【正文】 91 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 零售體量測(cè)算之示意模型選取橫向商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的二線城市成都南京寧波貴陽理論市場供應(yīng)大型零售商業(yè)市場供應(yīng)量 /人口量 =人均商業(yè)面積貴陽人口量＝總量－本項(xiàng)目零售承市場供應(yīng)受值 99009939。9099009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 899009939。900 萬平方米的建筑面積計(jì)算與 5%的零售商業(yè)比重計(jì)算，本項(xiàng)目零售商業(yè)的 開發(fā)體量在8099009939。9住宅： 25%??99009939。9 零售商業(yè)： 5%??99009939。9綜合上述 7個(gè)案例的物業(yè)體量配比，綜合平均數(shù)值如下： ??99009939。90,00014%00%1,120,00053%00%墨爾本多克蘭茲,399009939。96,000513,00040%56,0004%47,0004%680,00052%00%上海新天地 ,451,100158,10011%99009939。9,0008%54,00099009939。970376,99009939。950,00064%537,0004%155,0001%4,230,00030%101,0001% 紐 約 曼 哈 頓 下 城99009939。98,0002%00%32,0000% 倫 敦 金 融 城,99009939。9,455,00099009939。 案例分析橫向比較占地面積辦公占比零售占比酒店占比住宅占比服務(wù)式公寓案例總開發(fā)體量（平方公里）面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例,199009939。數(shù)據(jù)及資料來源：仲量聯(lián)行 8787 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 ??99009939。98??99009939。9,36034,058399009939。916,21518,81021,8199009939。912,05113,99009939。99009939。99009939。9151.99009939。92020消 費(fèi) 總 額 （ 人 民 幣 億 元 ）1099009939。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積20099009939。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8686房市金碟 .fdc01ff66ff39。9以貴陽市過去 10年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增長率 99009939。97261875099009939。9299009939。920 級(jí)市場服裝零售7456510642114272家用 43354126899009939。9099009939。9綜合零售百 2223299009939。9 年限額以上零售企業(yè)經(jīng)營情況247。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020 貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8585 房市金碟 .fdc01ff66ff39。920202020 年本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總零售年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè)（理想狀態(tài)）為 2499009939。92803163564034565199009939。98,1756,018,002總 滲 透 人 口 消141158177199009939。91,99009939。9,27510,99009939。999009939。944,1114,8385,699009939。9699009939。982,637,5143,138,6423,734,99009939。928,7801,105,2499009939。999009939。9177,077178,0501799009939。90173,237174,1899009939。93125,178125,866126,557127,253127,99009939。9621,251,805 級(jí) 區(qū) 域 二121,128121,799009939。91,231,399009939。98,1011,204,6861,211,3071,217,99009939。91,199009939。91,2371,2881,3401,399009939。9461,0699009939。9,42521,53323,86826,458299009939。9,44610,47111,60712,86614,26215,8099009939。933399009939。92205,563241,8899009939。9,182222,231,527 國內(nèi)旅游99009939。918131,875,703156,99009939。982110,8199009939。9278,257,12799009939。9,024,38446,4399009939。9041,500,1031,508,3481,516,638 三級(jí)區(qū)域其他32,799009939。91,499009939。9,5511,467,5731,475,6399009939。9001,435,7481,443,6399009939。9,4001,014,99009939。999009939。999009939。9761,564,5281,573,1261,581,7721,599009939。92020═1,530,6001,5399009939。 單 位 面 積 營 業(yè) 額20099009939。 8484 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 ??在第二和第三商圈的居民，即貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外） 和下轄縣市的居民，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，貴陽市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市主城區(qū)的消費(fèi)者中有 12%肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第二、第三商圈滲透率為 12%。 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率滲透率假設(shè)ХХ個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支總零售開支247。 ??根據(jù)旅游統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)，在游客的零售開支方面，占 40%是用于與零售商業(yè)相關(guān)的方面。9 年的 5 年間，國內(nèi)游客的年平均增長率為 199009939。9111532.99009939。9299009939。9.99009939。99009939。.99009939。92020325599009939。99009939。99009939。920099009939。99009939。 可承受樓面面積.99009939。 ═20204099009939。份國內(nèi)旅游者人均花 費(fèi) 長 率 （ 數(shù) （ 萬 人 次 ） 長 率 （ 單 位 面 積 營 業(yè) 額99009939。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020 貴陽統(tǒng)計(jì)年鑒 8282 房市金碟 .fdc01ff66ff39。響因素后，與零售相關(guān)的支出為 99009939。 交通 ??202020099009939。9.99009939。94 文化娛樂服務(wù) 開陽縣 其他商品和服務(wù) 息烽縣三級(jí)影響區(qū)域 居住 27.99009939。 通信二級(jí)影響區(qū)域 白云區(qū) 教育 小河區(qū) 1062.99009939。9 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 99009939。 云巖區(qū) 衣 著一級(jí)影響區(qū)域小計(jì) 花溪區(qū) 699009939。99009939。貴陽市常住人口統(tǒng)計(jì)貴陽市城市居民人均消費(fèi)支 出 統(tǒng) 計(jì) （ 元 / 人 ） 單 位 面 積 營 業(yè) 額 ═ 20099009939。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積第三商圈：下轄縣市包括：開陽縣、息烽縣、修文縣、清鎮(zhèn)市土地面積： 5631 平方公里第二商圈：市區(qū)包括：花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)和金陽新區(qū)土地面積： 2100 平方公里第一 商圈：中心城區(qū)包括：南明區(qū)、云巖區(qū)土地面積 — 303 平方公里 8181房市金碟 .fdc01ff66ff39?？偭闶垆N售額：區(qū)域人口人均消費(fèi)支出，得到區(qū)域內(nèi)可達(dá)到的銷售額坪效：每平方米產(chǎn)生的銷售額，根據(jù)不同業(yè)態(tài)分類，單位為（人民幣元 /平方米 /年） 8080 房市金碟 .fdc01ff66ff39?，F(xiàn)我行用的滲透率數(shù)據(jù)是前期市場調(diào)查 1000 份問卷內(nèi)得出的交叉分析數(shù)據(jù)。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。單位面積營業(yè)額═可承受樓面面積799009939。 零售商業(yè)開發(fā)總量測(cè)算 — 理論承受值計(jì)算方法一（滲透率法） 7878 房市金碟 .fdc01ff66ff39。（市場需求）目前區(qū)域整體規(guī)劃，銷售型零售 ??根據(jù)通過實(shí)際丈量街道長度，結(jié)合建議的樓層和進(jìn)深，得出具體可做銷售開發(fā)總量的體量。 零售商業(yè)開發(fā)體量研究思路 ??方法一：通過對(duì)人口、消費(fèi)力、需求、坪銷、未來供應(yīng)綜合考量，得出區(qū)域內(nèi)理論零售商業(yè)開發(fā)值。業(yè)態(tài)豐富度 7575 房市金碟 .fdc01ff66ff39。且大部分構(gòu)成街區(qū)的商業(yè)元素為街鋪和百貨。貴陽花果園 7474 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 ????這條街道作為主軸心，將帶出很多衍生的岔路和支路，這樣真正做到一個(gè)繁華的街區(qū)，自然帶動(dòng)大量餐飲和娛樂的街邊店，形成貴陽 2公里的新名片。這些項(xiàng)目的體量加起來約 萬久光百貨平方米。 7373 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 ????作為城市名片的定位來說，其有效的商業(yè)載體就是街道街區(qū)，但是作為新興形成的商業(yè)街，它和城市原先自然形成的商業(yè)街不同，它可以有著更良好的規(guī)劃（意味著更協(xié)調(diào)統(tǒng)一），并創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值和空間。7272 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 ????我們希望本項(xiàng)目的零售能成為代表貴陽的名片，甚至所有來貴陽的游客都能有動(dòng)力光顧本項(xiàng)目。 零售商業(yè)定位目標(biāo)周邊市場環(huán)境 ??大量市場機(jī)會(huì)點(diǎn) ??99009939。從先天條件而言，本項(xiàng)目占據(jù)天時(shí)。 定位考量因素之地塊客觀條件 6 個(gè)軌道交通站點(diǎn)中華路主干道串聯(lián)的市中心商業(yè) ??項(xiàng)目擁有的最大優(yōu)勢(shì) ?市中心的地理位置 ????影響商業(yè)最主要的兩個(gè)因素：位置 +交通；本項(xiàng)目均具備良好基礎(chǔ)。 ????我們初步總結(jié)了貴陽人的性格特征，來看對(duì)花果園項(xiàng)目零售定位 的啟示。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39?；ü麍@在上述零售市場情況下，花果園項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于： ????用現(xiàn)代化零售物業(yè)類型吸納眾多未進(jìn)入貴陽市場的品牌 ????并取代現(xiàn)有主城區(qū)商圈成為新興城市中心 699009939。 定位考量因素之零售市場現(xiàn)狀 ????兩城區(qū)的各個(gè)商圈將相互融合，作為傳統(tǒng)商圈存金陽新區(qū)在，零售類型仍以百貨為主，區(qū)域內(nèi)新增零售供兩城區(qū)商業(yè)：應(yīng)少，新增供應(yīng)以舊物業(yè)改造為主。 零售商業(yè)開發(fā)建議 676767 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 整 體 開 發(fā) 布 局 — 開 發(fā) 時(shí) 序 建 議 物 業(yè) 品 種 及 形 態(tài)2020202020202020202020202017201820199009939。9酒店式公寓 15,000468出售公寓高端酒店式公寓 30,00013出售總計(jì) 11商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量 ??220230??本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量約在 220230 萬平方米之間。 整體開發(fā)布局 — 開發(fā)規(guī)模匯總單棟體量總計(jì)公寓物業(yè)品種及形態(tài)棟數(shù)租售策略酒店 (平方米 )(萬平方米 )5%3%340000234 地標(biāo)型辦公樓部分持有3000040000451215 大型總部辦公樓出售甲級(jí)辦公樓辦公樓10000300008121215中型總部辦公樓出售 36%辦公樓 30000400001246小型總部辦公樓出售乙級(jí)辦公樓 15000300008101516 出售總計(jì) 778640,00014 鄰里中心租賃購物中心 84, 240,000124大型購物中心租賃零售商業(yè) 56%小體量集中商業(yè) 5,00022 租賃零售商業(yè)步行街 215,部分持有 G區(qū)低密度商業(yè)群落 50,00015 部分持有 180,000118C 區(qū)裙樓商業(yè) 出售辦公樓零售商業(yè) 5%配套商業(yè) 420,58642出售 8%酒店總計(jì) 124.99009939。 整體開發(fā)布局 — 匯總標(biāo)志性建筑辦公樓集中零售商業(yè)酒店公寓注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 整體開發(fā)布局 — 公寓物業(yè)位置及功能 ??商務(wù)次中心 1??商務(wù)次中心2??????1棟酒店式服務(wù)公寓 ??1棟酒店式服務(wù)公寓 ??.??.??體量： ??體量： 萬平方米 ??高端酒店式公寓 ????體量 ： 3 萬平方米 ??中央商務(wù)區(qū) ????12 棟酒店式公寓 ????體量： 23 萬平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 整體開發(fā)布局 — 零售商業(yè)物業(yè)位置及功能 ??社區(qū)集中商業(yè) ??裙樓集中商業(yè) ????.??體量： 1 萬平方米 ??體量： 萬平方米 ??特色步行街 ????體量： 21萬平方米 ??家庭購物中心 ??.??體量： 萬平方米 ??鄰里中心 ????體量： 4萬平方米 ??低密度商業(yè)群落 ????體量： 5 萬平方米 ??社區(qū)集中商業(yè) ????體量： 1 萬平方米 ??裙樓集中商業(yè) ??大型購物中心 ??????體量： 18 萬平方米 ??體量： 24 萬平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 整體開發(fā)布局 — 酒店物業(yè)位置及功能 ??高端酒店 ??,??體量： 26,312 平方米 ??中高端酒店 ??,??體量： 33,125 平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 整體開發(fā)布局 — 辦公樓物業(yè)位置及功能 ??商務(wù)次中心 2??商務(wù)次中心1????1 棟甲級(jí)辦公樓， 2????35 棟甲級(jí)辦公樓， 23 棟乙級(jí)辦公樓棟乙級(jí)辦公樓 ????體量： 810萬平方米 ????體量： 1014萬平方米 ??地標(biāo)甲級(jí)寫字樓 ??中央商務(wù)區(qū) ????體量： 34 萬平方米 ????78 棟甲級(jí)辦公樓， 12 棟乙級(jí)辦公樓 ????