【正文】 金碟 .fdc01ff66ff39。 云巖區(qū) 衣 著一級(jí)影響區(qū)域小計(jì) 花溪區(qū) 699009939。9.99009939。份國(guó)內(nèi)旅游者人均花 費(fèi) 長(zhǎng) 率 （ 數(shù) （ 萬(wàn) 人 次 ） 長(zhǎng) 率 （ 單 位 面 積 營(yíng) 業(yè) 額99009939。920099009939。.99009939。9111532.99009939。 ??在第二和第三商圈的居民，即貴陽(yáng)市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外） 和下轄縣市的居民，根據(jù)前期消費(fèi)者調(diào)查的結(jié)果，貴陽(yáng)市市區(qū)（除兩大主城區(qū)外）和下轄縣市主城區(qū)的消費(fèi)者中有 12%肯定會(huì)光顧本項(xiàng)目，因此假設(shè)第二、第三商圈滲透率為 12%。9761,564,5281,573,1261,581,7721,599009939。9001,435,7481,443,6399009939。9,024,38446,4399009939。9,182222,231,527 國(guó)內(nèi)旅游99009939。9,42521,53323,86826,458299009939。98,1011,204,6861,211,3071,217,99009939。90173,237174,1899009939。982,637,5143,138,6423,734,99009939。9,27510,99009939。920202020 年本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)總零售年?duì)I業(yè)額預(yù)測(cè)（理想狀態(tài)）為 2499009939。9099009939。9以貴陽(yáng)市過(guò)去 10年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的平均增長(zhǎng)率 99009939。9151.99009939。916,21518,81021,8199009939。數(shù)據(jù)及資料來(lái)源：仲量聯(lián)行 8787 房市金碟 .fdc01ff66ff39。950,00064%537,0004%155,0001%4,230,00030%101,0001% 紐 約 曼 哈 頓 下 城99009939。90,00014%00%1,120,00053%00%墨爾本多克蘭茲,399009939。900 萬(wàn)平方米的建筑面積計(jì)算與 5%的零售商業(yè)比重計(jì)算，本項(xiàng)目零售商業(yè)的 開(kāi)發(fā)體量在8099009939。 零售體量測(cè)算之示意模型選取橫向商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的二線城市成都南京寧波貴陽(yáng)理論市場(chǎng)供應(yīng)大型零售商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量 /人口量 =人均商業(yè)面積貴陽(yáng)人口量＝總量－本項(xiàng)目零售承市場(chǎng)供應(yīng)受值 99009939。9099009939。9住宅： 25%??99009939。96,000513,00040%56,0004%47,0004%680,00052%00%上海新天地 ,451,100158,10011%99009939。98,0002%00%32,0000% 倫 敦 金 融 城,99009939。 ??99009939。912,05113,99009939。92020消 費(fèi) 總 額 （ 人 民 幣 億 元 ）1099009939。97261875099009939。9綜合零售百 2223299009939。92803163564034565199009939。999009939。928,7801,105,2499009939。93125,178125,866126,557127,253127,99009939。91,199009939。9,44610,47111,60712,86614,26215,8099009939。918131,875,703156,99009939。9041,500,1031,508,3481,516,638 三級(jí)區(qū)域其他32,799009939。9,4001,014,99009939。92020═1,530,6001,5399009939。 商圈居民國(guó)內(nèi)外游客ХХ滲透率滲透率滲透率假設(shè)ХХ個(gè)人零售開(kāi)支個(gè)人零售開(kāi)支總零售開(kāi)支247。9299009939。92020325599009939。99009939。數(shù)據(jù)及資料來(lái)源： 2020 貴陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 8282 房市金碟 .fdc01ff66ff39。94 文化娛樂(lè)服務(wù) 開(kāi)陽(yáng)縣 其他商品和服務(wù) 息烽縣三級(jí)影響區(qū)域 居住 27.99009939。99009939。現(xiàn)我行用的滲透率數(shù)據(jù)是前期市場(chǎng)調(diào)查 1000 份問(wèn)卷內(nèi)得出的交叉分析數(shù)據(jù)。（市場(chǎng)需求）目前區(qū)域整體規(guī)劃，銷售型零售 ??根據(jù)通過(guò)實(shí)際丈量街道長(zhǎng)度，結(jié)合建議的樓層和進(jìn)深，得出具體可做銷售開(kāi)發(fā)總量的體量。貴陽(yáng)花果園 7474 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 ????作為城市名片的定位來(lái)說(shuō)，其有效的商業(yè)載體就是街道街區(qū)，但是作為新興形成的商業(yè)街，它和城市原先自然形成的商業(yè)街不同，它可以有著更良好的規(guī)劃（意味著更協(xié)調(diào)統(tǒng)一），并創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值和空間。從先天條件而言，本項(xiàng)目占據(jù)天時(shí)?；ü麍@在上述零售市場(chǎng)情況下，花果園項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于： ????用現(xiàn)代化零售物業(yè)類型吸納眾多未進(jìn)入貴陽(yáng)市場(chǎng)的品牌 ????并取代現(xiàn)有主城區(qū)商圈成為新興城市中心 699009939。9酒店式公寓 15,000468出售公寓高端酒店式公寓 30,00013出售總計(jì) 11商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量 ??220230??本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量約在 220230 萬(wàn)平方米之間。 整體開(kāi)發(fā)布局 — 零售商業(yè)物業(yè)位置及功能 ??社區(qū)集中商業(yè) ??裙樓集中商業(yè) ????.??體量： 1 萬(wàn)平方米 ??體量： 萬(wàn)平方米 ??特色步行街 ????體量： 21萬(wàn)平方米 ??家庭購(gòu)物中心 ??.??體量： 萬(wàn)平方米 ??鄰里中心 ????體量： 4萬(wàn)平方米 ??低密度商業(yè)群落 ????體量： 5 萬(wàn)平方米 ??社區(qū)集中商業(yè) ????體量： 1 萬(wàn)平方米 ??裙樓集中商業(yè) ??大型購(gòu)物中心 ??????體量： 18 萬(wàn)平方米 ??體量： 24 萬(wàn)平方米注：圖中所標(biāo)示建筑均為示意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。 整體開(kāi)發(fā)布局 — 標(biāo)志性建筑位置及功能高端酒店式公寓約 370 米高端酒店甲級(jí)辦公樓高端酒店式公寓甲級(jí)辦公樓注：圖中所標(biāo)示建筑均為示 意，未考慮占地、形狀及棟數(shù)。9 通過(guò)站點(diǎn)間的商業(yè)形成型商業(yè)上蓋物業(yè)為主，也可商業(yè)街區(qū)格局。近，形成規(guī)模效應(yīng)及互補(bǔ)。9提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流 ??99009939。9 提供潛在高端會(huì)議客源 ??99009939。9 零售除提供為商務(wù)人群的 ??99009939。9 公寓與酒店兩者是互補(bǔ)關(guān) ??99009939。9跨區(qū)域消費(fèi)者 ??99009939。9 服務(wù)配套 ??99009939。9街鋪/ 住宅底商 ??99009939。9高端酒店 ??99009939。 499009939。 ??貴陽(yáng)新商業(yè)高地 —自身?xiàng)l件路網(wǎng)交通 — 現(xiàn)代 CBD 區(qū)域 ??99009939。 分區(qū)命名 I北區(qū) A 北區(qū) A南區(qū) B 北區(qū) F區(qū) E區(qū) I南區(qū) J 區(qū) G 區(qū) B 南區(qū)一期 K區(qū) H北區(qū) C北區(qū) H南區(qū) C南區(qū) L北區(qū) D區(qū) L南區(qū) 4747房市金碟 .fdc01ff66ff39。本項(xiàng)目可抓住市場(chǎng)機(jī)遇，借助自身優(yōu)勢(shì)，打造現(xiàn)代化的劣勢(shì)商業(yè)模式，釋放市場(chǎng)需求； OPPORTUNITIES??城市建設(shè)。 4242 房市金碟 .fdc01ff66ff39。條快速干道及主次干南地區(qū)城市到本項(xiàng)目的道，進(jìn)一步提高內(nèi)外交交通可及性。 基地未來(lái)交通分析公交站點(diǎn)輕軌站點(diǎn)延安西路頭橋路主干道快速路輕軌 3號(hào)線輕軌 4 號(hào)線甲秀中路浣紗路高速鐵路 ????基地西側(cè)南北 走向快速路甲秀中路與貫穿內(nèi)部東西走向貴黃公路交 /匯，并與花溪大道、頭橋路 /延安西路接駁，內(nèi)外交通縱橫貫通；由 ??號(hào)線換乘站于占地大，內(nèi)部交通路網(wǎng)將通過(guò)增加內(nèi)部主干道與多條次干道而得以完善； ????基地內(nèi)部設(shè)有 4 個(gè)軌道交通站點(diǎn)，其中 2個(gè)站點(diǎn)為 3號(hào)線和 4號(hào)線零換貴黃公路花溪大道乘站，分別位于項(xiàng)目一期南側(cè)及基地東南處。影響可視性與可及性。 V 區(qū)場(chǎng)地可視性及商業(yè)價(jià)值分析 1????圖示區(qū)域北側(cè)雖被較高山體包圍，但整體朝向東北面市中心區(qū)域，區(qū)域臨未來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)重要的交通要道 —— 中山路，周邊無(wú)視覺(jué)屏障，視野較為開(kāi)闊，可視性價(jià)值較高； ????標(biāo)示區(qū)域內(nèi)住宅面向 人工湖泊，綠化環(huán)境好，商業(yè)價(jià)值較高，可考慮搭配區(qū)域住宅作規(guī)模偏大商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)，同時(shí)注意一定程度地保證首期開(kāi)發(fā)住宅的居住品質(zhì)。 IV 區(qū)場(chǎng)地可視性及商業(yè)價(jià)值分析 ????作為基地核心區(qū)，無(wú)任何山體阻擾 ，取而代之的是未來(lái)項(xiàng)目自身各建筑體及景觀布置，加之 1 貴黃立交與五里沖立交，圖示區(qū)域具有很高的可視性及商業(yè)價(jià)值，中心作用可輻射之整個(gè)貴陽(yáng)市； ??/??規(guī)劃軌道交通 3 號(hào) /4 號(hào)在該核心部位零距離轉(zhuǎn)換，待 2 線正式運(yùn)行后，將為項(xiàng)目帶來(lái)眾多交通人流，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值，快速遠(yuǎn)距離擴(kuò) ??號(hào)線換乘站大輻射范圍。 塊容積率 /住宅戶數(shù)4,038 停車位 2,7542828 房市金碟 .fdc01ff66ff39。9 住宅建筑面積 322,99009939。999009939。 2727 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 場(chǎng)地分析分區(qū)圖 I 區(qū)場(chǎng)地 II 區(qū)場(chǎng)地 III 區(qū)場(chǎng)地 IV 區(qū)場(chǎng)地 V 區(qū)場(chǎng)地底圖來(lái)源： 2020 年 3 月 1 日 USI 節(jié)點(diǎn)性匯報(bào)文件 2323 房市金碟 .fdc01ff66ff39。9199009939。90 年代初開(kāi)始，大量的流動(dòng)人口不斷涌入貴陽(yáng)，讓這個(gè)片區(qū)成為了貴陽(yáng)市流動(dòng)人口主要聚居地之一，主要涉及后巢鄉(xiāng)的 4 個(gè)村民組和花果園街道辦事處的 5個(gè)社區(qū)，村居人口交織雜居，總?cè)丝谶_(dá)到 5萬(wàn)，一半以上為流動(dòng)人口。 花果園舊貌 —— 彭家灣 (1)交通狀況道路寬度狹窄，路面條件差，居住區(qū)域內(nèi)沒(méi)有公共交通，居民出行僅靠摩的和三輪。永久支線一環(huán)：環(huán)城快速鐵路，全長(zhǎng) 123 公里，共設(shè)置 15 個(gè)主要車站；貴開(kāi)快速一射：貴陽(yáng)東 — 開(kāi)陽(yáng)快速鐵路；至成都 — 成貴兩聯(lián)線：久長(zhǎng) — 永溫（開(kāi)陽(yáng)），林歹（清鎮(zhèn)） — 織金。項(xiàng)目區(qū)域鄰接未來(lái)的輕軌 3號(hào)線及 4號(hào)線處于快速軌道交通的發(fā)展階段及成熟完善階段之間。 1111 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 20099009939。95 平方千米 。平均海拔 1100 廣州廈門昆明米左右，是世界喀斯特地貌發(fā)育最深圳南寧典型的地區(qū)之一。9176。 項(xiàng)目研究團(tuán)隊(duì)成員 1 商鋪部鄧汝舜喬裕生高娜公寧姜毅熠陳旭卉馬韜青疏影宋冬雪 33房市金碟 .fdc01ff66ff39。 免責(zé)聲明就我們所知，我們?cè)谘芯窟^(guò)程中所依據(jù)的資料和信息是準(zhǔn)確和有效的但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之而變下列因素將可能導(dǎo)致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化： 999009939。 目錄 場(chǎng)地分析 整體開(kāi)發(fā)建議 零售商業(yè)開(kāi)發(fā)建議 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建議 商 務(wù) 公 寓 開(kāi) 發(fā) 建 議 酒 店 開(kāi) 發(fā) 建 議 666 房 市 金碟 .fdc01ff66ff39。9176。 88 房市金碟 .fdc01ff66ff39。999009939。城市職能職能發(fā)展總目標(biāo) ??全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、旅游服務(wù)中心。 1212 房市金碟 .fdc01ff66ff39。9 座車站； 2 號(hào)線一期工程自白云區(qū)七機(jī)路口至油榨街，（穿過(guò)大十字、噴水池、人民廣場(chǎng)），全長(zhǎng) 公里，設(shè) 18 座車站； ?? 2號(hào)線一期工程投入運(yùn)營(yíng)后，將與城市道路、鐵路、航空交通等有效銜接，形成現(xiàn)代城市綜合交通體系。 貴陽(yáng)市城市交通規(guī)劃小結(jié)道路交通軌道交通鐵路交通 ??在 2020 年前后通過(guò)輕軌緩解老城區(qū)與在 2020 年以前搭建完在未來(lái) 510 年內(nèi)，通過(guò)金陽(yáng)、小河、新添等 片區(qū)的交通壓成三環(huán)十六射線的城貴廣、成貴、渝黔鐵路力，同時(shí)引導(dǎo)老城區(qū)過(guò)度集中的人口區(qū)交通路網(wǎng)骨骼，緩的建設(shè)及市域鐵路環(huán)線向新開(kāi)發(fā)的城區(qū)分流，加快城市化進(jìn)解中心城區(qū)交通擁堵的形成等方面，將貴陽(yáng)程，同時(shí)促進(jìn)新興商圈的建設(shè)、發(fā)現(xiàn)狀，科學(xué)、高效的建設(shè)成為西南地區(qū)不可展；路網(wǎng)也對(duì)商業(yè)的分散或缺的貨運(yùn)、客運(yùn)集散 ??以軌道交通迅速帶動(dòng)沿線商業(yè)的發(fā)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 1717 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 花果園新生 —— 西南片區(qū)最繁華的城市中心花果園片區(qū)位于貴陽(yáng)主城區(qū)西面。 ????本項(xiàng)目縱跨貴陽(yáng)市主城區(qū)南明區(qū)與云巖區(qū)，處于主城區(qū)的中心位置；本項(xiàng)目距離市中心中華路沿線主要商圈大約 2 公里左右，地理位置優(yōu)越。 ????該區(qū)域地形狹長(zhǎng)，雙側(cè)均被山體環(huán)繞，且被兩條從此處通過(guò)的鐵路分隔，基本無(wú)可視性及商業(yè)價(jià)值可言。9地上 448,99009939。9A 北塊容積率 住宅戶數(shù) 3,799009939。9 北 （ 平 方 米 ） 地 地 下65,8399009939?？梢曅约吧虡I(yè)價(jià)值高可視性及商 業(yè)價(jià)值中等可視性及商業(yè)價(jià)值低299009939?？梢曅约吧虡I(yè)價(jià)值 高 可 視 性 及 商 業(yè) 價(jià) 值 中 等 可 視 性 及 商 業(yè) 價(jià) 值 低 3131 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場(chǎng) /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 3 層主力商戶：物美多超市、康泰堂藥房等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：較差， 3層基 本空置轉(zhuǎn)彎塘 —— 世紀(jì)星苑商業(yè)性質(zhì)：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場(chǎng) /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 1 層，局部 2 層主力商戶：麻辣時(shí)尚火鍋、五金 /鞋業(yè)市場(chǎng)、佰佳便利店等經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：較差，鞋城、批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)空置率較高松山路 —— 智慧龍城商業(yè)性質(zhì)：住宅底商商業(yè)性質(zhì)：片區(qū)住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場(chǎng) /生活服務(wù)物業(yè)定位：生活配套、餐飲娛樂(lè)商業(yè)樓層： 2 層商業(yè)樓層： 12 層主力商戶：市西花香文體批發(fā)市場(chǎng)、主力商戶：合力超市、小貝殼網(wǎng)吧云巖