【正文】 大道、項(xiàng)目占地龐大，且周邊動(dòng)脈，沿線共設(shè) 30 個(gè)其中輕軌 3號(hào)線南北走外圍，而由于自然阻隔浣紗路；北側(cè)頭橋路東被山體環(huán)繞，因此步行站點(diǎn)，沿途經(jīng)過貴陽 向貫穿中心城區(qū)，覆蓋和部分居民區(qū)的遮擋，接延安西路，直接進(jìn)入到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)者通都勻 桂林 賀州 肇慶 外圍組團(tuán)， 4 號(hào)線將完由外圍公交站點(diǎn)下車后“噴水池”商圈；常來自于項(xiàng)目內(nèi)部住宅佛山 廣州；善貴陽交通線網(wǎng)；進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域耗時(shí)較及辦公人群等。堵，疏通不暢的現(xiàn)象，而內(nèi) ?左豎呈狹長形，中橫與右豎 ?雖然基地內(nèi)部部分山體已移除，無法改部交通的暢通需要借助內(nèi)部相對(duì)肥大，中橫之起始點(diǎn)與變的自然條件將內(nèi)部割裂，影響房地產(chǎn)路網(wǎng)的合理安置，并與 基地兩豎之起點(diǎn)從形狀上看都具物業(yè)開發(fā)的連續(xù)性；外圍山體的阻隔，外路網(wǎng)有效連接，從而在最有尖細(xì)的特征，比較而言，為基地本身對(duì)外開口帶來困難，同時(shí)也大程度上克服基地條件的先兩豎終點(diǎn)飽滿。但由于臨近老城區(qū)且未來居住人口較多，尚具新建住宅有一定商業(yè)價(jià)值，可考慮作社區(qū)配套或其區(qū)他生活服務(wù)類商業(yè)。隨著本項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，彭家灣片區(qū)的臟亂將成為歷史，取而代之的將是全新的西南片區(qū)最繁華的城市中心。 1717 花果園舊貌 —— 彭家灣 (2)生活配套設(shè)施轄區(qū)內(nèi)醫(yī)療衛(wèi)生條件極為欠缺，多 為無證私人小診所，且診所周圍衛(wèi)生條件差，居民健康難以保障。貴織鐵路 ?新建貴陽火車新客站并擴(kuò)建貴陽南站編組站、改造貨運(yùn)站，建設(shè)完善多個(gè)綜合貨場，完成貴陽鐵路樞紐建設(shè)，提高城市鐵路客、貨運(yùn)輸能力；至上海 ?隨著快速鐵路建設(shè)對(duì)城市客運(yùn)、貨運(yùn)能力的提貴陽北站高，貴陽市在未來 510年內(nèi)，將逐步建設(shè)成為西南地區(qū)又一個(gè)貨運(yùn)、客運(yùn)集散中心，同時(shí)促進(jìn)商貿(mào)、旅游人口的增加，為城市商業(yè)消費(fèi)帶來新的至廣州 — 貴廣發(fā)展契機(jī)。 1212 城市軌道交通規(guī)劃（ 2020 版）貴陽市城市總體規(guī)劃之三號(hào)線站點(diǎn)四號(hào)線站點(diǎn)一號(hào)線站點(diǎn)二號(hào)線站點(diǎn) 4 下麥西七機(jī)路口洛灣馬墓沙文組團(tuán)金陽體育館育才路云鶴麥沙大道迎賓路白云行政中心 0 八三蘇莊 2 新行政中心金嶺路新添寨貴鋁文體中心 CBD區(qū)新天組團(tuán)大關(guān)觀山西路順海艷山紅 31 營盤坡興筑路茶店東林寺貴陽北水井城大營坡會(huì)展中心下寨長嶺路北京東路觀山東路市區(qū)商業(yè)中心區(qū)扁井茶園村北京路興黔路北京路金鴨村瑞北路口興筑 東路主城區(qū)噴水池馬王廟延安西路北京西路 2 都司路三橋花果園馬王廟龍洞堡組團(tuán) 41 人民廣場客車站太慈橋改茶大道火車站陽明祠皂角井花果園花溪組團(tuán)朝陽洞觀水路口甘蔭塘火車站新村油榨街中曹司南廠路 3 長江路東站路董家堰近期換乘站點(diǎn)清水江路貴大龍家寨遠(yuǎn)期換乘站點(diǎn)場壩村花溪公園二戈寨注：據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)貴陽市規(guī)劃局訪談獲悉，輕軌 2號(hào) 3號(hào) 4號(hào)線站點(diǎn)改動(dòng)空間較大，尚待確定。市之一；全國重要的生態(tài)休閑度假旅游城市。 88 貴陽市城市概況貴陽市作為貴州省交通的中心城市，是西南地區(qū)重要的交通、通信樞紐和中心城市之一；貴陽市 位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，屬全國東部向西部高原過渡地帶。貴州地處云貴高原，濟(jì)南蘭州介于東經(jīng) 103176。37′～ 29176。城區(qū)包括中心區(qū)和外圍龍洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三橋、金陽八個(gè)片區(qū)，面積約 495 平方千米 。成為生態(tài)環(huán)境良好、生態(tài)產(chǎn)業(yè) ?全國重要的以鋁、磷、煤為主的礦產(chǎn)發(fā)達(dá)、文化特色鮮明、生態(tài)觀資源循環(huán)利用加工基地，以高新技術(shù)、念濃厚、市民和諧幸福、政府裝備制造、現(xiàn)代中藥及特色食品為主廉潔高效、宜居、宜游、宜業(yè)導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基地。 2號(hào)線總體規(guī)劃： ?1號(hào)線和 2號(hào)線的一期工程，線路總長度 56 公里：其中 1 號(hào)線自金陽新區(qū)下麥西至小河場壩村，全長 公里，設(shè) 19座車站； 2號(hào)線一期工程自白云區(qū)七機(jī)路口至油榨街，（穿過大十字、噴水池、人民廣場），全長 ，設(shè) 18座車站； ? 2號(hào)線一期工程投入運(yùn)營后，將與城市道路、鐵路、航空交通等有效銜接，形成現(xiàn)代城市綜合交通體系。力的影響而產(chǎn)生的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。從上世紀(jì) 90 年代初開始，大量的流動(dòng)人口不斷涌入貴陽，讓這個(gè)片區(qū)成為了貴陽市流動(dòng)人口主要聚居地之一，主要涉及后巢鄉(xiāng)的 4個(gè)村民組和花果園街道辦事處的 5個(gè)社區(qū)，村居人口交織雜居，總?cè)丝谶_(dá)到 5萬，一半以上為流動(dòng)人口。 20202公里 基地基本信息貴陽市主城區(qū)花果園基地位置規(guī)劃用地萬平方米 522 中華路建設(shè)用地市中心區(qū)域萬平方米 278 項(xiàng)目所在地總建筑面積萬平方米 1900 注：以上基地基本信息數(shù)據(jù)由貴州宏立城集團(tuán)提供，實(shí)際建筑面積待各物業(yè)品種體量測(cè)算完畢后確定底圖來源： 2020年 3月 1日 USI節(jié)點(diǎn)性匯報(bào)文件 2121 基地各至現(xiàn)狀概況居民住宅區(qū) 劃入拆遷范圍頭橋路新建住宅區(qū) 不劃 入拆遷范圍雙向 6車道污水處理廠 存在擴(kuò)大可能性延安西路雙向 8車道建中學(xué)校鐵路上架橋梁浣紗路雙向 8車道項(xiàng)目一期工地項(xiàng)目原 A/B/F 區(qū) 歸于整體規(guī)劃花溪大道中雙向 8 車道五里沖農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 未來遷移至金陽新區(qū)貴黃公路雙向 8車道五里沖水果批發(fā)市場 未來遷移至金陽新區(qū)甲秀中路雙向 8 車道待移除山體 整合基地以便整體規(guī)劃建設(shè)中布局規(guī)劃普通鐵路殯儀館服務(wù)部及山體 整體遷移底圖來源： 2020年 3月 1日 USI節(jié)點(diǎn)性匯報(bào)文件 2222 場地分析分區(qū)圖 I 區(qū)場地 II 區(qū)場地 III 區(qū)場地 IV區(qū)場地 V 區(qū)場地底圖來源： 2020 年 3月 1日 USI節(jié)點(diǎn)性匯報(bào)文件 2323 I區(qū)場地實(shí)況（截止至 2020年 3月） 1高鐵高架項(xiàng)目北部入口新建住宅區(qū)新建住宅區(qū)居民住宅區(qū)建中學(xué)校污水處理廠鐵路上架橋梁 2424 I區(qū)場地可視性與商業(yè)價(jià)值分析 1??基地北側(cè)基本被山體包圍，只有連接頭 /橋路 /延安西路的入口處稍有可視性； ??圖中所標(biāo)示區(qū)域內(nèi)有部分新建住宅區(qū)不屬于拆遷范圍內(nèi)，可視性與商業(yè)價(jià)值均偏低，具有一定的私密性，較適合作為高檔住宅區(qū)片區(qū)開發(fā)。 ???圖示區(qū)域基本無山體阻隔問題，反而受若干條 ?標(biāo)示區(qū)域所在視野開主次干道交錯(cuò)的正面影響，倚靠基地核心中央闊，可視性佳，距離區(qū)，可視性與商業(yè)價(jià)值佳，可考量為城市中心基地核心區(qū)較近，地新建住宅的延伸；理位置上靠近貴黃公區(qū)路和花溪大道交匯處、 ??同樣依托軌道交通給予商業(yè)物業(yè)的有利影響，惠農(nóng)巷高架以及藝校標(biāo)示區(qū)域內(nèi)第二個(gè) 2線換乘站點(diǎn)不僅為項(xiàng)目帶立交橋，是項(xiàng)目主要 ?號(hào)線換乘站入來自四面八方的人流，且打通了項(xiàng)目內(nèi)部大出入口 之一，利于商動(dòng)脈，為高價(jià)值創(chuàng)造錦上添花。三維底圖來源： 2020年 3月 8日 DLA節(jié)點(diǎn)性匯報(bào)文件 3838 基地進(jìn)入口與路網(wǎng)分析 ?西 兩條城市快速道甲秀中路（在建中）與貴黃公路（高速段）位于基地西側(cè)。條快速干道及主次干南地區(qū)城市到本項(xiàng)目的道，進(jìn)一步提高內(nèi)外交交通可及性?；貎?nèi)部有 2 條普通鐵軌穿越，破壞場地整體性，加之火車經(jīng)過時(shí)的噪音，對(duì)物業(yè)布局與項(xiàng)目品 O 質(zhì)影響較大； ?污水處理廠。同樣由于龐大的體量、不機(jī)遇規(guī)則的基地形狀和山體阻隔等不可變因素，各物業(yè)品種的排布與配比、整體動(dòng) THREATS線設(shè)置、持有型與銷售型物業(yè)分布、建筑與自然和人工景觀的結(jié)合等 總體規(guī)劃挑戰(zhàn)是另一大挑戰(zhàn)點(diǎn)。 4949 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)品種組合辦公樓酒店零售公寓總部型甲級(jí)辦公樓高端酒店大型購物中心居住型公寓乙級(jí)辦公樓中高端酒店家庭購物中心酒店 式公寓地標(biāo)型超甲級(jí)辦公樓鄰里中心高端酒店式公寓步行街區(qū) ??在綜合定位目標(biāo)前提下，我行細(xì)街鋪 /住宅底商分了各個(gè)開發(fā)物業(yè)品種的產(chǎn)品類型，以期符合定位目標(biāo)。9公寓：酒店式公寓以標(biāo)志 9零售：零售以軌道交通性建筑為主要載體。 6363 整體開發(fā)布局 — 匯總標(biāo)志性建筑辦公樓集中零售商業(yè)酒店公寓注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。從先天條件而言，本項(xiàng)目占據(jù)天時(shí)。這些項(xiàng)目的體量加起來約 萬久光百貨平方米。零售開發(fā)總定量分析量（理論計(jì)算） ?方法二：區(qū)域開發(fā)案例橫向比較 ?方法三：通過橫向?qū)Ρ榷€城市人均商業(yè)面積，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃人口，得出理論零售商業(yè)開發(fā)確定零售值持有型零售商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量總量定性分析 ?通過仲量聯(lián)行對(duì)貴陽市場研究，分析市場上現(xiàn)在缺乏之業(yè)態(tài)業(yè)種，框定初步體量。貴陽市常住人口統(tǒng)計(jì)貴陽市城市居民人均消費(fèi)支出統(tǒng)計(jì)（元 /人）單位面積營業(yè)額═ 2020 年年末 總?cè)丝冢ㄈf人） 區(qū) 區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 教育 商品和服務(wù) 息烽縣三級(jí)影響區(qū)域 健三級(jí)影響區(qū)域小計(jì) ??20202020年的 5年間，貴陽人口的年平均增長率 ??人均消費(fèi)支出中扣除居住、教育、醫(yī)療等影為 %，依此推算未來貴陽常住人口數(shù)。 ??在前期進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查中，涉及到非貴陽市居民即游客的樣本中，僅有 2%的消費(fèi)者肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)游客滲透率為 2%。數(shù)據(jù)及資料來源：仲量聯(lián)行 8787 零售商業(yè) 開發(fā)總量測(cè)算 — 理論承受值計(jì)算方法二（案例分析橫向?qū)Ρ龋?8888 案例分析橫向比較占地面積辦公占比零售占比酒店占比住宅占比服務(wù)式公寓案例總開發(fā)體量（平方公里）面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例,191,0009,455,00093%506,0005%198,0002%00%32,0000% 倫 敦 金 融 城,973,0008,950,00064%537,0004%155,0001%4,230,00030%101,0001% 紐約曼哈頓下城,970376,97060%49,0008%54,0009%00%150,00024% 東 京 六 本 木 新 城,296,000513,00040%56,0004%47,0004%680,00052%00% 上海新天地,451,100158,10011%93,0006%00%1,200,00083%00% 香 港 太 古 城22,110,000700,00033%290,00014%00%1,120,00053%00% 墨 爾 本 多 克 蘭 茲,390,0003,500,00065%210,0004%180,0003%1,500,00028%00%巴 黎拉德方斯綜合平均數(shù)值 35,041,07023,653,07068%1,741,%634,0002%8,730,00025%283,0001%?綜合上述 7 個(gè)案例的物業(yè)體量配比，綜合平均數(shù)值如下： ?辦公樓： 68%?零售商業(yè)： 5%?酒店： 2%?住宅：25%?服務(wù)式公寓： 1%?按本項(xiàng)目 16001900 萬平方米的建筑面積計(jì)算與 5%的零售商業(yè)比重計(jì)算，本項(xiàng)目零售商業(yè)的開發(fā)體量在 8095萬平方米。 9494 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測(cè)算 — 市場判斷（方法四） 9595 推導(dǎo)思路零售市場分析零售商訪談根據(jù)可行的業(yè)態(tài)業(yè)種，并預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目內(nèi)的店仲量聯(lián)行對(duì)于市場＋市場機(jī)會(huì)點(diǎn)的解讀鋪數(shù)量，從而匯總得出品牌入駐預(yù)測(cè)（市場空白）零售開發(fā)總面積。低密度商業(yè)及 ??我們必須盡可能多的考慮零售商業(yè)形態(tài)的公益建筑多樣化，因?yàn)槲覀儾皇窃趧?chuàng)造一個(gè)項(xiàng)目，一期生活配套而是一個(gè)全新的商圈。）注：銷售型物業(yè)開發(fā)規(guī)模是根據(jù)實(shí)際場地出發(fā)測(cè)算之?dāng)?shù)量，具體過程請(qǐng)查看報(bào)告。 9393 可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模三城市人口匯三城市面積匯三城市人均面貴陽應(yīng)有商業(yè)貴陽現(xiàn)有商業(yè)本項(xiàng)目可涵蓋年份貴陽人口總總積面積供應(yīng)面積供應(yīng)之面積202023,404,1603,595,967,900609,572267,409342,163202023,662,9444,487,04,052,273768,497867,40998,912202023,924,8415,625,138,440973,1661,064,40991,243202024,189,8907,083,226,4391,237,6651,064,409173,256202024,458,1308,956,316,3101,580,6141,328,159252,455202024,729,60311,369,408,0912,026,6641,591,909434,755202025,004,34814,488,501,8252,608,5051,855,659752,846201625,282,40818,529,597,5513,369,5572,119,4091,250,148201725,563,82423,779,399,695,3134,367,5672,746,8151,620,752?我們將用三城市的綜合平均人均面積數(shù)值作為貴陽未來發(fā)展的應(yīng)有水平。單位面積營業(yè)額═零售坪效（元 /平方米）業(yè)態(tài)營業(yè)面積（平方米）額（萬元）可承受樓面面積 27573828645110389綜合零售百 22232924703311111貨零售超 29096202046920級(jí)市場服裝零售 7456510642114272家用 4335412689929270電器零售 19726187509505 圖書零售 ?以貴陽市過去 10 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增長率%推算未來幾年的營業(yè)坪效。 ??根據(jù)旅游統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在游客的零售開支方面，占 40%是用于與零售商業(yè)相關(guān)的方面?，F(xiàn)我行用 的滲透率數(shù)據(jù)是前期市場調(diào)查 1000份問卷內(nèi)得出的交叉分析數(shù)據(jù)。貴陽花果園7474 定位目標(biāo)載體之提檔本項(xiàng)目馬斯需求商業(yè)街自我實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)消費(fèi)洛需理論區(qū)涵蓋求理對(duì)應(yīng)側(cè)重奢侈品消費(fèi)尊重需求論業(yè)態(tài)高端餐飲消費(fèi)品牌零售服飾消費(fèi)歸屬需求傳統(tǒng)商高端服務(wù)業(yè)態(tài)消費(fèi)需求業(yè)街區(qū)房產(chǎn)消費(fèi)安全需求涵蓋側(cè)金融保險(xiǎn)類消費(fèi)重餐飲 /基本生活需求生理需求 ??傳統(tǒng)商 業(yè)街區(qū)最大的問題在于其業(yè)態(tài)重復(fù)本項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)定位度高，雖然有些街道長度不短，但其商業(yè)可容性和保有量卻偏低，傳統(tǒng)街區(qū)都面臨經(jīng)營升級(jí)的難題。 7272 定位目標(biāo)載體 (1/2)??每個(gè)城 市都