【正文】 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 通欄 8 月中旬 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目奠基 揚(yáng)州晚報(bào) 半通欄 9 月上旬 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目舉行路演 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 9． 23 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目即將盛大公開 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 9． 24 來鶴臺(tái)二期 項(xiàng)目即將盛大公開 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 9． 24 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目即將盛大公開 揚(yáng)州晚報(bào) 通欄 9． 30 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 通欄 10． 1 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 揚(yáng)州廣電報(bào) 通欄 10． 1 來鶴臺(tái)二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半通欄 10． 8 項(xiàng)目特點(diǎn)介紹 揚(yáng)州晚報(bào) 半通欄 10． 14 項(xiàng)目特點(diǎn)介紹 揚(yáng)州廣電報(bào) 半通欄 10． 22 項(xiàng)目特點(diǎn)介紹 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半通欄 11 月 活動(dòng)介紹 揚(yáng)州晚報(bào) 半通欄 11 月 活動(dòng)介紹 揚(yáng)州廣電報(bào) 半通欄 11 月 活動(dòng)介紹 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動(dòng) 揚(yáng)州晚報(bào) 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動(dòng) 揚(yáng)州廣電報(bào) 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動(dòng) 來鶴臺(tái)大酒店奠基儀式 時(shí)間： 2021 年月 地點(diǎn)：來鶴臺(tái)大酒店施工現(xiàn)場(chǎng) 與會(huì)人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州市政府相關(guān)人員、揚(yáng)州邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州房產(chǎn)局、揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市物價(jià)局、揚(yáng)州工商局揚(yáng)州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、開發(fā)商、南京垠坤 媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 目的： 為來鶴 臺(tái)大酒店的開盤打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做出一個(gè)良好的開端，進(jìn)一步擴(kuò)大來鶴臺(tái)的知名度。借此次奠基，既可以與政府相關(guān)部分的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，又可以在濃厚的歡慶氣氛中，向業(yè)主介紹項(xiàng)目的理念、工程情況、以及相關(guān)的賣點(diǎn)，如國際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚(yáng)州市政府開發(fā)西區(qū)的政策和決心。同時(shí)也是將項(xiàng)目二次推廣在市場(chǎng)中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)。 最佳西方 amp。ARSA 酒店協(xié)作簽字儀式 會(huì)議時(shí)間： 2021 年 3 月 地點(diǎn)：花園國際大酒店或京華大酒店 與會(huì)人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州邗江區(qū)政府 、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、 BEST WESTERN 機(jī)構(gòu)代表、開發(fā)商、開發(fā)商組織的“臺(tái)灣購房團(tuán)”人員、南京垠坤 媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 目的： 進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù)。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解 BSET WESTERN 機(jī)構(gòu)的集團(tuán)性質(zhì)，充分展現(xiàn) BSET WESTERN 國際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？梢允箻I(yè)主充分了解項(xiàng)目整體的管理模式，以及能感受到的優(yōu)質(zhì)國際酒店管理和附屬超值服 務(wù)。造成一定的口碑效應(yīng)，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對(duì)進(jìn)住來鶴臺(tái)的憧憬和激發(fā)業(yè)主對(duì)未來事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時(shí)利用“臺(tái)灣購房團(tuán)”的到來，進(jìn)一步強(qiáng)化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚(yáng)州及周邊投資者的關(guān)注，為市場(chǎng)造成“火爆”搶購的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。 俱樂部的成立 第八章 商鋪推廣策略 本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場(chǎng)為主輔以少量獨(dú)立式商鋪。對(duì)于本案商業(yè)部分的推廣，我們認(rèn)為難點(diǎn)主要在于三層商場(chǎng)的營銷。裙樓商場(chǎng)成功解決之后 ，緊鄰的少量獨(dú)立商鋪則可借力打力、順勢(shì)而為，完成最后的銷售。 鑒于本案和“來鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”的一體性，二者不可分開，我們先從一期面臨的問題入手。 “來鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”問題剖析 “來鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”目前面臨的主要問題是招商不利，后期經(jīng)營局面無法打開。 從 6個(gè)月的招商結(jié)果來看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀，美食街也有富春大酒店的支撐?，F(xiàn)在最大的問題在于精品街問題，目前來看基本沒有商家進(jìn)入。 經(jīng)過初步的接觸與調(diào)研，我們認(rèn)為一期招商局面無法打開的主要原因有以下幾點(diǎn)： ? 因產(chǎn)品售價(jià)較高造成業(yè)主對(duì)后期的租金預(yù)期較高 一 期商鋪的售價(jià)最高的達(dá)到了 15000元 /m2，即使按 15年的投資回報(bào)期來算， 租金也超過 80 元 /m2月，以現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來看壓力比較大，且一期交付時(shí)，合同面積和實(shí)際交付面積誤差較大的問題，造成經(jīng)營戶不敢入內(nèi)。 ? 周邊人氣的聚集還有待時(shí)間的積累 本案對(duì)面，雖因廣潤發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。商業(yè)氛圍的形成還需要時(shí)間的積累來增加人流。 ? 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理 由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無法形成統(tǒng)一的組織招 商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)沒有明顯限制，造成商家對(duì)未來區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒有完全體現(xiàn)。 ? 缺乏旗艦型商業(yè)進(jìn)入，難以撐起市場(chǎng)大旗 大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級(jí)經(jīng)營戶或經(jīng)營業(yè)態(tài)來帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營的方向、發(fā)揮聚集消費(fèi)人氣的號(hào)召力。對(duì)于本案而言，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無法吸引駐旗艦型商家的進(jìn)入。群龍無首，后期混亂成必然。 ? 開發(fā)模式的弊端 任何優(yōu)秀的開發(fā)模式都會(huì)有不足之處。對(duì)于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績卓著。但對(duì)此項(xiàng)目的開發(fā)， 地產(chǎn)的概念太強(qiáng)，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營性。市場(chǎng)證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會(huì)帶來后期經(jīng)營的問題。開發(fā)模式的后遺癥在一定程度上無法避免。 二、本案商業(yè)部分營銷建議 由于商業(yè)裙樓的單層面積太大，達(dá)到了 6000m2，總量也達(dá)到了 24000 ㎡ 。商 業(yè)部分的推廣，我們建議行策略定位如下： 全部采用租賃，雖可保證后期利潤的最大化，但不利于資金的快速回籠；全部采用銷售，雖有利于資金快速回籠，但售價(jià)勢(shì)必較低利潤無法最大化。 我們建議利用公司的臺(tái)資背景，運(yùn)用一定的關(guān)系營銷，爭取大型投資人、企業(yè)級(jí)財(cái)團(tuán)的認(rèn) 購或租賃。對(duì)于租賃后的業(yè)態(tài)，限定于大型百貨、餐飲上，如太平洋百貨、大洋百貨等。通過一定的優(yōu)惠條件爭取 1－ 2 家大型旗艦型商家的進(jìn)入。 租、售、自用相結(jié)合 執(zhí)行方案附件 附件一 物業(yè)概要篇 來鶴臺(tái)大酒店 來鶴臺(tái)美食中心 來鶴臺(tái)休閑中心 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時(shí)度假：既是投資也是享受 享受投資的樂趣 SOHO Small Office Home Office 享受居家辦公的樂趣 工作就是生活，生活就是工作 附件二 VI 系統(tǒng) 營銷推廣 VI部分 （全方位樓盤品牌形象包裝體系） 工作清單 一、 樓盤品牌 形象調(diào)性 (一 ) 樓盤擬人化個(gè)性特征（與目標(biāo)消費(fèi)群相關(guān)） (二 ) 樓盤色彩特征 (三 ) 樓盤文化特征 (四 ) 樓盤物質(zhì)特征 (五 ) 樓盤精神特征 二、 樓盤 VI基礎(chǔ)部分 (一 ) 標(biāo)志組合部分 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)字 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)組合 標(biāo)準(zhǔn)中文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)英文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)色 (1)主色 (2)輔色 (二 ) 功能性圖案 /圖形部分 位置圖 /交通圖 園區(qū)總平面圖 分樓層平面圖 套型平面圖 各類園區(qū)配套設(shè)施平面圖 (三 ) 效果圖部分 園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) 園區(qū)總平面圖 景觀效果圖系列 (1)景觀總平面圖 (2)主題景觀系列圖 (3)組團(tuán)景觀系列圖 (4)廣場(chǎng)景觀系列圖 (5)表現(xiàn)景觀與 建筑關(guān)系的系列效果圖 (6)小品景觀系列圖 建筑效果圖系列 (1)單幢效果 (東、南、西、北各面 ) (2)幾幢的組合 (最好的視角 ) 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 概念圖 /參考圖系列 (1)手繪概念圖 /參考圖 (2)實(shí)景概念圖 /參考圖 (四 ) 三維視覺部分 效果圖部分的三維化表現(xiàn) （ 1）園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) （ 2）景觀效果圖系列 A 主題景觀系列圖 B 組團(tuán)景觀系列圖 C 廣場(chǎng)景觀系列圖 D 表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 E 小品景觀系列圖 （ 3） 建筑效果圖系列 A 單幢效果 (東、南、西、北各面 ) B 幾幢的組 合 (最好的視角 ) （ 4） 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 模型系列 （ 1）樓盤總體沙盤 （ 2）景觀系列沙盤 （ 3）建筑系列模型（含剖面結(jié)構(gòu)模型） (五 ) 主題性、典型性圖案 /圖形部分（樓盤品牌形象代言系列） 要點(diǎn)： (1)與樓盤區(qū)域特征相關(guān) (2)與樓盤定位體系相關(guān) (3)與樓盤的核心產(chǎn)品化理念相關(guān) (4)與樓盤的核心社會(huì)化理念相關(guān) (5)與樓盤賣點(diǎn)體系相關(guān) (6)獨(dú)特、原創(chuàng)、沖擊力 明細(xì)： (1)有生命的： A 典型人物形象 B 典型卡通 /手繪人物形象 C 典型卡通 /手繪其他形象（樓盤個(gè)性與品牌形象的藝術(shù)化表達(dá)） (2)無生命的： A 典型品牌聯(lián)想物 (如山、水 、海洋、以及與這些相關(guān)的物體 ) B 抽象的輔助圖形 三、 樓盤 VI應(yīng)用部分 （一）報(bào)紙 VI 部分 基本形象與個(gè)性表達(dá) 基本結(jié)構(gòu)（邊框、左右、上下的關(guān)系） 基本色彩（主色、輔色） 基本排版（圖與文，主標(biāo)題、輔標(biāo)題） 系列實(shí)戰(zhàn)： （ 1）分階段與分節(jié)點(diǎn)： A 開始預(yù)售 B 預(yù)售期系列 C 開盤前系列 D 開盤 E 開盤后系列 F 配合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的單項(xiàng)稿 （ 2）分綜合與分項(xiàng) A 綜合的形象型廣告 B 針對(duì)系列賣點(diǎn)的分項(xiàng)廣告 （ 3）分版面 /分大報(bào)與小報(bào)： A 整版 B 半版 C 雙通 C 創(chuàng)新與異形版式 四、 樓書 VI （一 ）精裝與簡裝本 （二）封面與封底 （三）典型性內(nèi)頁 （四）典型性主題頁面 五、 雜志廣告 （一）形象型廣告 橫版 豎版 （二）銷售型廣告 橫版 豎版 六、 網(wǎng)站廣告 （一）首頁 （二）典型二級(jí)頁面 （三）網(wǎng)站飄浮 （四）鏈接點(diǎn)擊符等 七、 戶外廣告 （一）車體廣告 公交車身 自備園區(qū)外看房車 園區(qū)內(nèi)高爾夫看房車 （二）看板與燈箱類廣告 大型戶外看板（含高炮） 燈箱（矩形與圓形等） 道旗 八、 導(dǎo)視類 VI （一）銷售類導(dǎo)視 園區(qū)外： （ 1） 大型戶外看板（含高炮） （ 2） 燈箱（矩形與圓形） （ 3） 道旗 園 區(qū)內(nèi)： （ 1） 樣板房 （ 2） 樣板景觀區(qū) （ 3） 參觀線路導(dǎo)視 （ 4） 其他樣板示范區(qū) （ 5） 展示住宅規(guī)劃類 A 園區(qū)總規(guī)劃平面圖 B 鳥瞰圖 C 組團(tuán)規(guī)劃平面圖 D 組團(tuán)效果圖 E 建筑分布圖 F 公共設(shè)施分布圖 G 園內(nèi)交通導(dǎo)視圖 （ 6）景觀規(guī)劃類 A 景點(diǎn)導(dǎo)示 B 景觀效果圖與景點(diǎn)說明 C 各類花草樹木名牌 D 清潔、綠化宣傳用語 （ 7）建筑類 A 組團(tuán)特征識(shí)別標(biāo)志 B 單體樓幢識(shí)別標(biāo)志 C 樓座牌、幢號(hào)、單元號(hào)、門牌號(hào) D 樓層指示牌 （ 8）停車場(chǎng) 樣板間通路： （ 1） 樣板間指引 （ 2） 樣板間展示說明 （ 3） 走向樣板間的道路包裝 （二）園區(qū)入住類 導(dǎo)視 園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)類： （ 1）交通類 停車場(chǎng)、地下車庫、自行車庫（棚）、摩托車庫（棚）、停車導(dǎo)示牌、交通動(dòng)線導(dǎo)示、人行線、防止小孩穿行、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 VIP 專用車位標(biāo)識(shí)、注意安全，小心駕駛、禁止鳴笛、單行道、限速 XX公里、限高 XX 米、停車場(chǎng)進(jìn)口、停車場(chǎng)入口 （ 2） 配套設(shè)施類 會(huì)所、戶外休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施、商業(yè)配套、售樓中心、幼兒園、小學(xué) （ 3） 配套設(shè)施類 宣傳欄、通告欄、垃圾箱、果皮箱、信箱、牛奶箱、意見箱等 （ 4） 安全警示牌類 防盜、防火、小心落水、請(qǐng)勿下水、高空拋物害人害已、高空作業(yè)請(qǐng)您繞行、高壓危險(xiǎn)請(qǐng)勿靠近、機(jī)房 重地非請(qǐng)莫入、設(shè)備檢修，暫停使用、有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘、小心觸電、小心滑倒、小心墜物、請(qǐng)勿爬、下有管道井 （ 5）消防警語牌類 請(qǐng)愛護(hù)消防設(shè)施！嚴(yán)禁占用