物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)習(xí)題-資料下載頁
2024-09-09 20:09本頁面
【導(dǎo)讀】業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。按雙方約定確定維修責(zé)任。專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連。房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者。住房的承重結(jié)構(gòu)部位的維修養(yǎng)護(hù)，由同幢住房相關(guān)產(chǎn)權(quán)人共同負(fù)責(zé)。水管理、綠化等，按時(shí)現(xiàn)行規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，也可向法院起訴。對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)企業(yè)；以銷售為主的物業(yè)，當(dāng)業(yè)主達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，它是全體業(yè)。主的代表，物業(yè)管理委托方就是業(yè)主委員會(huì)。對施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)和質(zhì)量評定。驗(yàn)收一旦完成標(biāo)志物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。包括竣工圖；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)
【正文】 生；車輛行駛及停泊、公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 (4)管理費(fèi)用 即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決 定的，如停車的停車費(fèi)。這些收費(fèi)，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。 (5)雙方的權(quán)利和義務(wù) 按照《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利有： ①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法。物業(yè)管理公司制定的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可能針對不同方面制定專項(xiàng)規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。物業(yè)管理公司制定的規(guī)章制度屬于對小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)住宅小區(qū)（物業(yè)）管理委員會(huì)認(rèn)可后，管理規(guī)章制度才能生效。 ②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理，這即是行使權(quán)利也 是履行義務(wù)。 ③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。 ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。 ⑤有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助管理。住宅小區(qū)（物業(yè)）管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，管委會(huì)有義務(wù)協(xié)助管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。當(dāng)小區(qū)管理中發(fā)生了重大事件，物業(yè)管理公司需要管委會(huì)協(xié)助解決時(shí)，物業(yè)管理公司可以將情況向管委會(huì)通報(bào)，并要求管委會(huì)出面解決，此時(shí)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以支持和幫助。 ⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等） 承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理包括多方面的管理和服務(wù)，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件，因此可以根據(jù)管理項(xiàng)目的需要，聘請專營公司來完成部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)。比如將清掃小區(qū)街道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工 11 作，轉(zhuǎn)包給清潔公司來承擔(dān)，聘請保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等。 ⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 物業(yè)管理公司的義務(wù)有： ①履行物業(yè)管理合同，依法要營。 ②接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。 ③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可。 ④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在 地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。 ⑤合同期限。即該合同的起止日期。 ⑥違約責(zé)任。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ⑦其他。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。 4物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？ 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共性服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)，其中公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要申報(bào)審批，特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與?。ㄓ茫魠f(xié)商議定。 公共性服務(wù)收費(fèi)服務(wù) 項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括： (1)清潔衛(wèi)生管理。小區(qū)或大廈公共場所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔； (2)綠化物日常維護(hù)管理。對綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、治蟲、保持綠化物生長良好； (3)治安管理。設(shè)安全保衛(wèi)人員對小區(qū)或大廈進(jìn)行安全防范和治安管理工作； (4)共用蓄水池的維護(hù)管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； (5)水電管理。對業(yè)主共用的供水供電管線設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常運(yùn)行； (6)排污設(shè)施管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用； (7)道路維修管理。對小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好； (8)房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修。對房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好； (9)高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常使用； (10)根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。 房屋共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施的更新改造和大、中維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專項(xiàng)維修基金中列支，不包括在公共服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)。 物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)也叫特約服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則。不得強(qiáng)行 服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。 4怎樣做好制訂物業(yè)管理方案的準(zhǔn)備工作？ 12 要點(diǎn) ： (1)進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查 擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查（包括項(xiàng)目的位置、面積、建筑情況、配套及交通狀況、消防、保安、保潔、項(xiàng)目性質(zhì)及特色、政府支持、開發(fā)商背景，周邊環(huán)境等）。 (2)組建制定方案的領(lǐng)導(dǎo)班子 (3)對方案制定人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn) (4)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi) (5)準(zhǔn)備設(shè)備 (6)準(zhǔn)備相關(guān)資料 4請制定一份物業(yè)管理方案（項(xiàng)目自定、只要求寫主要內(nèi)容） 要點(diǎn) ：項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 管理模式 公司人力 資源管理 規(guī)章制度建設(shè) 經(jīng)營管理指標(biāo) 社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù) 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算 日常管理 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 50、請比較“經(jīng)營物業(yè)管理”與“管理物業(yè)管理”理念及操作上的區(qū)別。 要點(diǎn) ：經(jīng)營與管理概念上的區(qū)別 經(jīng)營與管理理念上的區(qū)別 經(jīng)營與管理操作上的區(qū)別 5怎樣評物業(yè)管理的綜合經(jīng)營服務(wù)？ 要點(diǎn) ：考評社會(huì)效益、考評環(huán)境效益、考評經(jīng)濟(jì)效益 5請談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做出品牌？ 要點(diǎn) ： (1)物業(yè)管理企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要按照：產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的要求。 (2)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管 理。主要抓好以下幾點(diǎn) 改革用人制度，首先是因事設(shè)崗 改革收入分配制度 (3)培養(yǎng)高素質(zhì)的職業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍 (4)提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量 ①堅(jiān)持以人為本的原則，提高現(xiàn)有常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量 ②拓寬服務(wù)領(lǐng)域，努力提高各種個(gè)性服務(wù)。
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