貴陽花果園項目營銷分享-資料下載頁
2025-05-13 03:38本頁面
【正文】 況：位于金陽新區(qū)、總建面 600萬平米 營銷：靠團購和優(yōu)惠價格（ 零售價 3400元 /平，團購 2800元 /平 ）使人氣和信息迅速傳播。在貴陽和地州，用類似潘石屹在山西的做法，和各大企事業(yè)單位去談 產品：沒有大的硬傷。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡裝等超預期的配置，使這張“實惠牌”更具說服力 寫字樓：也團購， 1棟以 2億元價格優(yōu)惠賣給了金陽區(qū)管委會，換來了金陽區(qū)的團購優(yōu)惠政策和項目容積率的調整（從 4）； 1棟正和南方電網在談； 1棟零售（單價 4500元 /平），基本售完 成本： 樓面地價 400元 /平，含稅費的綜合成本 2500元 /平 ，這和自建工程隊、裝修隊、產品簡單復制密切相關 觀光電梯 全板樓規(guī)劃 大樓間距 非周末、非開盤的銷售現(xiàn)場 超高層寫字樓和酒店已近竣工，增強購房者對未來配套的信心 資料來源：世紀城銷售現(xiàn)場調研、合富輝煌貴陽公司 傳統(tǒng)開發(fā)模式 世紀金源開發(fā)模式 抵押貸款實現(xiàn)住宅 街鋪銷售 住宅售罄 Mall、酒店開業(yè)抵押貸款 前期 10個月 住宅項目結束 13個月 住宅售罄 住宅項目結束 3年 案例模式分析：合肥世紀城 10天出方案， 1個月出戶型圖， 10個月封頂并銷售， 1個月后街鋪銷售， 13個月回籠資金，整體項目 3年內售罄 首批現(xiàn)樓銷售 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)評估測算所得 案例：合肥 世紀城項目在土地獲取 10個月內開盤， 30個月內銷售完畢，據(jù)估算項目銷售凈利率為 % ；由于開發(fā)周期短，項目整體IRR高達 % 項目現(xiàn)金流示意圖 2 0 1 76134凈內部回報率 % 項目利潤示意圖 凈利率 % 土地成本開發(fā)成本 ,期間費用所得稅凈利潤銷售收入 214億 數(shù)據(jù)來源：根據(jù) CRIC數(shù)據(jù)估算；成本數(shù)據(jù)來源網絡新聞稿 開發(fā)節(jié)奏 通過規(guī)?；_發(fā)模式，樹立品牌獲得政府信任，專門針對新開發(fā)區(qū)獲取大面積低價土地 ?獲取大規(guī)模土地快速開發(fā)、快速大批量銷售，取得大型配套存在的基礎，以此為中心再分批次開發(fā)周邊土地獲取溢價 通過大規(guī)模配套的規(guī)劃獲取與政府更多的交換利益，并提升項目價值；另外通過配套的運營，獲取大量的流動資金 ?首先需要為商業(yè)配套建立客群基礎，進而利用商業(yè)配套改變土地屬性，拉升土地價值 大規(guī)模低價傾銷促使自身項目能快速銷售，但對同片區(qū)項目價格造成很大影響 建議采取跟隨策略，在其低價項目旁購地，利用現(xiàn)成的區(qū)域配套基礎，定位更為高端的首改、再改產品，吸引大量潛在換房客戶 量販式開發(fā)模式獲取低價大面積土地 大規(guī)模商業(yè)配套的規(guī)劃和運營 低價競爭者的影響和對策 啟示
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