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購(gòu)物中心的管理與運(yùn)營(yíng)(一-資料下載頁(yè)

2025-08-30 11:50本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】我看我們學(xué)員當(dāng)中有一大半是建筑師,購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)和管理好像跟建筑。我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)和管理當(dāng)中,我們做商業(yè)有句話“三分招、七分養(yǎng)”,招商只占了30%,而養(yǎng)。而在養(yǎng)商的過(guò)程中,很重要的有兩個(gè)要素:。制成本就和設(shè)計(jì)師有很大的關(guān)系。的,而不是平均分配的關(guān)系。色購(gòu)物中心的特點(diǎn)及管理,時(shí)尚購(gòu)物中心、社區(qū)購(gòu)物中心、出售返租型購(gòu)物中心。系在一起,在美國(guó)一些交通要道的小鎮(zhèn)上,地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)交通對(duì)他們非常重要,地價(jià)又便宜,所以上世紀(jì)二十年代美國(guó)就開始有購(gòu)物中心了。美國(guó)大的全世界的連鎖企業(yè),40%都是選擇小城鎮(zhèn)作為總部,主要。州來(lái)以后,要回美國(guó)去就是痛哭流涕,要回農(nóng)村去了,所以他們到中國(guó)來(lái)非常開心。在美國(guó)來(lái)說(shuō),大部分的企業(yè)都是社會(huì)的勤勞者,勤勞的人占社會(huì)的10%,市,超市是采購(gòu)、進(jìn)貨、自己經(jīng)營(yíng)。由開百貨店的品牌擁有者,比如王府井和品牌商結(jié)合,品牌商出商品、出推銷。人員;商場(chǎng)的組織者,也是品牌擁有者出場(chǎng)地、出品牌、出管理人員,兩者結(jié)合起來(lái)。

  

【正文】 這是他們?cè)谏虾i_的來(lái)福士廣場(chǎng),武漢的新民眾樂園,北京也不少了,西直門有一個(gè)、望京有一個(gè)、東直門馬上也要開一個(gè)。我們?nèi)A聯(lián)的安貞店也是他們的資產(chǎn),賣給他們了,我們買來(lái)花了兩個(gè)多億,花了一個(gè)多億裝修,是投了四個(gè)億,我們賣給了他八個(gè)億,他已經(jīng)實(shí)實(shí)在在拿到了這個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利,每年有 1%的遞增,發(fā)展得也是比較好的。 凱德的購(gòu)物中心的物業(yè)管理是由專業(yè)的物管公司來(lái)管,保安、保潔、維修、維護(hù)、停車場(chǎng)管理都是外包物管公司。我們?cè)趦?nèi)蒙古開了一個(gè)購(gòu)物中心,那個(gè)空調(diào)裝得 不對(duì),因?yàn)槔锩嬗兴?,到了冬天的時(shí)候要放掉,但是我們那時(shí)候開購(gòu)物中心已經(jīng)是很早了, 2020年開的第一個(gè)購(gòu)物中心,那時(shí)候我們不懂,也沒有人輔導(dǎo),結(jié)果第一年就上凍了,空調(diào)的主機(jī)就報(bào)廢了,最后打官司也不靈,說(shuō)你使用不當(dāng),最后人家好說(shuō)歹說(shuō),兩百萬(wàn)的空調(diào)花五十萬(wàn)維修,所以這就是物業(yè)管理的重要性,一個(gè)好的資產(chǎn),你可以用 10年、 20年,電梯上理論上是用 10年,你用得好可以用 15年,這 5年就是賺回來(lái)的,你一個(gè)商場(chǎng)有多少電梯,這個(gè)維護(hù)工作就非常重要。 凱德的衛(wèi)生間。凱德的衛(wèi)生間是他們潘總自己的想法,第一他們的衛(wèi)生間很簡(jiǎn) 樸,頂上是調(diào)控的,局部裝修,直接把空調(diào)管拉下來(lái),在空調(diào)的房間里面就裝一個(gè)電風(fēng)扇,空調(diào)不進(jìn)去了,因?yàn)闆]有必要,新加坡的空調(diào)打得很冷,衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在通道的內(nèi)側(cè),我們中國(guó)的設(shè)計(jì)師往往很大方,把街邊的一個(gè)店鋪設(shè)計(jì)成一個(gè)廁所,臭氣、雅觀不說(shuō)了,你占了老板的那么好的位置,無(wú)緣無(wú)故地把心頭肉挖走,在新加坡所有的廁所設(shè)計(jì)都是順著消防通道走,走到里面是一個(gè)廁所,你去看凱德、嘉德的購(gòu)物中心的設(shè)計(jì),利用率非常高,而且很合理。這里就有兩個(gè)問(wèn)題,因?yàn)楣諒澞ń牵M(jìn)去的地方已經(jīng)是角落了,味道的抽排系統(tǒng)要強(qiáng)一點(diǎn),因?yàn)樵谶@里面,空調(diào)管再進(jìn)去就 麻煩了,所以他就用電風(fēng)扇,就是這樣來(lái)的,人家發(fā)達(dá)國(guó)家也知道節(jié)約能源的問(wèn)題,但是烘手器他是不會(huì)省的。 嬰兒換尿布的服務(wù)臺(tái)。 廁所的布置原則:第一廁所不設(shè)門,為什么呢?因?yàn)閹O(shè)門就帶來(lái)衛(wèi)生上的不便利,你要用手去推;第二他在消防通道的里面,沒有風(fēng)、不對(duì)著大堂,把廁所弄成時(shí)尚、年輕的裝修,里面有一個(gè)隔離帶把男女分開,轉(zhuǎn)彎、再轉(zhuǎn)彎,玻璃的外面是小的洗手間。我比較欣賞他們的廁所設(shè)計(jì),是比較科學(xué)的,特別適合我們中國(guó)的情況,因?yàn)殚T在這里,我們中國(guó)人還不禮貌,經(jīng)常有推門撞到人的。 新加坡凱德服務(wù)設(shè) 施設(shè)置,它所有的停車場(chǎng)都有一個(gè)探測(cè)裝置,它會(huì)探測(cè)到每層有多少個(gè)停車位,它是立體停車位。在中國(guó)也有做的,你去望京看一看,也是這樣做的,告訴你多少層有停車位,專門設(shè)一條紅外探測(cè)線。所有的停車場(chǎng)都會(huì)裝一個(gè)隔離帶,這個(gè)隔離帶用玻璃隔開,然后停車場(chǎng)盡可能不是用直梯到達(dá),而是滾梯到達(dá),因?yàn)樗J(rèn)為滾梯到達(dá)率高,這是新加坡的特點(diǎn),我覺得北京也應(yīng)該這樣做,北京汽車是主要的客源。大家知道垂直梯的運(yùn)輸比較慢,所以我們做新光天地的時(shí)候,我們把這個(gè)概念介紹給臺(tái)灣人,不但用了滾梯,還提供了座位,老公去開車,老婆在這里坐等,保安去開車, 明星在這里等著。我建議大家把這個(gè)做上去,不要一下來(lái)就要面對(duì)停車場(chǎng)。 凱德還有一個(gè)人行道,從這個(gè)商場(chǎng)出去到那個(gè)商場(chǎng),他給你規(guī)定一個(gè)走路的路線,有一個(gè)很小的大概 30公分寬的道路,是事先設(shè)計(jì)好的,規(guī)劃的時(shí)候就把人行道規(guī)劃出來(lái)。 這部分是凱德在每個(gè)頂樓上做的裝飾,你們看一般明星表演不在頂層,上面做一些裝飾。 新加坡凱德廣告設(shè)置,所有公共區(qū)域的墻面、停車場(chǎng)的位置都有廣告。 凱德還有一個(gè)停車場(chǎng)的位置做得非常巧妙,因?yàn)闈L梯的坡度低的話,長(zhǎng)度就要長(zhǎng),因?yàn)闃菍釉谀抢飻[著呢,凱德非常巧妙,他設(shè)計(jì) 的時(shí)候做轉(zhuǎn)彎,當(dāng)坡度高的時(shí)候,他設(shè)計(jì)一個(gè)拐彎,距離短、利用的面積小,我們?cè)O(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)的時(shí)候,以后也可以這樣考慮,第一避免占用很大的停車位置,因?yàn)槟愕奶葑右幌吕^(guò)去,順著墻拉問(wèn)題也不大,但是有時(shí)候恰恰這個(gè)位置要設(shè)在中間,你可以選擇這樣的辦法,多配兩部梯子,長(zhǎng)度縮短。 都有這樣的玻璃擋板,防止購(gòu)物車相撞,玻璃擋板前面還有圍欄,因?yàn)槭呛统泻显谝黄鸬?,避免?gòu)物車的撞擊。它在頂樓有很多的室外機(jī)進(jìn)行美化,在樓上形成了建筑的異形形態(tài)。 北方地區(qū)現(xiàn)在開不了購(gòu)物中心,其實(shí)你可以兩步考慮,凱德的購(gòu)物中心是一條 老街,建筑物是上個(gè)世紀(jì)二十年代的建筑物,是比較古老的建筑,現(xiàn)在政府作為文物保護(hù)下來(lái),把它改造成商場(chǎng),新加坡那么熱,這個(gè)商場(chǎng)誰(shuí)去呢?所以他把七樓頂上加上玻璃蓋,七樓的下面裝修出空調(diào)管,下面的中間放上空調(diào),中間的街就變成商鋪了,就是我們說(shuō)的花車,租金也高,喝咖啡的人就可以坐在這個(gè)街上,享受空調(diào)的涼爽。所以當(dāng)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的時(shí)候,也可以這樣做,但是你現(xiàn)在設(shè)計(jì)的時(shí)候就可以做一些預(yù)留、參考,比如跨度的問(wèn)題,不要太大,太大成本過(guò)高,你柱子的預(yù)留都要做好。 所以,要從成本出發(fā),將來(lái)人們的生活改善了,你再 加空調(diào),設(shè)計(jì)師在這方面都可以參考一些。 凱德在地面進(jìn)入到這個(gè)位置的時(shí)候( PPT),他們一般都不是用大理石,而是用貼紙的辦法,為什么貼紙呢?可以變化,因?yàn)椴蛷d兩到三年要裝修一次,商場(chǎng)也要換的,你貼了大理石了,你一輩子換不掉了,這是公共場(chǎng)所,所以你在電梯下面,人流聚集的地方,你可以換一個(gè)東西,你的心情都好了,覺得這個(gè)商場(chǎng)裝修過(guò)了,所以是花小錢、辦大事,在客流最多、重復(fù)率最高的地方,讓人感到變化,是商場(chǎng)非常重要的因素。因?yàn)殚_社區(qū)中心,來(lái)來(lái)去去都是這些人,你總也沒有變化,他會(huì)覺得很單調(diào),你上面可以變化,地下 換不來(lái),而如果用這種方式,就可以變化。它的電梯也可以變化,上面裝上燈,有一些圖案,實(shí)際這種貼紙就可以變化,這個(gè)東西是潮流,如果有時(shí)間,我給你們看巴黎的變化,現(xiàn)在的櫥窗已經(jīng)不是做商品,而是做形象了,這就是現(xiàn)代視覺藝術(shù)的變化,櫥窗也在變。 (六)購(gòu)物中心客戶服務(wù)及維護(hù)特點(diǎn)。 購(gòu)物中心的客戶服務(wù)重在吸引給更多的顧客前來(lái),并使其成為忠誠(chéng)的顧客。 案例:新光 三越 ,他們的特點(diǎn)是賣場(chǎng)大,比如臺(tái)北的百貨商場(chǎng),總共有 20多萬(wàn)平米,聯(lián)排了五棟百貨商店,他們的商場(chǎng)也是百貨店購(gòu)物中心化的典范,他們現(xiàn)在一年銷售是 600多億人民幣?,F(xiàn)在臺(tái)灣有兩家,第二家就是太平洋和遠(yuǎn)東合起來(lái)的,遠(yuǎn)東的老板吃太平洋的時(shí)候,就是采用非法的走上層路線的辦法,低價(jià)拿過(guò)來(lái),兩個(gè)百貨店并在一起,跟新光三越差不多的,所以新光三越是非常好的。 這是它的嬰兒服務(wù),所有的柜臺(tái)都有;這是貨幣兌換,每個(gè)商場(chǎng)都有育嬰室,因?yàn)榕_(tái)灣的年輕媽媽喜歡逛商場(chǎng),專門有提供嬰兒喂奶的地方,他專門組織媽媽進(jìn)行教學(xué),有媽媽教室。我們到臺(tái)灣去,他們跟我們開玩笑說(shuō),我們的男人都到大陸去打工去了,嬰兒媽媽很多,所以我們 要 賺她們的錢。這是嬰兒充奶室。這是電梯服務(wù),有電梯小姐, 幾層到了都會(huì)給你報(bào)。 這個(gè)護(hù)欄是朝外的有兩個(gè)好處,第一小孩容易爬過(guò)去,所以把它設(shè)成兩層的,防止小孩一爬就爬過(guò)去了;現(xiàn)在的新光天地的護(hù)欄是兩個(gè)檔,一個(gè)檔是大人檔,一個(gè)檔是小孩檔,玻璃很臟,大人一看,小孩就把臉趴到玻璃上去了,所以他設(shè)了兩個(gè)欄桿,兒童也有一個(gè)欄桿,這就是人性化的設(shè)計(jì),不要把逛商場(chǎng)看成是大人的專利,兒童也要考慮進(jìn)去,這是他們的設(shè)計(jì)理念。 這是親子廁所,父親或母親跟小孩一起上廁所。 這是服裝修改室,修改服裝的時(shí)候,你們可以在邊上聊聊天、喝喝咖啡,這是把客人真正當(dāng)客人,把這里當(dāng) 成客廳、餐廳、會(huì)客室來(lái)安排,不是當(dāng)成屠宰場(chǎng),進(jìn)來(lái)就是宰你的,讓你掏錢掏錢再掏錢,這是我們急功近利的做法。 這是新光天地,下面有 1500個(gè)停車位,非常大,所以他們?cè)O(shè)了找車服務(wù),平時(shí)不用,只是周六周日才用。 每個(gè)商場(chǎng)上面都有一個(gè)專門的展廳,這個(gè)要給大家特別建議一下,購(gòu)物中心不要以購(gòu)物為主,還是要做一些文化的東西。有一個(gè)購(gòu)物中心做了一個(gè)故宮博物館藏品贗品展,他看好了,他就要買,比你的租金還要高。一樣,新光天地每次都有文化主題,景德鎮(zhèn)瓷器展,一分錢不要,你賣了以后,他跟你分成,某某人的油畫展,他賣掉 了,你就要跟他分錢。 所以購(gòu)物中心美其名曰是搞文化,到頭來(lái)還是要賺錢的,尤其是剛開始的時(shí)候,不要開滿,沒有那么多的客人,你低價(jià)租出去,還不如搞搞展覽、展銷,要把思路變一變。 這是等候大廳,到停車場(chǎng)的休息室,這 是 可以手機(jī)充電、看電視、雜志、喝開水等等,也可以發(fā)一發(fā)促銷材料。 日本伊勢(shì)丹: ( PPT)這是迎候顧客,標(biāo)準(zhǔn)的鞠躬;這是賣場(chǎng),日本的賣場(chǎng)始終干凈、整潔;這是扶梯的安排;超市的安排,我們看一下它的陳列,中國(guó)人做不好陳列,在國(guó)外,商業(yè)的陳列是一門學(xué)問(wèn),這是超市的陳列 ,人家的筐子也有特點(diǎn),人家是紅綠搭配,我們是綠葉擺了一塊,水果擺了一塊,人家是穿插在一起擺的,這樣可以提高人的購(gòu)買欲望,我們研究過(guò),百貨店人的停留時(shí)間最長(zhǎng)三秒鐘,百貨店的轉(zhuǎn)軌,前面的模特衣服要穿得好,我們一般的商場(chǎng)邊柜只有四米,中島更小,只有三米,你走過(guò)去只有兩個(gè)模特在那里,你就走過(guò)去了,你要在三秒之內(nèi)打動(dòng)他,就是模特,這個(gè)也是一樣,你在角落里就要擺得顏色鮮艷一點(diǎn),在這點(diǎn)由三秒停留到十秒,十秒鐘的時(shí)候,就產(chǎn)生了幾倍的購(gòu)物機(jī)會(huì)。我們現(xiàn)在的商品不是很豐富,國(guó)外是買方市場(chǎng),大家對(duì)商品的挑選很苛刻,所以他必須要這么 做。 明碼標(biāo)價(jià)每個(gè)價(jià)錢都要標(biāo)好;嬰兒的尿布桌,換尿不濕的;餐廳等候區(qū)設(shè)有座位;購(gòu)物中心門口的指示牌;日常生活食品的貨簽,日本人老年人比較有錢,日本人是回流,有錢人住在城里,因?yàn)槟昙o(jì)大了,住在城外急救車開的時(shí)間都長(zhǎng),所以現(xiàn)在都回來(lái)了,在城里買一個(gè)空中別墅;日本人不像中國(guó)人有閑工夫去天壇公園里聊天、打牌,日本人是到健身房去,是一種封閉的島國(guó)心態(tài),而我們希望聚堆兒,所以他相對(duì)愿意去的地方就是百貨店,所以它的標(biāo)簽上的字很大,老年人來(lái)這里買,很有錢,這些商品品質(zhì)很好、很貴。 ( PPT)這是生活日用品, 所有的食品是內(nèi)包裝和外包裝結(jié)合起來(lái)。 這是自行車立體陳列;這是居家用品;這是賣茶葉的;這是它的褲子,都吊在空中;這是它的花車,這是它的綠植;這是搞的畫展、兒童樂園。日本是這樣的,社區(qū)里一般都是母親在家?guī)е⒆?,上午客人是不多,為了吸引客人,他們?cè)跇巧蠈iT有一個(gè)地方,開辟了兒童樂園,有兒童理發(fā)師、教育的地方、表演的舞臺(tái),這個(gè)舞臺(tái)是電動(dòng)的,有的做木偶的,有的主動(dòng)請(qǐng)兒童上去輪流表演,有很多的形式,家長(zhǎng)帶著小孩參與到活動(dòng)中去,增加了一種凝聚力,也是聚客的一種手段。 ( PPT)他們?cè)谫?gòu)物中心里面還有餐 飲培訓(xùn),專門培訓(xùn)家庭婦女如何燒菜。
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