【導(dǎo)讀】內(nèi)部資料注意保密。現(xiàn)場管理工作標(biāo)準(zhǔn)。在營運(yùn)階段營運(yùn)管理工作重點(diǎn)。職責(zé)，知悉其主要的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)制度和流程，統(tǒng)一業(yè)務(wù)部門的規(guī)。范化作業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)與其他部門的溝通。中，相關(guān)人員必須遵守此手冊(cè)的規(guī)定。源，不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，提高租戶質(zhì)量，以有效最低的成本持續(xù)維護(hù)、5每樓層租金和物管費(fèi)收入月每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算。8出租率月每月跟蹤，完成計(jì)劃目標(biāo)。17欠租明細(xì)表月每月跟蹤，完成收款率。下3個(gè)月合同到期租戶合。25租戶檔案月檔案完整，無遺漏。30租戶圓桌會(huì)議日程表年制作年度計(jì)劃。31租戶圓桌會(huì)議報(bào)告季度會(huì)議后一周內(nèi)提交。前10位租戶意見及行動(dòng)。季度在期限內(nèi)完成整改。33租戶意見跟蹤回復(fù)季度。5工程年度改造計(jì)劃日通過公司審核。27廣場安保工作月人員正常到崗、工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。打架鬧事及時(shí)處理，情況嚴(yán)重及時(shí)報(bào)110處理。商戶投訴分清原因，及時(shí)處理，不能處理的應(yīng)作好登記匯報(bào)工作。公共區(qū)域漏水無漏水，發(fā)現(xiàn)及時(shí)維修，時(shí)效不超過一

　　

【正文】 適用宜興現(xiàn)代生活廣場。 （ 3）說明：本辦法對(duì)交房管理流程、交房臨時(shí)組織機(jī)構(gòu)職責(zé)，保障措施，突發(fā)事件處理均 作出描述，公司可根據(jù) 本辦法與業(yè)主 /租戶約定交房標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)批公司領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施。 （ 4）交房工作組織及職責(zé) 1）領(lǐng)導(dǎo)小組組織 ：招商 部 、營運(yùn)部門、綜合管理中心共同組成交房領(lǐng)導(dǎo)小組，綜合管理中心負(fù)責(zé)人任組長。 領(lǐng)導(dǎo)小組工作職責(zé)： A、 全面負(fù)責(zé)交房工作的順利推進(jìn) B、 協(xié)調(diào)各部門的工作 C、 處理房屋交付過程中出現(xiàn)的應(yīng)急突發(fā)事件 2）物業(yè)交付依據(jù)：租賃合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)及國家和地方政府頒布的《商業(yè)物業(yè)配置通用標(biāo)準(zhǔn)（移交）與維護(hù)界面》的相關(guān)規(guī)定。 （ 6）相關(guān)配套文件及培訓(xùn) 1）現(xiàn)場公示文件：讓投資經(jīng)營戶 /租戶在接房過程中充分了解接房程 48 序，費(fèi)用來源及收取標(biāo)準(zhǔn)，了解管理公司基本情況等信息，讓接完房以后的投資經(jīng)營戶 /租戶掌握裝修必備文件及辦理程序，形成管理閉環(huán)和一條龍服務(wù)模式，配套文件組成： 接房流程圖、裝修管理流程圖、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。 2）相關(guān)支持文件：履行合法的交房手續(xù)是交房過程重要一環(huán)： A、交房文件： ? 交房通知書（投資經(jīng)營戶 /租戶） ? 交房手續(xù)辦理須知（投資經(jīng)營戶 /租戶） ? 交房手續(xù)辦理流程表 ? 驗(yàn)房記錄表 ? 驗(yàn)房遺留問題整改通知單 ? 實(shí)物交接書（投資經(jīng)營戶 /租戶） B、租賃性文件 ? 簽約類文件：《物業(yè)管理協(xié)議》 ? 發(fā)放類文件 ：《投資經(jīng)營戶 /租戶經(jīng) 營服務(wù)手冊(cè)》包括店鋪經(jīng)營規(guī)范、裝修管理等等 （ 7）交房統(tǒng)一說辭：是有效解決交房糾紛的重要手段，讓各崗位工作人員進(jìn)一步了解建筑及物業(yè)管理法規(guī)、增強(qiáng)物業(yè)管理實(shí)務(wù)，避免糾紛或糾紛升級(jí)。 （ 8）培訓(xùn)內(nèi)容： 1）交房流程 2）交房文件的使用和管理 49 3）交房統(tǒng)一說辭，驗(yàn)房方法和技巧 4）突發(fā)事件處理 5）禮儀培訓(xùn) 商業(yè)物業(yè)集中裝修管理 （ 1）目的：規(guī)范公司投資經(jīng)營戶 /租戶入場集中裝修階段實(shí)施有序、有效、規(guī)范管理，有力的保障廣場投資經(jīng)營戶 /租戶集中裝修工作順利推進(jìn)，確保投資經(jīng)營戶 /租戶按期開業(yè)或試營業(yè)特制定本辦 法； （ 2）適用范圍： 適用于廣場各投資經(jīng)營戶 /租戶的裝修管理工作。 （ 3） 說明：本辦法對(duì)裝修管理流程、裝修管理側(cè)重點(diǎn)，突發(fā)事件處理均作出描述，個(gè)別重點(diǎn)投資經(jīng)營戶 /租戶可根據(jù)本辦法結(jié)合實(shí)際情況，制定適合該投資經(jīng)營戶 /租戶裝修管理方案報(bào)公司審批備案后實(shí)施（可適度簡化程序或在費(fèi)用收取方面擴(kuò)大靈活經(jīng)營自主權(quán)）。 重點(diǎn)提示：裝修方案終審、費(fèi)用審批權(quán)力須由公司常務(wù)副總簽字確認(rèn)。 （ 4）裝修管理工作組織及職責(zé) 1） 領(lǐng)導(dǎo)小組組織：公司常務(wù)副總和綜合管理中心負(fù)責(zé)人 2）領(lǐng)導(dǎo)小組工作職責(zé)： A、制定裝修管理方案和應(yīng)急預(yù)案 B、 全面負(fù)責(zé)裝修工作的順利推進(jìn) C、協(xié)調(diào)各部門、投資經(jīng)營戶 /租戶的穿插作業(yè) 3）工作小組組織： A、營運(yùn)部門、 企劃部門、 工程部門、安保部門 B、負(fù)責(zé)裝修方案集中審核、引導(dǎo)規(guī)費(fèi)繳納 50 C、現(xiàn)場裝修巡場檢查跟進(jìn) D、 裝修過程中突發(fā)事件處理 （ 4）相關(guān)配套文件及培訓(xùn) 1）現(xiàn)場公示文件：讓投資經(jīng)營戶 /租戶在裝修過程中充分了解裝修管理程序，費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，了解管理公司基本情況等信息，形成管理閉環(huán)和一條龍服務(wù)模式：裝修管理流程圖、裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。 2）相關(guān)支持文件及培訓(xùn)： A、 裝修手冊(cè) B、裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書 C、巡場檢查作業(yè)指導(dǎo)書 D、消防安全責(zé)任書 配套表格 ：裝修申請(qǐng)表、裝修項(xiàng)目審批表、裝修許可證、臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表、裝修違章整改通知書、裝修檢查記錄表、裝修竣工驗(yàn)收表、繳費(fèi)通知單 （ 5）培訓(xùn)內(nèi)容 1）裝修管理流程 2）裝修管理文件使用和管理 3）突發(fā)事件處理 （ 6）集中裝修時(shí)間安排 根據(jù)招商情況、各投資經(jīng)營戶 /租戶建設(shè)進(jìn)度分階段分批次制定裝修計(jì)劃，按《裝修實(shí)施計(jì)劃》推進(jìn)。 運(yùn)營中的物業(yè)管理 51 裝修管理 （ 1）目的 ：規(guī)范投資經(jīng)營戶 /租戶二次裝修管理工作，降低投資經(jīng)營戶 /租戶二次裝修違規(guī)率，保障廣場公 共設(shè)施設(shè)備的正常使用。 （ 2）適用范圍 ：適用于投資經(jīng)營戶 /租戶二次裝修管理工作 （ 3）職責(zé) ： A、營運(yùn)部門負(fù)責(zé)投資經(jīng)營戶 /租戶裝修申請(qǐng)手續(xù)的辦理； B、綜合管理中心負(fù)責(zé)投資經(jīng)營戶 /租戶裝修申請(qǐng)的審批及重大裝修事故的處理； C、綜合管理中心負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施裝修施工檢查、驗(yàn)收工作； D、綜合管理中心配合財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)核查、收取裝修管理費(fèi)用 E、安保部負(fù)責(zé)裝修施工人員安全監(jiān)督管理； F、 工程部負(fù)責(zé)裝修期間施工臨時(shí)用水用電監(jiān)督管理； G、保潔公司負(fù)責(zé)監(jiān)督裝修垃圾的清潔監(jiān)督管理。 （ 4）程序要點(diǎn) 1）裝修的申請(qǐng)與審批 A、申請(qǐng)： 投資經(jīng)營戶 /租戶向營運(yùn)部門提出裝修申請(qǐng) B、 投資經(jīng)營戶 /租戶填寫《裝修申請(qǐng)表》各項(xiàng)內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)方案； C、投資經(jīng)營戶 /租戶聘請(qǐng)的施工隊(duì)須附裝修公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和裝修公司資質(zhì)證書復(fù)印件各一份（原則上不允許無裝修執(zhí)照和資質(zhì)的單位或個(gè)人進(jìn)場施工）； D、 裝修較大商鋪包括餐飲娛樂場所時(shí)，需提供當(dāng)?shù)叵啦块T提供的 52 裝修審批意見書。 2） 審核與審批 A、綜合管理中心接到裝修申請(qǐng)之日起 24 小時(shí)內(nèi)依據(jù)《裝修管理規(guī)定》的條款給予審核； ? 尺寸是否合理，有無影響鄰近投資經(jīng)營戶 /租戶 ? 平面布置是否合理，符不符合區(qū)域的 流通特點(diǎn) ? 相鄰商鋪視覺通透性有沒有被遮擋 ? 樣式風(fēng)格與產(chǎn)品特性是否協(xié)調(diào) ? 用電量有無超出區(qū)域承受力 ? 有沒有遵守圖紙審批規(guī)范 ? 設(shè)置內(nèi)須提出申請(qǐng)，原則上商鋪內(nèi)不得設(shè)內(nèi)倉 ? 燈箱尺寸、顏色、數(shù)量及設(shè)計(jì)經(jīng)過公司批準(zhǔn)，并一定要設(shè)檢修孔、散熱孔 ? 店鋪內(nèi)有機(jī)電設(shè)備設(shè)施一定要注意設(shè)計(jì)裝修方案，不能妨礙其功能發(fā)揮，更不能任意加改 ? 裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)，外墻立面，公共設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)，破壞 ? 裝修設(shè)計(jì)是否有嚴(yán)重的消防隱患 ? 是否有其他違章情況 ? 不宜審批情況：涉及有拆改承重墻的、涉及有消防隱患的、涉及有破壞外墻體立面的、涉及有破壞預(yù)埋管 線的 B、 在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)廣場安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋 53 外觀造成不良影響時(shí)，綜合管理中心應(yīng)當(dāng) 1 個(gè)工作日內(nèi)給出審批意見 C、綜合管理中心審批同意的投資經(jīng)營戶 /租戶裝修設(shè)計(jì)方案應(yīng) 報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)復(fù)審；工程部要給出其用電負(fù)荷量審核意見說明，確保廣場的用電平衡（三相用電平衡）。 D、 營運(yùn)部門負(fù)責(zé)將審批后的裝修申請(qǐng)通知投資經(jīng)營戶 /租戶，對(duì)需要投資經(jīng)營戶 /租戶修改設(shè)計(jì)的，就告之經(jīng)營戶修改。 E、裝修申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，營運(yùn)部門應(yīng)通知投資經(jīng)營戶 /租戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到綜合管理中心辦理有關(guān)裝修進(jìn)場手續(xù)。 F、營運(yùn)部門將督 促施工單位將其《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》各復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后面。 G、將裝修圖紙復(fù)印一套附在《裝修申請(qǐng)表》后。 H、投資經(jīng)營戶 /租戶和施工隊(duì)一同到財(cái)務(wù)部按裝修管理規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用。 I、 投資經(jīng)營戶 /租戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金 、水電費(fèi)預(yù)交、施工人員出入證件工本費(fèi) 和垃圾清理費(fèi)，詳見《裝修費(fèi)用一覽表》。 J、 綜合管理中心依據(jù)裝修管理規(guī)定對(duì)經(jīng)營戶及施工隊(duì)進(jìn)行裝修安全及基本要求的培訓(xùn)。 K、指引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到安保部辦理《出入證》。 ? 施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份交安 保部。 ? 安保部將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中。 54 ? 用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《出入證》 L、 營運(yùn)部門在投資經(jīng)營戶 /租戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，在 1 個(gè)工作日內(nèi)通知其可進(jìn)場裝修；工程部門配合開通租戶水電。 3）施工期間的管理 具體分工： A、綜合管理中心負(fù)責(zé)督導(dǎo)施工單位的現(xiàn)場施工并負(fù)責(zé)施工單位與安保部、工程部、其他毗鄰?fù)顿Y經(jīng)營戶 /租戶之間的溝通協(xié)調(diào)工作。 B、 工程部負(fù)責(zé)監(jiān)控施工單位土建、水電裝修是否違章。 C、安保部負(fù)責(zé)施工單位裝修安全的監(jiān)督管理 D、保 潔公司負(fù)責(zé)施工單位裝修的清潔監(jiān)督管理 4） 裝修管理巡場檢查標(biāo)準(zhǔn) ：參照《投資經(jīng)營戶 /租戶》之裝修管理制度。 5）商鋪裝修監(jiān)管要點(diǎn) A、施工現(xiàn)場施工行為規(guī)范 ? 裝修施工單位的裝修許可證是否張貼上墻，現(xiàn)場施工有無施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人 ? 營業(yè)時(shí)間施工現(xiàn)場封閉是否規(guī)范，是否能達(dá)到不影響第三者經(jīng)營目的 ? 施工現(xiàn)場配置的消防滅火器是否配置到位，并有明確的管理責(zé)任人 ? 施工人員是否佩戴施工證施工 ? 施工現(xiàn)場施工單位的用水、用電、排水管理是否得力，嚴(yán)禁施工 55 現(xiàn)場亂排亂接 ? 施工現(xiàn)場的水電表安裝及使用是否正常，絕對(duì)禁止施工單位偷電行為 ? 施工單位有 無違規(guī)占道及消防通道是否暢通，嚴(yán)禁裝修垃圾亂堆、亂放 B、建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)范 ? 各投資經(jīng)營戶 /租戶可以在其商鋪內(nèi)進(jìn)行非結(jié)構(gòu)變更，但不得開鑿、損壞任何承重墻、梁、樓板、屋面及其他任何破壞商鋪結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的行為 C、建筑物立面及景觀 對(duì)于建筑物外墻怎樣安裝空調(diào)及如何排放冷凝水、建筑物外墻能否安排廣告等必須按廣場的統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。 D、消防規(guī)范 ? 阻燃材料的使用安規(guī)范要求使用（ A、難燃； B可燃； B易燃） ? 消防系統(tǒng)的嚴(yán)禁變更與損壞（不同類型的探測器不能更換） ? 動(dòng)火作業(yè)現(xiàn)場的設(shè)置保護(hù)措施（專人看火及配置滅火器材） ? 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙 E、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范 ? 未經(jīng)同意不得擅自連接公共設(shè)施，如電路、下水道等等，也不得破壞水管系統(tǒng)、化糞池、隔油池（隔油池是高進(jìn)低出、閥門是低進(jìn)高出）等阻塞或削弱其有效運(yùn)用。 56 ? 遇損壞或因裝修改造而造成樓層漏水、滲水、管道堵塞等要予以處罰并及時(shí)修復(fù)（防火層：結(jié)構(gòu)層、找平層、彈性層、剛性層） F、商鋪內(nèi)巡查要點(diǎn) ? 進(jìn)入商鋪裝修現(xiàn)場前要仔細(xì)察看圖紙及審批文件，做到心中有數(shù) ? 進(jìn)入裝修現(xiàn)場，應(yīng)按審批內(nèi)容逐項(xiàng)檢查并應(yīng)注意： ※ 隔墻：必須使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心磚等，嚴(yán)禁使用木板等易燃材料隔墻 。 ※ 墻面：可使用 ICI 等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃?jí)埖?，使用面板裝修時(shí)需在底板做防火。 ※ 地面：不可損壞原地臺(tái)，如有給排水管道經(jīng)過，必須做好防水，工程部須驗(yàn)收。 ※ 天花：必須使用阻燃材料，如石膏板、礦棉板等等，嚴(yán)禁大面積使用木板，天花高度一般不低于 米 ，如安裝封閉式天花，則必須在天花上所有閘閥處預(yù)留檢修口。 ※ 煙感：每一個(gè)封閉間隔必須裝一個(gè)或多個(gè)有效煙感 ，如間隔墻高度低于天花 50cm 或以上，則可和附近的煙感共用，所有煙感必須離開空調(diào)出風(fēng)口、回風(fēng)口最少 50cm。 ※ 噴淋：所有噴淋管道必須油紅色防銹漆，用吊 碼穩(wěn)固安裝，不準(zhǔn)使用鐵絲、電絲等懸掛，所有管路接口不得有滲、漏水現(xiàn)象。噴淋頭必須離開石英燈等高溫最少 30cm，以防過熱爆裂。 ※ 電氣： 所有線路需套 PVC 管，天花上線管需用吊碼固定，不能用鐵絲、電絲等懸掛，更不能懸掛在消防管、空調(diào)管上，檢查配電 57 箱內(nèi)空氣開關(guān)型號(hào)、位置是否合理，動(dòng)力線路需有漏電保護(hù)，動(dòng)力和照明必須分開，不得共用零線。 ※ 中央空調(diào)：檢查所有二通閥及電磁閥是否正常工作；電氣按線是否正常；保溫是否全面；新加的風(fēng)機(jī)盤管可否輕易抽出馬達(dá)，以便于清洗；檢查排水管的坡度是否利于空調(diào)排水。 ※ 燈箱：只能用鏤空刻字方法 裝飾，燈箱電源須加定時(shí)器，未經(jīng)許可，不能懸掛招牌等在公共部分。 ※ 大門：一般情況下，大門不能更換，如見有更換，需及時(shí)查明上報(bào)。 G、任何違章工程必須盡快記錄拍照存檔（如有需要），及時(shí)上報(bào)以便做進(jìn)一步處理。 H、裝修施工的竣工驗(yàn)收：裝修施工結(jié)束后由投資經(jīng)營戶 /租戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向綜合管理中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 6）裝修驗(yàn)收： A、驗(yàn)收小組：裝修施工單位負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員及 工程部 負(fù)責(zé)人 、綜合管理中心總監(jiān)、營運(yùn)部門、企劃部。 B、驗(yàn)收不合格：當(dāng)場指出需如何整改，簽發(fā)《整改通知書》或《違例裝修項(xiàng)目說明書》，整改后再 驗(yàn)收，直到合格。 C、聯(lián)系消防、空調(diào)項(xiàng)目承包商，按合同檢查消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)，需開機(jī)運(yùn)行 24 小時(shí)，檢查是否運(yùn)行正常；檢查電力系統(tǒng)是否正常正常運(yùn)作；給排水工程是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 D、綜合管理中心可作審批裝修項(xiàng)目驗(yàn)收，涉及消防項(xiàng)目驗(yàn)收以當(dāng)?shù)?58 消防部門驗(yàn)收結(jié)果為準(zhǔn)，并以此核準(zhǔn)竣工 /開業(yè)與否。 E、裝修如無違章情況按裝修管理合格 程序辦理驗(yàn)收手續(xù)，由綜合管理中心負(fù)責(zé)人在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi) 相對(duì)應(yīng)的位置 簽署“初驗(yàn)合格 ” ,并簽署名字和日期。 F、安保部負(fù)責(zé)收回施工證，如有丟失，每張證件罰款 50 元。 G、 施工隊(duì)當(dāng)日清場離 開。 H、裝修驗(yàn)收合格并使用三個(gè)月后，綜合管理中心應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)無問題，由綜合管理中心負(fù)責(zé)人在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)相對(duì)應(yīng)位置注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，由財(cái)務(wù)部退還投資經(jīng)營戶 /租戶的裝修押金。 7）違章裝修的處理 A、裝修施工期間發(fā)現(xiàn)違章裝修的，綜合