【正文】 費(fèi)人群將成為本項(xiàng)目的最主要的目標(biāo)顧客，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，主城區(qū)的消費(fèi)者中有 77%肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第一商圈滲透率為 77%。 ??在前期進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查中，涉及到非貴陽市居民即游客的樣本中，僅有 2%的消費(fèi)者肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)游客滲透率為 2%。單位面 積營業(yè)額 202020202020202020202020202020202017201820192020═1,530,6001,539,0121,547,4711,555,9761,564,5281,573,1261,581,7721,590,4661,599,2071,607,9971,616,8341,625,720 一 級 區(qū) 域 可 承 受 樓 面 面 積 人 口1,009,4001,014,9481,020,5261,026,1351,031,7751,037,4451,043,1471,048,8801,054,6451,060,4411,066,2701,072,130 二 級 區(qū) 域1,427,9001,435,7481,443,6391,451,5731,459,5511,467,5731,475,6391,483,7491,491,9041,500,1031,508,3481,516,638 三 級 區(qū) 域 其 他32,793,60039,024,38446,439,01755,262,43065,762,29278,257,12793,125,982110,819,918131,875,703156,932,086186,749,182222,231,527 國 內(nèi) 旅 游91,115107,216126,163148,458174,692205,563241,889284,634334,933394,121463,767545,722國 際 旅 游 居 民 人 均 消9,44610,47111,60712,86614,26215,80917,52419,42521,53323,86826,45829,328 費(fèi) 支 出3564034555145816567418379461,0691,2081,364 國 內(nèi) 游 客 人 均 消 費(fèi) 支 出1,1891,2371,2881,3401,3951,4511,5101,5721,6361,7021,7721,844 國際游客人均消費(fèi)支出一1,178,5621,185,0391,191,5531,198,1011,204,6861,211,3071,217,9651,224,6591,231,3901,238,1571,244,9621,251,805 級 區(qū) 域 二121,128121,794122,463123,136123,813124,493125,178125,866126,557127,253127,952128,656級 區(qū) 域 滲 透 人 口 三171,348172,290173,237174,189175,146176,109177,077178,050179,028180,012181,002181,997級 區(qū) 域655,872780,488928,7801,105,2491,315,2461,565,1431,862,5202,216,3982,637,5143,138,6423,734,9844,444,631 國內(nèi)旅游 1,8222,1442,5232,9693,4944,1114,8385,6936,6997,8829,27510,914國際旅游2,128,7322,261,7552,418,5562,603,6442,822,3853,081,1633,387,5763,750,6654,181,1884,691,9475,298,1756,018,002總滲透人口消 141158177198222249280316356403456519費(fèi)總額（人民幣億元） ?20202020年本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總零售年?duì)I業(yè)額預(yù)測（理想狀態(tài)）為 249316億元人民幣。單位面積營業(yè)額═零售坪效（元 /平方米）業(yè)態(tài)營業(yè)面積（平方米）額（萬元）可承受樓面面積 27573828645110389綜合零售百 22232924703311111貨零售超 29096202046920級市場服裝零售 7456510642114272家用 4335412689929270電器零售 19726187509505 圖書零售 ?以貴陽市過去 10 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增長率%推算未來幾年的營業(yè)坪效。 單 位 面 積 營 業(yè) 額 ═ 可 承 受 樓 面 面 積202020202020202020202020202020202017201820192020 消費(fèi)總額（人民幣億元） 商業(yè)坪效（元/平方米） 10,38912,05113,97916,21518,81021,81925,31129,36034,05839,50745,82853,161商業(yè)面積（萬平方米） 13613112712211811411110710510210098?根據(jù)本項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)序，整體零售商業(yè)如在 20202020年間入市，則可承受的商業(yè)發(fā)展規(guī)模應(yīng)在 107114萬平方米范圍內(nèi)。數(shù)據(jù)及資料來源：仲量聯(lián)行 8787 零售商業(yè) 開發(fā)總量測算 — 理論承受值計(jì)算方法二（案例分析橫向?qū)Ρ龋?8888 案例分析橫向比較占地面積辦公占比零售占比酒店占比住宅占比服務(wù)式公寓案例總開發(fā)體量（平方公里）面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例,191,0009,455,00093%506,0005%198,0002%00%32,0000% 倫 敦 金 融 城,973,0008,950,00064%537,0004%155,0001%4,230,00030%101,0001% 紐約曼哈頓下城,970376,97060%49,0008%54,0009%00%150,00024% 東 京 六 本 木 新 城,296,000513,00040%56,0004%47,0004%680,00052%00% 上海新天地,451,100158,10011%93,0006%00%1,200,00083%00% 香 港 太 古 城22,110,000700,00033%290,00014%00%1,120,00053%00% 墨 爾 本 多 克 蘭 茲,390,0003,500,00065%210,0004%180,0003%1,500,00028%00%巴 黎拉德方斯綜合平均數(shù)值 35,041,07023,653,07068%1,741,%634,0002%8,730,00025%283,0001%?綜合上述 7 個(gè)案例的物業(yè)體量配比，綜合平均數(shù)值如下： ?辦公樓： 68%?零售商業(yè)： 5%?酒店： 2%?住宅：25%?服務(wù)式公寓： 1%?按本項(xiàng)目 16001900 萬平方米的建筑面積計(jì)算與 5%的零售商業(yè)比重計(jì)算，本項(xiàng)目零售商業(yè)的開發(fā)體量在 8095萬平方米。數(shù)據(jù)及資料來源：仲量聯(lián)行 /各市統(tǒng)計(jì)年鑒 9292 貴陽數(shù)據(jù)貴陽 年平均增長率年份 %%%商業(yè)面積人口人均面積,0003,215,0003,358,0003,462, 成都,0003,487, 南京 202042,0003,508, 寧波2020203,0003,530, 貴陽2020203,0003,551,0003,567,0003,938,267,4093,967,4094,052,27320201,064,4094,138,064,4094,226,439202020202020202020202020202020202020202020201,328,1594,316,31020201,591,9094,408,09120201,855,6594,501,82520202,119,4094,597,55120172,746,8154,695,313?貴陽未來的供應(yīng)量是我行目前市場調(diào)研所甄別的供應(yīng)量。 9393 可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模三城市人口匯三城市面積匯三城市人均面貴陽應(yīng)有商業(yè)貴陽現(xiàn)有商業(yè)本項(xiàng)目可涵蓋年份貴陽人口總總積面積供應(yīng)面積供應(yīng)之面積202023,404,1603,595,967,900609,572267,409342,163202023,662,9444,487,04,052,273768,497867,40998,912202023,924,8415,625,138,440973,1661,064,40991,243202024,189,8907,083,226,4391,237,6651,064,409173,256202024,458,1308,956,316,3101,580,6141,328,159252,455202024,729,60311,369,408,0912,026,6641,591,909434,755202025,004,34814,488,501,8252,608,5051,855,659752,846201625,282,40818,529,597,5513,369,5572,119,4091,250,148201725,563,82423,779,399,695,3134,367,5672,746,8151,620,752?我們將用三城市的綜合平均人均面積數(shù)值作為貴陽未來發(fā)展的應(yīng)有水平。 ?根據(jù)本項(xiàng)目預(yù)估開發(fā)時(shí)序，整體零售商業(yè)如在20202020 年間入市，則可承受的商業(yè)發(fā)展規(guī)模應(yīng)在 43125萬平方米范圍內(nèi)。 9494 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測算 — 市場判斷（方法四） 9595 推導(dǎo)思路零售市場分析零售商訪談根據(jù)可行的業(yè)態(tài)業(yè)種，并預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目內(nèi)的店仲量聯(lián)行對于市場＋市場機(jī)會(huì)點(diǎn)的解讀鋪數(shù)量，從而匯總得出品牌入駐預(yù)測（市場空白）零售開發(fā)總面積。零售商拓展消費(fèi)者喜好本項(xiàng)目契合通常單店體量預(yù)計(jì)需求數(shù)總面積業(yè)態(tài)業(yè)種市場現(xiàn)狀市場機(jī)會(huì)點(diǎn)意愿度度度（平方米）量（平方米 /建筑面積） 1000015000115,000 大賣場穩(wěn)步發(fā)展√高高高 2020030000125,000 倉儲(chǔ)超市缺乏√中 中大型超市 2020500000 傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)超市衰退高中低 20205000312,000生鮮超市起步√ 高主力店 30000130,000時(shí)尚百貨飽和低高中 N/A500015,000 精品百貨空白√中百貨 N/A2020030000120,000 社區(qū)百貨空白√中 N/A50001000000 折扣百貨起步低 3000050000150,000 建材裝飾賣場起步√高中中300020202018,000 家具家居賣場起步√高 1500300038,571 家電賣場穩(wěn)步發(fā)展高中高專業(yè)賣場 N/A15002020000IT 數(shù)碼賣場起步 中 25005000312,857 體育運(yùn)動(dòng)賣場起步√高中高20207000418,571兒童用品賣場 /職業(yè)體驗(yàn)館空白√低 9797 市場現(xiàn)狀和判斷（ 2/3）零售商拓展消費(fèi)者喜好本項(xiàng)目契合通常單店體量 預(yù)計(jì)需求數(shù)總面積業(yè)態(tài)業(yè)種市場現(xiàn)狀市場機(jī)會(huì)點(diǎn)意愿度度度（平方米）量（平方米 /建筑面積） 50043,636頂級奢侈品牌 /一線品牌空白√低 高 3002020,909高端時(shí)尚品牌空白√ 202055,455時(shí)尚品牌起步√低 高零售服飾 100152,727珠寶腕表品牌空白√ N/A高 15001540,909快速時(shí)尚品牌空白√高高 3004021,818 運(yùn)動(dòng)休閑品牌穩(wěn)步發(fā)展高中高高 80045,818 多品牌集合店空白√ N/A高30005000520,000大型餐飲起步√低高高 100030001554,545中型餐飲穩(wěn)步 發(fā)展 N/A高高餐飲 3005002518,182 連鎖餐飲穩(wěn)步發(fā)展高高高 1003004018,182 輕餐 /簡餐空白√1000150036,545美食廣場空白√ N/A高 9898 市場現(xiàn)狀和判斷（ 3/3）零售商拓展消費(fèi)者喜好本項(xiàng)目契合通常單店體量預(yù)計(jì)需求數(shù)總面積業(yè)態(tài)業(yè)種市場現(xiàn)狀市場機(jī)會(huì)點(diǎn)意愿度度度（平方米）量（平方米 /建筑面積） 300020202029,091電影院起步√高高高 30006000211,429卡拉 OK穩(wěn)步發(fā)展高中高高 800202036,545電玩中心起步√低 娛樂 3000400016,364 真冰溜冰場空白√中 202020,636 臺球中心空白 N/A高100202084,364酒吧起步 N/A高 1500300027,143健身中心起步高中高 500100057,273大型美容美發(fā) /SPA空白√服務(wù) 300800039,091書店空白√ N/A高 5002020510,909培訓(xùn)穩(wěn)步發(fā)展高 高 800202024,286攝影穩(wěn)步發(fā)展 N/A高總計(jì) 523,857??在對整個(gè)零售市場進(jìn)行摸底后，我行作出整個(gè)片區(qū)零售可承受的業(yè)態(tài)業(yè)種面積匯總為 萬平方米，其中絕大部分為持有型商業(yè)。）注：銷售型物業(yè)開發(fā)規(guī)模是根據(jù)實(shí)際場地出發(fā)測算之?dāng)?shù)量，具體過程請查看報(bào)告。銷售型同時(shí)根據(jù)零售物業(yè)所處的區(qū)位不同制定相應(yīng)的銷售策略，最求商業(yè)物業(yè)銷售利潤的最大化； 103103 零售分區(qū)建議 — 購物中心按購物中心區(qū)位分類型特點(diǎn)一般商業(yè)體量 ??左表的分類是根據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的定社區(qū)購物中心處于城市區(qū)域商業(yè)中心 5萬平方米義所分；在不同的維度內(nèi)，我行列出了花處于城市的 商業(yè)區(qū)域內(nèi)，輻射半徑在 58 公市區(qū)購物中心 10 萬平方米果園項(xiàng)目三個(gè)購物中心的等級和分類。低密度商業(yè)及 ??我們必須盡可能多的考慮零售商業(yè)形態(tài)的公益建筑多樣化，因?yàn)槲覀儾皇窃趧?chuàng)造一個(gè)項(xiàng)目，一期生活配套而是一個(gè)全新的商圈。 ??在該區(qū)域我行不建議有過多的高樓