【正文】 更好地對二次裝修的進行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經(jīng)過培訓取得合格證書的裝修企業(yè)。 機電設備的維保管理 小區(qū)機電設備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。 所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。 項 目 類 別 計價單位 標 準 備 注 物業(yè)管理費 （住宅） m?／元 .月 物業(yè)管理費 （住宅改辦公） m?／元 .月 物業(yè)管理費 (商鋪 ) m?／元 .月 １ .0 門鏡可視對講系統(tǒng) 戶 /元 600 信報箱 戶 /元 78 車輛服務 地下車位維護費 個主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質大隊、洛江政府人員。 有缺陷的服務等于無效服務。 永遠不要與客戶爭辯。 決不內(nèi)耗。 領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸戒，更是支持與服務。 要求下級做到的，自己要先做到。 每日學習，每日進步。 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人 ,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。 業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業(yè)主回復處理的進展情況。 該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應分離管理，商業(yè)店面實行開放式管理，住宅應實行全封閉式管理的模式。 2 層的住戶電梯分攤電費為 [2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660= 元； 3 層的住戶電梯分攤電費為 [3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660= 元； 11 層住戶電梯分攤電費為 [11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) 2] 660= 元。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式： 定額檔案制。 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。 b. 業(yè)主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等 ，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。 c. 裝修期限：中小工程為 15 天，較大工程為 20 天，最長不越過 30 天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續(xù)。 驗收 a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊負責人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。 任何施工隊進入本小區(qū)施工，都要接受資質審查，提供： a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； b. 福建省建設廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證； c. 福建省裝修企業(yè)資質等級證書； d. 法人企業(yè)技術狀況情況表。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 申報制。 登記。 審批房屋、公建設施的維修、養(yǎng)護計劃和住戶裝修申請， 組織維修人員按時保質完成各項任務，并檢查督促住戶按規(guī)定進行裝修。 負責職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關。 熟悉地方有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責制訂住宅區(qū)管理服務工作計劃，監(jiān)督、指導、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負責處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理 。 了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排及行動去向。 參加管理中心組織召開的業(yè)主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主、 住戶對管理中心工作的理解和支持。 經(jīng)常巡視小區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。確保住宅區(qū)污水不外溢。 工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴重者按盜竊罪送公安機關處理。 f. 不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。 統(tǒng)一安排接待來區(qū)檢查、指導的各級領導，以及行業(yè)內(nèi)外的參觀考察團體和個人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。 c. 住宅區(qū)交接資料：房屋驗收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。 安防部主管崗位職責 安防部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領導下，對住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負有全面的責任，其職責如下： 協(xié)助招聘安防員。保證流動崗和固定崗24小時無 缺崗，無治安死角。 定期回訪住戶對小區(qū)治安狀況的意見和建議 ,并做好記錄，向上級回報好的建議。 每周對全班人員的業(yè)務訓練進行考核，掌握全班人員的思想工作。 巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標志是否醒目、正確，有無消防隱患。 凡入小區(qū)的機動車輛，一律發(fā)給司機“進出卡”并登記，出小區(qū)時即收“進出卡”，核對無誤后放行。 熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)通路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴格查對車輛，并做好詳細的記錄備查。 義務消防員崗位職責 項目中心員工都是義務消防員，須履行消防員職責如下： 全體員工積極主動參加每月消防訓練，按消防部門有關規(guī)定要求，認真學習有關消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術。 貫徹建設環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過 ISO14000 認證。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達35%以上，綠化覆蓋率達 40%以上，綠化率完好達 99%以上。 精心設計小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌，設置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。 對住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設備定期檢查及時維修，保證設備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。 指揮小區(qū)車輛安全行駛，督促車主按規(guī)定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴格按管理規(guī)章制度進行處罰。 嚴格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。 上班時間必須著裝 整潔 ,佩帶標志，上崗姿態(tài)端正。 巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時進行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯(lián)系或報上級。 帶領全班人員加強政治思想學習和安防隊業(yè)務學習，不斷提高思想覺悟和業(yè)務技能。 督促隊員遵守員工內(nèi)務管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。 負責安防員的上崗培訓和思想教育工作，對安防員要堅持進行職業(yè)道德和思想教育，每年制定安防員訓練計劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導。 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元 戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法，并協(xié)助收費等工作。 建立、健全檔案制度。 項 目社區(qū)文化公關接待員崗位職責 通過開展社區(qū)文化活動和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關系使住戶密切配合各項管理工作。 c. 按管理中心制定的收費標準收費并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款 100、 — 500 元。 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業(yè)。 工程水電人員崗位職責 在項目工程主管的直接領導下 ,對住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設施 ,進行維修養(yǎng)護管理和向住戶提供維修服務（服務內(nèi)容見管理處對外服務制度） ,其職責如下： 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結構、附屬設施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設備 的性能和使用狀況。 必須具備物業(yè)的有關管理知識，熟悉《福建省物業(yè)管理條例》與管理中心的有關規(guī)章制度。 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知附近有關人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結果記錄在案。 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務。 積極參加時事政治和業(yè)務學習，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項規(guī)章制度。 組織開展社區(qū)文體娛樂活動 ，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設。 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會的授權，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟合同。 應急處理。 《物品搬進（出）管理規(guī)定》 目的。 裝修施工時間：每天施工時間為 8： 00— 12： 00， 14： 00— 18： 00。驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。 g. 裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體除責令恢復原狀外，按 30%— 50% 裝修押金扣除違約金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修許可證。全面推行成熟的標準作業(yè)規(guī)程。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。 公共事務管理與人性化服務 針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式，特別措施有： 采取酒店式一站服務的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。 收費項目及標準報備 法律依據(jù)：國務院《物業(yè)管理條例》發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、福建省《福建省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實際情況制定。 項目基本情況 一期項目概況 一期經(jīng)濟技術指標和主要配套概況 項 目 指 標 備 注 總用地 22176 ㎡ 33 畝 總建筑面積 57215 ㎡ 不含地下室 其 中 住 宅 53475 ㎡ 商 業(yè) 3540 ㎡ 配套公建 200 ㎡ （會所） 地下室 6500 ㎡ 停車及設備用房 建筑密度 ％ 綠地面積 7760 ㎡ 綠地率 35％ 規(guī)劃總戶數(shù) 459 戶 以每戶 人計 規(guī)劃總人口 1600 人 停 車 位 設 置 一 覽 表 項 目 數(shù) 量 備 注 小車位 246 位 (不含 8號樓 ) 地面 12位 地下 126位 地面停車庫 64 個 地 面 自行車停車面積 780 ㎡ 地 面 摩托車停車面積 600 ㎡ 地 下 主 要 電 氣 設 備 項 目 數(shù) 量 位 置 備 注 柴油發(fā)電機組 1 組 地下室 變配電室 1 間 地下室 小區(qū)變配電室 1 間 地下室 住戶用電 專用配電室 1 間 地下室 公共用電 消控中心、監(jiān)控中心 1 間 6 號樓一層 電梯 20 部 1 至 8 號樓 共 18 個樓梯 相 關 信 息 小區(qū)共 18 個梯 ,2 個地下車庫出入口 ,1 個小區(qū)主入口 ,1 個小