物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)習(xí)題(文件)
【正文】 資料管理 。 住宅小區(qū)物業(yè)管理還帶有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，主要表現(xiàn)在 3 個(gè)方面。 3住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容是什么？ 要點(diǎn) ：住宅小區(qū)物業(yè)管理是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整治。 開(kāi) 展多種形式的便民有償服務(wù)。 3物業(yè)管理法律規(guī)范有哪幾個(gè)層次？ 要點(diǎn) ：物業(yè)管理的法律規(guī)范可分以下 4 個(gè)層次： 憲法。 行政法規(guī)。 3簡(jiǎn)述物業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理的區(qū)別與聯(lián)系。 3物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有什么影響？ 要點(diǎn) ：①有利于房地產(chǎn)的銷售推廣；②有利于物業(yè)的保值增值；③有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展完善；④有利于房產(chǎn)地綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的提高；⑤有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 3簡(jiǎn)述決定物業(yè)管理市場(chǎng)供求的主要因素。 要點(diǎn) ：①前期的物業(yè)管理；②物業(yè)的使用管理；③環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理；④物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理；⑤全方位、多層次的后勤服務(wù)。 要點(diǎn) ：①行政管理人員；②工程管理人員；③事務(wù)管理人員；④保安管理人員；⑤財(cái)務(wù)管理人員；⑥人事管理人員；⑦其他管理人員。 要點(diǎn) ： (1)社區(qū)文化建設(shè)對(duì)物業(yè)管理的作用。 (2)物業(yè)管理對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的作用。 要點(diǎn) ：①全年總收益和單位面積收益率；②勞動(dòng)生產(chǎn)率；③物化勞動(dòng)消 耗率；④單位面積勞動(dòng)力成本；⑤專業(yè)化程度。 (2)傳統(tǒng)房屋管理實(shí)行簡(jiǎn)單的以租養(yǎng)房，缺乏造血功能；物業(yè)管理實(shí)行全方位有償服務(wù)，形成造血功能。 4怎樣簽訂物業(yè)管理委托合同？ 要點(diǎn) ：物業(yè)管理的合同是進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，它具有以下條款： (1)雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所 合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或使用人選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會(huì)，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。 (4)管理費(fèi)用 即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。 (5)雙方的權(quán)利和義務(wù) 按照《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的權(quán)利有： ①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法。 ③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。當(dāng)小區(qū)管理中發(fā)生了重大事件，物業(yè)管理公司需要管委會(huì)協(xié)助解決時(shí)，物業(yè)管理公司可以將情況向管委會(huì)通報(bào)，并要求管委會(huì)出面解決，此時(shí)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)予以支持和幫助。 ⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。 ④接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在 地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 ⑥違約責(zé)任。 4物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？ 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)分公共性服務(wù)收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)，其中公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要申報(bào)審批，特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與?。ㄓ茫魠f(xié)商議定。設(shè)安全保衛(wèi)人員對(duì)小區(qū)或大廈進(jìn)行安全防范和治安管理工作； (4)共用蓄水池的維護(hù)管理。對(duì)小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級(jí)道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好； (8)房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修。 物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)也叫特約服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則。 要點(diǎn) ：經(jīng)營(yíng)與管理概念上的區(qū)別 經(jīng)營(yíng)與管理理念上的區(qū)別 經(jīng)營(yíng)與管理操作上的區(qū)別 5怎樣評(píng)物業(yè)管理的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)？ 要點(diǎn) ：考評(píng)社會(huì)效益、考評(píng)環(huán)境效益、考評(píng)經(jīng)濟(jì)效益 5請(qǐng)談?wù)勎飿I(yè)管理企業(yè)如何做出品牌？ 要點(diǎn) ： (1)物業(yè)管理企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度。 。 (2)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管 理。 4怎樣做好制訂物業(yè)管理方案的準(zhǔn)備工作？ 12 要點(diǎn) ： (1)進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況調(diào)查 擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查（包括項(xiàng)目的位置、面積、建筑情況、配套及交通狀況、消防、保安、保潔、項(xiàng)目性質(zhì)及特色、政府支持、開(kāi)發(fā)商背景，周邊環(huán)境等）。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常使用； (10)根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。對(duì)業(yè)主共用的供水供電管線設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證正常運(yùn)行； (6)排污設(shè)施管理。小區(qū)或大廈公共場(chǎng)所和共用部位的衛(wèi)生清掃、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔； (2)綠化物日常維護(hù)管理。 ⑦其他。 ⑤合同期限。 ②接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督。物業(yè)管理包括多方面的管理和服務(wù)，物業(yè)管理公司本身不可能具備各方面的管理?xiàng)l件，因此可以根據(jù)管理項(xiàng)目的需要，聘請(qǐng)專營(yíng)公司來(lái)完成部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)。 ⑤有權(quán)要求管理委員會(huì)協(xié)助管理。物業(yè)管理公司制定的規(guī)章制度屬于對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的重大措施，必須經(jīng)住宅小區(qū)（物業(yè)）管理委員會(huì)認(rèn)可后，管理規(guī)章制度才能生效。有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)；有的收費(fèi)項(xiàng)目是同物業(yè)管理委員會(huì)洽商決 定的，如停車的停車費(fèi)。 (3)管理內(nèi)容 即具體管理事項(xiàng)。 (3)傳統(tǒng)房屋管理是房管單位管理住戶， 住戶無(wú)法選擇房管單位，雙方地位不平等；物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在平等原則下雙向選擇，自愿訂立物業(yè)管理合同。 要點(diǎn) ： (1)傳統(tǒng)房屋管理是行政福利型管理；物業(yè)管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)型管理。物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分，也要求物業(yè)管理公司擔(dān)負(fù)社區(qū)文化建設(shè)的責(zé)任，起到教育人、提高人的作用。減少相對(duì)勞務(wù)量的一個(gè)最主要渠道，是得到業(yè)主的大力配合與深層理解。 要點(diǎn) ：①物業(yè)管理的前期介入；②籌建物業(yè)管理組織；③物業(yè)的驗(yàn)收與接管；④住戶入住與裝修管理；⑤管理運(yùn)作與系統(tǒng)協(xié)調(diào)。 要點(diǎn) ：①人才的選用與培訓(xùn)；②勞動(dòng)與分配管理；③設(shè)備維修管理；④服務(wù)質(zhì)量管理； ⑤多種經(jīng)營(yíng)管理。 決定物業(yè)管理服務(wù)需求量的主要因素：①消費(fèi)者的貨幣收入水平；②消費(fèi)者偏好；③房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。 要點(diǎn) ：物業(yè)管理公司應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來(lái)確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在：物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，是指物業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售的決策。 地方性法規(guī)。
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