【正文】 面積202045,0005,396,80010,133,0005,448,0005,433,30010,199,0005,530,0005,461,90,30010,284,0005,632,0005,490,03226,30010,443,0005,722,0005,527,30010,596,0005,836,0005,567,30010,820,3,0005,958,0005,604,30011,034,006793,0006,072,0005,646,330,30011,122,0006,172,0005,681,330,30011,249,081,6616,244,0005,710,461,82020,396,216,6616,297,7,239,6105,742,860,89811,530,387,0726,389,5350.21720201,675,7175,775,368,92411,667,581,3536,482,20202,265,2515,807,015,64211,804,802,8456,577,33,062,1905,840,838,91411,944,055,3606,673,139,4995,873,886,94012,085,343,2446,770,595,8165,906,221,07712,228,671,4506,869,564,4815,940,919,43512,372,045,6266,969,225,7415,973,081,44612,518,472,2127,070,?這里的商業(yè)面積是仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)之大型零售商業(yè)（總體建筑面積大于 1萬平方米）的累積供應(yīng)量。根據(jù)該數(shù)值得出的應(yīng)有商業(yè)面積供應(yīng)總量減去現(xiàn)甄別的商業(yè)面積供應(yīng)，即得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)范圍。消費(fèi)者訪談消費(fèi)者喜好度 9696 市場(chǎng)現(xiàn)狀和判斷（ 1/3） ??在前期完成了零售市場(chǎng)研究后，我行總結(jié)目前貴陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展以及來在零售商和消費(fèi)者的需求分析，對(duì)不同 業(yè)態(tài)業(yè)種的發(fā)展和需求進(jìn)行定性判斷，從而確定零售開發(fā)總體量。 101101 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點(diǎn)及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 102102 項(xiàng)目零售商業(yè)操作分類在整體項(xiàng)目中，根據(jù)規(guī)劃可以將商業(yè)零售分為兩類：綜合型購(gòu)物中心持有或資本運(yùn)作型家庭型購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)鄰里中心（社區(qū)中心商業(yè) ）持有型商業(yè)物業(yè)：包含綜合購(gòu)物中心、家庭購(gòu)物中心、超市賣場(chǎng)（社區(qū)商業(yè)中心）三個(gè)大量體商業(yè)，總建筑面積在 40萬平方米左右，為項(xiàng)目商業(yè)零售的核心支柱，可以在未來進(jìn)行資本運(yùn)作；銷售型商業(yè)物業(yè)：將其余的零售商業(yè)進(jìn)行銷售，以回籠資金。商業(yè)商業(yè)步行街家庭購(gòu)物中心鄰里中心大型購(gòu)物中心零售主軸線住宅裙樓集中商業(yè)零售次軸線集中商業(yè)購(gòu)物中心 105105 零售分區(qū)分布建議零售類型編號(hào)地塊物業(yè)類型 1I北小體量集中商業(yè) 2L 南小體量集中商業(yè)持有型物 3D業(yè)大型購(gòu)物中心 4F家庭購(gòu)物中心 15K鄰里中心 11I北配套底商 /街鋪 2I南配套底商 /街鋪 3K配套底商 /街鋪 84L北配套底商 /街鋪 55H南配套底商 /街鋪 10 銷 售型物業(yè) 26H北步行街 77 一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB配套底商 /街鋪 39C住宅裙樓集中商業(yè) 6310G 低密度商業(yè)群落 4594 軌道交通站點(diǎn)底商 /裙樓商業(yè) 2 集中商業(yè)購(gòu)物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè)106106 持有型物業(yè)分布及體量建議 小體量集中商業(yè) GFA： 10,000平方 11米 851027家庭購(gòu)物中心 GFA： 80,000平方 3鄰里中心米 63GFA： 40,000 平方 45米 94大型購(gòu)物中心軌道交通站點(diǎn) GFA： 240,000平方底商 /裙樓商業(yè)米 2集中商業(yè)購(gòu)物中心 小體量集中商業(yè)銷售型物業(yè) GFA： 10,000平方持有型物業(yè)米 107107 銷售型物業(yè)分布及體量建議 配套底商 /街鋪 GFA： 98,720平方 住宅裙樓集中商業(yè)米 1配套底商 /街鋪 1GFA： 44,432平方米 配套底商 /街鋪 GFA： 66,400平方 步行街米 8GFA：37,150 平方 GFA： 215,200 平方 5 米米 1027配套底商 /街鋪 低密度商業(yè)群落 3GFA：40,940平方 GFA： 50,000平方米 6米 345配套底商 /街鋪 住宅裙樓集中商業(yè) 9GFA： 64,080平方 GFA： 180,000 平方米 4配套底商 /街鋪米 GFA： 68,864 平方軌道交通站點(diǎn)米底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購(gòu)物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 108108 零售開發(fā)體量匯總零售類型編號(hào)地塊物業(yè)類型體量 (GFA)15,000I 北小體量集中商業(yè) 2L5,000南小體量集中商業(yè)持有型物 3D240,000 業(yè)大型購(gòu)物中心 4F84,000家庭購(gòu)物中心 5K40,000 鄰里中心 11I98,720 北配套底商 /街鋪 12I37,150 南配套底商 /街鋪 3K40,940 配套底商 /街鋪4L64,080 北配套底商 /街鋪 855H68,864 南配套底商 /街鋪銷售型物業(yè) 6H215,200 北步行街102744,4327一期住宅裙樓集中商業(yè) 8AB66,400配套底商 /街鋪 9C180,000住宅裙樓集中商業(yè)3610G50,000低密度商業(yè)群落 31,239,786開發(fā)總量 4594軌道交通站點(diǎn)底商 /裙樓商業(yè) 2集中商業(yè)購(gòu)物中心銷售型物業(yè)持有型物業(yè) 109109 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點(diǎn)及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 110110 項(xiàng)目亮點(diǎn)之低密度商業(yè)群落 G 區(qū) —— 低密度商業(yè)群落，與公益建筑的結(jié)合杭州西湖天地西湖天地內(nèi)景 ?/?根據(jù)前期溝通， G區(qū)將會(huì)有諸如劇院 /藝術(shù)館的公益建筑設(shè)施，且 G區(qū)是最靠近人工濕地的地塊，在該區(qū)域，我行建議以低密度獨(dú)棟商業(yè)群落結(jié)合該公益建筑，并配合大量綠地組成生態(tài)零售區(qū)。里 10萬平方米以城郊購(gòu)物中心處于城市郊區(qū)區(qū)域上按購(gòu)物中心類型分類型一般商業(yè)體量巨型 /超級(jí)購(gòu)物中 24萬平米以心上 1224 萬平方家庭購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心米中型購(gòu)物中心 612 萬平方米市區(qū)購(gòu)物中心小型購(gòu)物中心 6 萬平米以下中型購(gòu)物中心鄰里中心社區(qū)購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心小型購(gòu)物中心市區(qū)購(gòu)物中心大型購(gòu)物中心 104104 零售分區(qū)建議 — 商業(yè)街 /商業(yè)群落 ??在確立商業(yè)主軸和節(jié)點(diǎn)后，會(huì)衍生支路和其他零售商業(yè)形態(tài)，包括步行街、配套商業(yè)、街 鋪及低密度零售商業(yè)群落。 9999 零售商業(yè)開發(fā)體量測(cè)算總結(jié) 100100 零售商業(yè)開發(fā)體量總結(jié) ?方法一：滲透率計(jì)算 ?107114萬平方米 ?整體零售開發(fā)量：零售開發(fā)總定量分析 80115 萬平方米量 ?方法二：案例橫向比較（理論計(jì)算） ?8095 萬平方米 ?方法三：人均商業(yè)面積確定零售 ?43125萬平方米持有型零售 ?持有型零售開發(fā)量：商業(yè)開發(fā)開發(fā)總量 4555 萬平方米總量 ?仲量聯(lián)行定性市場(chǎng)分析定性分析（市場(chǎng)需求） ? 萬平方米?135145萬 ?銷售型零售開發(fā)量：銷售型零售平方米 90萬平方米開發(fā)總量（該值為理論值，具體體量分布將 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。（該數(shù)值不光包含本項(xiàng)目，也涵蓋部分未統(tǒng)計(jì)入未來供應(yīng)之項(xiàng)目） ?該值指大型零售商業(yè)項(xiàng)目，不包含底商、街鋪等形態(tài)。 ?從人均商業(yè)面積橫向比較來看，貴陽(yáng)在 2020年的起步和寧波成都接近，但隨后便被甩開了腳步，直至 2020年，已經(jīng)大幅落 后三個(gè)城市的數(shù)據(jù)。 ?可承受發(fā)展規(guī)模推算模型以定量分析為基礎(chǔ)，并結(jié)合貴陽(yáng)零售市場(chǎng)的表現(xiàn)等多方面數(shù)據(jù)資料來源以及一些假設(shè)條件來導(dǎo)出最終可承受商業(yè)面積，其結(jié)果雖然具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值，但在根據(jù)以上結(jié)果作投資決定時(shí)仍然需要額外的審慎。數(shù)據(jù)及資料來源： 2020貴陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 8585 商圈居民國(guó)內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率ХХ營(yíng)業(yè)坪效個(gè)人零 售開支個(gè)人零售開支總零售開支 2020年限額以上零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況247。 ??在第二和第三商圈的居民，即貴陽(yáng)市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市的居民，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，貴陽(yáng)市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市主城區(qū)的消費(fèi)者中有 12%肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第二、第三商圈滲透率為 12%。份國(guó)內(nèi)旅游者人均花費(fèi)長(zhǎng)率（數(shù)（萬人次）長(zhǎng)率（單位面積營(yíng)業(yè)額 ═ 可承受樓面面積 年增 %）接待旅游人增 %）份國(guó)際旅游者人均花費(fèi)長(zhǎng)率（ 數(shù) （ 人 次 ） 長(zhǎng) 率（ .??20202020年的 5年 間，國(guó)內(nèi)游客的年平均增長(zhǎng)率為 19%，國(guó)際游客的年平均增長(zhǎng)率為 18%，依此推算未來貴陽(yáng)旅游人數(shù)。單位面積營(yíng)業(yè)額═可承受樓面面積第三商圈：下轄縣市包括：開陽(yáng)縣、息烽縣、修文縣、清鎮(zhèn)市土地面積： 5631 平方公里第二商圈： 市區(qū)包括：花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)土地面積： 2100 平方公里第一商圈：中心城區(qū)包括：南明區(qū)、云巖區(qū)土地面積 — 303平方公里 8181 商圈居民國(guó)內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率商圈人口及人均消費(fèi)ХХ個(gè)人零售開支個(gè)人零售開支總零售開支247。單位面積營(yíng)業(yè)額═可承受樓面面積 7979 名詞解釋輻射范圍：指本項(xiàng)目所能吸引消費(fèi)人群的最大范圍，通常以公里數(shù)為半徑，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整滲透率：滲透率（ peration rate）是指一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所支持的顧客量，即潛在消費(fèi)者數(shù)量。業(yè)態(tài)豐富度 7575檔次低中高 零售商業(yè)綜合定位建議 零售商業(yè)開發(fā)體量建議 零售商業(yè)分區(qū)建議及體量分布 零售商業(yè)亮點(diǎn)及分布 主力店 /半主力店建議 零售商業(yè)整體開發(fā)建議 持有型物業(yè)開發(fā)建議 銷售型物業(yè)開發(fā)建議 7676 零售商業(yè)開發(fā)體量研究思路 ?方法一：通過對(duì)人口、消費(fèi)力、需求、坪銷、未來供應(yīng)綜合考量，得出區(qū)域內(nèi)理論零售商業(yè)開發(fā)值。 ??在這條街道內(nèi)，我們將賦予它眾多新元素和亮點(diǎn)，使之跳脫傳統(tǒng)貴陽(yáng)商業(yè)格局，在未來很長(zhǎng)時(shí)間保持西部地區(qū)的領(lǐng)先性。 7373 定位目標(biāo)載體 (2/2)?.818 廣場(chǎng) ?上海南京西路兩個(gè)軌道交通站點(diǎn)距離約 公里中信泰富 7 的長(zhǎng)度內(nèi)，聚集著 7個(gè)零售項(xiàng)目，項(xiàng)目與項(xiàng)目恒隆廣場(chǎng) 5間有部分街鋪串聯(lián)，整個(gè)區(qū)域已經(jīng)是上海租金 64四季坊 3最高的商業(yè)區(qū)，首層租金可以達(dá)到 15002400 上海商城 2 梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)//.元 /平方米 /月。 ??簡(jiǎn)而言之，我們希望本項(xiàng)目的零售商業(yè)能代表新的現(xiàn)代貴陽(yáng)城市形象。并且這兩個(gè)要素 是其他項(xiàng)目無法復(fù)制之特性。噴水池大小十字 ??金陽(yáng)商圈將作為區(qū)域商業(yè)中心崛起，但其輻射范大西門圍將限制在金陽(yáng)新區(qū)內(nèi)，無法對(duì)市中心商業(yè)構(gòu)成大南門威脅。 6262 整體開發(fā)布局 — 公寓物業(yè)位置及功能 ?商務(wù)次中心 1?商務(wù)次中心 2???1棟酒店式服務(wù)公寓 ?1棟酒店式服務(wù)公寓 ?.?.?體量： 萬平方米 ?體量： 萬平方米 ?高端酒店式公寓 ??體量： 3萬平方米 ?中央商務(wù)區(qū) ??12 棟酒店式公寓 ??體量： 23 萬平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 5555 整體開發(fā)布局 — 交通節(jié)點(diǎn)確認(rèn) ?人工平臺(tái)跨越高鐵 ?人工平臺(tái)跨越貴黃及高鐵軌道交通站點(diǎn)高鐵貴黃公路 5656 整體開發(fā)布局 — 核心區(qū)域及大塊分區(qū)中高檔住宅區(qū)回遷區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)高檔住宅區(qū)商務(wù)次中心 2辦公商業(yè)酒店商務(wù)次中心 1混合區(qū)辦公公寓混合區(qū)都市中心商業(yè)住宅混標(biāo)志性建筑門戶區(qū)合區(qū)商業(yè)住宅混合區(qū)商住混合開發(fā)區(qū) CBD 區(qū)域辦公樓群住宅開發(fā)區(qū)回遷區(qū)商業(yè)開發(fā)區(qū)都市中心 5757 整體開發(fā)布局 — 分區(qū)建議高城市中心開發(fā)密度商業(yè)開發(fā)商住混合開發(fā)住宅開發(fā)人工濕地低5858 整體開發(fā)布局 — 標(biāo)志性建筑位置及功能高端酒店式公寓約 370 米高端酒店甲級(jí)辦公樓高端酒店式公寓甲級(jí)辦公樓注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 9通過一定數(shù)量辦公樓的聚集效應(yīng)，形成次商務(wù)中心。 ?增加過往消費(fèi)的機(jī)率 ?為辦公樓的潛在出售提供附加價(jià)值 ?帶動(dòng)零售檔次的提升提供支持的物業(yè)品種 ?間接支持 ?零售為辦公商務(wù)人群提供 ?零售除提供為商務(wù)人群的 ?改善綜合體整體配套環(huán)零售餐飲、休閑和商務(wù)會(huì)見等配套外，還為公寓住戶提境，提高對(duì)住店客人吸引方面配套服務(wù)供日常生活配套。也意味著項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)更多，可彌補(bǔ)的市場(chǎng)空白更多。 ?由于定位于城市新中心的開發(fā)，因此建設(shè)密度及容積率必然是在可實(shí)現(xiàn)范圍內(nèi)的較高。項(xiàng)目占地龐大，周邊受到自然環(huán)境因素阻隔，目前內(nèi)部交通狀況比較優(yōu)勢(shì)混亂；鑒于項(xiàng)目的建筑密度相當(dāng)高，如何有效緩解內(nèi)部交通壓力、結(jié)合城市規(guī) WEAKNESSES劃高鐵和輕軌的建設(shè)，合理安排內(nèi)外路劣勢(shì)網(wǎng)并加強(qiáng)內(nèi)外交通的便捷性成為本項(xiàng)目的一大挑戰(zhàn)因素； OPPORTUNITIES?總體規(guī)劃。貴陽(yáng)市傳統(tǒng)三大商圈供 STRENGTHS 應(yīng)量已飽和，商業(yè)種類與業(yè)態(tài)形式單優(yōu)勢(shì)一，無法滿足現(xiàn)有及未來潛在消費(fèi)者需求，同時(shí)成為國(guó)際國(guó)內(nèi)零售商進(jìn)駐WEAKNESSES貴陽(yáng)市場(chǎng)的阻礙。由于自然條件限制，基地周圍與外界被不同高差的山體所阻優(yōu)勢(shì)隔，在西北側(cè)尤為突出，對(duì)建筑體擺放與交通流線都造成極大的影響；WEAKNESSES 劣勢(shì) ?鐵軌穿越。貴陽(yáng)市政府明確提出要 STRENGTHS 求將本項(xiàng)目建設(shè)成為未來西南片區(qū)最優(yōu)勢(shì)繁華的城市中心，可見政府對(duì)本項(xiàng)目的信心度之大，亦反映出政府對(duì)項(xiàng)目 W建設(shè)的支持度之高； ?獨(dú)一無二。 ?未來基