【導(dǎo)讀】江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目。四川省迅達(dá)工程咨詢監(jiān)理有限公司。第十一章項目實施進(jìn)度與物業(yè)管理..............90

　　

【正文】 工條件。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 建設(shè)場址滿足項目建設(shè)的需要。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 32 頁 第四章 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 主要建設(shè)內(nèi)容 本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置還房、配套商業(yè)用房、小區(qū)物管及其他配套 用房、小區(qū)道路及配套設(shè)施等建設(shè)。 本項目擬建安置用房及附屬設(shè)施、配套商業(yè)用房等共計 126,平方米，擬拆遷面積共計 83, 平方米。 安置 文件及 標(biāo)準(zhǔn) 江安縣人民政府 為改善城市居民人居環(huán)境，造福人民群眾，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》 和國家棚戶區(qū)改造 相關(guān)規(guī)定，制定 了縣城棚戶區(qū)改造項目 拆遷安置管理辦法： 第 一 條：棚戶區(qū)改造 范圍 縣城區(qū)規(guī)劃棚戶區(qū)改造宗地 （以規(guī)劃紅線為準(zhǔn)） 。 第二條： 實施時間 自江安縣人民政府發(fā)布房屋征收決定公告之日起。 第三條： 補償方式 被征收人可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方 式。 貨幣補償是指在房屋征收補償中，以市場價值評估為標(biāo)準(zhǔn)，對被征收房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補償。 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收人提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計算價格后，結(jié)算差價。 第四條： 房屋權(quán)屬及用途確定 （一）征收私房，其權(quán)屬、用途、性質(zhì)、建筑面積以房屋所有權(quán)證江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 33 頁 為準(zhǔn)。建筑面積有異議的，以有資質(zhì)的測繪公司進(jìn)行測繪確認(rèn)。房屋的合法性由縣建設(shè)行政主管部門明確。 （二）被征收房屋所有權(quán)人不確定的，由房屋征收部門報請江安縣人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，證據(jù)保全后拆除。 第五條： 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選擇 本征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工作，原則上由一家具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)承擔(dān)。由多數(shù)被征收人在征收公告發(fā)布之日起 5 日內(nèi)從報名參選的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中協(xié)商選定一家評估機構(gòu)，并書面報房屋征收部門。如在 5 日內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門會同縣級財政、審計等部門從報名參選的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中隨機選定一家，負(fù)責(zé)同一征收范圍內(nèi)房屋的評估工作。 第六條： 被征收房屋價值的確定 由選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行評估，以評估機構(gòu)出具的被征收房屋價值評估報告作為依據(jù)進(jìn)行確定。 第七條： 被征 收房屋的補償 （一）被征收房屋補償。 被征收人可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。 1． 貨幣補償方式。 （ 1）被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按被征收房屋的評估價值給予一次性貨幣補償。 （ 2）附屬設(shè)施補償。對被征收人已有的獨立戶頭等設(shè)施給予補償。閉路、有線電視： 480 元／戶（已轉(zhuǎn)數(shù)字電視的按標(biāo)清增加 300 元、高清增加 600 元計發(fā)） 。分水表和分電表： 500 元／塊 ?？照{(diào)移機費：柜機400 元／臺，掛機 200 元／臺 。水獨立戶： 3000 元 /戶；電獨立戶： 4000江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 34 頁 元 /戶；天然氣獨立戶： 3730 元 /戶；有線電話獨立 戶（含寬帶）： 200元 /戶。以上補償費一次性發(fā)給被征收人，涉及水、電、天然氣等設(shè)施的使用費用，由被征收人在領(lǐng)取補償費前自行繳清，否則不予發(fā)放。 （ 3）房屋室內(nèi)裝修和附屬設(shè)施補償按重置價格協(xié)商確定補償標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商未達(dá)成一致的，由有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)評估確定。 2． 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式。 （ 1）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上就近期房調(diào)換，等面積調(diào)換不補差。以產(chǎn)權(quán)戶為單位，被征收人住宅房屋建筑面積在 120㎡﹙含 120 ㎡﹚以下的只能調(diào)換一套住房，建筑面積在 120 ㎡以上的可調(diào)換一套或兩套住房，超面積和安置不足部分均 按市場評估價格結(jié)算補差。 （ 2）對已有水、電、氣等獨立戶頭予以搬遷恢復(fù)。對無獨立戶頭的被征收人按縣物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)補清 “五通（水、電、氣、閉路、電話） ”設(shè)施費后，由征收部門協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。 （ 3）被征收房屋的附屬物及裝修裝飾，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，房屋室內(nèi)裝修和附屬設(shè)施補償按重置價格協(xié)商確定補償標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商未達(dá)成一致的，由有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)評估確定。 （ 4）由征收人在 縣城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的 安置點提供營業(yè)用房和 80—120㎡的高層住房作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，按照先簽先選的原則進(jìn)行選房，房源不分棟號、樓層及朝向，均按同一價格執(zhí)行 。 （二）搬遷、臨時安置和停業(yè)停產(chǎn)損失補償。 1． 搬遷費補償：征收住房的，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)為 8 元／㎡／次，每戶每次不低于 800 元；選擇貨幣補償?shù)挠嫲l(fā)一次，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的計發(fā)兩次。 征收商業(yè)用房的，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)為 30 元江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 35 頁 ／㎡／次。選擇貨幣補償?shù)挠嫲l(fā)一次，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的計發(fā)兩次。 2． 臨時安置過渡費補償：征收住房的，由被征收人自行過渡安置，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)， 標(biāo) 準(zhǔn)為 7 元／㎡／月，但每戶每月不低于 700 元 ,過渡期以被征收人交出被征收房屋之日起計算至征收人交付 調(diào)換房屋后 3 個月止。 征收商業(yè)用房的，由被征收人自行過渡安置，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)為 30 元／㎡／月 ， 過渡期以被征收人交出被征收房屋之日起計算至征收人交付調(diào)換房屋之日止。 被征收人選擇貨幣補償?shù)姆謩e按被征收房屋的合法建筑面積和標(biāo)準(zhǔn)計發(fā)三個月的臨時安置過渡費。 3． 商業(yè)用房停業(yè)停產(chǎn)損失在簽約期限內(nèi)簽約并搬遷的 一 次性補助150 元／㎡。 第八條： 簽約期限 自房屋征收決定公告之日起 90 個工作日 內(nèi)。房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征 收部門報請縣人民政府按照本征收補償方案作出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償決定。 第九條： 獎勵 辦法 一、征收房屋的搬遷獎勵 被征收人在征收公告發(fā)布之日起 10 個工作日 內(nèi)簽約并搬遷的，按被征收房屋合法建筑面積 50 元 /㎡給予獎勵； 超過征收期限未簽約或簽約后未搬遷的，不予獎勵。 二、征收住宅房屋的獎勵 被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以產(chǎn)權(quán)戶為單位，被征收人可自愿選擇不超過被征收房屋建筑面積 30 平方米的優(yōu)惠調(diào)換房（其中： 0 ㎡～江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 36 頁 20 ㎡以內(nèi)的〈含 20 ㎡〉，被征收人按 1680 元 /㎡補款后享有該部分房屋產(chǎn)權(quán) 。20 ㎡～ 30 ㎡以內(nèi)的〈含 30 ㎡〉，按 2400 元 /㎡補款后享有該部分房屋產(chǎn)權(quán)） 。超過被征收房屋建筑面積 30 ㎡以上的按 2800 元 /㎡或按同期市場評估價格進(jìn)行補款后享有該部分房屋產(chǎn)權(quán)。安置不足部分按2800 元 /㎡或按同期市場評估價格進(jìn)行補償。 超過征收公告確定的簽約期限的，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不再給予 30 平方米的優(yōu)惠價，超出被征收面積或安置不足的一律按市場評估價格結(jié)算。 三、征收商業(yè)用房的獎勵和補助 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在征收公告確定的簽約期限內(nèi)簽約的，調(diào)換面積大于被征收門市面積 10 ㎡以內(nèi)的（含 10 ㎡），按該地段同期市場評估價格的 70%補差價 ，大于被征收門市面積 1015 ㎡的（含 15 ㎡），按該地段同期市場評估價格的 80%補差價，超過 15 平方米的，按該地段同期市場評估價格購買。在簽約期限內(nèi)未簽約的，超過應(yīng)安置面積部分按同期市場評估價格購買。調(diào)換不足部份按同期市場價格貨幣補償。 超過征收公告確定的簽約期限的，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不再給予優(yōu)惠價，超出被征收面積的一律按市場評估價格結(jié)算。 四、征收無證自搭房的補助 （一）征收公告發(fā)布之前的無證自搭房，按以下方式進(jìn)行補助。 1． 距征收公告發(fā)布之日兩年以上的無證自搭房，可根據(jù)房屋建筑面積和結(jié)構(gòu)，參照《江安 縣違法建筑自拆工時補助標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定上浮 50%給予被征收人一次性貨幣補助。 2． 距征收公告發(fā)布之日兩年之內(nèi)的無證自搭房，或雖兩年以上但其違建行為有連續(xù)性的無證自搭房，可根據(jù)建筑面積和房屋結(jié)構(gòu)，參江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 37 頁 照《違法建筑自拆工時補助標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定上浮 20%給予被征收人一次性貨幣補助。 （二）征收公告發(fā)布之后被征收人違規(guī)自行搭建的違章建筑一律不予工料補助。 五、其他補助 對無獨立戶頭的被征收人，給予以下補助。水： 1500 元 /戶；電：20xx 元 /戶；氣： 20xx 元 /戶 。閉路 :300 元 /戶 。被征收人按縣物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)補清 “五通 （水、電、氣、閉路、電話） ”設(shè)施費后，征收部門協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。 第十條：本管理 辦法的說明 江安縣城棚戶區(qū)改造項目拆遷安置管理辦法 由 江安縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局 負(fù)責(zé)解釋。 拆舊點項目狀況及新建安置點建設(shè) 規(guī)模 項目改造區(qū)域情況 本項目共涉及對 宜賓市 江安縣 城區(qū)七個棚戶區(qū)進(jìn)行拆遷 。 拆舊點 具體情況如下： （ 1） 人民球場西側(cè)棚改點位于江安縣城區(qū)球場巷，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 80 年代，房屋主要為磚木結(jié)構(gòu)及磚混結(jié)構(gòu)，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 45 戶，拆遷住宅面積 2, 平方米，商鋪 平方米，拆遷總建筑面積 2, 平方米。拆遷居民全部為異地安置。 （ 2）濱江路 (川劇團(tuán) )棚改點位于江安縣城區(qū)濱江路，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 70 年代，房屋主要為磚木結(jié)構(gòu)，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 209江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 38 頁 戶，拆遷住宅面積 25, 平方米，商鋪 1, 平方米，拆遷總建筑面積 26, 平方米。拆遷居民全部為異地安置。 （ 3）西 街棚改拆舊點 位于 江安縣 城區(qū)西 街 ，改造區(qū)域占地 面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 70 年代，房屋主要為磚木結(jié)構(gòu)，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 345 戶，拆遷住宅面積 24, 平方米，商鋪 2, 平方米，拆遷總建筑面積26, 平方米。拆遷居民全部為 就 地安置。 （ 4） 三社區(qū)（含青云街） 棚改點位于 江安縣 城區(qū) 三社區(qū) ，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 70 年代，房屋主要為磚木結(jié)構(gòu)，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 382 戶，拆遷住宅面積 24, 平方米，商鋪 2, 平方米，拆遷總建筑面積 27, 平方米。拆遷居民全部為異地安置。 4． 3． 2 建新 項目建筑規(guī)模的確定 根據(jù)項目業(yè)主提供拆遷安置基本資料結(jié)合當(dāng)?shù)?政策規(guī)定，本項目建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)項目片區(qū)擬進(jìn)行安置的對象、人數(shù)、戶數(shù)、面積，全部實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行安置 。項目建設(shè) 在滿足 江安縣 城市總體規(guī)劃及 和 安置點所在 片區(qū)規(guī)劃的條件下，本著集約用地原則，結(jié)合項目用地情況等因素綜合確定。戶型設(shè)計上要考慮棚戶區(qū)居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例。 各 安置點具體情況如下： （ 1） 棚改 會龍小區(qū) 新建 安置點項目位于 江安縣 龍君廟路交叉處 ，本項目規(guī)劃用地面積 16, 平方米，規(guī)劃容積率為 ， 項目總建筑面積 70, 平方米。其中：地上 建筑面積 57, 平方米（計容面積），考慮以 ， 其他配套用房 平方米， 4, 平方米配套商業(yè)用房，住宅用房建筑面積 51,江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 39 頁 平方米（共 438 套） ；地下建筑面積 13, 平方米 。本項目可用于拆遷安置還房面積預(yù)計 56, 平方米。 （ 2） 棚改 西街 新建安置點項目位于 江安縣 西街 ，本項目 規(guī)劃用地面積 15, 平方米，規(guī)劃容積率為 ， 項目總建筑面積 56,平方米。其中：地上建筑面積 50, 平方米（計容面積），考慮以 平方米作為小區(qū)物管用房，其他配套用房 平方米 ， 配套商業(yè)用房 6, 平方米 ，住宅用房建筑面積 42, 平方米（共 434套） ；地上不計容面積 平方米作為值班室，架空層 平方米 ；地下建筑面積 5, 平方米。本項目可用于拆遷安置還房面積預(yù)計49, 平方米。 4． 3． 3 擬 拆遷安置情況 匯總 表 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目 可行性研究報告 第 40 頁 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設(shè)項目拆遷安置匯總表 安置小區(qū)（建新點） 棚改區(qū)（拆舊點） 總拆遷面積（平方米） 拆遷戶數(shù)（戶） 拆遷戶數(shù) /面積（平方米） 住宅（貨幣補償） 住宅（產(chǎn)權(quán)調(diào)換） 商鋪（貨幣補償） 商鋪（產(chǎn)權(quán)調(diào)換） 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 會龍小區(qū)新建安置點 人民球場