【正文】 重點(diǎn)、線、面的結(jié)合，在城市干道周邊及小區(qū)主干道上，多以常綠樹(shù)種為主種植，形成結(jié)構(gòu)線型綠化，削弱城市 噪音干擾，保持小區(qū)內(nèi)及私密空間的安靜，減少揚(yáng)塵污染，同時(shí)又可美化環(huán)境。小區(qū)景觀水體布局合理，水景與公共綠地融合為一體，環(huán)境優(yōu)美，與自然和諧，水面高程分級(jí)合理，充分利用多種池內(nèi)自然凈化措施，較好地利用了雨水作為景觀水體的重要補(bǔ)充用水。項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，為了滿足建筑密度、采光、私密度等問(wèn)題，計(jì)劃建造 12 層的小高層為主要商品類型推向市場(chǎng)。品牌定位包括 文化 定位和形象定位。 一套好地戶型，應(yīng)該 滿足六個(gè)特性 （ 1） 實(shí)用性：是指住宅要實(shí)用，大小要適宜，功能要合理 ， 要舒適 溫馨，要每個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)房多邊角的“鉆石房”出現(xiàn)，真正成為人們居住的港灣。 如下是本住宅小區(qū)采取的大戶型方案： 22 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析 【項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)】 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 鎮(zhèn)江市雙井路 333 號(hào) 規(guī)劃總用地面積 20xx0m2 實(shí)際用地面積 18000m2 計(jì)容積率面積 47000m2 總建筑面積 50000m2 建筑容積率 建筑密度 30% 綠地率 35% 住宅面積 45000m2 商業(yè)面積 20xx m2 地下室面積 3000 m2 居住總戶數(shù) 300 戶 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積 45000m2，其中住宅 45000m2，商業(yè)部分20xxm2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積 3000m2，共 188個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積 50000m2，擬建 6棟 12 層住宅樓。 本 生態(tài)型住宅小區(qū) 在 注意達(dá)到舒適、健康 的基礎(chǔ)上 ，還 充分 體現(xiàn)生態(tài)效益，并呈現(xiàn)出一種新的人類生活方式與環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，其特點(diǎn)表現(xiàn)在： （ 1）提高綠化率。我們不要等到水資源專家所預(yù)測(cè)的，到 2025 年水危機(jī)空前爆發(fā)時(shí)方才研究水資源的節(jié)約問(wèn)題，到那時(shí)為時(shí)晚矣。內(nèi)容包括生物物種、遺傳及其生態(tài)系統(tǒng)多樣性。 其他 ： （ 1） 建筑體量小，開(kāi)發(fā)周期短，所需面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也較小 。項(xiàng)目的科技前沿性正受到越來(lái)越多智慧人士的青睞和認(rèn)可以及社會(huì)國(guó)家的鼓勵(lì)和褒揚(yáng)，這是大勢(shì)所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向 。 （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表嗎，如下： 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 公式 金額 1 供電工程 67萬(wàn)元 /公頃 2公 頃 134 2 供水工程 15萬(wàn)元 /公頃 2公頃 30 3 電信工程 7萬(wàn)元 /公頃 2公頃 14 4 煤氣工程 7萬(wàn)元 /公頃 2公頃 14 5 綠化工程 萬(wàn)元 /公頃 2公頃 6 道路工程 萬(wàn)元 /公頃 2 公頃 7 排水工程 萬(wàn)元 /公頃 2 公頃 合計(jì) （ 5） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)共計(jì) 萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表，如下： 27 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 公式 應(yīng)交稅費(fèi) 1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 6% 462 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) % 3 其他 建安工程費(fèi) 2% 154 4 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2% 154 合計(jì) （ 6） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 公式：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =1~4 項(xiàng)之和 3%=（ 0+7700+4466+） 3%= 萬(wàn)元 （ 7） 開(kāi)發(fā)成本 公式：開(kāi)發(fā)成本 =1~6 項(xiàng)之和 =5000+7700+4466+++= 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算 （ 1） 管理費(fèi)用 公式；管理費(fèi)用 =1~4 項(xiàng)之和 3%=（ 5000+7700+4466+） 3%= 萬(wàn)元 （ 2） 銷售費(fèi)用合計(jì) 萬(wàn)元，詳見(jiàn)銷售費(fèi)用估算表，如下： 銷售費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 公式 金額 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) 經(jīng)營(yíng)收入 1% 2 銷售代理費(fèi) 經(jīng)營(yíng)收入 1% 3 其他經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)收入 1% 合計(jì) 注：經(jīng)營(yíng)收入 =12/㎡ /天 50000 ㎡ 360 天 =25920 萬(wàn)元 （ 3） 財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì) 萬(wàn)元。 建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 建筑工程 設(shè)備購(gòu)置 安裝工程 其他費(fèi)用 合計(jì) 1 工程費(fèi)用 6100 1200 300 100 7700 29 主體工程 4300 1090 280 90 5760 輔助工程 1200 70 100 7 1377 服務(wù)性工程 600 40 100 3 743 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 0 0 0 50 50 1+2 6100 1200 300 100 7750 3 預(yù)備費(fèi) 0 0 0 2212 2212 基本預(yù)備費(fèi)(15%) 0 0 0 1162 1162 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)(6%) 0 0 0 1050 1050 1+2+3 0 0 0 9712 9712 4 建設(shè)期貸款利息 0 0 0 總計(jì) 0 0 0 0 10199.3 （ 1）基本預(yù)備費(fèi)： 7750*15%=1162 萬(wàn)元 （ 2）漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： 第一年：（ 7750+1162） *30%*[（ 1+6%） 1]=160萬(wàn)元 第二年：（ 7750+1162） *50%*[（ 1+6%） 21]=550 萬(wàn)元 第三年：（ 7750+1162） *20%*[（ 1+6%） 31]=340 萬(wàn)元 合計(jì)： 160+550+340=1050 萬(wàn)元 （ 3）建設(shè)期貸款利息： 第一年利息 :1/2*120xx*50%*30%*7%=63 萬(wàn)元 第二年利息：（ 120xx*50%*30%+63+1/2*120xx*50%*50%） *7%= 萬(wàn)元 第三年利息：（ 120xx*50%*30%+63++1/2*120xx*50%*20%） *7%= 萬(wàn)元 累積借款： 450000*50%+++= 萬(wàn)元 資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金有兩個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，總投資為 萬(wàn)元。 2） 樓地面使用活荷載 ① 商場(chǎng) ② 樓梯，自動(dòng)扶手 ③ 衛(wèi)生間 /m2 ④ 上人屋面 ⑤ 非上人屋面 ⑥ 有關(guān)設(shè)備用房按各專業(yè)要求設(shè)計(jì)。 （ 3）自備電源 在地下室靠近負(fù)荷中心處設(shè)置 1座柴油發(fā)電機(jī)房，設(shè)置 1臺(tái)柴油發(fā)電機(jī)作為自啟動(dòng)應(yīng)急電源，供本項(xiàng)目消防負(fù)荷及重要的一、二級(jí)負(fù)荷在市電停電時(shí)使用。 （ 5）安全消防 所有消防負(fù)荷均按一級(jí)負(fù)荷供電，采用雙電源末端切換的供電方式，其切換箱要求自帶閉鎖裝置以防止雙電源并列運(yùn)行。避雷帶，引下線 和接地裝置利用住宅樓砼柱內(nèi)鋼筋和樁基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋。 ② 給水系統(tǒng)： 地下室和三層以下商業(yè)由市政給水管網(wǎng)直接供給，四層及四層以上采用無(wú)負(fù)壓變頻調(diào)速機(jī)組加壓供水。 （ 8）節(jié)能措施 設(shè)計(jì)中采用節(jié)能高效熒光燈具。電源為雙電源， 33 末端切換。 電視系統(tǒng) 電視光纖從有線電視網(wǎng)引來(lái)，前端裝置設(shè)置在 電信機(jī)房，經(jīng)信號(hào)轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個(gè)電視插座。 用戶電荷 本建設(shè)項(xiàng)目用 電負(fù)荷分別有一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷和三級(jí)負(fù)荷。 （ 1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。 詳細(xì)估算法是指先將構(gòu)成固定資產(chǎn)投 資的各個(gè)組成部分分別加以估算，然后匯總得出固定資產(chǎn)投資總額的一種估算方法。 swot 分析總結(jié) 針對(duì)不同購(gòu)買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)因素并轉(zhuǎn)化成營(yíng)銷推廣優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略及其買點(diǎn)。 臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾?？蛇_(dá)到吸碳制氧，凈化水體、調(diào)整溫濕度，改善區(qū)域氣候的功能；亦可減少城市噪音，可吸塵，可營(yíng)造出舒適的生活居住環(huán)境。 （ 5）對(duì)垃圾實(shí)行分類處理。將有限的土地面積歸還人類，并合理利用其為當(dāng)代和后世子孫造福。 23 配套服務(wù)設(shè)施比較齊全。 （ 4） 靈活性：住宅還要有一定的靈活性，以便根據(jù)生活要求靈活改 變使用空間，滿足不同對(duì)象的生活需要；靈活性的另一體現(xiàn)就 是可改性，因?yàn)榧彝ヒ?guī)模和結(jié)構(gòu)是變化的， 生活水平和科技水平也不斷提高，戶型應(yīng)符合可持續(xù)發(fā)展的原則 ， 用合理的結(jié)構(gòu)體系提供一個(gè)大的空間，留下調(diào)整與更新的余地。 本項(xiàng)目 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)把握，以“ 生態(tài) ”為主題，協(xié)助消費(fèi)者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業(yè)主帶到了一個(gè)充滿綠意 、 流水 、清新空氣和 陽(yáng)光 的 生態(tài) 園林社區(qū) 。 20 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的分析） 目標(biāo)客源定位 對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的數(shù)據(jù)分析得到，多數(shù)能滿足 6500 元每平方米房?jī)r(jià)的客戶群集中于部門主管和企業(yè)高級(jí)經(jīng)理，所以本項(xiàng)目的目標(biāo)人群為有高端享受品味的精英人士。目前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已不可能做到在所有層面上滿足消費(fèi)需求，因而必須預(yù)先在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)選擇上進(jìn)行“舍棄”，進(jìn)行差異化或集中化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。 水系的引用 人工水體導(dǎo)向設(shè)計(jì)是本方案的重點(diǎn)特征之一。 園林化景觀設(shè)計(jì)中構(gòu)架了一個(gè)完整的空間序列 ， 圍繞主題立意安排多樣化空間形式 ， 并兼顧整體 ， 同時(shí)在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)了流暢浪漫的東方園林設(shè)計(jì)風(fēng)格 ， 強(qiáng)調(diào)了空間的流動(dòng) 性和他們之間的關(guān)系。設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想為人車分流、安全、便利。注重處理好各個(gè)交接處的呼應(yīng)與延伸，從而較好地完成了引導(dǎo)作用。對(duì)小區(qū)區(qū)布局的風(fēng)格和建筑形態(tài)，不能一味地仿制抄襲。 僅僅利用人工因素打造一個(gè)臨時(shí)性的自然環(huán)境并不能實(shí)質(zhì)性 體現(xiàn)生態(tài)社區(qū)的概念，能夠讓整個(gè)社區(qū)具有自然再造功能，真正“活”起來(lái)， 把水引入園區(qū)營(yíng)造自然再造區(qū)， 讓人文環(huán)境與自然環(huán)境相互交融，是生態(tài)型住宅小區(qū)的另一個(gè)著眼點(diǎn)。 生態(tài)建 筑和自然美的充分融合是 本項(xiàng)目 設(shè)計(jì)思路的方向，體現(xiàn)“以人 為本”和“以自然文本”的設(shè)計(jì)思想。世紀(jì)名城 京口區(qū)學(xué)府路與經(jīng)十二路交叉口 小高層 高層 82118 11 117 6000 5800 051188792999 學(xué)林雅郡 經(jīng)十二路中段 多層 小高層 多層 11 138 小高層 5 83 5300 051185562888 名仕佳園 學(xué)府路南側(cè)經(jīng) 十四路東側(cè) 多層 87— 131 5700 051188791888 京口花園 京口區(qū)教頂山 南側(cè) 小高 95125 7000 051185111666 東城綠洲碧水苑 鎮(zhèn)江市經(jīng)十二路中段 (東城綠洲小區(qū) ) 多層 聯(lián)排 多層 124 聯(lián)排 300340 多層 5500 聯(lián)排 200250萬(wàn)/套 051188790266 夢(mèng)溪嘉苑 鎮(zhèn)江市京口路 288 號(hào) 多層 多層 90 7200 051185999999 16 第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 規(guī)劃理念概述 在現(xiàn)代的繁華城市里，人們?yōu)殇摻钏鄻?gòu)架的現(xiàn)代建筑所窒息，而要想生活在心靈可以休憩的綠色家園里，成了城市人的一種可遇而不可求的都市情結(jié) 。以提高人口素質(zhì)、穩(wěn)定低生育水平為目標(biāo)，開(kāi)展生殖健康、出生缺陷監(jiān)測(cè)，擴(kuò)大優(yōu)生優(yōu)育等方面的新技術(shù)新藥品推廣應(yīng)用。充分利用科普宣傳月、科技三下鄉(xiāng)等主題活動(dòng)，廣泛開(kāi)展送 科技下鄉(xiāng)。 培植中小型民營(yíng)科技型企業(yè) ： 民營(yíng)企業(yè)是我區(qū)自主創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍。注重成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用和市場(chǎng)開(kāi)拓，全力推進(jìn)我區(qū)新材料、汽車配件、電力電器、防腐技術(shù)和林木果蔬深加工等支柱產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，確立“工業(yè)強(qiáng)區(qū)”的支柱。 20xx 年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，財(cái)政收入 10 億元，并在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上形成自己的特色。成交總建筑面積為：550000 平方米土地。 “地價(jià)上漲很多”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。受國(guó)家宏觀調(diào)控可能轉(zhuǎn)向影