【正文】 商業(yè)商業(yè)步行街家庭購物中心鄰里中心大型購物中心零售主軸線住宅裙樓集中商業(yè)零售次軸線集中商業(yè)購物中心 105105 零售分區(qū)分布建議零售類型編號地塊物業(yè)類型 1I北小體量集中商業(yè) 2L 南小體量集中商業(yè)持有型物 3D業(yè)大型購物中心 4F家庭購物中心 15K鄰里中心 11I北配套底商 /街鋪 2I南配套底商 /街鋪 3K配套底商 /街鋪 84L北配套底商 /街鋪 55H南配套底商 /街鋪 10 銷 售型物業(yè) 26H北步行街 77 一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB配套底商 /街鋪 39C住宅裙樓集中商業(yè) 6310G 低密度商業(yè)群落 4594 軌道交通站點底商 /裙樓商業(yè) 2 集中商業(yè)購物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè)106106 持有型物業(yè)分布及體量建議 小體量集中商業(yè) GFA： 10,000平方 11米 851027家庭購物中心 GFA： 80,000平方 3鄰里中心米 63GFA： 40,000 平方 45米 94大型購物中心軌道交通站點 GFA： 240,000平方底商 /裙樓商業(yè)米 2集中商業(yè)購物中心 小體量集中商業(yè)銷售型物業(yè) GFA： 10,000平方持有型物業(yè)米 107107 銷售型物業(yè)分布及體量建議 配套底商 /街鋪 GFA： 98,720平方 住宅裙樓集中商業(yè)米 1配套底商 /街鋪 1GFA： 44,432平方米 配套底商 /街鋪 GFA： 66,400平方 步行街米 8GFA：37,150 平方 GFA： 215,200 平方 5 米米 1027配套底商 /街鋪 低密度商業(yè)群落 3GFA：40,940平方 GFA： 50,000平方米 6米 345配套底商 /街鋪 住宅裙樓集中商業(yè) 9GFA： 64,080平方 GFA： 180,000 平方米 4配套底商 /街鋪米 GFA： 68,864 平方軌道交通站點米底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 108108 零售開發(fā)體量匯總零售類型編號地塊物業(yè)類型體量 (GFA)15,000I 北小體量集中商業(yè) 2L5,000南小體量集中商業(yè)持有型物 3D240,000 業(yè)大型購物中心 4F84,000家庭購物中心 5K40,000 鄰里中心 11I98,720 北配套底商 /街鋪 12I37,150 南配套底商 /街鋪 3K40,940 配套底商 /街鋪4L64,080 北配套底商 /街鋪 855H68,864 南配套底商 /街鋪銷售型物業(yè) 6H215,200 北步行街102744,4327一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB66,400配套底商 /街鋪 9C180,000住宅裙樓集中商業(yè)3610G50,000低密度商業(yè)群落 31,239,786開發(fā)總量 4594軌道交通站點底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 109109 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 110110 項目亮點之低密度商業(yè)群落 G 區(qū) —— 低密度商業(yè)群落，與公益建筑的結(jié)合杭州西湖天地西湖天地內(nèi)景 ?/?根據(jù)前期溝通， G區(qū)將會有諸如劇院 /藝術(shù)館的公益建筑設(shè)施，且 G區(qū)是最靠近人工濕地的地塊，在該區(qū)域，我行建議以低密度獨棟商業(yè)群落結(jié)合該公益建筑，并配合大量綠地組成生態(tài)零售區(qū)。里 10萬平方米以城郊購物中心處于城市郊區(qū)區(qū)域上按購物中心類型分類型一般商業(yè)體量巨型 /超級購物中 24萬平米以心上 1224 萬平方家庭購物中心大型購物中心米中型購物中心 612 萬平方米市區(qū)購物中心小型購物中心 6 萬平米以下中型購物中心鄰里中心社區(qū)購物中心大型購物中心小型購物中心市區(qū)購物中心大型購物中心 104104 零售分區(qū)建議 — 商業(yè)街 /商業(yè)群落 ??在確立商業(yè)主軸和節(jié)點后，會衍生支路和其他零售商業(yè)形態(tài)，包括步行街、配套商業(yè)、街 鋪及低密度零售商業(yè)群落。 101101 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 102102 項目零售商業(yè)操作分類在整體項目中，根據(jù)規(guī)劃可以將商業(yè)零售分為兩類：綜合型購物中心持有或資本運作型家庭型購物中心商業(yè)物業(yè)鄰里中心（社區(qū)中心商業(yè) ）持有型商業(yè)物業(yè)：包含綜合購物中心、家庭購物中心、超市賣場（社區(qū)商業(yè)中心）三個大量體商業(yè)，總建筑面積在 40萬平方米左右，為項目商業(yè)零售的核心支柱，可以在未來進行資本運作；銷售型商業(yè)物業(yè)：將其余的零售商業(yè)進行銷售，以回籠資金。 9999 零售商業(yè)開發(fā)體量測算總結(jié) 100100 零售商業(yè)開發(fā)體量總結(jié) ?方法一：滲透率計算 ?107114萬平方米 ?整體零售開發(fā)量：零售開發(fā)總定量分析 80115 萬平方米量 ?方法二：案例橫向比較（理論計算） ?8095 萬平方米 ?方法三：人均商業(yè)面積確定零售 ?43125萬平方米持有型零售 ?持有型零售開發(fā)量：商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量 4555 萬平方米總量 ?仲量聯(lián)行定性市場分析定性分析（市場需求） ? 萬平方米?135145萬 ?銷售型零售開發(fā)量：銷售型零售平方米 90萬平方米開發(fā)總量（該值為理論值，具體體量分布將 根據(jù)實際情況進行調(diào)整。消費者訪談消費者喜好度 9696 市場現(xiàn)狀和判斷（ 1/3） ??在前期完成了零售市場研究后，我行總結(jié)目前貴陽市場發(fā)展以及來在零售商和消費者的需求分析，對不同 業(yè)態(tài)業(yè)種的發(fā)展和需求進行定性判斷，從而確定零售開發(fā)總體量。（該數(shù)值不光包含本項目，也涵蓋部分未統(tǒng)計入未來供應(yīng)之項目） ?該值指大型零售商業(yè)項目，不包含底商、街鋪等形態(tài)。根據(jù)該數(shù)值得出的應(yīng)有商業(yè)面積供應(yīng)總量減去現(xiàn)甄別的商業(yè)面積供應(yīng)，即得出本項目的市場機會范圍。 ?從人均商業(yè)面積橫向比較來看，貴陽在 2020年的起步和寧波成都接近，但隨后便被甩開了腳步，直至 2020年，已經(jīng)大幅落 后三個城市的數(shù)據(jù)。 8989 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測算 — 理論承受值計算方法三（人均商業(yè)面積） 9090 零售體量測算之示意模 型選取橫向商業(yè)發(fā)展相對成熟的二線城市成都南京寧波貴陽理論市場供應(yīng)大型零售商業(yè)市場供應(yīng)量 /人口量 =人均商業(yè)面積貴陽人口量＝總量－本項目零售承市場供應(yīng)受值 9191 二線城市信息寧波成都南京年平均增長率年平均增長率年平均增長率年份年份%%%年份 %%%%%%商業(yè)面積人口人均面積商業(yè)面積人口人均面積商業(yè)面積人口人均面積202045,0005,396,80010,133,0005,448,0005,433,30010,199,0005,530,0005,461,90,30010,284,0005,632,0005,490,03226,30010,443,0005,722,0005,527,30010,596,0005,836,0005,567,30010,820,3,0005,958,0005,604,30011,034,006793,0006,072,0005,646,330,30011,122,0006,172,0005,681,330,30011,249,081,6616,244,0005,710,461,82020,396,216,6616,297,7,239,6105,742,860,89811,530,387,0726,389,5350.21720201,675,7175,775,368,92411,667,581,3536,482,20202,265,2515,807,015,64211,804,802,8456,577,33,062,1905,840,838,91411,944,055,3606,673,139,4995,873,886,94012,085,343,2446,770,595,8165,906,221,07712,228,671,4506,869,564,4815,940,919,43512,372,045,6266,969,225,7415,973,081,44612,518,472,2127,070,?這里的商業(yè)面積是仲量聯(lián)行統(tǒng)計之大型零售商業(yè)（總體建筑面積大于 1萬平方米）的累積供應(yīng)量。 ?可承受發(fā)展規(guī)模推算模型以定量分析為基礎(chǔ)，并結(jié)合貴陽零售市場的表現(xiàn)等多方面數(shù)據(jù)資料來源以及一些假設(shè)條件來導(dǎo)出最終可承受商業(yè)面積，其結(jié)果雖然具有相當?shù)膮⒖純r值，但在根據(jù)以上結(jié)果作投資決定時仍然需要額外的審慎。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計年鑒 8686 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ可承受商業(yè)發(fā)展規(guī)模個人零售開支個人零售開支 總 零 售 開 支 247。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計年鑒 8585 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ營業(yè)坪效個人零 售開支個人零售開支總零售開支 2020年限額以上零售企業(yè)經(jīng)營情況247。 8484 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率總零售銷售額ХХ個人零售開支個人零售開支總零售開支247。 ??在第二和第三商圈的居民，即貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市的居民，根據(jù)前期消費者調(diào)查的結(jié)果，貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市主城區(qū)的消費者中有 12%肯定會光顧本項目，因此假設(shè)第二、第三商圈滲透率為 12%。 8383 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率滲透率假設(shè)ХХ個人零售開支個人零售開支總零售開支247。份國內(nèi)旅游者人均花費長率（數(shù)（萬人次）長率（單位面積營業(yè)額 ═ 可承受樓面面積 年增 %）接待旅游人增 %）份國際旅游者人均花費長率（ 數(shù) （ 人 次 ） 長 率（ .??20202020年的 5年 間，國內(nèi)游客的年平均增長率為 19%，國際游客的年平均增長率為 18%，依此推算未來貴陽旅游人數(shù)。響因素后 ，與零售相關(guān)的支出為 元，其年增長率為 %。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積第三商圈：下轄縣市包括：開陽縣、息烽縣、修文縣、清鎮(zhèn)市土地面積： 5631 平方公里第二商圈： 市區(qū)包括：花溪區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)和金陽新區(qū)土地面積： 2100 平方公里第一商圈：中心城區(qū)包括：南明區(qū)、云巖區(qū)土地面積 — 303平方公里 8181 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率商圈人口及人均消費ХХ個人零售開支個人零售開支總零售開支247。人均消費支出：根據(jù)貴陽市統(tǒng)計年鑒，撇開與零售無關(guān)的消費支出（教育、醫(yī)療等），得出的年人均支出。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積 7979 名詞解釋輻射范圍：指本項目所能吸引消費人群的最大范圍，通常以公里數(shù)為半徑，并根據(jù)實際情況調(diào)整滲透率：滲透率（ peration rate）是指一個商業(yè)項目所支持的顧客量，即潛在消費者數(shù)量。（市場需求）銷售型零售 ?根 據(jù)目前區(qū)域整體規(guī)劃，通過實際丈量街道長度，結(jié)合建議的樓層和進深，得出具體可做銷售開發(fā)總量的體量。業(yè)態(tài)豐富度 7575檔次低中高 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 7676 零售商業(yè)開發(fā)體量研究思路 ?方法一：通過對人口、消費力、需求、坪銷、未來供應(yīng)綜合考量，得出區(qū)域內(nèi)理論零售商業(yè)開發(fā)值。且大部分構(gòu)成街區(qū)的商業(yè)元素為街鋪和百貨。 ??在這條街道內(nèi)，我們將賦予它眾多新元素和亮點，使之跳脫傳統(tǒng)貴陽商業(yè)格局，在未來很長時間保持西部地區(qū)的領(lǐng)先性。 1??本項目從 F 區(qū)至 K區(qū)街道的距離在 2公里左右，在街道的首、尾和中間將是重要的節(jié)點， 2公里上海南京西路在這三個點上，我們建議排布購物中心，節(jié)點中間將由大量街鋪串聯(lián)起來。 7373 定位目標載體 (2/2)?.818 廣場 ?上海南京西路兩個軌道交通站點距離約 公里中信泰富 7 的長度內(nèi)，聚集著 7個零售項目，項目與項目恒隆廣場 5間有部分街鋪串聯(lián)，整個區(qū)域已經(jīng)是上海租金 64四季坊 3最高的商業(yè)區(qū)，首層租金可以達到 15002400 上海商城 2 梅隴鎮(zhèn)廣場//.元 /平方米 /月。 ??作為城市名片的定位來說，其有效的商業(yè)載體就是街道街區(qū)，但是作為新興形成的商業(yè)街，它和城市原先自然形成的商業(yè)街不同，它可以有著更良好的規(guī)劃（意味著更協(xié)調(diào)統(tǒng)一），并創(chuàng)造更多的商業(yè)價值和空間。 ??簡而言之，我們希望本項目的零售商業(yè)能代表新的現(xiàn)代貴陽城市形象。7171 零售商業(yè)定位目標周邊市場環(huán)境 ?大量市場機會點 ?零售商業(yè)將使本項目貴陽城市性格 ?主題商業(yè)成為貴陽城市名片 ?不可復(fù)制的位置 ??從我行中期報告案例分析內(nèi)發(fā)現(xiàn)，住宅是開發(fā)商回籠資金的物業(yè)品種，而零售商業(yè)則是提升項地塊客觀條件目檔次，留下口碑的物業(yè)品種。并且這兩個要素 是其他項目無法復(fù)制之特性。 ??我們初步總結(jié)了貴陽人的性格特征，來看對花果園項目零售定位的啟示。噴水池大小十字 ??金陽商圈將作為區(qū)域商業(yè)中心崛起，但其輻射范大西門圍將限制在金陽新區(qū)內(nèi)，無法對市中心商業(yè)構(gòu)成大南門威脅。 6464 整體開發(fā)布局 — 開發(fā)規(guī)模匯總單棟體量總計公寓物業(yè)品種及形態(tài)棟數(shù)租售策略酒店 (平方米 )(萬平方米 )5%3%340000234地標型辦公樓部分持有 3000040000451215 大型總部辦公樓出售甲級辦公樓辦公樓 10000300008121215 中型總部辦公樓出售 36%辦公樓30000400001246 小型總部辦公樓出售乙級辦公樓 15000300008101