【導(dǎo)讀】<#990099&#39;>9公司政策的變化<#990099&#39;>9對(duì)房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會(huì)、未知事物的估計(jì)，這些估計(jì)應(yīng)該被認(rèn)為是對(duì)未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評(píng)估，的財(cái)務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔(dān)任何責(zé)任。全省國長沙福州南昌土總面積176167平方千米，占全貴陽臺(tái)北國總面積。平均海拔1100廣州廈門昆明米左右，是世界喀斯特地貌發(fā)育最深圳南。寧典型的地區(qū)之一。口元，位列全國第26位。斜坡上，屬全國東部向西部高原過渡地帶。地形、地貌走勢大致呈東西向延展，由于貴陽本身的地理因素影響，各區(qū)域發(fā)展水。主要的對(duì)外口岸城市和省內(nèi)旅游的最大散集地，未來的發(fā)展?jié)摿薮?。貴陽市行政區(qū)劃轄七區(qū)金。起的作用與職能區(qū)分，貴陽市主城區(qū)主要包括云巖區(qū)與南明區(qū)。項(xiàng)目所在地1010房市金。適宜城市定位通樞紐；西部地區(qū)重要中心城旅游、適宜創(chuàng)業(yè)的生態(tài)文明城市。角地區(qū)的至2020年，把貴陽市基本建設(shè)重要交通樞紐和物流集散基地。勝地及休閑旅游目的地。

　　

【正文】 消費(fèi)ХХ個(gè)人零售開支個(gè)人零售 開支總零售開支年增 %）接待旅游人增 %）247。份國內(nèi)旅游者人均花 費(fèi) 長 率 （ 數(shù) （ 萬 人 次 ） 長 率 （ 單 位 面 積 營 業(yè) 額99009939。99009939。 ═20204099009939。.99009939。 可承受樓面面積.99009939。99009939。99009939。.99009939。920099009939。9899009939。99009939。 年增 %）接待旅游人增 % ）份國際旅游者人均花費(fèi)長率（數(shù)（人次）長率（ 2020299009939。99009939。.99009939。92020325599009939。9.99009939。.99009939。9899009939。99009939。99009939。9.99009939。99009939。9299009939。99009939。9111532.99009939。9??202020099009939。9 年的 5 年間，國內(nèi)游客的年平均增長率為 199009939。9%，國際游客的年平均增長率為 18%，依此推算未來貴陽旅游人數(shù)。 ??根據(jù)旅游統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在游客的零售開支方面，占 40%是用于與零售商業(yè)相關(guān)的方面。 8383 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率滲透率假設(shè)ХХ個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支總零售開支247。單位面積營業(yè)額 ??由于第一商圈包括了南明和云巖兩大主城區(qū)，是貴陽主要商業(yè)最集中的區(qū)域，本項(xiàng)═可承受樓面面積目旨在建立一個(gè)新的商業(yè)市中心，因此本行認(rèn)為兩大主城區(qū)內(nèi)的消費(fèi)人群將成為本項(xiàng)目的最主要的目標(biāo)顧客，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，主城區(qū)的消費(fèi)者中有 77%肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第一商圈滲透率為 77%。 ??在第二和第三商圈的居民，即貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外） 和下轄縣市的居民，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市主城區(qū)的消費(fèi)者中有 12%肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第二、第三商圈滲透率為 12%。 ??在前期進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查中，涉及到非貴陽市居民即游客的樣本中，僅有 2%的消費(fèi)者肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)游客滲透率為 2%。 8484 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率總零售銷售額ХХ個(gè)人零售開支個(gè)人 零 售 開 支 總 零 售 開 支 247。 單 位 面 積 營 業(yè) 額20099009939。920202020202020202020202020202017201820199009939。92020═1,530,6001,5399009939。9,0121,547,4711,555,99009939。9761,564,5281,573,1261,581,7721,599009939。90,4661,599009939。999009939。9,2071,607,99009939。999009939。971,616,8341,625,720 一級(jí)區(qū)域可承受樓面面積人口1,0099009939。9,4001,014,99009939。9481,020,5261,026,1351,031,7751,037,4451,043,1471,048,8801,054,6451,060,4411,066,2701,072,130 二級(jí)區(qū)域1,427,99009939。9001,435,7481,443,6399009939。91,451,5731,4599009939。9,5511,467,5731,475,6399009939。91,483,7499009939。91,499009939。91,99009939。9041,500,1031,508,3481,516,638 三級(jí)區(qū)域其他32,799009939。93,600399009939。9,024,38446,4399009939。9,01755,262,43065,762,299009939。9278,257,12799009939。93,125,99009939。982110,8199009939。9,99009939。918131,875,703156,99009939。932,086186,7499009939。9,182222,231,527 國內(nèi)旅游99009939。91,115107,216126,163148,458174,699009939。92205,563241,8899009939。9284,634334,99009939。933399009939。94,121463,767545,722 國際旅游居民人均消99009939。9,44610,47111,60712,86614,26215,8099009939。917,524199009939。9,42521,53323,86826,458299009939。9,328 費(fèi)支出35640345551458165674183799009939。9461,0699009939。91,2081,364 國內(nèi)游客人均消費(fèi)支出1,1899009939。91,2371,2881,3401,399009939。951,4511,5101,5721,6361,7021,7721,844 國際游客人均消費(fèi)支出一1,178,5621,185,0399009939。91,199009939。91,5531,199009939。98,1011,204,6861,211,3071,217,99009939。9651,224,6599009939。91,231,399009939。901,238,1571,244,99009939。9621,251,805 級(jí) 區(qū) 域 二121,128121,799009939。94122,463123,136123,813124,499009939。93125,178125,866126,557127,253127,99009939。952128,656 級(jí)區(qū)域滲透人口三171,348172,299009939。90173,237174,1899009939。9175,146176,1099009939。9177,077178,0501799009939。9,028180,012181,002181,99009939。999009939。97 級(jí)區(qū)域655,872780,48899009939。928,7801,105,2499009939。91,315,2461,565,1431,862,5202,216,399009939。982,637,5143,138,6423,734,99009939。9844,444,631 國 內(nèi) 旅 游1,8222,1442,5232,99009939。9699009939。93,499009939。944,1114,8385,699009939。936,699009939。999009939。97,88299009939。9,27510,99009939。914 國際旅游2,128,7322,261,7552,418,5562,603,6442,822,3853,081,1633,387,5763,750,6654,181,1884,699009939。91,99009939。9475,299009939。98,1756,018,002總 滲 透 人 口 消141158177199009939。982222499009939。92803163564034565199009939。9 費(fèi)總額（人民幣億元） ??99009939。920202020 年本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總零售年?duì)I業(yè)額預(yù)測（理想狀態(tài)）為 2499009939。9316 億元人民幣。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020 貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8585 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ營業(yè)坪效個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支總零售開支 20099009939。9 年限額以上零售企業(yè)經(jīng)營情況247。單位面積營業(yè)額═零售坪效（元 /平方米）業(yè)態(tài)營業(yè)面積（平方米）額（萬元）可承受樓面面積 275738286451103899009939。9綜合零售百 2223299009939。924703311111貨零售超 299009939。9099009939。9620204699009939。920 級(jí)市場服裝零售7456510642114272家用 43354126899009939。999009939。9299009939。9270電器零售 199009939。97261875099009939。9505圖書零售 ??99009939。9以貴陽市過去 10年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增長率 99009939。9%推算未來幾年的營業(yè)坪效。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8686房市金碟 .fdc01ff66ff39。 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支總零售開支247。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積20099009939。920202020202020202020202020202017201820199009939。92020消 費(fèi) 總 額 （ 人 民 幣 億 元 ）1099009939。99009939。9151.99009939。911699009939。99009939。9299009939。99009939。936 商 業(yè) 坪 效 （ 元 / 平 方 米 ）10,3899009939。912,05113,99009939。9799009939。916,21518,81021,8199009939。925,311299009939。9,36034,058399009939。9,50745,82853,161 商業(yè)面積（萬平方米）13613112712211811411110710510210099009939。98??99009939。9 根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)序，整體零售商業(yè)如在 20202020 年間入市，則可承受的商業(yè)發(fā)展規(guī)模應(yīng)在 107114 萬平方米范圍內(nèi)。 ??99009939。9 可承受發(fā)展規(guī)模推算模型以定量分析為基礎(chǔ)，并結(jié)合貴陽零售市場的表現(xiàn)等多方面數(shù)據(jù)資料來源以及一些假設(shè)條件來導(dǎo)出最終可承受商業(yè)面積，其結(jié)果 雖然具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值，但在根據(jù)以上結(jié)果作投資決定時(shí)仍然需要額外的審慎。數(shù)據(jù)及資料來源：仲量聯(lián)行 8787 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 零售商業(yè)開發(fā)總量測算 — 理論承受值計(jì)算方法二（案例分析橫向?qū)Ρ龋?8888房市金碟 .fdc01ff66ff39。 案例分析橫向比較占地面積辦公占比零售占比酒店占比住宅占比服務(wù)式公寓案例總開發(fā)體量（平方公里）面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例,199009939。91,00099009939。9,455,00099009939。93%506,0005%199009939。98,0002%00%32,0000% 倫 敦 金 融 城,99009939。973,0008,99009939。950,00064%537,0004%155,0001%4,230,00030%101,0001% 紐 約 曼 哈 頓 下 城99009939。9,99009939。970376,99009939。97060%499009939。9,0008%54,00099009939。9%00%150,00024% 東京六本木新城,299009939。96,000513,00040%56,0004%47,0004%680,00052%00%上海新天地 ,451,100158,10011%99009939。93,0006%00%1,200,00083%00%香港太古城 22,110,000700,00033%299009939。90,00014%00%1,120,00053%00%墨爾本多克蘭茲,399009939。90,0003,500,00065%210,0004%180,0003%1,500,00028%00%巴黎 拉 德 方 斯 綜 合 平 均數(shù)值35,041,07023,653,07068%1,741,%634,0002%8,730,00025%283,0001%??99009939。9綜合上述 7個(gè)案例的物業(yè)體量配比，綜合平均數(shù)值如下： ??99009939。9辦公樓： 68%??99009939。9 零售商業(yè)： 5%??99009939。9 酒店： 2%??99009939。9住宅： 25%??99009939。9 服務(wù)式公寓： 1%??按本項(xiàng)目 1600199009939。900 萬平方米的建筑面積計(jì)算與 5%的零售商業(yè)比重計(jì)算，本項(xiàng)目零售商業(yè)的 開發(fā)體量在8099009939。95 萬 平 方 米 。 899009939。9899009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測算 — 理論承受值計(jì)算方法三（人均商業(yè)面積）99009939。9099009939。90 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 零售體量測算之示意模型選取橫向商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的二線城市成都南京寧波貴陽理論市場供應(yīng)大型零售商業(yè)市場供應(yīng)量 /人口量 =人均商業(yè)面積貴陽人口量＝總量－本項(xiàng)目零售承市場供應(yīng)受值 99009939。9199009939。91 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 二線城市信息寧波成都南京年平均增長率年平均增長率年平均增長率年份年份 %%%年份 %%