【導(dǎo)讀】于20xx年通過土地掛牌取得，競得的。標(biāo)的土地面積平方米，成交價(jià)格為700萬元人民幣。本項(xiàng)目由永州市長泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。5月18日，法定代表人艾白娥，注冊(cè)資本為肆佰萬元整。永州市冷水灘區(qū)鳳凰園路。平方米，建筑基地面積：1136平方米，總建筑面積：9088平方米。度：%，容積率：，綠地率：10%，總戶數(shù)：63戶。工程建設(shè)總工期12個(gè)月，即20xx年11月至20xx年11月。

　　

【正文】 計(jì)費(fèi) (一 +二 )2% 4 工程監(jiān)理費(fèi) (一 +二 )1% 四 其他不可預(yù)見費(fèi) (一 +二 )5% 五 總計(jì) (一 +二 +三 +四 ) 24 資金來源 資金來源由該公司自籌 1750 萬元 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本》及其說明， “ 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、資金來源等內(nèi)容，不必進(jìn)行詳細(xì)分析和論證 ” 的原則，僅對(duì) 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)作簡要介紹。 基本依據(jù) 所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以 20xx 年物價(jià)水平為基礎(chǔ)； 項(xiàng)目運(yùn)營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對(duì)價(jià)格變化。 項(xiàng)目計(jì)算期 本項(xiàng)目建設(shè)期 1 年，經(jīng)營期為 1 年。 銷售價(jià)格及銷售收入 銷售價(jià)格的確定 本項(xiàng)目銷售市場主要為 金桔爾物流有限公司 職工 以及部分 鳳凰園開發(fā)區(qū) 居民。在測算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)及開發(fā)區(qū)域的市場情況，并根據(jù)建設(shè)單位意見， 多 層住宅銷售價(jià)格確定為 1800 元/平方米 。 銷售收入估算 經(jīng)測算，本項(xiàng)目銷售 住宅 面積 7952 平方米 ， 可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元 ； 商業(yè)面積 1136 平方米， 可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元 。 銷售收入共 25 計(jì) 2272 萬元 （表二） 。 表二 長泰大廈 商住樓項(xiàng)目 項(xiàng)目 建設(shè)收益估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 合計(jì)（ 萬元 ） 備注 1 住宅出售 ㎡ 7952 20xx 元 /㎡ 2 商鋪出售 ㎡ 1136 6000 元 /㎡ 3 總 計(jì) 2272 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 結(jié)論 本項(xiàng)目按經(jīng)營性項(xiàng)目評(píng)估其財(cái)務(wù)效益。 通過對(duì) 長泰大廈 商住樓項(xiàng)目 項(xiàng)目費(fèi)用估算和建設(shè)收益估算 得出，建設(shè)費(fèi)用總計(jì) ，建設(shè)收益總計(jì) 2272萬元 ，扣去銷售管理費(fèi)用 3% ， 約 。 兩者 相抵收益 萬元 。 本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利 能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力，社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益明顯，因此，本項(xiàng)目是可行的 。 行業(yè)分析 規(guī)模和建筑形式 開發(fā)的樓盤主要還是中 等 規(guī)模的， 整體建筑風(fēng)格 屬于現(xiàn)代建筑，多層建筑須設(shè)置坡屋頂。 符合 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 建筑形式。 價(jià)格及銷售方面 隨著永州城市建設(shè)的迅速發(fā)展，從 20xx 年 初 到 20xx 年 2 月 ，房地產(chǎn)銷售 了解的到的情況來看 ， 新樓盤不 斷增加，國家宏觀政策對(duì) 冷水灘 區(qū) 鳳凰園 26 開發(fā)區(qū) 的 影響 并不大， 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 房價(jià) 一路上漲， 同等地段 目前價(jià)格上多層均價(jià)在 160020xx 元 /平方米 ， 價(jià)格將 持續(xù) 上漲一定幅度。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 該項(xiàng)目 為 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 房 地產(chǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目的啟動(dòng)將推進(jìn)城市的建設(shè)、完善城市的配套，帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)增長。加大社會(huì)的就業(yè)。促進(jìn)建材行業(yè)的發(fā)展。 該 項(xiàng)目也給整個(gè) 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 的商品房市場帶來良性的競爭，為建優(yōu)質(zhì)的 大廈 起到推動(dòng)作用，價(jià)格上帶來競爭，抑制房價(jià)的過快上漲。 27 第 七 章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響 效果分析 項(xiàng)目的主要社會(huì)影響效果 項(xiàng)目建成后，可以滿足 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城 鎮(zhèn) 居住的要求，可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加國民收 入 、財(cái)政收入， 提高人民生活水平。 項(xiàng)目建成后，可以提升 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 的 區(qū)域 形象。 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，即可安排社會(huì)就業(yè)，增中勞動(dòng)力收入。 社會(huì)適應(yīng)性分析 通過項(xiàng)目的建設(shè)：第一，能夠有效地改善城鎮(zhèn)無住房居民的居住環(huán)境，進(jìn)一步提升城市發(fā)展水平。人們有了自己安居的住所，有利于安居樂業(yè)。第二，能夠集中居民居住，不僅省去了大量的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，而且騰出了相當(dāng) 部分寶貴土地用于開發(fā)，為社會(huì)和當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造更多的財(cái)富。該項(xiàng)目將為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接受，能夠被附近居民及購房者接納，與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境有良好的相互適應(yīng)性 。 該項(xiàng)目的建設(shè)可以加快建設(shè) 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) ，同時(shí)有利于加快各區(qū)建設(shè)與融合，本項(xiàng)目符合永州市的城市規(guī)劃，其建設(shè)將加快城市建設(shè)的步伐，推進(jìn)城市化進(jìn)程，提高永州市城市化水平。 28 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 該 項(xiàng)目的建設(shè)符合 永州 市城市規(guī)劃，符合當(dāng)?shù)丶涌斐鞘谢M(jìn)程的思路， 也 符合該當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠福虼?該 項(xiàng)目建設(shè)存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。 雖然項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很小，但也 不能忽視，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視，采取措施予以補(bǔ)救。 本項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要有： （ 1）工程施工及項(xiàng)目投入使用，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成噪聲、灰塵、植被破壞等危害，給當(dāng)?shù)鼐用駧碇T多不便，甚至影響工程進(jìn)展。 （ 2） 商住樓 規(guī)劃是否合理、物業(yè)管理是否便利將會(huì)直接影響居民的生活、生產(chǎn)。 為確保該項(xiàng)目順利實(shí)施并如期發(fā)揮投資效益，將采取切實(shí)有效的保障措施： 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，確保工程質(zhì)量 該 項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序要求，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同制“四制”管理，積極推行工程建設(shè)公示制。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī) 模、變更建設(shè)內(nèi)容，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格項(xiàng)目計(jì)劃管理。工程建設(shè)期間，各相關(guān)部門（單位）定期或不定期深入施工現(xiàn)場督查項(xiàng)目實(shí)施情況，協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中存在的問題；同時(shí)，督促項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，全力作好資料收集整理，工程質(zhì)量內(nèi)部自查等日常性具體工作，力促項(xiàng)目實(shí)施步入規(guī)范化管理軌道。 29 嚴(yán)格資金使用管理，項(xiàng)目資金實(shí)行?？顚Ｓ茫瑘?jiān)決杜絕挪作它用，按合同、按進(jìn)度及時(shí)撥付，財(cái)政、審計(jì)等部門對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行跟蹤檢查和審計(jì)，確保建設(shè)資金的有效使用。 嚴(yán)格驗(yàn)收，確保工程效益 工程完成后，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位 平時(shí)檢查情況，首先由施工單位自驗(yàn)并完成竣工報(bào)告、竣工圖紙和財(cái)務(wù)決算報(bào)告等竣工資料，寫出書面驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并上報(bào)項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)部門進(jìn)行初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后將初驗(yàn)報(bào)告呈報(bào)永州市有關(guān)部門申請(qǐng)終驗(yàn)，終驗(yàn)合格后方可交付使用。 30 第 八 章 工程實(shí) 施進(jìn)度 安排 本項(xiàng)目主要工程量在土建施工上，應(yīng)合理安排建設(shè)工期，確保工程順利竣工。 本項(xiàng)目 的 申請(qǐng)報(bào)告批復(fù)后，盡快著手項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)的前期準(zhǔn)備工作，然后進(jìn)行工程建設(shè)。 項(xiàng)目建設(shè)期暫定為 1 年。 20xx 年 11 月開工， 20xx 年 11 月竣工。 31 第 九 章 結(jié)論 本項(xiàng)目 建 設(shè)單位 符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，符合 永州 市城市規(guī)劃，項(xiàng)目內(nèi)容符合規(guī)劃要求，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和有關(guān)要求。 本項(xiàng)目能耗指標(biāo)按照相關(guān)規(guī)范、規(guī)定取值，并采取有效措施，優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，保證能源消耗在正常水平，可以達(dá)到節(jié)能的目的。 項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長、并容易導(dǎo)致較大社會(huì)矛盾的因素進(jìn)行預(yù)測。本項(xiàng)目建設(shè)地址無拆遷工作，不會(huì)誘發(fā)拆遷矛盾 ，不會(huì)對(duì)社會(huì)造成負(fù)面影響。 本項(xiàng)目投入使用后，對(duì)可能對(duì)生態(tài)環(huán)境造成輕微污染的生活廢水 、生活垃圾，及建設(shè)過程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪音等污染，將采取切實(shí)可行的治理措施，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成危害。 本項(xiàng)目規(guī)模 不大 ，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響甚微。 本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表明，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，建設(shè)方案可 靠，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，社會(huì)適應(yīng)性良好。 通過以上分析論證，本項(xiàng)目實(shí)施后，能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，為國家和地方政府 獲得更多的稅收 ， 有利于 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展與社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此，從 經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)評(píng)價(jià)角度看該項(xiàng)目是完全可行的。