【正文】 端莊、整潔，做好上崗簽名； 保安監(jiān)控、消防報警系統(tǒng)晝夜開通，設(shè)立 24 小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)區(qū)域內(nèi)安全狀況； 當(dāng)班員工要密切 注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點錄像。在大堂、客梯、樓面及要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并通知有關(guān)崗位上的保安人員，另行注意或詢問盤查，同時向保安主管報告； 如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動報警裝置報警，應(yīng)立即通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報警現(xiàn)場，查明情況。如果誤報，應(yīng)在設(shè)備上消除報警信號； 與工作無關(guān)人員，不得擅自進(jìn)入監(jiān)控室，工作聯(lián)系持介紹信在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的陪同下方可入內(nèi)，并做好登記手續(xù)； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案，做好交接班口頭和書面匯報； 進(jìn)入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內(nèi)整潔， 嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用電水壺及其它明火，設(shè)備與操作臺上不得堆物； 監(jiān)控中心人員必須保持充沛精力，不打瞌睡，以高度的責(zé)任感認(rèn)真觀察，不得隨意向外人提供本物業(yè)監(jiān)控點、消防設(shè)備等保安方面的詳細(xì)資料。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 42 2）門衛(wèi)流動崗、廣場外保安工作程序 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 精神飽滿，勤巡邏，勤觀察，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內(nèi)； 維持小區(qū)內(nèi)交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時，手勢要規(guī)范； 遇有運輸車出入小區(qū)，進(jìn)門時問清來本小區(qū)的目的，出門時要驗看出門證（ 出門證由管理部門簽證，各項手續(xù)完備才能放行）； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，不論如何處理，都應(yīng)有記錄。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報； 發(fā)現(xiàn)垃圾及時請清潔工打掃，保持工作環(huán)境的整潔。 3）巡視安保工作程序 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 巡視范圍包括小區(qū)內(nèi)各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域； 按責(zé)任路線巡視檢查，登樓至高，徒步下樓，呈 S 型巡視，按規(guī)定巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。遇重大問題通知領(lǐng)班，巡視中嚴(yán)防“死角”； 巡視中應(yīng)思想集中，通過“看、聽、聞、問”發(fā)現(xiàn) 問題及時向領(lǐng)班匯報。巡視時還得注意消防設(shè)施及器材； 巡視時見使用人要主動打招呼問好，有禮貌地回答使用人的查詢，實行文明服務(wù)； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報； 接到治安、火警報警，應(yīng)及時趕到現(xiàn)場，了解情況，作出正確處理。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 43 4）地下車庫安保工作程序 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 精神飽滿，進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車合理，指揮規(guī)范，隊型整齊； 經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時予以鎖好、搖上； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案。做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報； 在有客人出入的公共活動區(qū)域，設(shè)立禁止車輛停放的醒目標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)有車滯留，告知駕駛員立即開到指定地點停放。 D、綠化養(yǎng)護(hù)管理 在宏潤花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關(guān)重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。為了維護(hù)小區(qū)的良好環(huán)境，我公司根據(jù)《城市綠化條例》及房地產(chǎn)主管部門歷來頒布的行政規(guī)章，制定了高標(biāo)準(zhǔn)的綠化管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程。 1）、綠化的養(yǎng)護(hù) 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件和綠地、花木品種、生長期決定澆水量。 施肥 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量。比如，植物長葉期要多施氮肥，開花期多施磷肥。 除雜草、松土 雜草指非人工培植的草類，必須根據(jù)管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長，同時減少病蟲害的發(fā)生；中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 44 松土是使土壤表面松動，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。 修剪整形 修剪整形有助于解決或者調(diào)節(jié)樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花結(jié)果等方面問題。必須根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素來進(jìn)行修剪整形。修整樹木一般在冬季。 除病蟲 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律實施綜合治理，或施藥，或創(chuàng)造有利于花木生長的良好環(huán)境，提高花木的抗病蟲害能力?？傊罡镜脑瓌t就是“預(yù)防為主，綜合防治”。 2）、大樓內(nèi)的綠化布置 大樓內(nèi)的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。其擺設(shè)基本固定，但根據(jù)綠化的長勢和需要，一般 1~3 個月更換一次。同時，要根據(jù)季節(jié)的不同選擇觀葉和花卉相配備的盆景。 大堂的綠化擺設(shè) 大堂是大樓的門面。大堂的綠化擺設(shè)以大盆或中型的觀葉植物為主，如棕竹、龜背竹、蘇鐵、巴西鐵、橡皮樹、鳳尾葵等；在春、秋季節(jié)還可適當(dāng)配些色彩鮮艷、品種名貴的盆花來加以 點綴，如茶花、杜鵑、地被菊等。 走廊、過道的綠化的擺設(shè) 以普通型的大盆或中盆的觀葉植物為主，如散尾葵、發(fā)財樹、針葵、棕竹等。 此外，如果有特殊活動，如大型慶?；顒印①e客的參觀訪問，就要根據(jù)活動和參觀者對象不同，適當(dāng)調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點綴，以增加喜慶氣氛。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 45 3）、養(yǎng)護(hù)、清潔的操作程序 每天從底層開始按順序檢查，養(yǎng)護(hù)、清潔全部花卉盆景； 揀去花盆內(nèi)的煙蒂雜物，擦凈葉面枝干上的浮灰，保持葉面色翠綠，花卉鮮艷； 發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時剪除調(diào)換； 定時給花卉盆景澆水，操作時濺 出的水滴及弄臟的地面要隨手揩干、擦凈； 養(yǎng)護(hù)和清潔花草時，要小心操作，不影響其他人的正常活動； 對花園內(nèi)的樹木花草，進(jìn)行定期修剪整理和噴藥殺蟲。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 46 八、檔案的建立與管理 設(shè)備檔案資料的管理 a）設(shè)備設(shè)施檔案資料（竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復(fù)、執(zhí)照等）齊全，建立設(shè)備臺帳、目錄清晰、項目齊全、管理完善、隨時查閱。 b）工程竣工后，專人負(fù)責(zé)檔案資料的索取、整理、分類、編目、歸檔、入庫。 c）建立標(biāo)準(zhǔn)化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存；并采用檔案管理國際通用檢索方式，便于今后檔案的 移交。 d）建立檔案管理制度，完善檔案收集、移交、歸案、查閱、歸類調(diào)閱手續(xù)，使檔案資料處于動態(tài)監(jiān)控中。 e）建立綜合設(shè)備臺制度，建立全壽命設(shè)備管理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運行、日常維修、技術(shù)改造、報廢等工作建立完整的檔案庫。 企業(yè)檔案資料管理 a）對與質(zhì)量體系有關(guān)的管理性文件、質(zhì)量體系文件、技術(shù)性文件及資料等進(jìn)行控制，使文件處于受控狀態(tài)，按《程序文件》的規(guī)定進(jìn)行管理，保證相關(guān)場所使用有效版本的文件，作廢文件按一定的程序處理。 b）由管理處負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件、管理性文件、技術(shù)性文件、相關(guān)外來文件、資料的發(fā)放、更改控制等管理。 c）有一套完整的收發(fā)文管理制度，包括對外行文、內(nèi)部行文管理辦法；對規(guī)定文件的編號、格式、打印、校對、發(fā)送、存檔等。對外來文件的登記、傳閱、批復(fù)、催辦等作出規(guī)定。 d）質(zhì)量記錄保存完整，根據(jù)《程序文件》的規(guī)定分部門（工程、安保、清潔、行政）、分期（日、周、月、季、年）保存。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 47 九、各項管理指標(biāo)及措施的承諾 設(shè)備管理方面： 1．場地，建筑完好率 99% 2．基礎(chǔ)建設(shè)完好率 99% 3．空調(diào)供應(yīng)保證率 100% 4．通訊音像系統(tǒng)保障率 100% 5．消防設(shè)施完好率 100% 6．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施預(yù)定計劃維護(hù)養(yǎng)護(hù)合格率 99% 7．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施維修及時率 99% 8．場地，建筑完好率 99% 保潔管理方面： 1．管理區(qū)域內(nèi)無積塵，無污垢，無積水控制率 98% 2．建筑物外立面整潔保持率 95% 3．建筑垃圾，生活垃圾，污水處理及時率 99% 4．滅蟲，除害及時率 99% 綠化管理方面： 1．小區(qū)內(nèi)綠化更新，養(yǎng)護(hù)及時率 95% 2．廣場綠化更新，養(yǎng)植，成活率 95% 安全管理方面： 1． 小區(qū)內(nèi)安保設(shè)施完好率 95% 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 48 十、各類服務(wù)一覽表 宏潤花園各類常規(guī)服務(wù)一覽表 序號 服務(wù)內(nèi)容 序號 服務(wù)內(nèi)容 1 代叫車服務(wù) 13 代收發(fā)郵件、快遞 2 代聘保姆服務(wù) 14 雨傘短期外借 3 代安排洗燙服務(wù) 15 組織圖書、音像品交流 4 代訂報刊、雜志 16 廢舊物品處理 5 代訂賓館服務(wù) 17 娛樂快訊發(fā)布 6 代訂機(jī)票服務(wù) 18 體育快訊發(fā)布 7 代訂花卉服務(wù) 19 代聯(lián)系喜事慶典 8 代訂牛奶、飲用水 20 調(diào)試多制式彩電 9 代收代付公用事業(yè)費 21 調(diào)試組合音響 10 代辦旅游手續(xù) 22 調(diào)試收錄機(jī)、 VCD 機(jī)、 DVD 機(jī) 11 代聘家教 23 臨時代為保管小件物品 12 代購各種電信、電子卡 24 交通信息咨詢 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 49 宏潤花園各類收費性服務(wù)一覽表 序號 服務(wù)內(nèi)容 序號 服務(wù)內(nèi)容 1 收購物品 21 貼瓷磚 2 商務(wù)中心（復(fù)印、打印、收發(fā)傳真） 22 墻面刷新 3 接送嬰兒 23 安裝坐廁 4 清潔地毯 24 安裝洗臉盆、洗菜盆 5 清 潔玻璃 25 換門鎖 6 地板打蠟 26 換水龍頭 7 疏通地漏、廁所管道 27 換門窗玻璃 8 上門收洗衣物品 28 木門維修 9 搬運家具、大型家電 29 家用空調(diào)維修保養(yǎng) 10 清洗廚房用品 30 小型會務(wù)辦理 11 居室裝修咨詢 31 代理物業(yè)租售 12 代接代送客人 32 小規(guī)模聚會策劃 13 清洗私家車 33 邀請小型演出樂隊來小區(qū)演出 14 汽車打蠟 34 樓內(nèi)代購、代送鮮花禮品 15 安裝燈具 35 家庭綠化、盆景租借 16 安裝用電明線 36 二手電腦器材租售 17 更換鎮(zhèn)流器 37 代擬文稿 18 更換燈管、燈泡 38 收發(fā)電子郵件 19 拆換業(yè)主入戶電源線 39 電腦培訓(xùn) 20 拆換業(yè)主插座線 40 家庭小藥箱 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 50 十一、物業(yè)管理各類工作流程圖 工程交驗維修保養(yǎng)工作程序 物業(yè)顧問前期參與，為發(fā)展商提供建議，降低開發(fā)成本、管理成本 物 業(yè)交付前三個月，首批維修人員進(jìn)場，參與設(shè)備調(diào)試，并請供應(yīng)商培訓(xùn) 同發(fā)展商、承包商進(jìn)行工程交接驗收，列出所有問題，做好備忘，請承包商逐項整改。 編制二次裝修 手冊 實施二次裝修 管理 制定工具材料采購計劃，制定材料工具管理制度 購買工