【正文】 （ FAS） 控制主機(jī) 半年 輸入 /輸出模塊 三個(gè)月 煙溫感控頭 三個(gè)月 3 保安自動化系統(tǒng)（ SAS） 系統(tǒng)管理軟件 三個(gè)月 中央監(jiān)控計(jì)算機(jī)、打印機(jī) 三個(gè)月 讀卡機(jī)、讀卡機(jī)控制器、鎖頭、保安用附屬品和電源供應(yīng)模塊 半年 室外用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺 三個(gè)月 室內(nèi)用攝像機(jī)、鏡頭、護(hù)套、支架及云臺 半年 4 車庫管理系統(tǒng)（ CPS） 停車場收費(fèi)站 三個(gè)月 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 37 車輛出 /入站設(shè)備 三個(gè)月 5 綜合布線系統(tǒng)（ PDS） 配線架 半年 用戶端 半年 6 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)（ MATV） 衛(wèi)星天 線 半年 接收設(shè)備 半年 用戶端 半年 7 公共廣播系統(tǒng)（ PAS） 揚(yáng)聲器 半年 廣播主機(jī) 半年 8 IC卡綜合管理系統(tǒng) 系統(tǒng)軟件 三個(gè)月 讀卡機(jī)裝置 三個(gè)月 B、清潔服務(wù)管理 樓宇外圍地面清潔 地面發(fā)現(xiàn)有污跡、水跡、油跡、痰跡要及時(shí)清除； 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 38 拖凈所有大理石臺階； 清掃大堂雨篷平臺； 清理干凈雨水井、泥沙雜物； 大堂清潔 擦干凈電梯轎箱內(nèi)壁、門、鏡面，做好日保潔； 大堂地面不斷循環(huán)塵推保潔； 樓內(nèi)層面清潔 用吸塵機(jī)吸清各層面通道及辦公室內(nèi)地毯； 收集辦公室及教室內(nèi)垃圾，及時(shí)清除垃圾造成的地面污跡； 每層電梯廳大理石墻面用干毛巾擦凈。 巡視清掃地面，清撿雜物，及時(shí)清除地面污跡、油跡、水跡； 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 39 每周一次用塵帚掃去所有管線及墻面上的浮灰； 水箱、蓄水池清潔 水箱、蓄水池清洗完畢必須上鎖，鑰匙由維修班保管； 洗前先把水池、箱水放空，確認(rèn)水池、箱中無遺留氯氣，下池、箱清洗操作人員應(yīng)定時(shí)調(diào)換 ； 用高壓水槍沖洗干凈池壁、地面、箱蓋，做到排放出來的水是清純的，然后用消毒劑噴灑每一塊池壁、地面，消毒劑的使用應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說明書。 垃圾按《上海市環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)行分類袋裝管理、定期清潔垃圾桶、墻面、地面，并定期噴灑殺蟲、消毒藥水。 垃圾收集清運(yùn)全部袋裝化并根據(jù)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有機(jī)、無機(jī)、有毒有害垃圾分類，分類投放桶分別排列整齊，外觀無污跡，桶蓋密封，地面無污水，墻面無污跡，地溝暢通無 垃圾，大件垃圾及建筑垃圾與生活垃圾分開堆放，按季節(jié)定期對堆放區(qū)域噴灑殺蟲消毒類藥水。 玻璃幕墻及釉面磚外墻，視清潔程度安排清洗； 清洗結(jié)束，管理處主管對清洗全過程質(zhì)量進(jìn)行最終檢驗(yàn)、評定。 C、安保服務(wù)管理 隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，在現(xiàn)有技術(shù)范圍基礎(chǔ)上，作為一名保安人員，更應(yīng)起到一種技防所不能達(dá)到的目的，如巡視監(jiān)控 未及的死角、發(fā)現(xiàn)異常情況要及時(shí)處理等。然而，在實(shí)際運(yùn)作中，采取固定崗位、流動人員這一操作模式，使保安人員在有效的工作時(shí)間內(nèi)達(dá)到最佳的工作效率是無可非議的。 2）管理標(biāo)準(zhǔn) a、實(shí)行 24 小時(shí)全天候安全保衛(wèi)服務(wù)，制定一整套人防、物防、技防相結(jié)合、監(jiān)控巡 視、值班相配合的工作流程。 b、設(shè)置安保中心和報(bào)警電話，安保人員在執(zhí)勤時(shí)有明顯標(biāo)志，熟悉環(huán)境、文明執(zhí)勤。 d、建立健全的制度及制度執(zhí)行的監(jiān)督機(jī)制。 e、無因管理責(zé)任造成的重大刑事案件。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔，做好上崗簽名； 當(dāng)班員工要密切 注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像。 如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動報(bào)警裝置報(bào)警，應(yīng)立即通知使用人和保安巡視，迅速趕赴報(bào)警現(xiàn)場，查明情況。 與工作無關(guān)人員，不得擅自進(jìn)入監(jiān)控室，工作聯(lián)系持介紹信在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的陪同下方可入內(nèi)，并做好登記手續(xù)； 進(jìn)入監(jiān)控中心必須換拖鞋，保持室內(nèi)整潔， 嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁使用電水壺及其它明火，設(shè)備與操作臺上不得堆物； 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 42 2）門衛(wèi)流動崗、廣場外保安工作程序 精神飽滿，勤巡邏，勤觀察，勤思考，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員阻止其入內(nèi)； 遇有運(yùn)輸車出入小區(qū)，進(jìn)門時(shí)問清來本小區(qū)的目的，出門時(shí)要驗(yàn)看出門證（ 出門證由管理部門簽證，各項(xiàng)手續(xù)完備才能放行）； 做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)； 3）巡視安保工作程序 巡視范圍包括小區(qū)內(nèi)各樓宇層面、通道、各公共區(qū)域； 遇重大問題通知領(lǐng)班，巡視中嚴(yán)防“死角”； 巡視時(shí)還得注意消防設(shè)施及器材； 建立崗位記事本，發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)記錄備案。 接到治安、火警報(bào)警，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場，了解情況，作出正確處理。 上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊、整潔、做好上崗簽名； 經(jīng)常巡視已停車輛，發(fā)現(xiàn)車輛門、后蓋未鎖或玻璃未搖上的要及時(shí)予以鎖好、搖上； 做好交換崗和交接班的口頭與書面匯報(bào)； D、綠化養(yǎng)護(hù)管理 在宏潤花園的物業(yè)環(huán)境中，綠色植物是至關(guān)重要的組成部分，它們美化我們的環(huán)境，凈化我們的空氣。 1）、綠化的養(yǎng)護(hù) 比如，植物長葉期要多施氮肥，開花期多施磷肥。除雜草、松土 雜草指非人工培植的草類，必須根據(jù)管轄區(qū)域大小決定除草量，以減少草與樹木爭奪土壤中的水分和養(yǎng)分，有利于樹木生長，同時(shí)減少病蟲害的發(fā)生；中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 44 松土是使土壤表面松動，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。修剪整形 修剪整形有助于解決或者調(diào)節(jié)樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花結(jié)果等方面問題。修整樹木一般在冬季。除病蟲 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律實(shí)施綜合治理，或施藥，或創(chuàng)造有利于花木生長的良好環(huán)境，提高花木的抗病蟲害能力。 2）、大樓內(nèi)的綠化布置 大樓內(nèi)的綠化布置主要以公共部位為主，如大堂、過道、走廊、等。同時(shí)，要根據(jù)季節(jié)的不同選擇觀葉和花卉相配備的盆景。大堂的綠化擺設(shè) 大堂是大樓的門面。 此外，如果有特殊活動，如大型慶祝活動、賓客的參觀訪問，就要根據(jù)活動和參觀者對象不同，適當(dāng)調(diào)整擺放植物花卉，并用色彩較艷的花卉來點(diǎn)綴，以增加喜慶氣氛。每天從底層開始按順序檢查，養(yǎng)護(hù)、清潔全部花卉盆景； 發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)剪除調(diào)換； 養(yǎng)護(hù)和清潔花草時(shí)，要小心操作，不影響其他人的正?；顒?； 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 46 八、檔案的建立與管理 設(shè)備檔案資料的管理 a）設(shè)備設(shè)施檔案資料（竣工圖、說明書、合格證、許可證、協(xié)議書、批復(fù)、執(zhí)照等）齊全，建立設(shè)備臺帳、目錄清晰、項(xiàng)目齊全、管理完善、隨時(shí)查閱。 c）建立標(biāo)準(zhǔn)化檔案資料庫，使檔案資料可靠、完整地保存；并采用檔案管理國際通用檢索方式，便于今后檔案的 移交。 e）建立綜合設(shè)備臺制度，建立全壽命設(shè)備管理制度，把設(shè)備全壽命期內(nèi)的設(shè)備本體、日常運(yùn)行、日常維修、技術(shù)改造、報(bào)廢等工作建立完整的檔案庫。 b）由管理處負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件、管理性文件、技術(shù)性文件、相關(guān)外來文件、資料的發(fā)放、更改控制等管理。對外來文件的登記、傳閱、批復(fù)、催辦等作出規(guī)定。 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 47 九、各項(xiàng)管理指標(biāo)及措施的承諾 設(shè)備管理方面： 1．場地，建筑完好率 99% 2．基礎(chǔ)建設(shè)完好率 99% 3．空調(diào)供應(yīng)保證率 100% 4．通訊音像系統(tǒng)保障率 100% 5．消防設(shè)施完好率 100% 6．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施預(yù)定計(jì)劃維護(hù)養(yǎng)護(hù)合格率 99% 7．建筑物及所有設(shè)備，設(shè)施維修及時(shí)率 99% 8．場地，建筑完好率 99% 保潔管理方面： 1．管理區(qū)域內(nèi)無積塵，無污垢，無積水控制率 98% 2．建筑物外立面整潔保持率 95% 3．建筑垃圾，生活垃圾，污水處理及時(shí)率 99% 4．滅蟲，除害及時(shí)率 99% 綠化管理方面： 1．小區(qū)內(nèi)綠化更新，養(yǎng)護(hù)及時(shí)率 95% 2．廣場綠化更新，養(yǎng)植，成活率 95% 安全管理方面： 1． 小區(qū)內(nèi)安保設(shè)施完好率 95% 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 48 十、各類服務(wù)一覽表 宏潤花園各類常規(guī)服務(wù)一覽表 序號 服務(wù)內(nèi)容 序號 服務(wù)內(nèi)容 1 代叫車服務(wù) 13 代收發(fā)郵件、快遞 2 代聘保姆服務(wù) 14 雨傘短期外借 3 代安排洗燙服務(wù) 15 組織圖書、音像品交流 4 代訂報(bào)刊、雜志 16 廢舊物品處理 5 代訂賓館服務(wù) 17 娛樂快訊發(fā)布 6 代訂機(jī)票服務(wù) 18 體育快訊發(fā)布 7 代訂花卉服務(wù) 19 代聯(lián)系喜事慶典 8 代訂牛奶、飲用水 20 調(diào)試多制式彩電 9 代收代付公用事業(yè)費(fèi) 21 調(diào)試組合音響 10 代辦旅游手續(xù) 22 調(diào)試收錄機(jī)、 VCD 機(jī)、 DVD 機(jī) 11 代聘家教 23 臨時(shí)代為保管小件物品 12 代購各種電信、電子卡 24 交通信息咨詢 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 49 宏潤花園各類收費(fèi)性服務(wù)一覽表 序號 服務(wù)內(nèi)容 序號 服務(wù)內(nèi)容 1 收購物品 21 貼瓷磚 2 商務(wù)中心（復(fù)印、打印、收發(fā)傳真） 22 墻面刷新 3 接送嬰兒 23 安裝坐廁 4 清潔地毯 24 安裝洗臉盆、洗菜盆 5 清 潔玻璃 25 換門鎖 6 地板打蠟 26 換水龍頭 7 疏通地漏、廁所管道 27 換門窗玻璃 8 上門收洗衣物品 28 木門維修 9 搬運(yùn)家具、大型家電 29 家用空調(diào)維修保養(yǎng) 10 清洗廚房用品 30 小型會務(wù)辦理 11 居室裝修咨詢 31 代理物業(yè)租售 12 代接代送客人 32 小規(guī)模聚會策劃 13 清洗私家車 33 邀請小型演出樂隊(duì)來小區(qū)演出 14 汽車打蠟 34 樓內(nèi)代購、代送鮮花禮品 15 安裝燈具 35 家庭綠化、盆景租借 16 安裝用電明線 36 二手電腦器材租售 17 更換鎮(zhèn)流器 37 代擬文稿 18 更換燈管、燈泡 38 收發(fā)電子郵件 19 拆換業(yè)主入戶電源線 39 電腦培訓(xùn) 20 拆換業(yè)主插座線 40 家庭小藥箱 中海物業(yè)管理（上海）有限公司 物業(yè)管理投標(biāo)書 50 十一、物業(yè)管理各類工作流程圖 工程交驗(yàn)維修保養(yǎng)工作程序 物業(yè)顧問前期參與，為發(fā)展商提供建議，降低開發(fā)成本、管理成本 物 業(yè)交付前三個(gè)月，首批維修人員進(jìn)場，參與設(shè)備調(diào)試，并請供應(yīng)商培訓(xùn) 同發(fā)展商、承包商進(jìn)行工程交接驗(yàn)收，列出所有問題，做好備忘，請承包商