【正文】 行總結(jié)目前貴陽市場發(fā)展以及來在零售商和消費者的需求分析，對不同 業(yè)態(tài)業(yè)種的發(fā)展和需求進行定性判斷，從而確定零售開發(fā)總體量。商業(yè)商業(yè)步行街家庭購物中心鄰里中心大型購物中心零售主軸線住宅裙樓集中商業(yè)零售次軸線集中商業(yè)購物中心 105105 零售分區(qū)分布建議零售類型編號地塊物業(yè)類型 1I北小體量集中商業(yè) 2L 南小體量集中商業(yè)持有型物 3D業(yè)大型購物中心 4F家庭購物中心 15K鄰里中心 11I北配套底商 /街鋪 2I南配套底商 /街鋪 3K配套底商 /街鋪 84L北配套底商 /街鋪 55H南配套底商 /街鋪 10 銷 售型物業(yè) 26H北步行街 77 一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB配套底商 /街鋪 39C住宅裙樓集中商業(yè) 6310G 低密度商業(yè)群落 4594 軌道交通站點底商 /裙樓商業(yè) 2 集中商業(yè)購物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè)106106 持有型物業(yè)分布及體量建議 小體量集中商業(yè) GFA： 10,000平方 11米 851027家庭購物中心 GFA： 80,000平方 3鄰里中心米 63GFA： 40,000 平方 45米 94大型購物中心軌道交通站點 GFA： 240,000平方底商 /裙樓商業(yè)米 2集中商業(yè)購物中心 小體量集中商業(yè)銷售型物業(yè) GFA： 10,000平方持有型物業(yè)米 107107 銷售型物業(yè)分布及體量建議 配套底商 /街鋪 GFA： 98,720平方 住宅裙樓集中商業(yè)米 1配套底商 /街鋪 1GFA： 44,432平方米 配套底商 /街鋪 GFA： 66,400平方 步行街米 8GFA：37,150 平方 GFA： 215,200 平方 5 米米 1027配套底商 /街鋪 低密度商業(yè)群落 3GFA：40,940平方 GFA： 50,000平方米 6米 345配套底商 /街鋪 住宅裙樓集中商業(yè) 9GFA： 64,080平方 GFA： 180,000 平方米 4配套底商 /街鋪米 GFA： 68,864 平方軌道交通站點米底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 108108 零售開發(fā)體量匯總零售類型編號地塊物業(yè)類型體量 (GFA)15,000I 北小體量集中商業(yè) 2L5,000南小體量集中商業(yè)持有型物 3D240,000 業(yè)大型購物中心 4F84,000家庭購物中心 5K40,000 鄰里中心 11I98,720 北配套底商 /街鋪 12I37,150 南配套底商 /街鋪 3K40,940 配套底商 /街鋪4L64,080 北配套底商 /街鋪 855H68,864 南配套底商 /街鋪銷售型物業(yè) 6H215,200 北步行街102744,4327一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB66,400配套底商 /街鋪 9C180,000住宅裙樓集中商業(yè)3610G50,000低密度商業(yè)群落 31,239,786開發(fā)總量 4594軌道交通站點底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 109109 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 110110 項目亮點之低密度商業(yè)群落 G 區(qū) —— 低密度商業(yè)群落，與公益建筑的結(jié)合杭州西湖天地西湖天地內(nèi)景 ?/?根據(jù)前期溝通， G區(qū)將會有諸如劇院 /藝術(shù)館的公益建筑設(shè)施，且 G區(qū)是最靠近人工濕地的地塊，在該區(qū)域，我行建議以低密度獨棟商業(yè)群落結(jié)合該公益建筑，并配合大量綠地組成生態(tài)零售區(qū)。 9999 零售商業(yè)開發(fā)體量測算總結(jié) 100100 零售商業(yè)開發(fā)體量總結(jié) ?方法一：滲透率計算 ?107114萬平方米 ?整體零售開發(fā)量：零售開發(fā)總定量分析 80115 萬平方米量 ?方法二：案例橫向比較（理論計算） ?8095 萬平方米 ?方法三：人均商業(yè)面積確定零售 ?43125萬平方米持有型零售 ?持有型零售開發(fā)量：商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量 4555 萬平方米總量 ?仲量聯(lián)行定性市場分析定性分析（市場需求） ? 萬平方米?135145萬 ?銷售型零售開發(fā)量：銷售型零售平方米 90萬平方米開發(fā)總量（該值為理論值，具體體量分布將 根據(jù)實際情況進行調(diào)整。 ?從人均商業(yè)面積橫向比較來看，貴陽在 2020年的起步和寧波成都接近，但隨后便被甩開了腳步，直至 2020年，已經(jīng)大幅落 后三個城市的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計年鑒 8585 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ營業(yè)坪效個人零 售開支個人零售開支總零售開支 2020年限額以上零售企業(yè)經(jīng)營情況247。份國內(nèi)旅游者人均花費長率（數(shù)（萬人次）長率（單位面積營業(yè)額 ═ 可承受樓面面積 年增 %）接待旅游人增 %）份國際旅游者人均花費長率（ 數(shù) （ 人 次 ） 長 率（ .??20202020年的 5年 間，國內(nèi)游客的年平均增長率為 19%，國際游客的年平均增長率為 18%，依此推算未來貴陽旅游人數(shù)。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積 7979 名詞解釋輻射范圍：指本項目所能吸引消費人群的最大范圍，通常以公里數(shù)為半徑，并根據(jù)實際情況調(diào)整滲透率：滲透率（ peration rate）是指一個商業(yè)項目所支持的顧客量，即潛在消費者數(shù)量。 ??在這條街道內(nèi)，我們將賦予它眾多新元素和亮點，使之跳脫傳統(tǒng)貴陽商業(yè)格局，在未來很長時間保持西部地區(qū)的領(lǐng)先性。 ??簡而言之，我們希望本項目的零售商業(yè)能代表新的現(xiàn)代貴陽城市形象。噴水池大小十字 ??金陽商圈將作為區(qū)域商業(yè)中心崛起，但其輻射范大西門圍將限制在金陽新區(qū)內(nèi)，無法對市中心商業(yè)構(gòu)成大南門威脅。 5555 整體開發(fā)布局 — 交通節(jié)點確認 ?人工平臺跨越高鐵 ?人工平臺跨越貴黃及高鐵軌道交通站點高鐵貴黃公路 5656 整體開發(fā)布局 — 核心區(qū)域及大塊分區(qū)中高檔住宅區(qū)回遷區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)高檔住宅區(qū)商務(wù)次中心 2辦公商業(yè)酒店商務(wù)次中心 1混合區(qū)辦公公寓混合區(qū)都市中心商業(yè)住宅混標志性建筑門戶區(qū)合區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)商住混合開發(fā)區(qū) CBD 區(qū)域辦公樓群住宅開發(fā)區(qū)回遷區(qū)商業(yè)開發(fā)區(qū)都市中心 5757 整體開發(fā)布局 — 分區(qū)建議高城市中心開發(fā)密度商業(yè)開發(fā)商住混合開發(fā)住宅開發(fā)人工濕地低5858 整體開發(fā)布局 — 標志性建筑位置及功能高端酒店式公寓約 370 米高端酒店甲級辦公樓高端酒店式公寓甲級辦公樓注：圖中所標示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 ?增加過往消費的機率 ?為辦公樓的潛在出售提供附加價值 ?帶動零售檔次的提升提供支持的物業(yè)品種 ?間接支持 ?零售為辦公商務(wù)人群提供 ?零售除提供為商務(wù)人群的 ?改善綜合體整體配套環(huán)零售餐飲、休閑和商務(wù)會見等配套外，還為公寓住戶提境，提高對住店客人吸引方面配套服務(wù)供日常生活配套。 ?由于定位于城市新中心的開發(fā)，因此建設(shè)密度及容積率必然是在可實現(xiàn)范圍內(nèi)的較高。貴陽市傳統(tǒng)三大商圈供 STRENGTHS 應量已飽和，商業(yè)種類與業(yè)態(tài)形式單優(yōu)勢一，無法滿足現(xiàn)有及未來潛在消費者需求，同時成為國際國內(nèi)零售商進駐WEAKNESSES貴陽市場的阻礙。貴陽市政府明確提出要 STRENGTHS 求將本項目建設(shè)成為未來西南片區(qū)最優(yōu)勢繁華的城市中心，可見政府對本項目的信心度之大，亦反映出政府對項目 W建設(shè)的支持度之高； ?獨一無二。軌道交通給貴陽市白云、金陽以及烏當?shù)葏^(qū)域的居民到達本項目帶來了極大的便利，使基地自內(nèi)向外雙向交通便捷性達到最優(yōu) ?號線換乘站化； ??完善的路網(wǎng)及多元化的交通可及方式是房地產(chǎn)各物業(yè)發(fā)展的重要條件，是本項目著重考量因素之一?？梢曅约吧虡I(yè)價值高可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 3434 可視性及商業(yè)價值總觀 1 新建住宅區(qū)可視性及商業(yè)價值高可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 3535 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 3 層主力商戶： 物美多超市、康泰堂藥房等經(jīng)營現(xiàn)狀：較差， 3 層基本空置轉(zhuǎn)彎塘 —— 世紀星苑商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 1 層，局部 2 層主力商戶：麻辣時尚火鍋、五金 /鞋業(yè)市場、佰佳便利店等經(jīng)營現(xiàn)狀：較差，鞋城、批發(fā)市場內(nèi)空置率較高松山路 —— 智慧龍城商業(yè)性質(zhì)：住宅底商商業(yè)性質(zhì)：片區(qū)住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /生活服務(wù)物業(yè)定位：生活配套、餐飲娛樂商業(yè)樓層： 2層商業(yè)樓層： 12層主力商戶：市西花香文體批發(fā)市場、主力商戶：合力超市、小貝殼網(wǎng)吧云巖區(qū)農(nóng)村合作社等經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，但批發(fā)市場導致物經(jīng)營現(xiàn)狀：參差不 齊，區(qū)域住宅較業(yè)整體形象較差為老舊、商業(yè)形象較獅峰路 —— 沿街商鋪浣紗路 —— 花香上海城差 3636 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質(zhì)：物業(yè)底商物業(yè)定位：餐飲娛樂商業(yè)樓層： 2層主力商戶：富貴足養(yǎng)生會所、模擬賽車城等經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，模擬賽車城經(jīng)營現(xiàn)狀較差浣紗路 —— 黔貴大廈商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：餐飲娛樂、生活配套商業(yè)樓層： 1層主力商戶：陳友良尖椒雞、理想茶行等、尼薩福干洗店經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，立交橋下商業(yè)可視及可及性較差花果園立交下 —— 帝豪名都小結(jié)：商業(yè)性質(zhì)：住宅底商 ?區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)主要集中在項目北面松山路段、一橋 路物業(yè)定位：餐飲娛樂、生活配套、專沿線及項目東面浣紗路、花溪路一帶；西面、南面受地理、業(yè)賣場交通現(xiàn)狀等影響，基本沒有具規(guī)模性的商業(yè)；商業(yè)樓層： 2 層 ?區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)主要以物業(yè)底商的形態(tài)存在，單體主力商戶：北京華聯(lián)、蘇寧電器、中商業(yè)供應量有限，缺乏明確主題定位，商業(yè)形象較差；國銀行、三彩服飾等 ?區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)分散，缺乏集群效應，難以對外區(qū)消費經(jīng)營現(xiàn)狀：較好產(chǎn)生輻射作用。新建住宅區(qū) ??兩條快速通道甲秀中路與貴黃公路在此交匯，給予圖示區(qū)域優(yōu)越的車行交通條件，但同樣受到山體阻隔之影響，商業(yè)價值無法有效發(fā)揮。 座擁黔靈山余脈云貴山系，南明河從南環(huán)抱而來。教育狀況中小學教學條件差，師資力量缺乏，活動場地有限，幼兒園條件簡陋，基本設(shè)在民居內(nèi)，各方面均達不到要求。 ?市域快速鐵路網(wǎng)由“一環(huán)一射兩聯(lián)線”構(gòu)成。 1111 城市路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃 —— 三環(huán)十六射貴陽市城市總體規(guī)劃之線一環(huán)路：蟠桃宮 — 寶山路北段 —北京路 — 棗山路 — 浣紗 路 — 解放路 — 寶山路南段 — 蟠桃宮；二環(huán)路：三橋 — 改茶路 — 貴黃路東段 — 南二環(huán) — 富源路 — 東二環(huán) — 貴遵路南段 — 三橋；三環(huán)路：環(huán)城高速公路；十六條射線：貴黃路藝校至金華段、北京西路、觀山路、黔靈山大道、金朱路、貴遵路、鹽沙路、新添大道、北京東路、機場路、油小路、東站路、富源路、桐蔭路、花溪大道、甲秀南路。本項目基地處主城區(qū)的中心位置，地理位置得天獨厚。平均海拔 1100 廣州廈門昆明米左右，是世界喀斯特地貌發(fā)育最深圳南寧典型的地區(qū)之一。致宏立城集團貴陽市花果園彭家灣棚戶區(qū)改造項目商業(yè)定位報告（終期報告）仲量聯(lián)行零售部、戰(zhàn)略顧問部及酒店集團 9/a2020年 4月 免責聲明就我們所知，我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息是準確和有效的但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之而變下列因素將可能導致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化： 9新的政府法令 9公司政策的變化 9對房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革和重要事件等我們在此強調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細的物業(yè)顧問和市場建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題這份報告僅為 貴方使用，具有保密性我們不對任何第三方承擔任何責任，同時，未經(jīng)我方事前的書面同意，本報告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流我們在此強調(diào)，對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計，這些估計應該被認為是對未來可能發(fā)生事物的預示性的評估，而非完全確定的事實對這些主要因素作出預測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報告的結(jié)果，我們在此提請貴方注意該報告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響，例如場地特性 、 開發(fā)項目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設(shè)計、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等該報告并沒有包括上述這些因素因此，我們認為該報告中的分析只是預示性的，而非一份完整的估價報告對于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出租等交易中因使用該報告中的財務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔任何責任。全省國長沙福州南昌土總面積 176167平方千米，占全貴陽臺北國總面積的 %。 99 貴陽市各行政區(qū)分布與簡介轄七區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、 ?貴陽市 行政區(qū)劃金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣），各區(qū)轄有其各自的特點 息烽縣開陽縣 ?南明：貴州省政治、交通、科技中心，西南重要的交通通信樞紐 ?云巖：貴州省政務(wù)、物流、商貿(mào)、酒店業(yè)中心修文縣 ?小河：小型的新舊融合的工業(yè)城鎮(zhèn) ?金陽：貴陽市政治中心，新興的人居與文化新區(qū)烏當區(qū)白云區(qū) ?烏當：民族風情濃郁的小城市大農(nóng)村區(qū)清鎮(zhèn)市金陽 ?白云：以鋁為支柱的工業(yè)區(qū)，自封西部風箏之鄉(xiāng)云巖區(qū)新區(qū)南明區(qū) ?花溪：是貴陽市文化區(qū)、生態(tài)區(qū)以及重要的水源保護區(qū)，素有“云貴高原明珠”之美譽 小河區(qū)花溪區(qū) ?根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展速度、人口以及在城市甚至全省層面所起的作用與職能區(qū)分，貴陽市主城區(qū)主要包括云巖區(qū)與南明區(qū)。 ?全國重要的生態(tài)休閑度假旅游城市，具有國際影響力的避暑勝地及休閑旅游目的地。 1414 城市快速鐵路網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)劃 —— 一環(huán)一射兩聯(lián)線貴陽市城市總體規(guī)劃之至重慶 — 渝黔 ?貴陽市依據(jù)國家鐵路干線布局規(guī)劃，配合貴陽至