【正文】 有一條街道，即是最繁華的商業(yè)街，也是城市的名片，北京有王府井大街，上海有南京路，成都有春熙路，倫敦有麗晶街，香港有銅鑼灣；目前貴陽缺乏這樣能夠代表城市的商業(yè)街，中華路有一定的商業(yè)聚集度，但由于街道尺度等原因尚未達到這個高度?；ü麍@在上述零售市場情況下，花果園項目的機會點在于： ????用現(xiàn)代化零售物業(yè)類型吸納眾多未進入貴陽市場的品牌 ????并取代現(xiàn)有主城區(qū)商圈成為新興城市中心 6969 定位考量因素之貴陽城市性格 ??貴陽作為西部重城，由于交通和位置關系，其發(fā)展一直 落后于一些二線省會城市，但隨著時間推移，其發(fā)展速度越來越快，且機會點也越來越多。 5959 整體開發(fā)布局 — 辦公樓物業(yè)位置及功能 ?商務次中心 2?商務次中心 1??1 棟甲級辦公樓，2??35棟甲級辦 公樓， 23棟乙級辦公樓棟乙級辦公樓 ??體量： 810萬平方米 ??體量： 1014萬平方米 ?地標甲級寫字樓 ?中央商務區(qū) ??體量： 34萬平方米 ??78棟甲級辦公樓， 12棟乙級辦公樓 ??體量： 2426萬平方米注：圖中所標示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。力 ?支持較大 /直接 ?支持較 大 /直接 ?提供高端商務散客客源 ?提供穩(wěn)定的消費客流 ?支持較大 /直接辦公 ?提供潛在高端會議客源 ?主要為白領上班一族 ?辦公是公寓住戶的主要客源 ?提供餐飲及休閑設施潛在 ?對餐飲、時尚類消費的使用者需求較高 ?支持較大 /直接 ?間接支持 ?公寓與酒店是互補產(chǎn)品類公寓型 ?提供穩(wěn)定的消費客流 ?公寓是辦公物業(yè)的配套 5353 項目綜合定位 整體布局建議 5454 整體開發(fā)布局 — 思路簡介 9辦公樓：以軌道交通站點為主 9酒店：高端酒店的設計要聚集點，并環(huán)繞標志性建筑以標志性建筑為主要載體。 ?貴陽新商業(yè)高地 — 自身條件路網(wǎng)交通 — 現(xiàn)代 CBD區(qū)域 ?本項目有用無可比擬的區(qū) ?改變并升級目前貴陽交通位優(yōu)勢。本項目可抓住市場機遇，借助自身優(yōu)勢，打造現(xiàn)代化的劣勢商業(yè)模式，釋放市場需求； OPPORTUNITIES?城市建設。項目總建筑面積達 1900萬平方米，其建設理念完全不同于普 O通開發(fā)項目，而 是打造真正意義上的“城中城”，其唯一性史無前例； ?地理位置優(yōu)越。 4040 未來交通可及性分析綜合分析基地內(nèi)外部區(qū)位條件，居民、商務人士、消費者以及游客等將主要通過以下幾種交通方式到達本項目?；ㄏ蟮?——春蠶巷社區(qū) 3737 基地形狀分析基地三維立體圖基地模擬示意圖基地二維平面圖 ??從基地三維立體圖示，標示區(qū)左豎基本 ??受形狀 特性以及自然條件的被鑲嵌在兩條山體中，左豎內(nèi)部小山丘“ ?限制，基地的特殊性為“口 ?從基地二維平面圖示，本基連綿起伏，高差略低于兩邊環(huán)繞山體；”地形狀為英文字母 H型，左小腹大”，可開口點有限，右豎周邊受山體環(huán)繞的影響相對較小，豎細右豎粗，東西向沿貴黃在小口處容易造成交通擁但基地內(nèi)部仍然有多處拱高點；公路以北構成 H字母之中橫。 2727 III區(qū)場地現(xiàn)狀 — 項目 A/B區(qū)主要技術 指標建設用地面積 53, 72,（平方米）平方米市政道路面積 18, 322, 448,A448, 商業(yè)建筑面積 30,（平方米）地地下 83, 北塊容積率 住宅戶數(shù) 3,796 停車位 3,972建設用地面積 11, 11,（平方米）市政道路面積 18, 322, 351, A南 417, 商業(yè)建筑 面積 23, 北（平方米）地地下 65, 塊容積率 /住宅戶數(shù) 2,959B 北停車位 2,687建設用地面積 /總占地面積 /（平方米）市政道路面積 /B 南住宅建筑面積 312, 地上365, 412, 37,（平方米）地地下 46,容積率 /住宅戶數(shù) 4,038停車位 2,7542828 III區(qū)場地可視性及商業(yè)價值分析 ??該區(qū)域從地理位置上而言，靠近花果園立交，兩條主干道花溪大道與浣紗路在附近交匯，給予一定的可視性與交通可及性 ； 1??對于整體基地而言，圖示區(qū)域距離地塊核心部位有相當?shù)木嚯x，部分倚靠山體，商業(yè)價值受到一定的影響，可作為大型住宅社區(qū)考量； ??圖示區(qū)域東北雖無山體屏障，但周邊老舊住宅較多，且不直接毗鄰主干道，交通便利性不高，即便面向主城區(qū)，但可視性價值一般； ??標示區(qū)域內(nèi)未來將安置大量回遷戶，難以保證區(qū)域整體人文風貌及環(huán)境品質。交通相對便利，有花果園立交橋、花溪大道、五里沖大道、中山西路、浣紗路、都司路、解放路等這些城市大通衢在此交匯，是未來大貴陽城市規(guī)劃的核心腹地。產(chǎn)業(yè)靠垃圾回收、小作坊、黑的士、農(nóng)副食品等維持基本生活。永久支線一環(huán)：環(huán)城快速鐵路，全長 123公里，共設置 15個主要車站；貴開快速一射：貴陽東 — 開陽快速鐵路；至成都 — 成貴兩聯(lián)線：久長 — 永溫（開陽 ），林歹（清鎮(zhèn)） — 織金。 ?目前環(huán)城高速公路以及北京西路、黔靈山路、甲秀南路、機場路、水東路已經(jīng)建成通車； ?北京東路、甲秀北 (中 )路和二環(huán)路建設正全速推進，將于 2020年 8月底前通車； ?整個三環(huán)十六射線交通路網(wǎng)將在 2020年全面建成將極大緩解 中心城區(qū)交通擁堵的現(xiàn)狀； ?項目位處二環(huán)與三環(huán)之間，在路網(wǎng)全面建成后，項目最先開出的一期及 A、 B區(qū)域將首先受利。項目所在地 1010 貴陽市城市總體規(guī)劃 2020 年 2020 年定位性質具有典型喀斯特生態(tài)環(huán)境和良好城市性質貴州省省會；西南地區(qū)重要交避暑自然條件，適宜居住、適宜城市定位通樞紐；西部地區(qū)重要中心城旅游、適宜創(chuàng)業(yè)的生態(tài)文明城市。貴州省人口 3600萬， 09年貴州省 GDP3387億?？谠?，位列全國第 26 位。22 項目研究團隊成員 1商鋪部鄧汝舜喬裕生高娜公寧姜毅熠陳旭卉馬韜青疏影宋冬雪 33 項目研究團隊成員 2戰(zhàn)略顧問部酒店集團謝凌馮冰吳嘉保陳佩思伍可瑩譚娟周一華 44 本階段研究進展：工作進度宏觀經(jīng)濟 分析物業(yè)市場研究零售寫字樓公寓酒店案例研究本次報告主要內(nèi)容總體開發(fā)結論和建議各物業(yè)品種開發(fā)建議 55 目錄 11/a.0 場地分析 整體開發(fā)建議 零售商業(yè)開發(fā)建議 寫字樓開發(fā)建議 商務公寓開發(fā)建議 酒店開發(fā)建議 666 場地分析 777 貴州省簡介哈爾濱長沙烏魯木齊沈陽鞍山貴州省簡稱“黔”或“貴”，位于中大連北京國大西南東部，是一個山川秀麗、天津氣候宜人、資源富集、民族眾多的青島太原石家莊內(nèi)陸山區(qū)省。 13′之間，南京上海合肥東靠湖南，南鄰廣西，西毗云南，武漢成都杭州寧波北連四川和重慶，東西長約 595千重慶溫州米，南北相距約 509千米。；貴陽市作為貴州省最主要的對外口岸城市和省內(nèi)旅游的最大散集地，未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆５纳鷳B(tài)文明城市。 4號線總體規(guī)劃： ?根 據(jù)政府初步規(guī)劃，未來 4號線均將在彭家灣片區(qū)設立節(jié)點性質的換乘站點，具體位置的設定以及換乘站點的數(shù)量尚待進一步確認，爭取空間較大。發(fā)展前景通過多方面的交通建設，在 2020 年前建成區(qū)域性 物流城市和西南地區(qū)重要物流中心；實現(xiàn)重要交通干線的緊密結合，構建布局合理、功能完善的城市交通體系；實現(xiàn)全市范圍內(nèi)人流、物流、資金流、信息流的高度融合。形象、配套設施、居住狀況等均存在嚴重問題。 ??該區(qū)域地形狹長，雙側均被山體環(huán)繞，且被兩條從此處通過的鐵路分隔，基本無可視性及商業(yè)價值可言。業(yè)價值的創(chuàng)造。雖然平面上橫縱交錯，但由于基地東側山體環(huán)繞范圍較大，加之立交規(guī)劃，靠快速道進入項目需要在項目內(nèi)部規(guī)劃東西走向的主干道，西接甲秀路，東連花溪大道； ?東由于基地東側受到山體阻隔的影響較小，城市主干道浣紗路和花溪大道與項目內(nèi)部規(guī)劃的東西走向之主次干道創(chuàng)造多個進入口，形成主要項目進入面； ?內(nèi) 貴黃公路在甲秀路以東段降為城市主干道連接城市交通規(guī)劃路網(wǎng) 5號射線，沿線在項目內(nèi)部創(chuàng)造兩個主入口，其中包括五里沖入口； ?南 基地南側 3 個主入口的設置以項目內(nèi)側規(guī)劃主次干道為基礎； ?北 與南側 3個主入口相對應，基地北側主入口分別設置在頭橋路與延安西路上，地塊極北點緊靠城市主干道一橋路與延安西路轉換點，成為少數(shù)貼基地紅線的主入口之一； ??從右圖可見，基地主要進出口 有 16 個，集中在基地東南主干道快速道側，向貴陽市現(xiàn)有市中心打開，增加交通可及性的同時，有利于實現(xiàn)市中心向本項目基地轉移的目標。通連通性。項目的整體規(guī)劃與品 T質同樣在一定程度上被基地內(nèi)的 污水處理廠所破壞。4545 整體開發(fā)建議 464646 分區(qū)命名 I北區(qū) A北區(qū) A南區(qū) B北區(qū) F區(qū) E區(qū) I南區(qū) J區(qū) G區(qū) B南區(qū)一期 K區(qū) H北區(qū) C北區(qū)H南區(qū) C南區(qū) L北區(qū) D區(qū) L南區(qū) 4747 項目綜合定位 整體布局建議 4848 項目商業(yè)物業(yè)綜合定位區(qū)域發(fā)展 ?在全世界范圍內(nèi)，很難再找出相同規(guī)模城市中心改造項目，因此從開發(fā)體量和范圍內(nèi)，本項目的開發(fā)是一個“造城”的概念。裙樓集中商業(yè) ??并期望對商業(yè)物業(yè)類型的多樣化和細化，最大化業(yè)主的利益。站點為主要聚集點，9居住型酒店式公寓以集中 9通過站點間的商業(yè)形成型商業(yè)上蓋物業(yè)為主，也可商業(yè)街區(qū)格局。 6464 整體開發(fā)布局 — 開發(fā)規(guī)模匯總單棟體量總計公寓物業(yè)品種及形態(tài)棟數(shù)租售策略酒店 (平方米 )(萬平方米 )5%3%340000234地標型辦公樓部分持有 3000040000451215 大型總部辦公樓出售甲級辦公樓辦公樓 10000300008121215 中型總部辦公樓出售 36%辦公樓30000400001246 小型總部辦公樓出售乙級辦公樓 15000300008101516 出售總計778640,00014鄰里中心租賃購物中心 84, 240,000124大型購物中心租賃零售商業(yè) 56%小體量集中商業(yè) 5,00022租賃零售商業(yè)步行街 215,G 區(qū)低密度商業(yè)群落 50,00015 部分持有 C 區(qū)裙樓商業(yè) 180,000118 出售辦公樓零售商業(yè) 5%配套商業(yè) 420,58642 出 售 8%酒店總計 %高端酒店 租賃公寓酒店中高端酒店 1%總計 酒店式公寓 15,000468 出售公寓高端酒店式公寓 30,00013 出售總計 11 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量 萬平方米住宅 ?220230?本項目商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量約在 220230萬平方米之間。7171 零售商業(yè)定位目標周邊市場環(huán)境 ?大量市場機會點 ?零售商業(yè)將使本項目貴陽城市性格 ?主題商業(yè)成為貴陽城市名片 ?不可復制的位置 ??從我行中期報告案例分析內(nèi)發(fā)現(xiàn)，住宅是開發(fā)商回籠資金的物業(yè)品種，而零售商業(yè)則是提升項地塊客觀條件目檔次，留下口碑的物業(yè)品種。 1??本項目從 F 區(qū)至 K區(qū)街道的距離在 2公里左右，在街道的首、尾和中間將是重要的節(jié)點， 2公里上海南京西路在這三個點上，我們建議排布購物中心，節(jié)點中間將由大量街鋪串聯(lián)起來。（市場需求）銷售型零售 ?根 據(jù)目前區(qū)域整體規(guī)劃，通過實際丈量街道長度，結合建議的樓層和進深，得出具體可做銷售開發(fā)總量的體量。響因素后 ，與零售相關的支出為 元，其年增長率為 %。 8484 商圈居民國內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率總零售銷售額ХХ個人零售開支個人零售開支總零售開支247。 8989 持有型零售商業(yè)開發(fā)總量測算 — 理論承受值計算方法三（人均商業(yè)面積） 9090 零售體量測算之示意模 型選取橫向商業(yè)發(fā)展相對成熟的二線城市成都南京寧波貴陽理論市場供應大型零售商業(yè)市場供應量 /人口量 =人均商業(yè)面積貴陽人口量＝總量－本項目零售承市場供應受值 9191 二線城市信息寧波成都南京年平均增長率年平均增長率年平均增長率年份年份%%%年份 %%%%%%商業(yè)面積人口人均面積商業(yè)面積人口人均面積商業(yè)面積人口人均面積202045,0005,396,80010,133,0005,448,0005,433,30010,199,0005,530,0005,461,90,30010,284,0005,632,0005,490,03226,30010,443,0005,722,0005,527,30010,596,0005,836,0005,567,30010,820,3,0005,958,0005,604,30011,034,006793,0006,072,0005,646,330,30011,122,0006,172,0005,681,330,30011,249,081,6616,244,0005,710,461,82020,396,216,6616,297,7,239,6105,742,860,89811,530,387,0726,389,5350.21720201,675,7175,775,368,92411,667,581,3536,482,20202,265,2515,807,015,64211,804,802,8456,577,33,062,1905,840,838,91411,944,055,3606,673,139,4995,873,886,94012,085,343,2446,770,595,8165,906,221,07712,228,671,4506,869,564,4815,940,919,43512,372,045,6266,969,225,7415,973,081,44612,518,472,2127,070,?這里的商業(yè)面積是仲量聯(lián)行統(tǒng)計之大型零售商業(yè)（總體建筑面積大于 1萬平方米）的累積供應量。消費者訪談消費者喜好度 9696 市場現(xiàn)狀和判斷（ 1/3） ??在前期完成了零售市場研究后，我