【正文】 繁華的城市中心。 199009939。9199009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地所處區(qū)位中華 路噴水池商圈中華路大小十字商圈市中心區(qū)域市中心區(qū)域里項目所在地公 花果園項目基地 ????中華路是貴陽市的城市主動脈，主要商業(yè)中心的發(fā)展均處于中華路沿線；大多數(shù)百貨公司、高端酒店以及辦公樓都集中在左圖顯示的市中心區(qū)域內。 ????本項目縱跨貴陽市主城區(qū)南明區(qū)與云巖區(qū)，處于主城區(qū)的中心位置；本項目距離市中心中華路沿線主要商圈大約 2 公里左右，地理位置優(yōu)越。 2020 房市金碟 .fdc01ff66ff39。2 公里 基地基本信息貴陽市主城區(qū)花果園基地位置規(guī)劃用地萬平方米 522 中華路建設用地市中心區(qū)域萬平方米 278 項目所在地總建筑面積萬平方米199009939。900 注：以上基地基本信息數(shù)據(jù)由貴州宏立城集團提供，實際建筑面積待各物業(yè)品種體量測算完畢后確定底圖來源： 2020 年 3 月 1 日 USI 節(jié)點性匯報文件 2121 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地各至現(xiàn)狀概況居民住宅區(qū) 劃入拆遷范圍頭橋路新建住宅區(qū) 不劃入拆遷范圍雙向 6 車道污水處理廠 存在擴大可能性延安西路雙向 8 車道建中學校鐵路上架橋梁浣紗路雙向 8 車道項目一期工地項目原 A/B/F 區(qū) 歸于整體規(guī)劃花溪大道中雙向 8 車道五里沖農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 未來遷移至金陽 新區(qū)貴黃公路雙向8 車道五里沖水果批發(fā)市場 未來遷移至金陽新區(qū)甲秀中路雙向 8 車道待移除山體 整合基地以便整體規(guī)劃建設中布局規(guī)劃普通鐵路殯儀館服務部及山體 整體遷移底圖來源： 2020 年 3 月 1 日 USI 節(jié)點性匯報文件 2222 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 場地分析分區(qū)圖 I 區(qū)場地 II 區(qū)場地 III 區(qū)場地 IV 區(qū)場地 V 區(qū)場地底圖來源： 2020 年 3 月 1 日 USI 節(jié)點性匯報文件 2323 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 I區(qū)場地實況（截止至 2020 年 3 月） 1高鐵高架項目北部入口新建住宅區(qū)新建住宅區(qū)居民 住宅區(qū)建中學校污水處理廠鐵路上架橋梁 2424 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 I 區(qū)場地可視性與商業(yè)價值分析 1????基地北側基本被山體包圍，只有連接頭 /橋路 /延安西路的入口處稍有可視性； ????圖中所標示區(qū)域內有部分新建住宅區(qū)不屬于拆遷范圍內，可視性與商業(yè)價值均偏低，具有一定的私密性，較適合作為高檔住宅區(qū)片區(qū)開發(fā)。 ????該區(qū)域地形狹長，雙側均被山體環(huán)繞，且被兩條從此處通過的鐵路分隔，基本無可視性及商業(yè)價值可言。新建住宅區(qū)可視性及商業(yè)價 值 高 可 視 性 及 商 業(yè) 價 值 中 等 可 視 性 及 商 業(yè) 價 值 低 2525 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 II 區(qū)場地實況（截止至 2020 年 3月） 1普通鐵路新建住宅區(qū)貴黃公路五里沖段五里沖農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 2626 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 II 區(qū)場地可視性及商業(yè)價值分析可視性及商業(yè)價值高 1 可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 ????此彎角處同樣處于山體之中，可視性與商業(yè)價值欠佳，存在一定的私密性。新建住宅區(qū) ????兩條快速通道甲秀中路與貴黃公路在此交匯，給予圖示區(qū)域優(yōu)越的車行交通條件，但同樣受到山體阻隔之影響，商業(yè)價值無法有效發(fā)揮。 2727 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 III區(qū)場地現(xiàn)狀 — 項目 A/B區(qū)主要技術指標建設用地面積 53,面積 72,（平方米）平方米市政道路面積 18,99009939。9 住宅建筑面積 322,99009939。9地上 448,99009939。981.99009939。95總建筑面積A448,99009939。981.99009939。95 商業(yè)建筑面積30,99009939。999009939。 （ 平 方 米 ） 地 地 下83,415.99009939。999009939。9A 北塊容積率 住宅戶數(shù) 3,799009939。96停車位 3,99009939。972 建設用地面積 11,99009939。 總占地面積11,99009939。（平方米）市政道路面積 18,99009939。9 住宅建筑面積 322,99009939。9B地上 351, A南 417,建 筑 面 積 23,5199009939。99009939。9 北 （ 平 方 米 ） 地 地 下65,8399009939。 /住宅戶 數(shù) 2,99009939。9599009939。9B北停車位 2,687 建設用地面積 /總占地面積 /（平方米）市政道路面積 /B 南住宅建筑面積 312, 365, 412,99009939。9商業(yè)建筑面積 37, 南（平方米）地地下 46,99009939。 塊容積率 /住宅戶數(shù)4,038 停車位 2,7542828 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 III 區(qū)場地可視性及商業(yè)價值分析 ????該區(qū)域從地理位置上而言，靠近花果園立交，兩條主干道花溪大 道與浣紗路在附近交匯，給予一定的可視性與交通可及性； 1????對于整體基地而言，圖示區(qū)域距離地塊核心部位有相當?shù)木嚯x，部分倚靠山體，商業(yè)價值受到一定的影響，可作為大型住宅社區(qū)考量； ????圖示區(qū)域東北雖無山體屏障，但周邊老舊住宅較多，且不直接毗鄰主干道，交通便利性不高，即便面向主城區(qū)，但可視性價值一般； ????標示區(qū)域內未來將安置大量回遷戶，難以保證區(qū)域整體人文風貌及環(huán)境品質。但由于臨近老城區(qū)且未來居住人口較多，尚具新建住宅有一定商業(yè)價值，可考慮作社區(qū)配套或其區(qū)他生活服務類商業(yè)。可視性及商業(yè)價值高可視性及商 業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低299009939。9299009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 IV 區(qū)場地實況 1????該區(qū)場地在貴黃公路以北處，在現(xiàn)實基地中是一座山體，是唯一一座可遷移山體，移除后將有利于整合基地以便整體布局規(guī)新建住宅劃；區(qū) ????貴陽市殯儀館服務部現(xiàn)位于該區(qū)場地貴黃公路以南處，上體上的公墓正在遷移過程中，不久的將來整個服務部及相關設施會整體搬遷。 3030 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 IV 區(qū)場地可視性及商業(yè)價值分析 ????作為基地核心區(qū)，無任何山體阻擾 ，取而代之的是未來項目自身各建筑體及景觀布置，加之 1 貴黃立交與五里沖立交，圖示區(qū)域具有很高的可視性及商業(yè)價值，中心作用可輻射之整個貴陽市； ??/??規(guī)劃軌道交通 3 號 /4 號在該核心部位零距離轉換，待 2 線正式運行后，將為項目帶來眾多交通人流，創(chuàng)造更高的商業(yè)價值，快速遠距離擴 ??號線換乘站大輻射范圍。 ??????圖示區(qū)域基本無山體阻隔問題，反而受若干條 ??標示區(qū)域所在視野開主次干道交錯的正面影響，倚靠基地核心中央闊，可視性佳，距離區(qū)，可視性與商業(yè)價值佳，可考量為城市中心基地核心區(qū)較近，地新建住宅的延伸；理位置上靠 近貴黃公區(qū)路和花溪大道交匯處、 ????同樣依托軌道交通給予商業(yè)物業(yè)的有利影響，惠農(nóng)巷高架以及藝校標示區(qū)域內第二個 2線換乘站點不僅為項目帶立交橋，是項目主要 ??號線換乘站入來自四面八方的人流，且打通了項目內部大出入口之一，利于商動脈，為高價值創(chuàng)造錦上添花。業(yè)價值的創(chuàng)造?？梢曅约吧虡I(yè)價值 高 可 視 性 及 商 業(yè) 價 值 中 等 可 視 性 及 商 業(yè) 價 值 低 3131 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 V區(qū)場地現(xiàn)狀（截止至 2020 年 3 月） 1一期施工現(xiàn)場一期山體接中山西路人工湖 3232 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 V 區(qū)場地平 面圖及主要技術指標 — 項目一期住宅面積商業(yè)面積總棟數(shù)總樓層總戶數(shù)（戶）交房時間（平方米）（平方米） 開始陸續(xù)交房，到202134481113299009939。981267511199009939。904 層 前交完 3333房市金碟 .fdc01ff66ff39。 V 區(qū)場地可視性及商業(yè)價值分析 1????圖示區(qū)域北側雖被較高山體包圍，但整體朝向東北面市中心區(qū)域，區(qū)域臨未來項目內重要的交通要道 —— 中山路，周邊無視覺屏障，視野較為開闊，可視性價值較高； ????標示區(qū)域內住宅面向 人工湖泊，綠化環(huán)境好，商業(yè)價值較高，可考慮搭配區(qū)域住宅作規(guī)模偏大商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)，同時注意一定程度地保證首期開發(fā)住宅的居住品質。可視性及商業(yè)價值高可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 3434 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 可視性及商業(yè)價值總觀 1 新建住宅區(qū)可視性及商業(yè)價值高可視性及商業(yè)價值中等可視性及商業(yè)價值低 3535 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 3 層主力商戶：物美多超市、康泰堂藥房等經(jīng)營現(xiàn)狀：較差， 3層基 本空置轉彎塘 —— 世紀星苑商業(yè)性質：住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /社區(qū)配套商業(yè)樓層： 1 層，局部 2 層主力商戶：麻辣時尚火鍋、五金 /鞋業(yè)市場、佰佳便利店等經(jīng)營現(xiàn)狀：較差，鞋城、批發(fā)市場內空置率較高松山路 —— 智慧龍城商業(yè)性質：住宅底商商業(yè)性質：片區(qū)住宅底商物業(yè)定位：批發(fā)市場 /生活服務物業(yè)定位：生活配套、餐飲娛樂商業(yè)樓層： 2 層商業(yè)樓層： 12 層主力商戶：市西花香文體批發(fā)市場、主力商戶：合力超市、小貝殼網(wǎng)吧云巖區(qū)農(nóng)村合作社等經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，但批發(fā)市場導致物經(jīng)營現(xiàn)狀：參差不齊，區(qū)域住宅較業(yè)整體形象較差為老舊、商業(yè)形象較獅峰 路 —— 沿街商鋪浣紗路 —— 花香上海城差 3636 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地周邊商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)性質：物業(yè)底商物業(yè)定位：餐飲娛樂商業(yè)樓層：2層主力商戶：富貴足養(yǎng)生會所、模擬賽車城等經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，模擬賽車城經(jīng)營現(xiàn)狀較差浣紗路 —— 黔貴大廈商業(yè)性質：住宅底商物業(yè)定位：餐飲娛樂、生活配套商業(yè)樓層： 1 層主力商戶：陳友良尖椒雞、理想茶行等、尼薩福干洗店經(jīng)營現(xiàn)狀：一般，立交橋下商業(yè)可視及可及性較差花果園立交下 —— 帝豪名都小結：商業(yè)性質：住宅底商 ??區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)主要集中在項目北面松山路段、一橋路物業(yè)定 位：餐飲娛樂、生活配套、專沿線及項目東面浣紗路、花溪路一帶；西面、南面受地理、業(yè)賣場交通現(xiàn)狀等影響，基本沒有具規(guī)模性的商業(yè)；商業(yè)樓層： 2層 ??區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)主要以物業(yè)底商的形態(tài)存在，單體主力商戶：北京華聯(lián)、蘇寧電器、中商業(yè)供應量有限，缺乏明確主題定位，商業(yè)形象較差；國銀行、三彩服飾等 ??區(qū)域周邊現(xiàn)有商業(yè)分散，缺乏集群效應，難以對外區(qū)消費經(jīng)營現(xiàn)狀：較好產(chǎn)生輻射作用?；ㄏ蟮?—— 春蠶巷社區(qū) 3737 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地形狀分析基地三維立體圖基地模擬示意圖基地二維平面圖 ????從基 地三維立體圖示，標示區(qū)左豎基本 ????受形狀特性以及自然條件的被鑲嵌在兩條山體中，左豎內部小山丘“ ??限制，基地的特殊性為“口 ??從基地二維平面圖示，本基連綿起伏，高差略低于兩邊環(huán)繞山體；”地形狀為英文字母 H 型，左小腹大”，可開口點有限，右豎周邊受山體環(huán)繞的影響相對較小，豎細右豎粗，東西向沿貴黃在小口處容易造成交通擁但基地內部仍然有多處拱高點；公路以北構成 H字母之中橫。堵，疏通不暢的現(xiàn)象，而內 ??左豎呈狹長形，中橫與右豎 ??雖然基地內部部分山體已移除，無法改部交通的暢通需要借助內部相對肥大，中橫之起始點與變 的自然條件將內部割裂，影響房地產(chǎn)路網(wǎng)的合理安置，并與基地兩豎之起點從形狀上看都具物業(yè)開發(fā)的連續(xù)性；外圍山體的阻隔，外路網(wǎng)有效連接，從而在最有尖細的特征，比較而言，為基地本身對外開口帶來困難，同時也大程度上克服基地條件的先兩豎終點飽滿。影響可視性與可及性。天不足。三維底圖來源：2020 年 3 月 8 日 DLA 節(jié)點性匯報文件 3838 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地進入口與路網(wǎng)分析 ??西 兩條城市快速道甲秀中路（在建中）與貴黃公路（高速段）位于基地西側。雖然平面上橫縱交錯，但由于基地東側山體環(huán)繞范圍較大 ，加之立交規(guī)劃，靠快速道進入項目需要在項目內部規(guī)劃東西走向的主干道，西接甲秀路，東連花溪大道； ??東 由于基地東側受到山體阻隔的影響較小，城市主干道浣紗路和花溪大道與項目內部規(guī)劃的東西走向之主次干道創(chuàng)造多個進入口，形成主要項目進入面； ??內 貴黃公路在甲秀路以東段降為城市主干道連接城市交通規(guī)劃路網(wǎng) 5號射線，沿線在項目內部創(chuàng)造兩個主入口，其中包括五里沖入口； ??南 基地南側 3個主入口的設置以項目內側規(guī)劃主次干道為基礎；??北 與南側 3個主入口相對應，基地北側主入口分別設置在頭橋路與延安西路上，地塊極北 點緊靠城市主干道一橋路與延安西路轉換點，成為少數(shù)貼基地紅線的主入口之一； ????從右圖可見，基地主要進出口有 16 個，集中在基地東南主干道快速道側，向貴陽市現(xiàn)有市中心打開，增加交通可及性的同時，有利于實現(xiàn)市中心向本項目基地轉移的目標。次干道基地主要出入口底圖來源： 2020 年 3月 8 日 USI 節(jié)點性匯報文件 399009939。9399009939。9 房市金碟 .fdc01ff66ff39。 基地未來交通分析公交站點輕軌站點延安西路頭橋路主干道快速路輕軌 3