【導讀】江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目。四川省迅達工程咨詢監(jiān)理有限公司。第十一章項目實施進度與物業(yè)管理..............90

　　

【正文】 工條件。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 建設場址滿足項目建設的需要。 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 32 頁 第四章 項目建設規(guī)模及內容 主要建設內容 本項目建設內容主要包括：安置還房、配套商業(yè)用房、小區(qū)物管及其他配套 用房、小區(qū)道路及配套設施等建設。 本項目擬建安置用房及附屬設施、配套商業(yè)用房等共計 126,平方米，擬拆遷面積共計 83, 平方米。 安置 文件及 標準 江安縣人民政府 為改善城市居民人居環(huán)境，造福人民群眾，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》 和國家棚戶區(qū)改造 相關規(guī)定，制定 了縣城棚戶區(qū)改造項目 拆遷安置管理辦法： 第 一 條：棚戶區(qū)改造 范圍 縣城區(qū)規(guī)劃棚戶區(qū)改造宗地 （以規(guī)劃紅線為準） 。 第二條： 實施時間 自江安縣人民政府發(fā)布房屋征收決定公告之日起。 第三條： 補償方式 被征收人可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產權調換方 式。 貨幣補償是指在房屋征收補償中，以市場價值評估為標準，對被征收房屋的所有權人進行貨幣形式的補償。 房屋產權調換是指房屋征收人提供用于產權調換的房屋與被征收房屋進行調換，計算價格后，結算差價。 第四條： 房屋權屬及用途確定 （一）征收私房，其權屬、用途、性質、建筑面積以房屋所有權證江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 33 頁 為準。建筑面積有異議的，以有資質的測繪公司進行測繪確認。房屋的合法性由縣建設行政主管部門明確。 （二）被征收房屋所有權人不確定的，由房屋征收部門報請江安縣人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，證據保全后拆除。 第五條： 房地產價格評估機構的選擇 本征收范圍內的房屋征收評估工作，原則上由一家具有房地產價格評估資質的機構承擔。由多數(shù)被征收人在征收公告發(fā)布之日起 5 日內從報名參選的房地產價格評估機構中協(xié)商選定一家評估機構，并書面報房屋征收部門。如在 5 日內協(xié)商不成的，由房屋征收部門會同縣級財政、審計等部門從報名參選的房地產價格評估機構中隨機選定一家，負責同一征收范圍內房屋的評估工作。 第六條： 被征收房屋價值的確定 由選定的房地產價格評估機構對被征收房屋進行評估，以評估機構出具的被征收房屋價值評估報告作為依據進行確定。 第七條： 被征 收房屋的補償 （一）被征收房屋補償。 被征收人可以選擇貨幣補償方式，也可以選擇房屋產權調換方式。 1． 貨幣補償方式。 （ 1）被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按被征收房屋的評估價值給予一次性貨幣補償。 （ 2）附屬設施補償。對被征收人已有的獨立戶頭等設施給予補償。閉路、有線電視： 480 元／戶（已轉數(shù)字電視的按標清增加 300 元、高清增加 600 元計發(fā)） 。分水表和分電表： 500 元／塊 ?？照{移機費：柜機400 元／臺，掛機 200 元／臺 。水獨立戶： 3000 元 /戶；電獨立戶： 4000江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 34 頁 元 /戶；天然氣獨立戶： 3730 元 /戶；有線電話獨立 戶（含寬帶）： 200元 /戶。以上補償費一次性發(fā)給被征收人，涉及水、電、天然氣等設施的使用費用，由被征收人在領取補償費前自行繳清，否則不予發(fā)放。 （ 3）房屋室內裝修和附屬設施補償按重置價格協(xié)商確定補償標準，協(xié)商未達成一致的，由有資質的專業(yè)評估機構評估確定。 2． 房屋產權調換補償方式。 （ 1）被征收人選擇房屋產權調換的，原則上就近期房調換，等面積調換不補差。以產權戶為單位，被征收人住宅房屋建筑面積在 120㎡﹙含 120 ㎡﹚以下的只能調換一套住房，建筑面積在 120 ㎡以上的可調換一套或兩套住房，超面積和安置不足部分均 按市場評估價格結算補差。 （ 2）對已有水、電、氣等獨立戶頭予以搬遷恢復。對無獨立戶頭的被征收人按縣物價部門核定的標準補清 “五通（水、電、氣、閉路、電話） ”設施費后，由征收部門協(xié)助辦理相關手續(xù)。 （ 3）被征收房屋的附屬物及裝修裝飾，不作產權調換，房屋室內裝修和附屬設施補償按重置價格協(xié)商確定補償標準，協(xié)商未達成一致的，由有資質的專業(yè)評估機構評估確定。 （ 4）由征收人在 縣城區(qū)規(guī)劃建設的 安置點提供營業(yè)用房和 80—120㎡的高層住房作為產權調換房，按照先簽先選的原則進行選房，房源不分棟號、樓層及朝向，均按同一價格執(zhí)行 。 （二）搬遷、臨時安置和停業(yè)停產損失補償。 1． 搬遷費補償：征收住房的，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標準為 8 元／㎡／次，每戶每次不低于 800 元；選擇貨幣補償?shù)挠嫲l(fā)一次，選擇房屋產權調換的計發(fā)兩次。 征收商業(yè)用房的，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標準為 30 元江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 35 頁 ／㎡／次。選擇貨幣補償?shù)挠嫲l(fā)一次，選擇房屋產權調換的計發(fā)兩次。 2． 臨時安置過渡費補償：征收住房的，由被征收人自行過渡安置，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)， 標 準為 7 元／㎡／月，但每戶每月不低于 700 元 ,過渡期以被征收人交出被征收房屋之日起計算至征收人交付 調換房屋后 3 個月止。 征收商業(yè)用房的，由被征收人自行過渡安置，按被征收房屋合法建筑面積計發(fā)，標準為 30 元／㎡／月 ， 過渡期以被征收人交出被征收房屋之日起計算至征收人交付調換房屋之日止。 被征收人選擇貨幣補償?shù)姆謩e按被征收房屋的合法建筑面積和標準計發(fā)三個月的臨時安置過渡費。 3． 商業(yè)用房停業(yè)停產損失在簽約期限內簽約并搬遷的 一 次性補助150 元／㎡。 第八條： 簽約期限 自房屋征收決定公告之日起 90 個工作日 內。房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征 收部門報請縣人民政府按照本征收補償方案作出房屋產權調換的補償決定。 第九條： 獎勵 辦法 一、征收房屋的搬遷獎勵 被征收人在征收公告發(fā)布之日起 10 個工作日 內簽約并搬遷的，按被征收房屋合法建筑面積 50 元 /㎡給予獎勵； 超過征收期限未簽約或簽約后未搬遷的，不予獎勵。 二、征收住宅房屋的獎勵 被征收人選擇產權調換的，以產權戶為單位，被征收人可自愿選擇不超過被征收房屋建筑面積 30 平方米的優(yōu)惠調換房（其中： 0 ㎡～江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 36 頁 20 ㎡以內的〈含 20 ㎡〉，被征收人按 1680 元 /㎡補款后享有該部分房屋產權 。20 ㎡～ 30 ㎡以內的〈含 30 ㎡〉，按 2400 元 /㎡補款后享有該部分房屋產權） 。超過被征收房屋建筑面積 30 ㎡以上的按 2800 元 /㎡或按同期市場評估價格進行補款后享有該部分房屋產權。安置不足部分按2800 元 /㎡或按同期市場評估價格進行補償。 超過征收公告確定的簽約期限的，其產權調換房屋不再給予 30 平方米的優(yōu)惠價，超出被征收面積或安置不足的一律按市場評估價格結算。 三、征收商業(yè)用房的獎勵和補助 被征收人選擇房屋產權調換的，在征收公告確定的簽約期限內簽約的，調換面積大于被征收門市面積 10 ㎡以內的（含 10 ㎡），按該地段同期市場評估價格的 70%補差價 ，大于被征收門市面積 1015 ㎡的（含 15 ㎡），按該地段同期市場評估價格的 80%補差價，超過 15 平方米的，按該地段同期市場評估價格購買。在簽約期限內未簽約的，超過應安置面積部分按同期市場評估價格購買。調換不足部份按同期市場價格貨幣補償。 超過征收公告確定的簽約期限的，其產權調換房屋不再給予優(yōu)惠價，超出被征收面積的一律按市場評估價格結算。 四、征收無證自搭房的補助 （一）征收公告發(fā)布之前的無證自搭房，按以下方式進行補助。 1． 距征收公告發(fā)布之日兩年以上的無證自搭房，可根據房屋建筑面積和結構，參照《江安 縣違法建筑自拆工時補助標準》規(guī)定上浮 50%給予被征收人一次性貨幣補助。 2． 距征收公告發(fā)布之日兩年之內的無證自搭房，或雖兩年以上但其違建行為有連續(xù)性的無證自搭房，可根據建筑面積和房屋結構，參江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 37 頁 照《違法建筑自拆工時補助標準》規(guī)定上浮 20%給予被征收人一次性貨幣補助。 （二）征收公告發(fā)布之后被征收人違規(guī)自行搭建的違章建筑一律不予工料補助。 五、其他補助 對無獨立戶頭的被征收人，給予以下補助。水： 1500 元 /戶；電：20xx 元 /戶；氣： 20xx 元 /戶 。閉路 :300 元 /戶 。被征收人按縣物價部門核定的標準補清 “五通 （水、電、氣、閉路、電話） ”設施費后，征收部門協(xié)助辦理相關手續(xù)。 第十條：本管理 辦法的說明 江安縣城棚戶區(qū)改造項目拆遷安置管理辦法 由 江安縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 負責解釋。 拆舊點項目狀況及新建安置點建設 規(guī)模 項目改造區(qū)域情況 本項目共涉及對 宜賓市 江安縣 城區(qū)七個棚戶區(qū)進行拆遷 。 拆舊點 具體情況如下： （ 1） 人民球場西側棚改點位于江安縣城區(qū)球場巷，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 80 年代，房屋主要為磚木結構及磚混結構，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 45 戶，拆遷住宅面積 2, 平方米，商鋪 平方米，拆遷總建筑面積 2, 平方米。拆遷居民全部為異地安置。 （ 2）濱江路 (川劇團 )棚改點位于江安縣城區(qū)濱江路，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 70 年代，房屋主要為磚木結構，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 209江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 38 頁 戶，拆遷住宅面積 25, 平方米，商鋪 1, 平方米，拆遷總建筑面積 26, 平方米。拆遷居民全部為異地安置。 （ 3）西 街棚改拆舊點 位于 江安縣 城區(qū)西 街 ，改造區(qū)域占地 面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 70 年代，房屋主要為磚木結構，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 345 戶，拆遷住宅面積 24, 平方米，商鋪 2, 平方米，拆遷總建筑面積26, 平方米。拆遷居民全部為 就 地安置。 （ 4） 三社區(qū)（含青云街） 棚改點位于 江安縣 城區(qū) 三社區(qū) ，改造區(qū)域占地面積約 畝，該區(qū)域拆遷房屋主要 為 60— 70 年代，房屋主要為磚木結構，房屋大多較為破爛，功能及配套不完善。該點共拆遷居民 382 戶，拆遷住宅面積 24, 平方米，商鋪 2, 平方米，拆遷總建筑面積 27, 平方米。拆遷居民全部為異地安置。 4． 3． 2 建新 項目建筑規(guī)模的確定 根據項目業(yè)主提供拆遷安置基本資料結合當?shù)?政策規(guī)定，本項目建設規(guī)模的確定根據項目片區(qū)擬進行安置的對象、人數(shù)、戶數(shù)、面積，全部實行產權調換方式進行安置 。項目建設 在滿足 江安縣 城市總體規(guī)劃及 和 安置點所在 片區(qū)規(guī)劃的條件下，本著集約用地原則，結合項目用地情況等因素綜合確定。戶型設計上要考慮棚戶區(qū)居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例。 各 安置點具體情況如下： （ 1） 棚改 會龍小區(qū) 新建 安置點項目位于 江安縣 龍君廟路交叉處 ，本項目規(guī)劃用地面積 16, 平方米，規(guī)劃容積率為 ， 項目總建筑面積 70, 平方米。其中：地上 建筑面積 57, 平方米（計容面積），考慮以 ， 其他配套用房 平方米， 4, 平方米配套商業(yè)用房，住宅用房建筑面積 51,江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 39 頁 平方米（共 438 套） ；地下建筑面積 13, 平方米 。本項目可用于拆遷安置還房面積預計 56, 平方米。 （ 2） 棚改 西街 新建安置點項目位于 江安縣 西街 ，本項目 規(guī)劃用地面積 15, 平方米，規(guī)劃容積率為 ， 項目總建筑面積 56,平方米。其中：地上建筑面積 50, 平方米（計容面積），考慮以 平方米作為小區(qū)物管用房，其他配套用房 平方米 ， 配套商業(yè)用房 6, 平方米 ，住宅用房建筑面積 42, 平方米（共 434套） ；地上不計容面積 平方米作為值班室，架空層 平方米 ；地下建筑面積 5, 平方米。本項目可用于拆遷安置還房面積預計49, 平方米。 4． 3． 3 擬 拆遷安置情況 匯總 表 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目 可行性研究報告 第 40 頁 江安縣城市棚戶區(qū)改造工程建設項目拆遷安置匯總表 安置小區(qū)（建新點） 棚改區(qū)（拆舊點） 總拆遷面積（平方米） 拆遷戶數(shù)（戶） 拆遷戶數(shù) /面積（平方米） 住宅（貨幣補償） 住宅（產權調換） 商鋪（貨幣補償） 商鋪（產權調換） 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 戶數(shù) 面積 會龍小區(qū)新建安置點 人民球場