【正文】 位。 項(xiàng)目 選址 永州市長泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長泰大廈商住樓項(xiàng)目 建設(shè)項(xiàng)目的選址，是在綜合考慮區(qū)位、交通、資源、土地和體制優(yōu)勢(shì)以及市委、市政 9 府發(fā)展方針下確定位于冷水灘區(qū)鳳凰園 鳳凰路與荷花路交叉口東南角（原市畜牧水產(chǎn)局用地） ， 東 臨 鳳凰 路 ， 北 臨 鳳凰園城標(biāo) ，交通十分 便捷 。 建設(shè)條件 氣象條件： 永州市屬中亞熱帶大陸性 季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，一年四季比較分明。 防震 根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 20xx 年 2 月頒布的《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，永州市零陵區(qū)地震動(dòng)峰值加速度為 ，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 ，對(duì)照地震基本列度為Ⅵ，建構(gòu)筑物抗震設(shè)防類別為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類。 征地、拆遷及移民安置 征地、拆遷、移民安置是建設(shè)項(xiàng)目中十分棘手的工作，其任務(wù)繁重、多變、歷時(shí)長，不僅要做大量的工作，而且往往會(huì)遺留一些問題而造成不良社會(huì)影響，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 供電條件 : 本項(xiàng)目由永州市冷水灘電力局進(jìn)行供應(yīng)，安置兩臺(tái)專用變壓器供電即可滿足項(xiàng)目用電需求。 建材供應(yīng)條件 : 本項(xiàng)目建筑材料鋼筋、水泥、黏土磚、砂卵石及其它建材都可在冷水灘區(qū)域內(nèi)采購 ,貨源充足 ,可保障供應(yīng)。開挖的土方待基礎(chǔ)上來回填，盛余小量土方用于項(xiàng)目 大廈 內(nèi)的種植和低洼地帶的填方。 （ 3） 項(xiàng)目 位于 永州市冷水灘區(qū)鳳凰路與荷花路交叉口東南角（市畜牧水產(chǎn)局用地） ，周圍市政配套設(shè)施比較完備，有利于 商住樓 的啟動(dòng)和開發(fā)，從而促進(jìn)該片區(qū)的建設(shè)。我國各個(gè)行業(yè)和部門 的能 源 消耗、產(chǎn)出比大大落后于發(fā)達(dá)國家，節(jié)約能源已成為我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵措施之一。所以，每個(gè)項(xiàng)目的節(jié)能工作都應(yīng)切實(shí)抓好。國家強(qiáng)調(diào)建設(shè)資源節(jié)約型 社會(huì)， 節(jié)水也是重要內(nèi)容之一。 磚：采用雙排孔設(shè)計(jì)的混泥土空心砌塊。 選用 SG10 型低損耗銅芯變壓器。 選用新型高效節(jié)能燈具及合理的設(shè)置開關(guān)。 盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具。 項(xiàng)目所在周圍主要污染物為生活廢水、生活垃圾、廚房油煙等。 生態(tài)環(huán)境影響分析 該 項(xiàng)目屬于 居住 大廈 建設(shè)，其主要污染源為建設(shè)過程中的粉塵污染、噪聲污染以及項(xiàng)目使用過程中的生活污水、廚房油煙及生活垃圾等。 （ 2）施工道路采用硬化，并隨時(shí)清掃灑水，減少道路揚(yáng)塵。 （ 5） 攪拌站格設(shè)封閉的攪拌棚，在攪拌機(jī)上設(shè)置噴淋裝置。排放的廢水先排入沉淀池，經(jīng)二次沉淀后，方可排入城市排水管網(wǎng)或回收用于灑水降塵。 19 （ 5）在廁所附近設(shè)置磚砌化糞池，污水均排入化糞池，當(dāng)化糞池滿后，及時(shí)通知環(huán)衛(wèi)處，由環(huán)衛(wèi)處運(yùn)走化糞池內(nèi)污物。 （ 2）對(duì)強(qiáng)噪聲機(jī)械 （如攪拌機(jī)、電鋸、電刨、砂輪機(jī)等）設(shè)置封閉的操作棚，以減少噪聲的擴(kuò)散。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾設(shè)專門垃圾箱，并加蓋，每日清運(yùn)。在施工現(xiàn)場設(shè)置沖洗水槍，車輛做到凈車出場，避免在場內(nèi)外道路上“拋、灑、滴、漏”。 使用期間生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 （ 1）廢水 各住戶產(chǎn)生的生活污水及糞便污水經(jīng)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。 21 第 六 章 經(jīng)濟(jì)影響分析 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 “ 關(guān)于部分行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn) ” 規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。 （ 2）費(fèi)用估算： 根據(jù)本項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃內(nèi)容， 建筑安裝工程費(fèi) 萬元， 市政配套設(shè)施 費(fèi)用 萬元， 工程其他費(fèi)用 萬元， 其他不可預(yù)見費(fèi) 用 萬元，共計(jì) 萬元（表一）。 項(xiàng)目計(jì)算期 本項(xiàng)目建設(shè)期 1 年，經(jīng)營期為 1 年。 銷售收入共 25 計(jì) 2272 萬元 （表二） 。 本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利 能力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力，社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益明顯，因此，本項(xiàng)目是可行的 。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 該項(xiàng)目 為 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 房 地產(chǎn)項(xiàng)目， 項(xiàng)目的啟動(dòng)將推進(jìn)城市的建設(shè)、完善城市的配套，帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)增長。 27 第 七 章 社會(huì)影響分析 社會(huì)影響 效果分析 項(xiàng)目的主要社會(huì)影響效果 項(xiàng)目建成后，可以滿足 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城 鎮(zhèn) 居住的要求，可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加國民收 入 、財(cái)政收入， 提高人民生活水平。人們有了自己安居的住所，有利于安居樂業(yè)。 28 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 該 項(xiàng)目的建設(shè)符合 永州 市城市規(guī)劃，符合當(dāng)?shù)丶涌斐鞘谢M(jìn)程的思路， 也 符合該當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠福虼?該 項(xiàng)目建設(shè)存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。 為確保該項(xiàng)目順利實(shí)施并如期發(fā)揮投資效益，將采取切實(shí)有效的保障措施： 加強(qiáng)項(xiàng)目管理，確保工程質(zhì)量 該 項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序要求，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和合同制“四制”管理，積極推行工程建設(shè)公示制。 嚴(yán)格驗(yàn)收，確保工程效益 工程完成后，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位 平時(shí)檢查情況，首先由施工單位自驗(yàn)并完成竣工報(bào)告、竣工圖紙和財(cái)務(wù)決算報(bào)告等竣工資料，寫出書面驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并上報(bào)項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組組織有關(guān)部門進(jìn)行初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后將初驗(yàn)報(bào)告呈報(bào)永州市有關(guān)部門申請(qǐng)終驗(yàn)，終驗(yàn)合格后方可交付使用。 20xx 年 11 月開工， 20xx 年 11 月竣工。本項(xiàng)目建設(shè)地址無拆遷工作，不會(huì)誘發(fā)拆遷矛盾 ，不會(huì)對(duì)社會(huì)造成負(fù)面影響。 通過以上分析論證，本項(xiàng)目實(shí)施后，能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，為國家和地方政府 獲得更多的稅收 ， 有利于 促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展與社會(huì)和諧穩(wěn)定，因此，從 經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)評(píng)價(jià)角度看該項(xiàng)目是完全可行的。 本項(xiàng)目規(guī)模 不大 ，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響甚微。 本項(xiàng)目能耗指標(biāo)按照相關(guān)規(guī)范、規(guī)定取值，并采取有效措施，優(yōu)化用能結(jié)構(gòu)，保證能源消耗在正常水平，可以達(dá)到節(jié)能的目的。 本項(xiàng)目 的 申請(qǐng)報(bào)告批復(fù)后，盡快著手項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)的前期準(zhǔn)備工作，然后進(jìn)行工程建設(shè)。工程建設(shè)期間，各相關(guān)部門（單位）定期或不定期深入施工現(xiàn)場督查項(xiàng)目實(shí)施情況，協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)中存在的問題；同時(shí)，督促項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，全力作好資料收集整理，工程質(zhì)量內(nèi)部自查等日常性具體工作，力促項(xiàng)目實(shí)施步入規(guī)范化管理軌道。 本項(xiàng)目存在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要有： （ 1）工程施工及項(xiàng)目投入使用，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成噪聲、灰塵、植被破壞等危害，給當(dāng)?shù)鼐用駧碇T多不便，甚至影響工程進(jìn)展。該項(xiàng)目將為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接受，能夠被附近居民及購房者接納，與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境有良好的相互適應(yīng)性 。 項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，即可安排社會(huì)就業(yè)，增中勞動(dòng)力收入。促進(jìn)建材行業(yè)的發(fā)展。 符合 冷水灘 區(qū) 鳳凰園開發(fā)區(qū) 建筑形式。 通過對(duì) 長泰大廈 商住樓項(xiàng)目 項(xiàng)目費(fèi)用估算和建設(shè)收益估算 得出，建設(shè)費(fèi)用總計(jì) ，建設(shè)收益總計(jì) 2272萬元 ，扣去銷售管理費(fèi)用 3% ， 約 。在測(cè)算經(jīng)營成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)及開發(fā)區(qū)域的市場情況，并根據(jù)建設(shè)單位意見， 多 層住宅銷售價(jià)格確定為 1800 元/平方米 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 根據(jù)《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本》及其說明， “ 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、資金來源等內(nèi)容，不必進(jìn)行詳細(xì)分析和論證 ” 的原則，僅對(duì) 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)作簡要介紹。 （ 8）永州市 冷水灘區(qū)鳳凰園開發(fā)區(qū) 周邊地區(qū)房屋市場調(diào)查價(jià)格。 （ 3）廢物 項(xiàng)目廢物主要為生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運(yùn)往城市垃圾處理場。 （ 5） 多余土方在規(guī)定時(shí)間、規(guī)定路線、規(guī)定地點(diǎn)棄土，嚴(yán)禁亂倒亂堆。 （ 2）合理修建臨時(shí)廁所，不準(zhǔn)隨地大小便，廁所內(nèi)設(shè)沖水設(shè)施，制定保潔制度 。 （ 4）盡量避免夜間施工，確有必要時(shí)及時(shí)向環(huán)保部門辦理夜間施工許可證，并