【導讀】鎮(zhèn)江地處江蘇省中南部，長江下游南岸，總面積為3843平方公里。尚未成熟的階段，鎮(zhèn)江由于位于都市的外圍，其雙向輻射優(yōu)勢不能得到發(fā)揮。鎮(zhèn)江市地處長江下游南岸，北緯31°37′～32°19′，東經(jīng)118°58′～119°58′。通八達，鎮(zhèn)江至揚州長江公路大橋已開通。長江與京杭大運河在鎮(zhèn)江交匯，構(gòu)成全國最大。南京祿口國際機場和常州機場分別距鎮(zhèn)江80公里和50公里。鎮(zhèn)江擁有對外開放的國際港口?，F(xiàn)已建成泊位139個，其中萬噸級以上泊位20個，級公路與港口相連，與世界50多個國家和地區(qū)的120多個港口有運輸業(yè)務(wù)聯(lián)系。岸為國家一類對外開放口岸，海關(guān)、海事、邊防、出入境檢驗檢疫等查驗機構(gòu)齊全。一港——鎮(zhèn)江綜合港，包括大港港區(qū)，龍門港區(qū)，諫壁港區(qū)和高資港區(qū)；人口為，比20xx年第五次全國人口普查的人減少人。占%；65歲及以上人口為322630人，占%。另有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)-鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟、社會管理權(quán)限。市人民政府駐京口區(qū)正東路39號。至20xx年底，全市共有51個鎮(zhèn)（街道）。

　　

【正文】 2% 154 合計 （ 6） 不可預見費 公式：不可預見費 =1~4 項之和 3%=（ 0+7700+4466+） 3%= 萬元 （ 7） 開發(fā)成本 公式：開發(fā)成本 =1~6 項之和 =5000+7700+4466+++= 萬元 開發(fā)費用估算 （ 1） 管理費用 公式；管理費用 =1~4 項之和 3%=（ 5000+7700+4466+） 3%= 萬元 （ 2） 銷售費用合計 萬元，詳見銷售費用估算表，如下： 銷售費用估算表 單位：萬元 序號 項目 公式 金額 1 廣告宣傳及市場推廣費 經(jīng)營收入 1% 2 銷售代理費 經(jīng)營收入 1% 3 其他經(jīng)營收入 經(jīng)營收入 1% 合計 注：經(jīng)營收入 =12/㎡ /天 50000 ㎡ 360 天 =25920 萬元 （ 3） 財務(wù)費用共計 萬元。 （ 4） 開發(fā)費用 公式： 1~3 項之和 =++= 萬元。 總成本費用匯總及分攤表 項目總投資估算表 單 位：萬元 28 序號 項目 合計 計算公式 1 開發(fā)成本（靜態(tài)） 土地成本 85050 前期工程費 20xx6 建安工程費 347000 基礎(chǔ)設(shè)施費 開發(fā)期間稅費 36088 不可預見費 2 開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 3 總計 1+2 投資分攤的原則： 總原則：所 有 的總投資均應(yīng)分攤到 總建筑面積 面積中去。 細則：（ 1）按計算投資的各項成本來分攤 （ 2）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤，同功能無關(guān)的按 功能面積比例分攤 （ 3）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤 固定資產(chǎn)投資估算 擴大指標估算法計算簡單，便于操作，但得出的估算值誤差較大，在可行性研究與項目評估階段一般不宜采用，所以本案固定資產(chǎn)投資采用詳細估算法進行固定資產(chǎn)投資估算。 詳細估算法是指先將構(gòu)成固定資產(chǎn)投 資的各個組成部分分別加以估算，然后匯總得出固定資產(chǎn)投資總額的一種估算方法。 本項目建設(shè)期為 3 年，項目建設(shè)投資（含工程費用、其他費用、預備費用） 120xx 萬元，全部形成固定資產(chǎn)?；绢A備費為工程費用與工程建設(shè)其他費用之和的 15%，建設(shè)期漲價預備費的平均費率為 6%。建設(shè)期第一年投入建設(shè)資金的 30%，第二年投入 50%，第三年投入 20%，其中 50%為自有資金， 50%為銀行貸款，貸款年利率為 7%,建設(shè)期只計息不還款。 建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬元 序號 工程費用名稱 估算價值 建筑工程 設(shè)備購置 安裝工程 其他費用 合計 1 工程費用 6100 1200 300 100 7700 29 主體工程 4300 1090 280 90 5760 輔助工程 1200 70 100 7 1377 服務(wù)性工程 600 40 100 3 743 2 工程建設(shè)其他費用 0 0 0 50 50 1+2 6100 1200 300 100 7750 3 預備費 0 0 0 2212 2212 基本預備費(15%) 0 0 0 1162 1162 漲價預備費(6%) 0 0 0 1050 1050 1+2+3 0 0 0 9712 9712 4 建設(shè)期貸款利息 0 0 0 總計 0 0 0 0 10199.3 （ 1）基本預備費： 7750*15%=1162 萬元 （ 2）漲價預備費： 第一年：（ 7750+1162） *30%*[（ 1+6%） 1]=160萬元 第二年：（ 7750+1162） *50%*[（ 1+6%） 21]=550 萬元 第三年：（ 7750+1162） *20%*[（ 1+6%） 31]=340 萬元 合計： 160+550+340=1050 萬元 （ 3）建設(shè)期貸款利息： 第一年利息 :1/2*120xx*50%*30%*7%=63 萬元 第二年利息：（ 120xx*50%*30%+63+1/2*120xx*50%*50%） *7%= 萬元 第三年利息：（ 120xx*50%*30%+63++1/2*120xx*50%*20%） *7%= 萬元 累積借款： 450000*50%+++= 萬元 資金籌措 本項目開發(fā)投資的資金有兩個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，總投資為 萬元。 30 項目總投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 建設(shè)期 合計 1 2 3 1 總投資 建設(shè)投資 土地成本 4250 750 0 5000 前期工程費 0 建安工程費 0 5140 2560 7700 基礎(chǔ)設(shè)施費 0 62 開發(fā)期間稅費 0 不可預見費 管理費用 銷售費用 0 貸款利息 63 流動資金 0 0 0 0 2 資金籌措 自有資金 借款 還貸計劃 申請銀行貸款 6000 萬元， 貸款年利率為 7%,建設(shè)期只計 息不還款。 還款付息表 單位：萬元 20xx 20xx 20xx 1 年初累計借款 0 1863 2 本年新增借款 1800 3000 1200 3 本年應(yīng)計利息 63 4 本年應(yīng)還本金 0 0 6000 5 本年應(yīng)還利息 0 0 項目建設(shè)規(guī)劃與進度安排 建設(shè)方案及規(guī)劃說明 31 建設(shè)方案。經(jīng) 鎮(zhèn)江 市規(guī)劃管理局 審定，本項目的建設(shè)方案如下： 規(guī)劃目標。 （ 1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 （ 2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。 （ 3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài) （ 4）吸收各項目好的居住規(guī)劃 特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 3結(jié)構(gòu)設(shè)計 （ 1） 設(shè)計依據(jù) 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準（ GB 5006820xx） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ G850009— 20xx）（ 20xx 版） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GB50010— 20xx） 建筑抗震設(shè)計規(guī)范（ GB50011— 20xx）（ 20xx 版） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（ GB50003— 20xx） 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（ JGJ3— 20xx） （ 2） 主要設(shè)計荷載 1） 風、雪荷載 基本風壓 ；基本雪壓為 。 2） 樓地面使用活荷載 ① 商場 ② 樓梯，自動扶手 ③ 衛(wèi)生間 /m2 ④ 上人屋面 ⑤ 非上人屋面 ⑥ 有關(guān)設(shè)備用房按各專業(yè)要求設(shè)計。 （ 3） 抗震設(shè)防 本工程抗震設(shè)防烈度為 6度，基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組。 電氣設(shè)計 （ 1） 設(shè)計依據(jù) 32 《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595（ 20xx 年版） 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ168（ 20xx 年版） 《汽車庫設(shè)計規(guī)范》 JGJ10098 《汽車庫、修車庫。停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797 （ 2）供配電 電源及供電電壓 10KV 電源采用環(huán)網(wǎng)供電，由市政 10KV 電網(wǎng)引來一路電源，經(jīng)變電所變換成 380/220V供住戶使用。 用戶電荷 本建設(shè)項目用 電負荷分別有一級負荷、二級負荷和三級負荷。采用單位面積功率法確定住宅和商業(yè)建筑的負荷：住宅房按照 25VA/㎡計，商業(yè)及配套建筑按 80VA/㎡計，地下室按 15VA/㎡計，加上其他用電，估算總安裝容量為 3350KVA。 變配電所 根據(jù)現(xiàn)場地形建筑方案及供電半徑，擬在負荷中心設(shè)置一座變電所（變電所采用 4 臺1000KVA 變壓器），電源經(jīng)變壓器由 10KV 降為 380/220V 后，再由若干臺低壓配電屏配出，分別分給各用電負荷。在各變電所低壓側(cè)設(shè)置低壓電容補償裝置，補償后高壓側(cè)功率因數(shù)不低于 。 （ 3）自備電源 在地下室靠近負荷中心處設(shè)置 1座柴油發(fā)電機房，設(shè)置 1臺柴油發(fā)電機作為自啟動應(yīng)急電源，供本項目消防負荷及重要的一、二級負荷在市電停電時使用。采用 1 臺 600KW 發(fā)電機供電。 （ 4）弱電系統(tǒng) 在小區(qū)設(shè)置一座電信機房，提供小區(qū)住宅及商務(wù)等電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。 電話系統(tǒng) 電話光纜從電信局引來，光纖機房設(shè)置在電信機房，經(jīng)總交接箱分配至小區(qū)各分交接箱盒，再引至各用戶，商業(yè)及公建按 2線 /100 ㎡，住宅每戶按二門電話考慮，另考慮 20%的預留，總計電話約 2200 門。 電視系統(tǒng) 電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝置設(shè)置在 電信機房，經(jīng)信號轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個電視插座。 寬帶網(wǎng)系統(tǒng) 數(shù)據(jù)光纜從城市相關(guān)部門引來，光纖機房設(shè)置在電信機房，經(jīng)總配線架分配至各樓層配線架后，再引至各用戶。 消防報警及聯(lián)動系統(tǒng) 在首層設(shè)置消防控制室，火災時啟動相關(guān)消防設(shè)備進行滅火，向消防中心報警并控制切斷非消防電源。 訪客對講系統(tǒng) 在各住宅首層設(shè)置訪客可視對講裝置，且進行連網(wǎng)控制。 （ 5）安全消防 所有消防負荷均按一級負荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運行。消防線路 ，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，需要明敷的穿管線路在管外涂耐火涂料。 設(shè)有火災疏散用的應(yīng)急照明和標志燈，要求帶蓄電池，其供電時間大于 30 分鐘。所有平時可關(guān)斷的應(yīng)急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災時全部開啟。電源為雙電源， 33 末端切換。 （ 6）接地保護系統(tǒng) 配電系統(tǒng) 低壓配電系統(tǒng)采用 TNS系統(tǒng)，所有電氣設(shè)備外殼、插座接地端用專用 PE 線作接地保護。住宅內(nèi)衛(wèi)生間設(shè)局部等電位接地，變電所設(shè)總等電位接地。 防雷接地系統(tǒng) 經(jīng)計算按二類防雷建筑設(shè)計防雷裝置和防雷接地系統(tǒng)。避雷帶，引下線 和接地裝置利用住宅樓砼柱內(nèi)鋼筋和樁基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋。同時對住宅樓采取防側(cè)擊雷和等電位的保護措施。 （ 7） 防雷系統(tǒng) 按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》，本工程屬第三類防雷建筑物。將屋頂上所有金屬構(gòu)件與屋面避雷網(wǎng)連成整體，以鋼筋混凝土柱中之鋼筋為引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，將 45米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接。 （ 8）節(jié)能措施 設(shè)計中采用節(jié)能高效熒光燈具。 采用低壓電容器無功功率集中補償方式，以減少線路和變壓器的電能損失，提高功率因數(shù)。 給排水設(shè)計 （ 1）設(shè)計依據(jù) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī) 范》 GB5001520xx《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5001620xx 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB5008420xx（ 20xx 版） 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GB5001320xx 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GB5001420xx 其他相關(guān)規(guī)范和相關(guān)資料 建筑及有關(guān)工種提供的條件圖及設(shè)計資料 （ 2）給水設(shè)計 ①水源： 本工程以市政管網(wǎng)為供水水源，供水壓力不小于 。 擬從周圍市政管網(wǎng)引入兩根 DN200 給水管，在紅線內(nèi)形成環(huán)狀。 ② 給水系統(tǒng)： 地下室和三層以下商業(yè)由市政給水管網(wǎng)直接供給，四層及四層以上采用無負壓變頻調(diào)速機組加壓供水。