【正文】 通、衛(wèi)、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水。包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料等?？⒐を?yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參加者，接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接責(zé)任關(guān)系?？⒐を?yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程，竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志物業(yè)可以 交付使用，接管驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收之后再進(jìn)行的驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成標(biāo)志物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收有何區(qū)別？ 要點(diǎn) ：竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別為： 性質(zhì)不同。對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。物業(yè)管理企業(yè)參與工程質(zhì)量監(jiān)理主要包括： 應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量管理。物 業(yè)管理公司應(yīng)向開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位提出配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等建議。物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始。 房地產(chǎn)行政管理部門的職能是什么？ 要點(diǎn) ：房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作，其主要職能是依法行政，包括： 規(guī)劃、組織和推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理工作的實(shí)施； ①各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全國(guó)性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策及實(shí)施細(xì)則 ，并貫徹執(zhí)行；②制定和貫徹落實(shí) 全國(guó)性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)或示范文本；③指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的具體工作，實(shí)行行業(yè)歸口管理；④協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)系，創(chuàng)造有利于物業(yè)管理運(yùn)作和發(fā)展良好的外部環(huán)境。物業(yè)管理有特定的復(fù)雜的系統(tǒng)內(nèi)、外部環(huán)境條件。 (1)循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)； (2)不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識(shí)； (3)應(yīng)急措施、特殊 情況處置辦法的制定和貫徹； (4)巡回和定期檢查相結(jié)合。是指用戶入住后，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。這是指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會(huì)福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有： ①物業(yè)營(yíng)銷與租賃；②房地產(chǎn)評(píng)估、公證；③其他中介代理，如請(qǐng)家教、請(qǐng)保姆等。 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。 金融服務(wù)類。 文化、教育、衛(wèi)生、體育類。 商業(yè)服務(wù)類。它實(shí)際上是一種代理業(yè)務(wù)，它的內(nèi)容主要有以下幾類： 日常生活類。以銷售為主的物業(yè)，當(dāng)業(yè)主達(dá)到一定比例時(shí)，應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)，它是全體業(yè)主的代表，物業(yè)管理委托方就是業(yè)主委員會(huì)。 (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 當(dāng)事人發(fā)生住房維修糾紛應(yīng)如何解決 要點(diǎn) ：當(dāng)事人因住房的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以向房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可向法院起訴。 公用住房出售后的維修養(yǎng)護(hù)問題如何解決？ 要點(diǎn)： (1)住房自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由購(gòu)房者負(fù)責(zé)； (2)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由售房單位負(fù)責(zé)； (3)住房的承重結(jié)構(gòu)部位的維修養(yǎng)護(hù)，由同幢住房相關(guān)產(chǎn)權(quán)人共同負(fù)責(zé)。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。 (2)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。 1 物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會(huì)習(xí)題 物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分 要點(diǎn)： (1)業(yè)主作業(yè)物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 (3)住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣 及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。 (4)物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 (4)電梯及住房相配套的市政公用設(shè)施，包括高壓水泵房、供電班干線、道路、窨井、上下水管理、綠化等，按時(shí)現(xiàn)行規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。 物業(yè)管理的委托方有哪些？ 要點(diǎn) ：按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬和物業(yè)管理委托的時(shí)間，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)兩類。在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方； 對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)企業(yè)； 對(duì)建成后并不出售或大部分不出售，而以出租經(jīng)營(yíng)為主的物業(yè)，故其產(chǎn)權(quán)或大部分產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)； (2)委員會(huì)。 物業(yè)管理的針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容有哪些？ 要點(diǎn) ：針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件、面向廣 2 大住用人，為滿足其中一 些住戶、群體、單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。這是指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作。這是指物業(yè)管理企業(yè)為開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。這是指物業(yè)管理企業(yè)在文化、教育、衛(wèi)生、體育 4 方面開展各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)。代辦各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，開辦信用社等。這是指物業(yè)管理企業(yè)拓展的經(jīng)紀(jì)、代理與終結(jié)服務(wù)工作。 社會(huì)福利類。 物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段有哪些工作內(nèi)容？ 要點(diǎn) ：物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，主要有 2 個(gè)基本環(huán)節(jié)： 日常綜合服務(wù)與管理。這個(gè)階段主要有以下 4 個(gè)方面的工作應(yīng)抓好。 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)