物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)習(xí)題-閱讀頁
2024-09-29 20:09本頁面
【正文】 抱怨； 較好地達(dá)到了出租率目標(biāo)； 物業(yè)維修狀況良好； 物業(yè)經(jīng)營費(fèi) 用沒突破事先的預(yù)算； 及時(shí)提供有關(guān)物業(yè)報(bào)告； 為業(yè)主的利益能主動(dòng)地提出建議； 對(duì)業(yè)主的批評(píng)或建議反應(yīng)迅速。這是我國根本大法，也是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。我國目前適用于物業(yè)管理的法律有《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《公司法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律的有關(guān)內(nèi)容。物業(yè)管理行政法規(guī)有《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化條例》、《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》還有《房屋修繕工程施工 管理規(guī)定》等。這是由省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會(huì)特別授權(quán)的市的人民代表大會(huì)及其常委會(huì)制定和發(fā)布的，實(shí)施于本地區(qū)的規(guī)范性文化。 要點(diǎn) ：經(jīng)營與管理的主要區(qū)別有： (1)經(jīng)營著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)； (2)經(jīng)營要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷的協(xié)調(diào)； (3)經(jīng)營決定方針、目標(biāo)和要求，管理則實(shí)現(xiàn)之。 物業(yè)的管理，是指圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修及保值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 3簡(jiǎn)述物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)原則。物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)原則：①權(quán)利與義務(wù)相結(jié)合的原則；②依法定價(jià)的原則：③符合業(yè)主或 用戶消費(fèi)規(guī)律的原則。 要點(diǎn) ：決定物業(yè)管理服務(wù)供給量的主要因素：①人力資源狀況；②國家經(jīng)濟(jì)政策；③相關(guān) 9 服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。 3簡(jiǎn)述物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)。 簡(jiǎn)述物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)。 4簡(jiǎn)述按管理與服務(wù)內(nèi)容劃分的物業(yè)管理者的類型。 4簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基本程序。 4簡(jiǎn)述物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系。物業(yè)管理公司的管理目標(biāo)，就是充分優(yōu)化人、財(cái)、物等經(jīng)營要素，盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)量的輸出，實(shí)現(xiàn) 最大化的效益和效率。因此，社區(qū)文化建設(shè)是十分重要的手段。當(dāng)物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文化的競(jìng)爭(zhēng)將是最激烈的競(jìng)爭(zhēng)，文化服務(wù)水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理公司的水平，物業(yè)管理公司將會(huì)把社區(qū)文化建設(shè)提高到重要層次而予以重視。 4簡(jiǎn)述物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估指標(biāo)。 4簡(jiǎn)述物業(yè)管理與傳統(tǒng) 傳統(tǒng)管理的區(qū)別。傳統(tǒng)房屋管理是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下政府、企事業(yè)單位用行政手段直接進(jìn)行的封閉式管理，政企不分；物業(yè)管理是專業(yè)化企業(yè)通過市場(chǎng)，用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行社會(huì)化管理的有償服務(wù)。傳統(tǒng)房屋管理需要政府大量補(bǔ)貼；物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營，無需政府補(bǔ)貼。 10 (4)傳統(tǒng)房屋管理其產(chǎn)權(quán)是國家所有；物業(yè)管理其產(chǎn)權(quán)是多樣的，形成國家、集體、個(gè)人所有等多元化格局。 (2)管理項(xiàng)目 即接受管理的房地產(chǎn)名 稱、坐落位置、面積、四到界限。包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊、公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同。這些收費(fèi)，最好都應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定。物業(yè)管理公司制定的小區(qū)管理辦法可以是綜合性的管理規(guī)章，也可能針對(duì)不同方面制定專項(xiàng)規(guī)章，例如衛(wèi)生公約、保安公約等等。 ②依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，這即是行使權(quán)利也 是履行義務(wù)。 ④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。住宅小區(qū)（物業(yè)）管理委員會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，管委會(huì)有義務(wù)協(xié)助管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。 ⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等） 承擔(dān)專業(yè)管理業(yè)務(wù)。比如將清掃小區(qū)街道和清理垃圾、化糞井的專項(xiàng)工 11 作，轉(zhuǎn)包給清潔公司來承擔(dān)，聘請(qǐng)保安公司承擔(dān)小區(qū)治安管理工作等。 物業(yè)管理公司的義務(wù)有： ①履行物業(yè)管理合同，依法要營。 ③重大管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。即該合同的起止日期。雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中約定的義務(wù)，如果雙方中有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方可以根據(jù)各自的需要在合同中約定其他事宜，如仲裁、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、合同的補(bǔ)充等。 公共性服務(wù)收費(fèi)服務(wù) 項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括： (1)清潔衛(wèi)生管理。對(duì)綠化物進(jìn)行修枝整形、澆水、治蟲、保持綠化物生長(zhǎng)良好； (3)治安管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； (5)水電管理。清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用； (7)道路維修管理。對(duì)房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好； (9)高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。 房屋共用部位、共用設(shè)備和設(shè)施的更新改造和大、中維修工程費(fèi)用從按規(guī)定建立的專項(xiàng)維修基金中列支，不包括在公共服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)。不得強(qiáng)行 服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。 (2)組建制定方案的領(lǐng)導(dǎo)班子 (3)對(duì)方案制定人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn) (4)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi) (5)準(zhǔn)備設(shè)備 (6)準(zhǔn)備相關(guān)資料 4請(qǐng)制定一份物業(yè)管理方案（項(xiàng)目自定、只要求寫主要內(nèi)容） 要點(diǎn) ：項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 管理模式 公司人力 資源管理 規(guī)章制度建設(shè) 經(jīng)營管理指標(biāo) 社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù) 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算 日常管理 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 50、請(qǐng)比較“經(jīng)營物業(yè)管理”與“管理物業(yè)管理”理念及操作上的區(qū)別。要按照：產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的要求。主要抓好以下幾點(diǎn) 改革用人制度，首先是因事設(shè)崗 改革收入分配制度 (3)培養(yǎng)高素質(zhì)的職業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍 (4)提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量 ①堅(jiān)持以人為本的原則，提高現(xiàn)有常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量 ②拓寬服務(wù)領(lǐng)域，努力提高各種個(gè)性
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