【導讀】內(nèi)部資料注意保密?，F(xiàn)場管理工作標準。在營運階段營運管理工作重點。職責，知悉其主要的工作內(nèi)容、業(yè)務制度和流程，統(tǒng)一業(yè)務部門的規(guī)。范化作業(yè)，同時加強與其他部門的溝通。中，相關人員必須遵守此手冊的規(guī)定。源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量，以有效最低的成本持續(xù)維護、5每樓層租金和物管費收入月每月跟蹤，達到預算。8出租率月每月跟蹤，完成計劃目標。17欠租明細表月每月跟蹤，完成收款率。下3個月合同到期租戶合。25租戶檔案月檔案完整，無遺漏。30租戶圓桌會議日程表年制作年度計劃。31租戶圓桌會議報告季度會議后一周內(nèi)提交。前10位租戶意見及行動。季度在期限內(nèi)完成整改。33租戶意見跟蹤回復季度。5工程年度改造計劃日通過公司審核。27廣場安保工作月人員正常到崗、工作按計劃和標準進行。打架鬧事及時處理，情況嚴重及時報110處理。商戶投訴分清原因，及時處理，不能處理的應作好登記匯報工作。公共區(qū)域漏水無漏水，發(fā)現(xiàn)及時維修，時效不超過一

　　

【正文】 適用宜興現(xiàn)代生活廣場。 （ 3）說明：本辦法對交房管理流程、交房臨時組織機構(gòu)職責，保障措施，突發(fā)事件處理均 作出描述，公司可根據(jù) 本辦法與業(yè)主 /租戶約定交房標準，報批公司領導審批后實施。 （ 4）交房工作組織及職責 1）領導小組組織 ：招商 部 、營運部門、綜合管理中心共同組成交房領導小組，綜合管理中心負責人任組長。 領導小組工作職責： A、 全面負責交房工作的順利推進 B、 協(xié)調(diào)各部門的工作 C、 處理房屋交付過程中出現(xiàn)的應急突發(fā)事件 2）物業(yè)交付依據(jù)：租賃合同約定的交房標準及國家和地方政府頒布的《商業(yè)物業(yè)配置通用標準（移交）與維護界面》的相關規(guī)定。 （ 6）相關配套文件及培訓 1）現(xiàn)場公示文件：讓投資經(jīng)營戶 /租戶在接房過程中充分了解接房程 48 序，費用來源及收取標準，了解管理公司基本情況等信息，讓接完房以后的投資經(jīng)營戶 /租戶掌握裝修必備文件及辦理程序，形成管理閉環(huán)和一條龍服務模式，配套文件組成： 接房流程圖、裝修管理流程圖、裝修收費標準等等。 2）相關支持文件：履行合法的交房手續(xù)是交房過程重要一環(huán)： A、交房文件： ? 交房通知書（投資經(jīng)營戶 /租戶） ? 交房手續(xù)辦理須知（投資經(jīng)營戶 /租戶） ? 交房手續(xù)辦理流程表 ? 驗房記錄表 ? 驗房遺留問題整改通知單 ? 實物交接書（投資經(jīng)營戶 /租戶） B、租賃性文件 ? 簽約類文件：《物業(yè)管理協(xié)議》 ? 發(fā)放類文件 ：《投資經(jīng)營戶 /租戶經(jīng) 營服務手冊》包括店鋪經(jīng)營規(guī)范、裝修管理等等 （ 7）交房統(tǒng)一說辭：是有效解決交房糾紛的重要手段，讓各崗位工作人員進一步了解建筑及物業(yè)管理法規(guī)、增強物業(yè)管理實務，避免糾紛或糾紛升級。 （ 8）培訓內(nèi)容： 1）交房流程 2）交房文件的使用和管理 49 3）交房統(tǒng)一說辭，驗房方法和技巧 4）突發(fā)事件處理 5）禮儀培訓 商業(yè)物業(yè)集中裝修管理 （ 1）目的：規(guī)范公司投資經(jīng)營戶 /租戶入場集中裝修階段實施有序、有效、規(guī)范管理，有力的保障廣場投資經(jīng)營戶 /租戶集中裝修工作順利推進，確保投資經(jīng)營戶 /租戶按期開業(yè)或試營業(yè)特制定本辦 法； （ 2）適用范圍： 適用于廣場各投資經(jīng)營戶 /租戶的裝修管理工作。 （ 3） 說明：本辦法對裝修管理流程、裝修管理側(cè)重點，突發(fā)事件處理均作出描述，個別重點投資經(jīng)營戶 /租戶可根據(jù)本辦法結(jié)合實際情況，制定適合該投資經(jīng)營戶 /租戶裝修管理方案報公司審批備案后實施（可適度簡化程序或在費用收取方面擴大靈活經(jīng)營自主權(quán)）。 重點提示：裝修方案終審、費用審批權(quán)力須由公司常務副總簽字確認。 （ 4）裝修管理工作組織及職責 1） 領導小組組織：公司常務副總和綜合管理中心負責人 2）領導小組工作職責： A、制定裝修管理方案和應急預案 B、 全面負責裝修工作的順利推進 C、協(xié)調(diào)各部門、投資經(jīng)營戶 /租戶的穿插作業(yè) 3）工作小組組織： A、營運部門、 企劃部門、 工程部門、安保部門 B、負責裝修方案集中審核、引導規(guī)費繳納 50 C、現(xiàn)場裝修巡場檢查跟進 D、 裝修過程中突發(fā)事件處理 （ 4）相關配套文件及培訓 1）現(xiàn)場公示文件：讓投資經(jīng)營戶 /租戶在裝修過程中充分了解裝修管理程序，費用收取標準，了解管理公司基本情況等信息，形成管理閉環(huán)和一條龍服務模式：裝修管理流程圖、裝修收費標準等等。 2）相關支持文件及培訓： A、 裝修手冊 B、裝修管理作業(yè)指導書 C、巡場檢查作業(yè)指導書 D、消防安全責任書 配套表格 ：裝修申請表、裝修項目審批表、裝修許可證、臨時動火作業(yè)申請表、裝修違章整改通知書、裝修檢查記錄表、裝修竣工驗收表、繳費通知單 （ 5）培訓內(nèi)容 1）裝修管理流程 2）裝修管理文件使用和管理 3）突發(fā)事件處理 （ 6）集中裝修時間安排 根據(jù)招商情況、各投資經(jīng)營戶 /租戶建設進度分階段分批次制定裝修計劃，按《裝修實施計劃》推進。 運營中的物業(yè)管理 51 裝修管理 （ 1）目的 ：規(guī)范投資經(jīng)營戶 /租戶二次裝修管理工作，降低投資經(jīng)營戶 /租戶二次裝修違規(guī)率，保障廣場公 共設施設備的正常使用。 （ 2）適用范圍 ：適用于投資經(jīng)營戶 /租戶二次裝修管理工作 （ 3）職責 ： A、營運部門負責投資經(jīng)營戶 /租戶裝修申請手續(xù)的辦理； B、綜合管理中心負責投資經(jīng)營戶 /租戶裝修申請的審批及重大裝修事故的處理； C、綜合管理中心負責依照本規(guī)程實施裝修施工檢查、驗收工作； D、綜合管理中心配合財務負責核查、收取裝修管理費用 E、安保部負責裝修施工人員安全監(jiān)督管理； F、 工程部負責裝修期間施工臨時用水用電監(jiān)督管理； G、保潔公司負責監(jiān)督裝修垃圾的清潔監(jiān)督管理。 （ 4）程序要點 1）裝修的申請與審批 A、申請： 投資經(jīng)營戶 /租戶向營運部門提出裝修申請 B、 投資經(jīng)營戶 /租戶填寫《裝修申請表》各項內(nèi)容，并附裝修設計方案； C、投資經(jīng)營戶 /租戶聘請的施工隊須附裝修公司營業(yè)執(zhí)照復印件和裝修公司資質(zhì)證書復印件各一份（原則上不允許無裝修執(zhí)照和資質(zhì)的單位或個人進場施工）； D、 裝修較大商鋪包括餐飲娛樂場所時，需提供當?shù)叵啦块T提供的 52 裝修審批意見書。 2） 審核與審批 A、綜合管理中心接到裝修申請之日起 24 小時內(nèi)依據(jù)《裝修管理規(guī)定》的條款給予審核； ? 尺寸是否合理，有無影響鄰近投資經(jīng)營戶 /租戶 ? 平面布置是否合理，符不符合區(qū)域的 流通特點 ? 相鄰商鋪視覺通透性有沒有被遮擋 ? 樣式風格與產(chǎn)品特性是否協(xié)調(diào) ? 用電量有無超出區(qū)域承受力 ? 有沒有遵守圖紙審批規(guī)范 ? 設置內(nèi)須提出申請，原則上商鋪內(nèi)不得設內(nèi)倉 ? 燈箱尺寸、顏色、數(shù)量及設計經(jīng)過公司批準，并一定要設檢修孔、散熱孔 ? 店鋪內(nèi)有機電設備設施一定要注意設計裝修方案，不能妨礙其功能發(fā)揮，更不能任意加改 ? 裝修設計是否對房屋結(jié)構(gòu)，外墻立面，公共設施設備造成改動，破壞 ? 裝修設計是否有嚴重的消防隱患 ? 是否有其他違章情況 ? 不宜審批情況：涉及有拆改承重墻的、涉及有消防隱患的、涉及有破壞外墻體立面的、涉及有破壞預埋管 線的 B、 在確認裝修設計不會對廣場安全、公共設施設備正常使用及房屋 53 外觀造成不良影響時，綜合管理中心應當 1 個工作日內(nèi)給出審批意見 C、綜合管理中心審批同意的投資經(jīng)營戶 /租戶裝修設計方案應 報公司領導復審；工程部要給出其用電負荷量審核意見說明，確保廣場的用電平衡（三相用電平衡）。 D、 營運部門負責將審批后的裝修申請通知投資經(jīng)營戶 /租戶，對需要投資經(jīng)營戶 /租戶修改設計的，就告之經(jīng)營戶修改。 E、裝修申請獲得批準后，營運部門應通知投資經(jīng)營戶 /租戶帶領裝修施工隊一同到綜合管理中心辦理有關裝修進場手續(xù)。 F、營運部門將督 促施工單位將其《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》各復印一份附在《裝修申請表》后面。 G、將裝修圖紙復印一套附在《裝修申請表》后。 H、投資經(jīng)營戶 /租戶和施工隊一同到財務部按裝修管理規(guī)定繳納相關費用。 I、 投資經(jīng)營戶 /租戶應交納一定數(shù)額的裝修押金 、水電費預交、施工人員出入證件工本費 和垃圾清理費，詳見《裝修費用一覽表》。 J、 綜合管理中心依據(jù)裝修管理規(guī)定對經(jīng)營戶及施工隊進行裝修安全及基本要求的培訓。 K、指引施工隊負責人到安保部辦理《出入證》。 ? 施工單位負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份交安 保部。 ? 安保部將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中。 54 ? 用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《出入證》 L、 營運部門在投資經(jīng)營戶 /租戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，在 1 個工作日內(nèi)通知其可進場裝修；工程部門配合開通租戶水電。 3）施工期間的管理 具體分工： A、綜合管理中心負責督導施工單位的現(xiàn)場施工并負責施工單位與安保部、工程部、其他毗鄰投資經(jīng)營戶 /租戶之間的溝通協(xié)調(diào)工作。 B、 工程部負責監(jiān)控施工單位土建、水電裝修是否違章。 C、安保部負責施工單位裝修安全的監(jiān)督管理 D、保 潔公司負責施工單位裝修的清潔監(jiān)督管理 4） 裝修管理巡場檢查標準 ：參照《投資經(jīng)營戶 /租戶》之裝修管理制度。 5）商鋪裝修監(jiān)管要點 A、施工現(xiàn)場施工行為規(guī)范 ? 裝修施工單位的裝修許可證是否張貼上墻，現(xiàn)場施工有無施工現(xiàn)場負責人 ? 營業(yè)時間施工現(xiàn)場封閉是否規(guī)范，是否能達到不影響第三者經(jīng)營目的 ? 施工現(xiàn)場配置的消防滅火器是否配置到位，并有明確的管理責任人 ? 施工人員是否佩戴施工證施工 ? 施工現(xiàn)場施工單位的用水、用電、排水管理是否得力，嚴禁施工 55 現(xiàn)場亂排亂接 ? 施工現(xiàn)場的水電表安裝及使用是否正常，絕對禁止施工單位偷電行為 ? 施工單位有 無違規(guī)占道及消防通道是否暢通，嚴禁裝修垃圾亂堆、亂放 B、建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)范 ? 各投資經(jīng)營戶 /租戶可以在其商鋪內(nèi)進行非結(jié)構(gòu)變更，但不得開鑿、損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞商鋪結(jié)構(gòu)強度的行為 C、建筑物立面及景觀 對于建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能否安排廣告等必須按廣場的統(tǒng)一規(guī)劃進行嚴格監(jiān)管。 D、消防規(guī)范 ? 阻燃材料的使用安規(guī)范要求使用（ A、難燃； B可燃； B易燃） ? 消防系統(tǒng)的嚴禁變更與損壞（不同類型的探測器不能更換） ? 動火作業(yè)現(xiàn)場的設置保護措施（專人看火及配置滅火器材） ? 施工現(xiàn)場嚴禁吸煙 E、公共設施設備管理規(guī)范 ? 未經(jīng)同意不得擅自連接公共設施，如電路、下水道等等，也不得破壞水管系統(tǒng)、化糞池、隔油池（隔油池是高進低出、閥門是低進高出）等阻塞或削弱其有效運用。 56 ? 遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等要予以處罰并及時修復（防火層：結(jié)構(gòu)層、找平層、彈性層、剛性層） F、商鋪內(nèi)巡查要點 ? 進入商鋪裝修現(xiàn)場前要仔細察看圖紙及審批文件，做到心中有數(shù) ? 進入裝修現(xiàn)場，應按審批內(nèi)容逐項檢查并應注意： ※ 隔墻：必須使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心磚等，嚴禁使用木板等易燃材料隔墻 。 ※ 墻面：可使用 ICI 等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃墻紙等，使用面板裝修時需在底板做防火。 ※ 地面：不可損壞原地臺，如有給排水管道經(jīng)過，必須做好防水，工程部須驗收。 ※ 天花：必須使用阻燃材料，如石膏板、礦棉板等等，嚴禁大面積使用木板，天花高度一般不低于 米 ，如安裝封閉式天花，則必須在天花上所有閘閥處預留檢修口。 ※ 煙感：每一個封閉間隔必須裝一個或多個有效煙感 ，如間隔墻高度低于天花 50cm 或以上，則可和附近的煙感共用，所有煙感必須離開空調(diào)出風口、回風口最少 50cm。 ※ 噴淋：所有噴淋管道必須油紅色防銹漆，用吊 碼穩(wěn)固安裝，不準使用鐵絲、電絲等懸掛，所有管路接口不得有滲、漏水現(xiàn)象。噴淋頭必須離開石英燈等高溫最少 30cm，以防過熱爆裂。 ※ 電氣： 所有線路需套 PVC 管，天花上線管需用吊碼固定，不能用鐵絲、電絲等懸掛，更不能懸掛在消防管、空調(diào)管上，檢查配電 57 箱內(nèi)空氣開關型號、位置是否合理，動力線路需有漏電保護，動力和照明必須分開，不得共用零線。 ※ 中央空調(diào)：檢查所有二通閥及電磁閥是否正常工作；電氣按線是否正常；保溫是否全面；新加的風機盤管可否輕易抽出馬達，以便于清洗；檢查排水管的坡度是否利于空調(diào)排水。 ※ 燈箱：只能用鏤空刻字方法 裝飾，燈箱電源須加定時器，未經(jīng)許可，不能懸掛招牌等在公共部分。 ※ 大門：一般情況下，大門不能更換，如見有更換，需及時查明上報。 G、任何違章工程必須盡快記錄拍照存檔（如有需要），及時上報以便做進一步處理。 H、裝修施工的竣工驗收：裝修施工結(jié)束后由投資經(jīng)營戶 /租戶和施工隊負責人共同向綜合管理中心提出驗收申請。 6）裝修驗收： A、驗收小組：裝修施工單位負責人、工程技術人員及 工程部 負責人 、綜合管理中心總監(jiān)、營運部門、企劃部。 B、驗收不合格：當場指出需如何整改，簽發(fā)《整改通知書》或《違例裝修項目說明書》，整改后再 驗收，直到合格。 C、聯(lián)系消防、空調(diào)項目承包商，按合同檢查消防報警聯(lián)動系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，需開機運行 24 小時，檢查是否運行正常；檢查電力系統(tǒng)是否正常正常運作；給排水工程是否符合標準規(guī)定。 D、綜合管理中心可作審批裝修項目驗收，涉及消防項目驗收以當?shù)?58 消防部門驗收結(jié)果為準，并以此核準竣工 /開業(yè)與否。 E、裝修如無違章情況按裝修管理合格 程序辦理驗收手續(xù)，由綜合管理中心負責人在《裝修申請表》內(nèi) 相對應的位置 簽署“初驗合格 ” ,并簽署名字和日期。 F、安保部負責收回施工證，如有丟失，每張證件罰款 50 元。 G、 施工隊當日清場離 開。 H、裝修驗收合格并使用三個月后，綜合管理中心應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由綜合管理中心負責人在《裝修申請表》內(nèi)相對應位置注明“復驗合格”后，由財務部退還投資經(jīng)營戶 /租戶的裝修押金。 7）違章裝修的處理 A、裝修施工期間發(fā)現(xiàn)違章裝修的，綜合