【導(dǎo)讀】出租等交易中因使用該報(bào)告中的財(cái)務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。貴州地處云貴高原，濟(jì)南蘭州介于東經(jīng)103°36′～109°35′、鄭州西安北緯24°全省國(guó)長(zhǎng)沙福州南昌土?？偯娣e176167平方千米，占全貴陽(yáng)臺(tái)北國(guó)總面積的%。左右，是世界喀斯特地貌發(fā)育最深圳南寧典型的地區(qū)之一。貴州省人口3600萬(wàn)，09年貴州。省GDP3387億?？谠?，位列全國(guó)第26位。地形、地貌走勢(shì)大致呈東西向延展，地勢(shì)起伏較大，南北高，中部低。8034平方千米，市區(qū)面積2403平方千米。要的對(duì)外口岸城市和省內(nèi)旅游的最大散集地，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆ＹF陽(yáng)市行政區(qū)劃金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)、貴陽(yáng)市主城區(qū)主要包括云巖區(qū)與南明區(qū)。聯(lián)系長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)的至2020年，把貴陽(yáng)市基本建設(shè)重要交通樞紐和物流集散基地。三環(huán)之間，在路網(wǎng)全面建成后，項(xiàng)目最先開出的一期及A、B區(qū)域?qū)⑹紫仁芾?

　　

【正文】 ,667,581,3536,482,20202,265,2515,807,015,64211,804,802,8456,577,33,062,1905,840,838,91411,944,055,3606,673,139,4995,873,886,94012,085,343,2446,770,595,8165,906,221,07712,228,671,4506,869,564,4815,940,919,43512,372,045,6266,969,225,7415,973,081,44612,518,472,2127,070,?這里的商業(yè)面積是仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)之大型零售商業(yè)（總體建筑面積大于 1萬(wàn)平方米）的累積供應(yīng)量。數(shù)據(jù)及資料來源：仲量聯(lián)行 /各市統(tǒng)計(jì)年鑒 9292 貴陽(yáng)數(shù)據(jù)貴陽(yáng) 年平均增長(zhǎng)率年份 %%%商業(yè)面積人口人均面積,0003,215,0003,358,0003,462, 成都,0003,487, 南京 202042,0003,508, 寧波2020203,0003,530, 貴陽(yáng)2020203,0003,551,0003,567,0003,938,267,4093,967,4094,052,27320201,064,4094,138,064,4094,226,439202020202020202020202020202020202020202020201,328,1594,316,31020201,591,9094,408,09120201,855,6594,501,82520202,119,4094,597,55120172,746,8154,695,313?貴陽(yáng)未來的供應(yīng)量是我行目前市場(chǎng)調(diào)研所甄別的供應(yīng)量。 ?從人均商業(yè)面積橫向比較來看，貴陽(yáng)在 2020年的起步和寧波成都接近，但隨后便被甩開了腳步，直至 2020年，已經(jīng)大幅落 后三個(gè)城市的數(shù)據(jù)。 9393 可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模三城市人口匯三城市面積匯三城市人均面貴陽(yáng)應(yīng)有商業(yè)貴陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)本項(xiàng)目可涵蓋年份貴陽(yáng)人口總總積面積供應(yīng)面積供應(yīng)之面積202023,404,1603,595,967,900609,572267,409342,163202023,662,9444,487,04,052,273768,497867,40998,912202023,924,8415,625,138,440973,1661,064,40991,243202024,189,8907,083,226,4391,237,6651,064,409173,256202024,458,1308,956,316,3101,580,6141,328,159252,455202024,729,60311,369,408,0912,026,6641,591,909434,755202025,004,34814,488,501,8252,608,5051,855,659752,846201625,282,40818,529,597,5513,369,5572,119,4091,250,148201725,563,82423,779,399,695,3134,367,5672,746,8151,620,752?我們將用三城市的綜合平均人均面積數(shù)值作為貴陽(yáng)未來發(fā)展的應(yīng)有水平。根據(jù)該數(shù)值得出的應(yīng)有商業(yè)面積供應(yīng)總量減去現(xiàn)甄別的商業(yè)面積供應(yīng)，即得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)范圍。 ?根據(jù)本項(xiàng)目預(yù)估開發(fā)時(shí)序，整體零售商業(yè)如在20202020 年間入市，則可承受的商業(yè)發(fā)展規(guī)模應(yīng)在 43125萬(wàn)平方米范圍內(nèi)。（該數(shù)值不光包含本項(xiàng)目，也涵蓋部分未統(tǒng)計(jì)入未來供應(yīng)之項(xiàng)目） ?該值指大型零售商業(yè)項(xiàng)目，不包含底商、街鋪等形態(tài)。 9494 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測(cè)算 — 市場(chǎng)判斷（方法四） 9595 推導(dǎo)思路零售市場(chǎng)分析零售商訪談根據(jù)可行的業(yè)態(tài)業(yè)種，并預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的店仲量聯(lián)行對(duì)于市場(chǎng)＋市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)的解讀鋪數(shù)量，從而匯總得出品牌入駐預(yù)測(cè)（市場(chǎng)空白）零售開發(fā)總面積。消費(fèi)者訪談消費(fèi)者喜好度 9696 市場(chǎng)現(xiàn)狀和判斷（ 1/3） ??在前期完成了零售市場(chǎng)研究后，我行總結(jié)目前貴陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展以及來在零售商和消費(fèi)者的需求分析，對(duì)不同 業(yè)態(tài)業(yè)種的發(fā)展和需求進(jìn)行定性判斷，從而確定零售開發(fā)總體量。零售商拓展消費(fèi)者喜好本項(xiàng)目契合通常單店體量預(yù)計(jì)需求數(shù)總面積業(yè)態(tài)業(yè)種市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)意愿度度度（平方米）量（平方米 /建筑面積） 1000015000115,000 大賣場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展√高高高 2020030000125,000 倉(cāng)儲(chǔ)超市缺乏√中 中大型超市 2020500000 傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)超市衰退高中低 20205000312,000生鮮超市起步√ 高主力店 30000130,000時(shí)尚百貨飽和低高中 N/A500015,000 精品百貨空白√中百貨 N/A2020030000120,000 社區(qū)百貨空白√中 N/A50001000000 折扣百貨起步低 3000050000150,000 建材裝飾賣場(chǎng)起步√高中中300020202018,000 家具家居賣場(chǎng)起步√高 1500300038,571 家電賣場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展高中高專業(yè)賣場(chǎng) N/A15002020000IT 數(shù)碼賣場(chǎng)起步 中 25005000312,857 體育運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)起步√高中高20207000418,571兒童用品賣場(chǎng) /職業(yè)體驗(yàn)館空白√低 9797 市場(chǎng)現(xiàn)狀和判斷（ 2/3）零售商拓展消費(fèi)者喜好本項(xiàng)目契合通常單店體量 預(yù)計(jì)需求數(shù)總面積業(yè)態(tài)業(yè)種市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)意愿度度度（平方米）量（平方米 /建筑面積） 50043,636頂級(jí)奢侈品牌 /一線品牌空白√低 高 3002020,909高端時(shí)尚品牌空白√ 202055,455時(shí)尚品牌起步√低 高零售服飾 100152,727珠寶腕表品牌空白√ N/A高 15001540,909快速時(shí)尚品牌空白√高高 3004021,818 運(yùn)動(dòng)休閑品牌穩(wěn)步發(fā)展高中高高 80045,818 多品牌集合店空白√ N/A高30005000520,000大型餐飲起步√低高高 100030001554,545中型餐飲穩(wěn)步 發(fā)展 N/A高高餐飲 3005002518,182 連鎖餐飲穩(wěn)步發(fā)展高高高 1003004018,182 輕餐 /簡(jiǎn)餐空白√1000150036,545美食廣場(chǎng)空白√ N/A高 9898 市場(chǎng)現(xiàn)狀和判斷（ 3/3）零售商拓展消費(fèi)者喜好本項(xiàng)目契合通常單店體量預(yù)計(jì)需求數(shù)總面積業(yè)態(tài)業(yè)種市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)意愿度度度（平方米）量（平方米 /建筑面積） 300020202029,091電影院起步√高高高 30006000211,429卡拉 OK穩(wěn)步發(fā)展高中高高 800202036,545電玩中心起步√低 娛樂 3000400016,364 真冰溜冰場(chǎng)空白√中 202020,636 臺(tái)球中心空白 N/A高100202084,364酒吧起步 N/A高 1500300027,143健身中心起步高中高 500100057,273大型美容美發(fā) /SPA空白√服務(wù) 300800039,091書店空白√ N/A高 5002020510,909培訓(xùn)穩(wěn)步發(fā)展高 高 800202024,286攝影穩(wěn)步發(fā)展 N/A高總計(jì) 523,857??在對(duì)整個(gè)零售市場(chǎng)進(jìn)行摸底后，我行作出整個(gè)片區(qū)零售可承受的業(yè)態(tài)業(yè)種面積匯總為 萬(wàn)平方米，其中絕大部分為持有型商業(yè)。 9999 零售商業(yè)開發(fā)體量測(cè)算總結(jié) 100100 零售商業(yè)開發(fā)體量總結(jié) ?方法一：滲透率計(jì)算 ?107114萬(wàn)平方米 ?整體零售開發(fā)量：零售開發(fā)總定量分析 80115 萬(wàn)平方米量 ?方法二：案例橫向比較（理論計(jì)算） ?8095 萬(wàn)平方米 ?方法三：人均商業(yè)面積確定零售 ?43125萬(wàn)平方米持有型零售 ?持有型零售開發(fā)量：商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量 4555 萬(wàn)平方米總量 ?仲量聯(lián)行定性市場(chǎng)分析定性分析（市場(chǎng)需求） ? 萬(wàn)平方米?135145萬(wàn) ?銷售型零售開發(fā)量：銷售型零售平方米 90萬(wàn)平方米開發(fā)總量（該值為理論值，具體體量分布將 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。）注：銷售型物業(yè)開發(fā)規(guī)模是根據(jù)實(shí)際場(chǎng)地出發(fā)測(cè)算之?dāng)?shù)量，具體過程請(qǐng)查看報(bào)告。 101101 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點(diǎn)及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 102102 項(xiàng)目零售商業(yè)操作分類在整體項(xiàng)目中，根據(jù)規(guī)劃可以將商業(yè)零售分為兩類：綜合型購(gòu)物中心持有或資本運(yùn)作型家庭型購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)鄰里中心（社區(qū)中心商業(yè) ）持有型商業(yè)物業(yè)：包含綜合購(gòu)物中心、家庭購(gòu)物中心、超市賣場(chǎng)（社區(qū)商業(yè)中心）三個(gè)大量體商業(yè)，總建筑面積在 40萬(wàn)平方米左右，為項(xiàng)目商業(yè)零售的核心支柱，可以在未來進(jìn)行資本運(yùn)作；銷售型商業(yè)物業(yè)：將其余的零售商業(yè)進(jìn)行銷售，以回籠資金。銷售型同時(shí)根據(jù)零售物業(yè)所處的區(qū)位不同制定相應(yīng)的銷售策略，最求商業(yè)物業(yè)銷售利潤(rùn)的最大化； 103103 零售分區(qū)建議 — 購(gòu)物中心按購(gòu)物中心區(qū)位分類型特點(diǎn)一般商業(yè)體量 ??左表的分類是根據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定社區(qū)購(gòu)物中心處于城市區(qū)域商業(yè)中心 5萬(wàn)平方米義所分；在不同的維度內(nèi)，我行列出了花處于城市的 商業(yè)區(qū)域內(nèi)，輻射半徑在 58 公市區(qū)購(gòu)物中心 10 萬(wàn)平方米果園項(xiàng)目三個(gè)購(gòu)物中心的等級(jí)和分類。里 10萬(wàn)平方米以城郊購(gòu)物中心處于城市郊區(qū)區(qū)域上按購(gòu)物中心類型分類型一般商業(yè)體量巨型 /超級(jí)購(gòu)物中 24萬(wàn)平米以心上 1224 萬(wàn)平方家庭購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心米中型購(gòu)物中心 612 萬(wàn)平方米市區(qū)購(gòu)物中心小型購(gòu)物中心 6 萬(wàn)平米以下中型購(gòu)物中心鄰里中心社區(qū)購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心小型購(gòu)物中心市區(qū)購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心 104104 零售分區(qū)建議 — 商業(yè)街 /商業(yè)群落 ??在確立商業(yè)主軸和節(jié)點(diǎn)后，會(huì)衍生支路和其他零售商業(yè)形態(tài)，包括步行街、配套商業(yè)、街 鋪及低密度零售商業(yè)群落。低密度商業(yè)及 ??我們必須盡可能多的考慮零售商業(yè)形態(tài)的公益建筑多樣化，因?yàn)槲覀儾皇窃趧?chuàng)造一個(gè)項(xiàng)目，一期生活配套而是一個(gè)全新的商圈。商業(yè)商業(yè)步行街家庭購(gòu)物中心鄰里中心大型購(gòu)物中心零售主軸線住宅裙樓集中商業(yè)零售次軸線集中商業(yè)購(gòu)物中心 105105 零售分區(qū)分布建議零售類型編號(hào)地塊物業(yè)類型 1I北小體量集中商業(yè) 2L 南小體量集中商業(yè)持有型物 3D業(yè)大型購(gòu)物中心 4F家庭購(gòu)物中心 15K鄰里中心 11I北配套底商 /街鋪 2I南配套底商 /街鋪 3K配套底商 /街鋪 84L北配套底商 /街鋪 55H南配套底商 /街鋪 10 銷 售型物業(yè) 26H北步行街 77 一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB配套底商 /街鋪 39C住宅裙樓集中商業(yè) 6310G 低密度商業(yè)群落 4594 軌道交通站點(diǎn)底商 /裙樓商業(yè) 2 集中商業(yè)購(gòu)物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè)106106 持有型物業(yè)分布及體量建議 小體量集中商業(yè) GFA： 10,000平方 11米 851027家庭購(gòu)物中心 GFA： 80,000平方 3鄰里中心米 63GFA： 40,000 平方 45米 94大型購(gòu)物中心軌道交通站點(diǎn) GFA： 240,000平方底商 /裙樓商業(yè)米 2集中商業(yè)購(gòu)物中心 小體量集中商業(yè)銷售型物業(yè) GFA： 10,000平方持有型物業(yè)米 107107 銷售型物業(yè)分布及體量建議 配套底商 /街鋪 GFA： 98,720平方 住宅裙樓集中商業(yè)米 1配套底商 /街鋪 1GFA： 44,432平方米 配套底商 /街鋪 GFA： 66,400平方 步行街米 8GFA：37,150 平方 GFA： 215,200 平方 5 米米 1027配套底商 /街鋪 低密度商業(yè)群落 3GFA：40,940平方 GFA： 50,000平方米 6米 345配套底商 /街鋪 住宅裙樓集中商業(yè) 9GFA： 64,080平方 GFA： 180,000 平方米 4配套底商 /街鋪米 GFA： 68,864 平方軌道交通站點(diǎn)米底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購(gòu)物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 108108 零售開發(fā)體量匯總零售類型編號(hào)地塊物業(yè)類型體量 (GFA)15,000I 北小體量集中商業(yè) 2L5,000南小體量集中商業(yè)持有型物 3D240,000 業(yè)大型購(gòu)物中心 4F84,000家庭購(gòu)物中心 5K40,000 鄰里中心 11I98,720 北配套底商 /街鋪 12I37,150 南配套底商 /街鋪 3K40,940 配套底商 /街鋪4L64,080 北配套底商 /街鋪 855H68,864 南配套底商 /街鋪銷售型物業(yè) 6H215,200 北步行街102744,4327一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB66,400配套底商 /街鋪 9C180,000住宅裙樓集中商業(yè)3610G50,000低密度商業(yè)群落 31,239,786開發(fā)總量 4594軌道交通站點(diǎn)底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購(gòu)物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 109109 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點(diǎn)及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 110110 項(xiàng)目亮點(diǎn)之低密度商業(yè)群落 G 區(qū) —— 低密度商業(yè)群落，與公益建筑的結(jié)合杭州西湖天地西湖天地內(nèi)景 ?/?根據(jù)前期溝通， G區(qū)將會(huì)有諸如劇院 /藝術(shù)館的公益建筑設(shè)施，且 G區(qū)是最靠近人工濕地的地塊，在該區(qū)域，我行建議以低密度獨(dú)棟商業(yè)群落結(jié)合該公益建筑，并配合大量綠地組成生態(tài)零售區(qū)。 ??在該區(qū)域我行不建議有過多的高樓層