【正文】 響，部分購房者有可能重新轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。已有的別墅項(xiàng)目檔次也比較低，且別墅項(xiàng)目的總價(jià)也對(duì)部分目標(biāo)消費(fèi)群形成購買制約，但是大面積、大房型、上檔次的居室生活又是這部分消費(fèi)者的追求，因而市場(chǎng)對(duì)于類別墅項(xiàng)目存在潛在的旺盛的購買需求。 商場(chǎng)： 八佰伴、新世紀(jì)商廈、五星家電。為滿足 CBD 人居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交等多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，皇家一品 特采用了目前國際最流行的 HOPSCA 地產(chǎn)模式，量身定制出“ 皇家 ”的生活系 統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所于一體。 固定資產(chǎn)投資額日漸上升，其中房地產(chǎn)投資的增長速度超過了 50%。實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 %，其中稅收收入完成 億元，增長 %；在稅收收入中，增長額完成 億元，增長 %；營業(yè)稅完成 億元，增長 %；企業(yè)所得 稅完成 億元，增長 %；個(gè)人所得稅完成 億元，增長%。 20xx 年雖然在 GDP 總值上依舊事態(tài)良好，但增長百分比下滑。另有國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 鎮(zhèn)江新區(qū)行使 市轄區(qū) 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理 權(quán)限。 人口情 況 全市常住人口 ： 全市常住人口 [3]為 3113384 人，同第五次全國人口普查 20xx 年 11 月 1 日零時(shí)的2897016 人相比，十年共增加 216368 人，增長 %。現(xiàn)已建成泊位 139 個(gè)，其中 萬噸級(jí)以上泊位 20 個(gè)，最大可停靠 5萬噸級(jí)船舶，鎮(zhèn)江港是長江第三大港，為國家主樞紐港之一，有鐵路和高等級(jí)公路與港口相連，與世界 50 多個(gè)國家和地區(qū)的 120 多個(gè)港口有運(yùn)輸業(yè)務(wù)聯(lián)系。東西最大直線距離 公里，南北最大直線距離 公里。 鎮(zhèn)江地處丘陵地貌，全市低山丘陵以黃棕壤為主，崗地以黃土為 主，平原以潛育型水稻土為主，有城市“山林”之稱。 19′，東經(jīng) 118176。長江與京杭大運(yùn)河在鎮(zhèn)江交匯，構(gòu)成全國最大的十字黃金水道。 一軌：城市輕軌系統(tǒng)，并與南京、揚(yáng)州及蘇錫常都市圈輕軌系統(tǒng)相連，實(shí)現(xiàn)都市圈之間的鐵路公交化。 年齡構(gòu)成 ： 全市常住人口中， 014歲人口為 320687 人，占 %； 1564 歲人口為 2470067 人，占 %； 65 歲及以上人口為 322630 人，占 %。丹陽市轄 13 個(gè)鎮(zhèn)，句容市轄 10 個(gè)鎮(zhèn)，揚(yáng)中市轄 5 個(gè)鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄 7 個(gè)鎮(zhèn)，京口區(qū)轄 2 個(gè)鎮(zhèn)、 4個(gè)街道辦事處，潤州區(qū)轄 1個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄 3個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)街道辦事處。36 月份之后開始趨于穩(wěn)定上漲， 710月大幅上漲， 11 月 12月逐步下跌。但由于鎮(zhèn)江位于上海經(jīng)濟(jì)圈的邊緣、南京都市圈內(nèi)，相對(duì)的受上海的影響很小，而受南京的影響很大，近幾年南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)也遲遲得不到發(fā)展，這在很大程度上制約了鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?？傆媒ㄖ娣e約 5 萬平方米，項(xiàng)目南臨大市口的門戶，是 CBD的出入關(guān)口。 菜市場(chǎng)：京燕快捷菜。 二十年來，隨著城市經(jīng)濟(jì)和收入的逐步發(fā)展增多，當(dāng)?shù)厝藢?duì)居住環(huán)境、條件和住房檔次的要求在不斷提高，消費(fèi)需求由溫飽型向舒適型方向發(fā)展，隨著市中心動(dòng)遷力度的加大、城市發(fā)展水平的提高，產(chǎn)生了大量動(dòng)遷、需要換房、 改善居住條件的人群，這部分人群大多以購買大面積、大戶型住宅為購房目標(biāo)，居住地也逐步向外遷移，但市中心仍然是鎮(zhèn)江人心里最理想的居住地。而控制住房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭，真正的目的就在于防止大起大落，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，這是國家一系列宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的核心所在。 20xx 年 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，商業(yè)營業(yè)用房投資比重大幅提高 。近年，開發(fā)商在鎮(zhèn)江拿地不像以往那么容易。 鎮(zhèn)江 20xx 年上半年共計(jì)出讓國有建設(shè)用地 37 宗，總成交金額為 萬元。歷史與現(xiàn)代在這里傳承融合，演繹著 3000 年開天辟地的發(fā)展史詩；經(jīng)濟(jì)與文化在這里競(jìng)相生輝，激蕩著 36 萬人 民齊赴全面小康的壯志豪情。工業(yè)強(qiáng)區(qū)，走新型工業(yè)化道路，把自主創(chuàng)新擺在全部科技工作的核心位置，全面提升區(qū)域科技創(chuàng)新能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，為實(shí)現(xiàn)《京口區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》提供科技支撐， 是編制“十一五”科技發(fā)展規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)。 大力推廣和應(yīng)用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) ： 繼續(xù)貫徹“用信息化帶動(dòng)工業(yè)化”的新型工業(yè)化道路發(fā)展方針，加強(qiáng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)化的工作力度。加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)行政執(zhí)法力度，堅(jiān)決打擊知識(shí)產(chǎn)權(quán)違法行為，增加知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作宣傳和行政執(zhí)法經(jīng)費(fèi)，建立與完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理體系， 20xx 年創(chuàng)建“省專利工作試點(diǎn)區(qū)”，“十一五”期間確保認(rèn)定為“省級(jí)專利工作示范區(qū)”。選擇一批科技含量高、輻射面廣、帶動(dòng)能力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)科技項(xiàng)目，從資金、政策上重點(diǎn)扶持，使其成為農(nóng)村科技致富的輻射源。 京口區(qū)房地產(chǎn)情況 14 京口區(qū)成交 商品房共計(jì) 106 套，排名第一，與 之前 相比 ，成交數(shù)量上浮較大，環(huán)比增幅 %。水在人與自然關(guān)系中起著特殊的協(xié)調(diào)作用。房屋的建造則考慮了自然生態(tài)和社會(huì)生態(tài)的需要，注重節(jié)省能源，注重居住者對(duì)自然空間和人際交往的需求。住宅，已不僅僅是遮風(fēng)擋雨、安身立命之所，更是人們休閑、娛樂、進(jìn)行人際交往的場(chǎng)所。分區(qū)明確，聯(lián)系便捷，形成以綠化休閑區(qū)為核心的家園模式。特別注意消除車流對(duì)社區(qū)綠化系統(tǒng)的穿越，以保證整個(gè)步行系統(tǒng)的維護(hù)。非機(jī)動(dòng)車停放 景觀空間 整個(gè)小區(qū)由兩岸的景觀所帶動(dòng)，并著力于對(duì)景觀視線的組織安排、分析和組合視景，小區(qū)的主入口景觀軸線與沿江景觀軸線交會(huì)于中心活動(dòng)廣場(chǎng)。結(jié)合休閑綠化林蔭路及建筑周邊綠化等構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)綠化網(wǎng)，廣場(chǎng)綠化及過渡空間呈點(diǎn)狀分布，常綠植物及落葉植物相交，并配置灌木及花草。該小區(qū)雨水利用以滲透為主，通過合理規(guī)劃雨水徑流途徑、設(shè)置多種滲透設(shè)施等措施，充 分利用雨水，為小區(qū)內(nèi)大面積綠化和景觀水體提供了大量的生態(tài) 19 用水。建筑面積以 90— 200 平方米的大戶型為主。概念定位和形象定位均從產(chǎn)品的使用價(jià)值出發(fā)，但又不局限于其使用價(jià)值，不僅僅停留在實(shí)惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產(chǎn)品既有實(shí)用功能、藝術(shù)功能，又要有情感功能，從而給消費(fèi)者以美感和遐想。 （ 2） 安全性：是指住宅要具有防盜、防火、抗震和抗御自然災(zāi)害的 能力。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength) 地理位置 : 皇家一品 坐落在大市口地區(qū)交通十分通暢的地段，位于市 區(qū)的雙井路兩側(cè)，北起鎮(zhèn)江電力公司，西臨電力路，東至勝利路，用地地勢(shì)平坦。但是這種環(huán)境綠化決非簡(jiǎn)單的栽種花草，而是結(jié)合生態(tài)學(xué)、建筑與美學(xué)、生物工程學(xué)、地理學(xué)、城市和小區(qū)環(huán)境規(guī)劃、水資源等學(xué)科，妥善處理好生態(tài)平衡并充分利用綠地建設(shè)。 （ 4）充分而有效利用自然資源。此外，生態(tài)住宅小區(qū)可以保證城市自然生態(tài)過程的整體性、連續(xù)性，減少城市生物物種分布和流動(dòng)的阻力，改造目前的環(huán)境，同時(shí)為生物提供最佳生存和繁殖環(huán)境。 （ 2） 本地區(qū)新建樓盤較少，原有居民人均居住面積較小。本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，今年招商力度不斷加大，項(xiàng)目 目標(biāo)客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同逐漸加強(qiáng)。 （ 4） 開發(fā)費(fèi)用 公式： 1~3 項(xiàng)之和 =++= 萬元。 30 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 合計(jì) 1 2 3 1 總投資 建設(shè)投資 土地成本 4250 750 0 5000 前期工程費(fèi) 0 建安工程費(fèi) 0 5140 2560 7700 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 0 62 開發(fā)期間稅費(fèi) 0 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 0 貸款利息 63 流動(dòng)資金 0 0 0 0 2 資金籌措 自有資金 借款 還貸計(jì)劃 申請(qǐng)銀行貸款 6000 萬元， 貸款年利率為 7%,建設(shè)期只計(jì) 息不還款。 （ 3） 抗震設(shè)防 本工程抗震設(shè)防烈度為 6度，基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。采用 1 臺(tái) 600KW 發(fā)電機(jī)供電。消防線路 ，電纜采用耐火型電纜，穿管線路盡量暗敷在非燃燒的結(jié)構(gòu)體內(nèi)，需要明敷的穿管線路在管外涂耐火涂料。同時(shí)對(duì)住宅樓采取防側(cè)擊雷和等電位的保護(hù)措施。
。將屋頂上所有金屬構(gòu)件與屋面避雷網(wǎng)連成整體，以鋼筋混凝土柱中之鋼筋為引下線，利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地極，將 45米及以上外墻上的欄桿、門窗等較大的金屬物與防雷裝置連接。所有平時(shí)可關(guān)斷的應(yīng)急照明燈可由消防控制中心統(tǒng)一控制，火災(zāi)時(shí)全部開啟。 電話系統(tǒng) 電話光纜從電信局引來，光纖機(jī)房設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)總交接箱分配至小區(qū)各分交接箱盒，再引至各用戶，商業(yè)及公建按 2線 /100 ㎡，住宅每戶按二門電話考慮，另考慮 20%的預(yù)留，總計(jì)電話約 2200 門。停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 （ 2）供配電 電源及供電電壓 10KV 電源采用環(huán)網(wǎng)供電，由市政 10KV 電網(wǎng)引來一路電源，經(jīng)變電所變換成 380/220V供住戶使用。經(jīng) 鎮(zhèn)江 市規(guī)劃管理局 審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下： 規(guī)劃目標(biāo)。 細(xì)則：（ 1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)? （ 2）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同功能無關(guān)的按 功能面積比例分?jǐn)? （ 3）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)? 固定資產(chǎn)投資估算 擴(kuò)大指標(biāo)估算法計(jì)算簡(jiǎn)單，便于操作，但得出的估算值誤差較大，在可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估階段一般不宜采用，所以本案固定資產(chǎn)投資采用詳細(xì)估算法進(jìn)行固定資產(chǎn)投資估算。 消費(fèi)者盲從購房的傾向較為嚴(yán)重，缺乏理性購房的市場(chǎng)氛圍。 項(xiàng)目為 本 房 地 產(chǎn) 開發(fā)公司 在鎮(zhèn)江的第一個(gè)開發(fā)樓盤，品牌形象的樹立需耗費(fèi)一定的時(shí)間和精力。 綠色生態(tài)住宅小區(qū)有效利用墻面、窗臺(tái)、陽臺(tái) 24 等空間，種植花草、樹木等綠色植物。如利用陽光和熱能，室內(nèi)設(shè)計(jì)采用系統(tǒng)化的節(jié)能燈等，即可降低工程成本，又開發(fā)出生態(tài)效益。重視采用綠色建筑材料，這樣可節(jié)約土地。鎮(zhèn)江大市口地區(qū)是鎮(zhèn)江市 商業(yè)最 繁華的地區(qū) ，人氣最高 ，車水馬龍，而 皇家一品 不惜重金投入的選擇了這樣一塊黃金地段，正是為了其高端的定位，在給消費(fèi)者提供良好住宿條件的同時(shí)也為消費(fèi)者選擇了最便利 的 交通， 出行 方便 。 （ 3） 私密 性：還要具有一定的秘密性才會(huì)有安全感，因此社交還要具有一定的秘密性才會(huì)有安全感，因此社交、私人空間應(yīng)有效分隔。同時(shí)，在傳播時(shí)由于消費(fèi)者接收信息的渠道繁多及 多樣化的人群生活方式，必須進(jìn)行差異化傳播，才能使項(xiàng)目脫穎而出。宛如一座位于城市中心的私家花園，鬧市中的安逸港灣，與城市密切相連又獨(dú)立之外，是理想的家園。它要解決的是企業(yè)“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個(gè)問題。此外，貫穿景觀軸線的水體既是景觀環(huán)境系統(tǒng)的主要組成部分，又是綠化工程的重點(diǎn)。同時(shí)開闊的景觀空間設(shè)計(jì)，使小區(qū)內(nèi)部空間視覺走廊暢通，并對(duì)視線產(chǎn)生持續(xù)的向心性吸引力。 動(dòng)態(tài)交通組織 ： 交通流線分為機(jī)動(dòng)車流線、消防服務(wù)車流線、自行車流線和人行流線。 在園區(qū)內(nèi)設(shè)置了相應(yīng)的景觀空間節(jié)點(diǎn)，從而使其產(chǎn)生一種明確的歸屬感和場(chǎng)所的可識(shí)別性。 新穎簡(jiǎn)潔原則。從園林、回廊、噴泉、休閑廣場(chǎng)、宅間綠地到游泳池、健身會(huì)所等，通過多個(gè)交流場(chǎng)所，創(chuàng)造一種自由漫步式的家園模式，將為人際交往傳統(tǒng)的延續(xù)和自我娛樂的健康發(fā)展提供設(shè)施保證。有了“綠”與“水”的完美結(jié)合，既能取得豐富的環(huán)境效果，又能達(dá)到生態(tài)環(huán)保的目的。 京口區(qū) 20xx 年樓盤 京口區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目地址 在售房源類型 面積 (㎡ ) 價(jià)格范圍 (元 /㎡ ) 售樓電話 云河灣 京口區(qū)經(jīng)十二 路中段 花園洋房 86— 136 5700 051188850000 恒美山莊 京口區(qū)學(xué)府路 80 號(hào) 多層 多層 86161 60006500 051188787000 優(yōu)山美地 谷陽路與禹山 北路交界處 電梯洋房 160 6800 051185082222 小高層 87137 5450 高層 90109 （毛） 5300 （精） 6800 商鋪 40120 8000 天正 幸福 1 克拉 鎮(zhèn)江市京口區(qū)小米山路 101號(hào) (焦山路以西 ) 高層 4870 6500 051185686666 商鋪 120 120xx 京億城 鎮(zhèn)江市谷陽路 388 號(hào) SOHO 公館 商鋪 4660 2040 6000 20xx0 051183362888 15 宜嘉湖庭花園 京口區(qū)禹山路199 號(hào) (禹山路禹象路 ) 小高層 80110 117135 6000 051188985656 香江 促進(jìn)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展 堅(jiān)持“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，依托科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平，推進(jìn)和提高全區(qū)人口健康、生殖保健、防病治病的整體水平。