【導(dǎo)讀】《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》；《電力工程電纜設(shè)計(jì)規(guī)范》等?；睾８劭诔鞘?。市的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高****市的服務(wù)功能。居民的住房困難還沒(méi)有從根本得到解決。全省至今還有62萬(wàn)戶(hù)缺房戶(hù)，特別是。了提高棚戶(hù)區(qū)居民的居住水平，將黨和政府的溫暖送到特困人群，建設(shè)和諧遼寧。以上集中連片棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)，并把棚戶(hù)區(qū)改造作為全省的頭號(hào)民心工程。造工作進(jìn)展順利。兩年來(lái)，列入遼寧省計(jì)劃的11個(gè)市（不含沈陽(yáng)、大連、鞍山。市）共拆除了平方米，新建回遷戶(hù)1332萬(wàn)平方米的改造計(jì)劃。萬(wàn)戶(hù)、120萬(wàn)人的住房條件。年的時(shí)間內(nèi)全部完成。實(shí)際,制定了《****市棚改新區(qū)物業(yè)管理實(shí)施意見(jiàn)》。

　　

【正文】 債資金及政府投資項(xiàng)目管理規(guī)定，該項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、資本金制、招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)理制和合同制管理。由項(xiàng)目法人組建成項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)班子，對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌建、建設(shè)實(shí)施、質(zhì)量保證、 30 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 竣工驗(yàn)收等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，并 對(duì)項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和法律責(zé)任。 1. 主辦單位：香港英迪國(guó)際有限公司 2. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 3. 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組： 組長(zhǎng)： 副組長(zhǎng)： 成員： 4. 項(xiàng)目法人有關(guān)委托事宜，充分發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)即咨詢(xún)、監(jiān)理、法律、設(shè)計(jì)等部門(mén)的監(jiān)督作用。 開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理制度需要，依照《中華人民共和國(guó)公司法》盡力企業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行權(quán)責(zé)分明，管理科學(xué)，激勵(lì)和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制，按照市場(chǎng)需求，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，以提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、經(jīng)濟(jì)效益和實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖： 31 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 辦公室 工程部 銷(xiāo)售部 后勤部 開(kāi)發(fā)企業(yè)人員培訓(xùn) 依靠社會(huì)中介組織，施工單位對(duì)上崗職工必須進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)，采用現(xiàn)場(chǎng)講課、現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)操作、現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)考試考核合格后方可持證上崗。 項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理方面需聘用有相關(guān)汗液 經(jīng)驗(yàn)的人員，并需對(duì)所聘人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。特殊崗位人員需聘用有相關(guān)從業(yè)資格的裝業(yè)人員。 第 9 章項(xiàng)目工期即項(xiàng)目招投標(biāo) 建設(shè)工期 建設(shè)工期為 6 年，項(xiàng)目采取分期開(kāi)發(fā)，分期建設(shè)的方式。 項(xiàng)目招投標(biāo) 該項(xiàng)目根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《遼寧省招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)。其招標(biāo)方式為公開(kāi)招標(biāo)，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，可在較 32 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)及經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程的質(zhì)量 ，降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。招標(biāo)組織形式擬采用委托招標(biāo)方式，委托其有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。 按照《招標(biāo)投標(biāo)法》，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，招標(biāo)程序分別為：申請(qǐng)招標(biāo)、招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)、委托代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件、發(fā)布招標(biāo)公告、接受投標(biāo)書(shū)、公開(kāi)開(kāi)標(biāo)、組織評(píng)標(biāo)、確定中標(biāo)人、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)、商簽合同、通知未中標(biāo)人。 公開(kāi)招標(biāo)按《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》（遼寧省發(fā)展和改革委員會(huì)通告〔 2021〕年第 1 號(hào)）的規(guī)定，招標(biāo)公告發(fā)布前，必須將招標(biāo)公告和招標(biāo)文件送 ****市發(fā)改委審 查取得招標(biāo)代碼，在指定媒介發(fā)布的同時(shí)抄送省和市招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)（網(wǎng)址： ） . 評(píng)標(biāo)專(zhuān)家抽取按照《利奧尼各省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)遼寧省評(píng)標(biāo)專(zhuān)家和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)旃芾磙k法的通知》（遼政辦法〔 2021〕 73 號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 在中標(biāo)結(jié)果評(píng)出十五日內(nèi)，將招投標(biāo)書(shū)面報(bào)告和中標(biāo)人上報(bào) ****市發(fā)展改革委備案后，中標(biāo)通知書(shū)由招標(biāo)人發(fā)出。 本項(xiàng)目招標(biāo)的具體要求詳見(jiàn)下表 33 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目 可行性調(diào)查報(bào)告 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 招標(biāo)用 算金額 （萬(wàn)元） 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 230 建筑工程 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 790 安裝工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 重要材料 其 他 情況說(shuō)明： 1. 勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單項(xiàng)工程總額低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可不采用招標(biāo)方式； 2. 設(shè)備及安裝工程是指高層建筑的電梯等； 3. 重要材料包括在建筑工程之內(nèi)。 建設(shè)單位蓋 年 月 日 34 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 投資估算依據(jù) 本項(xiàng)目土建工程執(zhí)行《遼寧省統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額》，并參 考國(guó)內(nèi)其他地區(qū)近期類(lèi)似工程造價(jià)指標(biāo)及本工程實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。主要價(jià)格為廠家詢(xún)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)格估算。 建設(shè)投資估算 該項(xiàng)目總投資為 72363 萬(wàn)元，詳見(jiàn)建設(shè)投資估算表。 其中，建筑工程費(fèi)用 。 萬(wàn)元 設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用： 790 萬(wàn)元 工程建設(shè)其他費(fèi)用： 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi)： 萬(wàn)元 鋪底流動(dòng)資金： 2021 萬(wàn)元 資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)投資 72363 萬(wàn)元，資金來(lái)源由投資方解決 銷(xiāo)售收入與營(yíng)業(yè)稅金估算 銷(xiāo)售收入估算 本項(xiàng)目做為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，基于項(xiàng)目的特 殊性，其中改造區(qū)內(nèi)以住宅和公建為主，住宅包括高層和別墅，其余為普通住宅主要用于動(dòng)遷戶(hù)的安置。估算本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為 115024 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售稅金及附加估算 根據(jù)現(xiàn)行財(cái)政制度，項(xiàng)目需繳納 5%的營(yíng)業(yè)稅，城市附加和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的 7%和 5%征收?？備N(xiāo)售稅及附加為 6384 萬(wàn)元。 35 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 所得稅估算 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按 25%的稅率征收說(shuō)所得稅 8091 萬(wàn)元。 利潤(rùn)估計(jì) 利潤(rùn)總額為： 32362 萬(wàn)元 銷(xiāo)售利潤(rùn)率為： % 投資利潤(rùn)率為： % 靜態(tài)投資回收期 投資回收期 =總投資 /利潤(rùn)總額 = 年 36 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 第 11 章 隨著整個(gè)棚戶(hù)區(qū)改造工程的結(jié)束，將會(huì)給 ****帶來(lái)重大社會(huì)效益。 ****市投資和消費(fèi)，加速 ****房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從投資方面來(lái)看，棚戶(hù)區(qū)改造可激活房地產(chǎn)并帶動(dòng)建筑材料、交通運(yùn)輸?shù)绕渌袠I(yè)發(fā)展，還可以使相關(guān)人員得到就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)啟動(dòng)內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是十分明顯的。從消費(fèi)方面來(lái) 看，住房消費(fèi)是個(gè)人最大的消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)具有消費(fèi)本地化特點(diǎn)，這對(duì)于促進(jìn) ****市消費(fèi)的增長(zhǎng)也是其他行業(yè)無(wú)法比擬的。 2．棚戶(hù)區(qū)改造有利于改善 ****市低收入家庭和弱勢(shì)群體的生活條件。這將進(jìn)一步完善 ****市社會(huì)救助機(jī)制和保障體系建設(shè)，讓社會(huì)弱勢(shì)住房群體充分感受黨和政府的特殊關(guān)懷。 ****市城市土地實(shí)現(xiàn)集約高效利用，進(jìn)一步改善 ****市城市面貌，完善城市整體功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、綠化，給城市居民提供更加溫馨、舒適的生活環(huán)境。同時(shí)，也有利于增強(qiáng)城市吸引力，為吸引外來(lái)投資 ，擴(kuò)大招商引資規(guī)模，加快項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的環(huán)境。 37 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 第 12 程章 結(jié)論與建議 結(jié)論 隨著 ****的市區(qū)的不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其他配套服務(wù)的加強(qiáng)，本項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。此棚戶(hù)改造項(xiàng)目在改變?cè)谐菂^(qū)舊貌的同時(shí)，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開(kāi)發(fā)前景。 建議 與環(huán)境協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。 ，牽涉的住戶(hù)很多，工程開(kāi)始時(shí)要慎重考慮居民的安置問(wèn)題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。 38 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 建設(shè)投資估算表 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 價(jià) 值 估 算 合計(jì) 備注 建筑工程 設(shè)備購(gòu)置及安裝 其他費(fèi)用 一 固定資產(chǎn)投資 1 工程費(fèi)用 主體工程 328640 平方米 住宅 公建 配套工程 給水外管線 排水管線及設(shè)施 供電外線 含箱式變電亭 供熱外管線 道路及綠化 98592 平方米 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 土地使用費(fèi) 757700 平方米 土地競(jìng)拍價(jià)格 動(dòng)遷等補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi) 其他勞動(dòng)性費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 評(píng)估咨詢(xún)費(fèi) 標(biāo)底編制費(fèi) 工程預(yù)（決）算審查 行政事業(yè)性收費(fèi) 勞保統(tǒng)籌基金 大配套費(fèi) 新型墻體發(fā)展基金 人防建設(shè)費(fèi) 消防設(shè)施配套費(fèi) 3 預(yù)備費(fèi)用 二 鋪底流動(dòng)資金 三 合 計(jì) 790 39 ****市 ****區(qū) ****街 棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目可行性調(diào)查報(bào)告 損 益 表 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額 備注 1 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 115024 擬全部售出計(jì) 住宅 公建 2 總成本 76278 建設(shè)成本 72363 運(yùn)營(yíng)成本 3915 人員工資及福利 164 管理費(fèi) 300 銷(xiāo)售費(fèi) 3451 建設(shè)期利息 0 3 稅金及附加 6384 4 利潤(rùn)總額 32362 5 所得稅 8091 6 稅后利潤(rùn) 24272