容簡介】 （六）清潔費 8780 8． 19 （七）安防費 1494 1． 39 （八）不可預見費 2687 2． 51 （九）社區(qū)文化費 2768 2． 58 （十）管理傭金 6651 6． 20 （十一）法定稅費 5592 5． 21 按收入合計的 6%計提 合 計 88150 105． 67 93． 11 人工費明細表 崗 位 人 數 工資標準 月工次額 備 注 經理 1 4000 4000 事務助理 1 1800 1800 客服主管 1 1500 1500 客服助理 5 1200 6000 出納 1 1200 1200 環(huán)境主管 1 1500 1500 監(jiān)控 3 800 2400 綠化員 2 800 1600 保潔員 6 700 4200 工程主管 1 1500 1500 車管員 4 800 3200 水電工 3 1100 3300 日常維修 安防主管 1 1500 1500 安防班長 3 1300 3900 安防員 12 1100 13200 8 小時 廚師 1 800 800 小計 46 51600 費用合計 51600 辦公費明細表 費用項目 子項目 測 算 依 據 費用小計 辦公費 交通費 日常租車估算 200 通訊費 電話費 兩部電話，平均每部月 120元，共計 240元 240 手機費 2 部，平均 150 元 ∕月 300 服裝費 管理人員 夏裝 2 套 :150 元∕月，冬裝 2 套： 200 元∕月，（ 150+300） 2 套 12∕ 24（兩年折舊） 450 護管員 夏裝 2 套 :100 元∕月，冬裝 2 套： 150 元∕月，（ 100+200） 2 套 15∕ 24（兩年折舊） 375 其他員工 夏裝 2 套 :100 元∕月，冬裝 2 套： 200 元∕月，（ 100+150） 2 套 19∕ 24（兩年折舊） 475 辦公用品 14 人（辦公室及領班長以上人員） 30元∕人（包括公共辦公用品） 420 合 計 2460 固定資產折舊費及低易耗品攤銷明細表 費用項目 子項目 數 量 單 價 費用小計 備 注 辦公設 備原值 電腦 5 4000 20200 打印機 1 1500 1500 傳真機 1 1000 1000 電話機 3 150 450 復印機 1 8000 8000 對講機 15 1000 15000 辦公桌椅 經理 1 800 800 管理人員 9 300 2700 值班室 4 200 800 文件柜 經理 1 800 800 部門 10 400 4000 電視機 1 1000 1000 熱水器 1 1000 1000 驗鈔機 1 200 200 沙發(fā)、茶幾 1 800 800 保險柜 1 1000 1000 工具設備 數字萬用表 1 200 200 鉗形電流表 1 300 300 兆歐表 1 1000 1000 工具柜 3 500 1500 管道疏通機 1 1500 1500 電焊機 1 1000 1000 沖擊鉆 1 1000 1000 電錘 1 2020 2020 小推車 5 300 1500 高壓水槍 1 1500 1500 剪草機 2 5000 10000 修邊機﹨綠籬剪 1 6000 6000 小計 86550 （三）固定資產折舊費計 8655 （殘值） 1118 按 5年折舊，折舊扣殘值為 10%計算 （四） 低值易耗 品攤銷 清潔工具 批 1 3000 125 按兩年攤銷 榨水車 臺 20 240 200 維修工具 批 1 6000 250 綠化工具 批 1 2020 167 辦公文具 批 1 3000 250 安防、消防工具 批 1 5000 417 低值易耗品合計費用 1408 設施設備維護維修費明細表 費用項目 子項目 測 算 依 據 費用小計 給排水系統(tǒng) 日常維修與更換配件 每月估算 2020 照明系統(tǒng) 維修費用 原值估算 50萬元，按原值 5%計算 208 更換費用 原值估算 50萬元，按每年 %更新（ 40年更換一遍）， 12個 月攤銷 1042 監(jiān)控系統(tǒng) 維修費用 原值估算 50萬元，按每年原值 5%計算 208 消防系統(tǒng) 維修費用 原值估算 80萬元，按原值 2%計算 133 運行養(yǎng)護費合計 3592 清潔、安防、不可預見費、管理傭金明細表 費用項目 子 項 目 測 算 依 據 費用小計 （六）清潔綠化費 衛(wèi)生消殺 每月消殺 4次，每次 300 元 1200 清潔化糞池 共 83 個，平均每個每次 200 元，共 16600 元 1383 清潔材料（ 1） 普通工具 500 清潔材料（ 2） 普通清潔劑 1500 清潔材料（ 3） 樟腦球、潔廁凈等 300 噴泉、水池水質處理費 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約 500 元 1125 綠化材料 按每平方米 元∕月 2772 清潔費合計 8780 （七）安防費 建筑面積 298800 平方米，按 元∕平方米∕月計算 1494 （八）不可預見費 按前七個項目的 3%提取 2687 （九）社區(qū)文化費 按前八項的 3%提取 2768 （十）管理傭金 按前九個項目的 7%提取 6651 總體管理構想及各項規(guī)章制度 針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為： 安防管理： 安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作 ，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“ 記憶＋規(guī)范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。 公共事務管理與人性化服務 針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式，特別措施有： 采取酒店式一站服務的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。 所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內完成。 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。 環(huán)境服務管理 環(huán)境服務是 形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式： 定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務質量。 按照 ISO14000 國際環(huán)境質量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。 機電設備的維保管理 小區(qū)機電設備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機電設備、房屋 設施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。 定人定機制：將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設備的運行狀態(tài)。 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。 不均衡管理：針對設備的維護特點來安排設備的維修養(yǎng)護工作。對設備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 內部運行機制 內部管理機制全方位地推行了標準化管理。全面推行成熟的標準作業(yè)規(guī)程。 各項規(guī)章制度 公 眾 制 度 《裝修管理規(guī)定》 裝修施工隊和裝修方案的選擇 a. 為了更好地對二次裝修的進行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經過培訓取得合格證書的裝修企業(yè)。 b. 業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定，不出現違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進行嚴格的審查。 裝修申報 a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。 b. 業(yè)主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等 ，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。 裝修審批 a. 業(yè)主必須如實填報裝修內容，并向項目管理中心提交裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應先向消防部門辦理報批手續(xù)）。 b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程服務部、安防部對方案