【正文】 開發(fā)，因此建設(shè)密度及容積率必然是在可實(shí)現(xiàn)范圍內(nèi)的較高。 5555 整體開發(fā)布局 — 交通節(jié)點(diǎn)確認(rèn) ?人工平臺跨越高鐵 ?人工平臺跨越貴黃及高鐵軌道交通站點(diǎn)高鐵貴黃公路 5656 整體開發(fā)布局 — 核心區(qū)域及大塊分區(qū)中高檔住宅區(qū)回遷區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)高檔住宅區(qū)商務(wù)次中心 2辦公商業(yè)酒店商務(wù)次中心 1混合區(qū)辦公公寓混合區(qū)都市中心商業(yè)住宅混標(biāo)志性建筑門戶區(qū)合區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)商住混合開發(fā)區(qū) CBD 區(qū)域辦公樓群住宅開發(fā)區(qū)回遷區(qū)商業(yè)開發(fā)區(qū)都市中心 5757 整體開發(fā)布局 — 分區(qū)建議高城市中心開發(fā)密度商業(yè)開發(fā)商住混合開發(fā)住宅開發(fā)人工濕地低5858 整體開發(fā)布局 — 標(biāo)志性建筑位置及功能高端酒店式公寓約 370 米高端酒店甲級辦公樓高端酒店式公寓甲級辦公樓注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 ??簡而言之，我們希望本項(xiàng)目的零售商業(yè)能代表新的現(xiàn)代貴陽城市形象。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積 7979 名詞解釋輻射范圍：指本項(xiàng)目所能吸引消費(fèi)人群的最大范圍，通常以公里數(shù)為半徑，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整滲透率：滲透率（ peration rate）是指一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所支持的顧客量，即潛在消費(fèi)者數(shù)量。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8585 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ營業(yè)坪效個(gè)人零 售開支個(gè)人零售開支總零售開支 2020年限額以上零售企業(yè)經(jīng)營情況247。 9999 零售商業(yè)開發(fā)體量測算總結(jié) 100100 零售商業(yè)開發(fā)體量總結(jié) ?方法一：滲透率計(jì)算 ?107114萬平方米 ?整體零售開發(fā)量：零售開發(fā)總定量分析 80115 萬平方米量 ?方法二：案例橫向比較（理論計(jì)算） ?8095 萬平方米 ?方法三：人均商業(yè)面積確定零售 ?43125萬平方米持有型零售 ?持有型零售開發(fā)量：商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量 4555 萬平方米總量 ?仲量聯(lián)行定性市場分析定性分析（市場需求） ? 萬平方米?135145萬 ?銷售型零售開發(fā)量：銷售型零售平方米 90萬平方米開發(fā)總量（該值為理論值，具體體量分布將 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。消費(fèi)者訪談消費(fèi)者喜好度 9696 市場現(xiàn)狀和判斷（ 1/3） ??在前期完成了零售市場研究后，我行總結(jié)目前貴陽市場發(fā)展以及來在零售商和消費(fèi)者的需求分析，對不同 業(yè)態(tài)業(yè)種的發(fā)展和需求進(jìn)行定性判斷，從而確定零售開發(fā)總體量。 8484 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率總零售銷售額ХХ個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支總零售開支247。（市場需求）銷售型零售 ?根 據(jù)目前區(qū)域整體規(guī)劃，通過實(shí)際丈量街道長度，結(jié)合建議的樓層和進(jìn)深，得出具體可做銷售開發(fā)總量的體量。7171 零售商業(yè)定位目標(biāo)周邊市場環(huán)境 ?大量市場機(jī)會點(diǎn) ?零售商業(yè)將使本項(xiàng)目貴陽城市性格 ?主題商業(yè)成為貴陽城市名片 ?不可復(fù)制的位置 ??從我行中期報(bào)告案例分析內(nèi)發(fā)現(xiàn)，住宅是開發(fā)商回籠資金的物業(yè)品種，而零售商業(yè)則是提升項(xiàng)地塊客觀條件目檔次，留下口碑的物業(yè)品種。站點(diǎn)為主要聚集點(diǎn)，9居住型酒店式公寓以集中 9通過站點(diǎn)間的商業(yè)形成型商業(yè)上蓋物業(yè)為主，也可商業(yè)街區(qū)格局。4545 整體開發(fā)建議 464646 分區(qū)命名 I北區(qū) A北區(qū) A南區(qū) B北區(qū) F區(qū) E區(qū) I南區(qū) J區(qū) G區(qū) B南區(qū)一期 K區(qū) H北區(qū) C北區(qū)H南區(qū) C南區(qū) L北區(qū) D區(qū) L南區(qū) 4747 項(xiàng)目綜合定位 整體布局建議 4848 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)綜合定位區(qū)域發(fā)展 ?在全世界范圍內(nèi)，很難再找出相同規(guī)模城市中心改造項(xiàng)目，因此從開發(fā)體量和范圍內(nèi)，本項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)“造城”的概念。通連通性。業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造。形象、配套設(shè)施、居住狀況等均存在嚴(yán)重問題。 4號線總體規(guī)劃： ?根 據(jù)政府初步規(guī)劃，未來 4號線均將在彭家灣片區(qū)設(shè)立節(jié)點(diǎn)性質(zhì)的換乘站點(diǎn)，具體位置的設(shè)定以及換乘站點(diǎn)的數(shù)量尚待進(jìn)一步確認(rèn)，爭取空間較大。；貴陽市作為貴州省最主要的對外口岸城市和省內(nèi)旅游的最大散集地，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?2 項(xiàng)目研究團(tuán)隊(duì)成員 1商鋪部鄧汝舜喬裕生高娜公寧姜毅熠陳旭卉馬韜青疏影宋冬雪 33 項(xiàng)目研究團(tuán)隊(duì)成員 2戰(zhàn)略顧問部酒店集團(tuán)謝凌馮冰吳嘉保陳佩思伍可瑩譚娟周一華 44 本階段研究進(jìn)展：工作進(jìn)度宏觀經(jīng)濟(jì) 分析物業(yè)市場研究零售寫字樓公寓酒店案例研究本次報(bào)告主要內(nèi)容總體開發(fā)結(jié)論和建議各物業(yè)品種開發(fā)建議 55 目錄 11/a.0 場地分析 整體開發(fā)建議 零售商業(yè)開發(fā)建議 寫字樓開發(fā)建議 商務(wù)公寓開發(fā)建議 酒店開發(fā)建議 666 場地分析 777 貴州省簡介哈爾濱長沙烏魯木齊沈陽鞍山貴州省簡稱“黔”或“貴”，位于中大連北京國大西南東部，是一個(gè)山川秀麗、天津氣候宜人、資源富集、民族眾多的青島太原石家莊內(nèi)陸山區(qū)省。項(xiàng)目所在地 1010 貴陽市城市總體規(guī)劃 2020 年 2020 年定位性質(zhì)具有典型喀斯特生態(tài)環(huán)境和良好城市性質(zhì)貴州省省會；西南地區(qū)重要交避暑自然條件，適宜居住、適宜城市定位通樞紐；西部地區(qū)重要中心城旅游、適宜創(chuàng)業(yè)的生態(tài)文明城市。永久支線一環(huán)：環(huán)城快速鐵路，全長 123公里，共設(shè)置 15個(gè)主要車站；貴開快速一射：貴陽東 — 開陽快速鐵路；至成都 — 成貴兩聯(lián)線：久長 — 永溫（開陽 ），林歹（清鎮(zhèn)） — 織金。交通相對便利，有花果園立交橋、花溪大道、五里沖大道、中山西路、浣紗路、都司路、解放路等這些城市大通衢在此交匯，是未來大貴陽城市規(guī)劃的核心腹地?；ㄏ蟮?——春蠶巷社區(qū) 3737 基地形狀分析基地三維立體圖基地模擬示意圖基地二維平面圖 ??從基地三維立體圖示，標(biāo)示區(qū)左豎基本 ??受形狀 特性以及自然條件的被鑲嵌在兩條山體中，左豎內(nèi)部小山丘“ ?限制，基地的特殊性為“口 ?從基地二維平面圖示，本基連綿起伏，高差略低于兩邊環(huán)繞山體；”地形狀為英文字母 H型，左小腹大”，可開口點(diǎn)有限，右豎周邊受山體環(huán)繞的影響相對較小，豎細(xì)右豎粗，東西向沿貴黃在小口處容易造成交通擁但基地內(nèi)部仍然有多處拱高點(diǎn)；公路以北構(gòu)成 H字母之中橫。項(xiàng)目總建筑面積達(dá) 1900萬平方米，其建設(shè)理念完全不同于普 O通開發(fā)項(xiàng)目，而 是打造真正意義上的“城中城”，其唯一性史無前例； ?地理位置優(yōu)越。 ?貴陽新商業(yè)高地 — 自身?xiàng)l件路網(wǎng)交通 — 現(xiàn)代 CBD區(qū)域 ?本項(xiàng)目有用無可比擬的區(qū) ?改變并升級目前貴陽交通位優(yōu)勢。 5959 整體開發(fā)布局 — 辦公樓物業(yè)位置及功能 ?商務(wù)次中心 2?商務(wù)次中心 1??1 棟甲級辦公樓，2??35棟甲級辦 公樓， 23棟乙級辦公樓棟乙級辦公樓 ??體量： 810萬平方米 ??體量： 1014萬平方米 ?地標(biāo)甲級寫字樓 ?中央商務(wù)區(qū) ??體量： 34萬平方米 ??78棟甲級辦公樓， 12棟乙級辦公樓 ??體量： 2426萬平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 7272 定位目標(biāo)載體 (1/2)??每個(gè)城 市都有一條街道，即是最繁華的商業(yè)街，也是城市的名片，北京有王府井大街，上海有南京路，成都有春熙路，倫敦有麗晶街，香港有銅鑼灣；目前貴陽缺乏這樣能夠代表城市的商業(yè)街，中華路有一定的商業(yè)聚集度，但由于街道尺度等原因尚未達(dá)到這個(gè)高度。現(xiàn)我行用 的滲透率數(shù)據(jù)是前期市場調(diào)查 1000份問卷內(nèi)得出的交叉分析數(shù)據(jù)。單位面積營業(yè)額═零售坪效（元 /平方米）業(yè)態(tài)營業(yè)面積（平方米）額（萬元）可承受樓面面積 27573828645110389綜合零售百 22232924703311111貨零售超 29096202046920級市場服裝零售 7456510642114272家用 4335412689929270電器零售 19726187509505 圖書零售 ?以貴陽市過去 10 年社會消費(fèi)品零售總額的平均增長率%推算未來幾年的營業(yè)坪效。）注：銷售型物業(yè)開發(fā)規(guī)模是根據(jù)實(shí)際場地出發(fā)測算之?dāng)?shù)量，具體過程請查看報(bào)告。 9494 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測算 — 市場判斷（方法四） 9595 推導(dǎo)思路零售市場分析零售商訪談根據(jù)可行的業(yè)態(tài)業(yè)種，并預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目內(nèi)的店仲量聯(lián)行對于市場＋市場機(jī)會點(diǎn)的解讀鋪數(shù)量，從而匯總得出品牌入駐預(yù)測（市場空白）零售開發(fā)總面積。 ??在前期進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查中，涉及到非貴陽市居民即游客的樣本中，僅有 2%的消費(fèi)者肯定會光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)游客滲透率為 2%。零售開發(fā)總定量分析量（理論計(jì)算） ?方法二：區(qū)域開發(fā)案例橫向比較 ?方法三：通過橫向?qū)Ρ榷€城市人均商業(yè)面積，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃人口，得出理論零售商業(yè)開發(fā)確定零售值持有型零售商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量總量定性分析 ?通過仲量聯(lián)行對貴陽市場研究，分析市場上現(xiàn)在缺乏之業(yè)態(tài)業(yè)種，框定初步體量。從先天條件而言，本項(xiàng)目占據(jù)天時(shí)。9公寓：酒店式公寓以標(biāo)志 9零售：零售以軌道交通性建筑為主要載體。同樣由于龐大的體量、不機(jī)遇規(guī)則的基地形狀和山體阻隔等不可變因素，各物業(yè)品種的排布與配比、整體動 THREATS線設(shè)置、持有型與銷售型物業(yè)分布、建筑與自然和人工景觀的結(jié)合等 總體規(guī)劃挑戰(zhàn)是另一大挑戰(zhàn)點(diǎn)。條快速干道及主次干南地區(qū)城市到本項(xiàng)目的道，進(jìn)一步提高內(nèi)外交交通可及性。 ???圖示區(qū)域基本無山體阻隔問題，反而受若干條 ?標(biāo)示區(qū)域所在視野開主次干道交錯(cuò)的正面影響，倚靠基地核心中央闊，可視性佳，距離區(qū)，可視性與商業(yè)價(jià)值佳，可考量為城市中心基地核心區(qū)較近，地新建住宅的延伸；理位置上靠近貴黃公區(qū)路和花溪大道交匯處、 ??同樣依托軌道交通給予商業(yè)物業(yè)的有利影響，惠農(nóng)巷高架以及藝校標(biāo)示區(qū)域內(nèi)第二個(gè) 2線換乘站點(diǎn)不僅為項(xiàng)目帶立交橋，是項(xiàng)目主要 ?號線換乘站入來自四面八方的人流，且打通了項(xiàng)目內(nèi)部大出入口 之一，利于商動脈，為高價(jià)值創(chuàng)造錦上添花。從上世紀(jì) 90 年代初開始，大量的流動人口不斷涌入貴陽，讓這個(gè)片區(qū)成為了貴陽市流動人口主要聚居地之一，主要涉及后巢鄉(xiāng)的 4個(gè)村民組和花果園街道辦事處的 5個(gè)社區(qū)，村居人口交織雜居，總?cè)丝谶_(dá)到 5萬，一半以上為流動人口。 2號線總體規(guī)劃： ?1號線和 2號線的一期工程，線路總長度 56 公里：其中 1 號線自金陽新區(qū)下麥西至小河場壩村，全長 公里，設(shè) 19座車站； 2號線一期工程自白云區(qū)七機(jī)路口至油榨街，（穿過大十字、噴水池、人民廣場），全長 ，設(shè) 18座車站； ? 2號線一期工程投入運(yùn)營后，將與城市道路、鐵路、航空交通等有效銜接，形成現(xiàn)代城市綜合交通體系。城區(qū)包括中心區(qū)和外圍龍洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三橋、金陽八個(gè)片區(qū)，面積約 495 平方千米 。貴州地處云貴高原，濟(jì)南蘭州介于東經(jīng) 103176。市之一；全國重要的生態(tài)休閑度假旅游城市。貴織鐵路 ?新建貴陽火車新客站并擴(kuò)建貴陽南站編組站、改造貨運(yùn)站，建設(shè)完善多個(gè)綜合貨場，完成貴陽鐵路樞紐建設(shè)，提高城市鐵路客、貨運(yùn)輸能力；至上海 ?隨著快速鐵路建設(shè)對城市客運(yùn)、貨運(yùn)能力的提貴陽北站高，貴陽市在未來 510年內(nèi)，將逐步建設(shè)成為西南地區(qū)又一個(gè)貨運(yùn)、客運(yùn)集散中心，同時(shí)促進(jìn)商貿(mào)、旅游人口的增加，為城市商業(yè)消費(fèi)帶來新的至廣州 — 貴廣發(fā)展契機(jī)。隨著本項(xiàng)目的正式啟動，彭家灣片區(qū)的臟亂將成為歷史，取而代之的將是全新的西南片區(qū)最繁華的城市中心。堵，疏通不暢的現(xiàn)象，而內(nèi) ?左豎呈狹長形，中橫與右豎 ?雖然基地內(nèi)部部分山體已移除，無法改部交通的暢通需要借助內(nèi)部相對肥大，中橫之起始點(diǎn)與變的自然條件將內(nèi)部割裂，影響房地產(chǎn)路網(wǎng)的合理安置，并與 基地兩豎之起點(diǎn)從形狀上看都具物業(yè)開發(fā)的連續(xù)性；外圍山體的阻隔，外路網(wǎng)有效連接，從而在最有尖細(xì)的特征，比較而言，為基地本身對外開口帶來困難，同時(shí)也大程度上克服基地條件的先兩豎終點(diǎn)飽滿。距離貴陽市目前的 T市中心僅 2公里之遙，由主干道連接，地理位置得天獨(dú)厚。擁堵情況。6060 整體開發(fā)布局 — 酒店物業(yè)位置及功能 ?高端酒店 ?,?體量： 26,312平方米 ?中高端酒店 ?,?體量：33,125平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 ??作為城市名片的定位來說，其有效的商業(yè)載體就是街道街區(qū)，但是作為新興形成的商業(yè)街，它和城市原先自然形成的商業(yè)街不同，它可以有著更良好的規(guī)劃（意味著更協(xié)調(diào)統(tǒng)一），并創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值和空間。人均消費(fèi)支出：根據(jù)貴陽市統(tǒng)計(jì)年鑒，撇開與零售無關(guān)的消費(fèi)支出（教育、醫(yī)療等），得出的年人均支出。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8686 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支 總 零 售 開 支 247。 101101 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點(diǎn)及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 102102 項(xiàng)目零售商業(yè)操作分類在整體項(xiàng)目中，根據(jù)規(guī)劃可以將商業(yè)零售分為兩類：綜合型購物中心持有或資本運(yùn)作型家庭型購物中心商業(yè)物業(yè)鄰里中心（社區(qū)中心商業(yè) ）持有型商業(yè)物業(yè)：包含綜合購物中心、家庭購物中心、超市賣場（社區(qū)商業(yè)中心）三個(gè)大量體商業(yè)，總建筑面積在 40萬平方米左右，為項(xiàng)目商業(yè)零售的核心支柱，可以在未來進(jìn)行資本運(yùn)作；銷售型商業(yè)物業(yè)：將其余的零售商業(yè)進(jìn)行銷售，以回籠資金。（該數(shù)值不光包含本項(xiàng)目，也涵蓋部分未統(tǒng)計(jì)入未來供應(yīng)之項(xiàng)目） ?該值指大型零售商業(yè)項(xiàng)目，不包含底商、街鋪等形態(tài)。 ??在第二和第三商圈的居民，即貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市的居民，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市主城區(qū)的消費(fèi)者中有 12%肯定會光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第二、第三商圈滲透率為 12%。業(yè)態(tài)豐富度 7575檔次低中高 零