【導(dǎo)讀】羋膃螈蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄蒞蝕螅肇膈蚆螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肈蒈莁袈膀芁蝿袇罿肄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃袃羆膀螞羃肈莆薈膁膈蒄羈袀莄莀羀肅膇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膂葿蟻螞袁節(jié)薇蟻羃蕆蒃蟻膆芀葿蝕羋膃螈蠆羈莈蚄蚈肀膁薀蚇膂莆蒆螆袂腿莂螅羄蒞蝕螅肇膈蚆螄艿莃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄螁膃芄蚃螀袃蒀蕿衿羅節(jié)蒅衿肈蒈莁袈膀芁蝿袇罿肄蚅袆肂荿薁裊膄膂蕆襖襖莇莃袃羆膀螞羃肈莆薈膁膈蒄羈袀莄莀羀肅膇蝿罿膅蒂蚅羈芇芅薀羇羇蒀蒆薄聿芃莂蚃膂葿蟻螞袁節(jié)薇蟻羃蕆蒃蟻膆芀葿蝕羋膃螈蠆羈莈

　　

【正文】 理目標(biāo) 1. 確保業(yè)主的生命財產(chǎn)的安全，案件發(fā)生率控制在 1‰以下。 2. 確保區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、交通事故。 3. 確保區(qū)內(nèi)公共秩序的良好，無私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。 4. 對任何可能危機(jī)業(yè)主安全處，有預(yù)見性地采取防范措施。 5. 實行外圍開放但住宅全封閉式治安管理體系。 二、 擬采用的保安硬件設(shè)備 1. 巡更警備系統(tǒng) 2. 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 3. 紅外線探測系統(tǒng) 4. 無線式家庭防盜系統(tǒng) 5. 電子墻－周界 防越系統(tǒng) 6. 車輛有源啟動卡（讀感器） 三、 以技防為主，人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 42 1. 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu) 2. 建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標(biāo)，做到點、面結(jié)合 3. 制定完善各項治安保衛(wèi)崗位職責(zé)； 4. 加強(qiáng)對保安員進(jìn)行職業(yè)道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)； 5. 建立正常的巡視制度，實行 24 小時值班制度； 6. 加強(qiáng)對住宅區(qū)內(nèi)機(jī)動車和非機(jī)動車的安全管理； 7. 完善 山水華府 內(nèi)各項安全防范設(shè)施； 8. 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作 9. 與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系 ISO9000 質(zhì)量保證體系擬制定的管理規(guī)程。 四 、 技防與人防相結(jié)合的安全管理模式 1．封閉管理 強(qiáng)調(diào)封閉式管理，除整個住宅區(qū)封閉外，可分為幾個主要防范區(qū)，利用片區(qū)巡邏安全員將根據(jù)地形分為數(shù)個防范區(qū)，相對獨(dú)立進(jìn)行封閉。形成兩級封閉管理網(wǎng)。 24小時保證封閉管理措施的實施。 外來人員控制 外來工作人員及訪客嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制，限 制人員活動區(qū)域；所有人 員必須攜帶出入崗發(fā)放的射頻卡，監(jiān)控中心可隨時跟蹤、監(jiān)視其活動情況。 物品放行 嚴(yán)格執(zhí)行放行條簽發(fā)制，物品進(jìn)出必需經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后由管理處經(jīng)理簽發(fā)放 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 43 行條。 2．巡邏 安全管理部成立巡邏分隊對整個住宅區(qū)實行 24 小時巡邏。實現(xiàn)安管員、警犬交叉式巡邏，以保證安全巡邏嚴(yán)密、反應(yīng)敏捷。 3． 建立完善的交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò) 山水華府 智能化安全管理系統(tǒng)，推出“六環(huán)安全網(wǎng)”管理模式，每一環(huán)安全網(wǎng)都采用人防和技防相結(jié)合，充分采用了當(dāng)今先進(jìn)的安全防范智能化技術(shù)和高科技智能化設(shè)備，以確保 山水華府 每位業(yè)主的生活安全、財產(chǎn)安全、辦公安全。 通過人防、群防和智能化技防體系，嚴(yán)密監(jiān)控物業(yè)內(nèi)安全情況。層層檢驗、控制進(jìn)出人員，監(jiān)視各交通要道，掌握物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種動態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行車輛、人員驗放制度。以安全、有序為原則，對物業(yè)內(nèi)每一點、每一區(qū)域進(jìn) 行有效的控制，形成全方位、全天候、多視角、立體網(wǎng)狀安全防范體系。 “六環(huán)安全網(wǎng)”模擬圖： 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 44 六環(huán)安全網(wǎng)的建立 第 6 環(huán) 特發(fā)事件控制 ? 火警應(yīng)急處理程序 ? 雷暴 /臺風(fēng)應(yīng)急處理程序 ? 火災(zāi)應(yīng)急處理程序 ? 水浸應(yīng)急處理程序 ? 地震應(yīng)急處理程序 ? 停電 /停水應(yīng)急處理程序 ? 發(fā)生噪音污染應(yīng)急處理程序 ? 發(fā)生入屋盜竊事件應(yīng)急處理程序 ? 發(fā)生自殺事件應(yīng)急處理程序 特發(fā)事件控制 總控 (第五環(huán) ) 外控 (第四環(huán) ) 門檢 (第三環(huán) ) 群控 (第二環(huán) ) 內(nèi)控 (第一環(huán) ) 生活財產(chǎn)安 全 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 45 ? 發(fā)生搶劫事件應(yīng)急處理程序 第 5 環(huán) 總控 責(zé)任人：監(jiān)控中心監(jiān)控員、安管領(lǐng)班、安全管理部經(jīng) 理、管理處經(jīng)理。 由監(jiān)控中心運(yùn)用所設(shè)置的高科技安防智能化系統(tǒng)，對物業(yè)進(jìn)行全方位、全天候網(wǎng)狀監(jiān)控，防盜報警探測，發(fā)現(xiàn)問題及時向各環(huán)發(fā)出預(yù)警信息，同時負(fù)責(zé)總指揮調(diào)度。 第 4 環(huán) 外控 責(zé)任人：外圍崗?fù)?、周界巡邏崗? 由外圍崗?fù)?、和周界巡邏崗，通過對物業(yè)四周區(qū)域目視和巡邏的方式，進(jìn)行周界控制及區(qū)域控制，通過電子巡更系統(tǒng)、警犬巡邏等手段，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患、事故苗頭。采用預(yù)警的方法，向監(jiān)控中心及第三環(huán)通報并做好防范措施。 第 3 環(huán) 門控 責(zé)任人：人員進(jìn)出口崗、車輛進(jìn)出口崗安全員。 在進(jìn)出口設(shè)固定崗。對來訪人員 進(jìn)行登記，同時通過對講系統(tǒng)或內(nèi)線電話與業(yè)主或物業(yè)內(nèi)部工作人員進(jìn)行溝通后，決定是否放行來訪人員，并及時通知監(jiān)控中心、有關(guān)崗位安全員，了解來訪人員的動向，對可疑人員進(jìn)行跟蹤。利用射頻卡和圖像雙重鑒別技術(shù)控制車輛進(jìn)出。在接到第四環(huán)報警的情況下，負(fù)責(zé)對相關(guān)可疑人員和突發(fā)事件進(jìn)行嚴(yán)格控制和處理。若發(fā)現(xiàn)可疑人員已通過本環(huán)，則立即向監(jiān)控中心及第一環(huán)通報。 第 2 環(huán) 群控 責(zé)任人：管理服務(wù)中心全體工作人員、業(yè)主、住戶。 管理服務(wù)中心所有工作人員對物業(yè)的公共秩序管理負(fù)有責(zé)任，發(fā)現(xiàn)安全隱患和可疑 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 46 人員隨時與安全員溝通或匯報給 監(jiān)控中心。業(yè)主、住戶發(fā)現(xiàn)可疑人員及時向監(jiān)控中心或管理服務(wù)中心反映，形成群防控制網(wǎng)絡(luò)。 第 1 環(huán) 內(nèi)控 責(zé)任人：區(qū)域巡邏崗安全員。 在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立區(qū)域巡邏崗，對責(zé)任區(qū)內(nèi)的安全進(jìn)行檢查監(jiān)控，每棟住宅的防盜報警系統(tǒng)與監(jiān)控中心聯(lián)動，安全員對前幾環(huán)的預(yù)警信號，總控的預(yù)警信號進(jìn)行識別、判斷。迅速采取措施，對可疑人員進(jìn)行跟蹤、盤問直至消除安全隱患。 五、人防管理工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 定期召開各級安全形勢分析會，找事故苗頭補(bǔ)漏洞，制定預(yù)防措施。 要求保安員嚴(yán)格按照公司要求，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。 建立中央控制室，實行全方位 24 小時監(jiān)控，注意輻射各個角落和治安死角 。 加強(qiáng)崗位管理，保安擬以固定崗，流動哨和巡邏隊，整個住宅區(qū)全方位 24小時巡邏，晝夜執(zhí)勤，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。 加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流 動人員及外來人員管理和防范，建立流動 人員 檔案。嚴(yán)重、可疑重點防查，區(qū)別對待，及時跟蹤、監(jiān)控、并隨時與管理中心有關(guān)部門匯報，確保不出問題。 堅持查崗制度，建立崗位登記檔案，巡邏交接班制度。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 47 落實治安責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理中心，管理中心與安管隊長簽定治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級跟蹤驗證、考核。同時，各級領(lǐng)導(dǎo)又是防火安全 責(zé)任人，全體安管員，車輛管理都是兼職的義務(wù)消防隊員和治安應(yīng)急分隊隊員。 加強(qiáng)安管員的日常學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、培訓(xùn)制度。 加強(qiáng)日常學(xué)習(xí)和體能、技能訓(xùn)練。 管理中心須按公司培訓(xùn)計劃、要求，屆時組織人員聘請有關(guān)專業(yè)人員施教，確保人員、時間、效果三落實。 在發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、爆炸、汛情等不可抗拒自然災(zāi)害和打劫、暴力、恐怖兇殺等緊急突發(fā)事件，管理中心組織全員，第一時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場，并行之有效、短期內(nèi)控制局面和事態(tài)發(fā)展；及時報告派出所等，向有關(guān)部門通報情況并做好疏導(dǎo)，及時協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門現(xiàn)場處理。 獎懲嚴(yán)明，重獎重罰。 由于管 理中心方面失職造成的治安案件，分別視情節(jié)危害、后果、承擔(dān)由此引起的責(zé)任。 六、 消防管理 堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念 ,實施全員義務(wù)消防員制。 1. 進(jìn)行消防宣傳教育 a) 進(jìn)行內(nèi)部消防輪訓(xùn)； b) 利用 山水華府 宣傳欄、板報等形式進(jìn)行宣傳； c) 定期開展消防實戰(zhàn)演習(xí)，鼓勵全員參加。 2. 建立義務(wù)消防隊伍 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 48 3. 制定消防管理制度 － 消防崗位職責(zé) － 消防巡查制度 － 消防值班制度 － 消防檔案管理 － 消防安全制度 － 消防公共管理規(guī)定 4. 控制火災(zāi)隱患要點 － 控制火源 － 控制易燃材料 － 監(jiān)視容易引起火災(zāi)的區(qū)域 5. 按國家相關(guān)規(guī)定配備消防設(shè)施、器材 如：設(shè)備房等場所 七、智能管理系統(tǒng) 停車場自動管理系統(tǒng) 當(dāng)車輛進(jìn)入停車場，住戶只需將感應(yīng)卡在讀卡器前搖晃，電腦根據(jù)各種條件判斷此卡是帶有效，打開閘門，同時拍攝進(jìn)入車輛的車牌照片，并保存在數(shù)據(jù)庫中。另外在停車場內(nèi)部設(shè)有攝像機(jī)，由保安管理中心對停車場內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)視，以加強(qiáng)停車場整體的安全性。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 49 “一卡通”管理系統(tǒng) “一卡通”系統(tǒng)采用非接觸式 IC 卡，該卡片具有工作證、電子鑰匙、電子錢包、停車證等各種功能?！耙豢ㄍā?，集中了門禁控制、停車場管理、消費(fèi)管理等功能。 山水華府 擁有嚴(yán)密的安全管理。通過安全檢測。該 IC卡還可以用于電子購物、娛樂消費(fèi)或園區(qū)內(nèi)綜合財務(wù)結(jié)算。只要往卡內(nèi)存入一部分現(xiàn)金，每月您應(yīng)交的如：水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，物業(yè)管理中心就可以從您 IC卡中劃取。 家居智能網(wǎng)絡(luò)終端 （ 1）家居安防功能：每戶設(shè)智能控制單元，安裝在單元門進(jìn)門處，在玻璃及玻 璃門處設(shè)幕簾式紅外探測器及 窗磁。 （ 2）家居智能化控制功能：住戶可以根據(jù)需要和光線的變化來控制電器設(shè)備和照明燈光的開啟和關(guān)閉，也可以通過網(wǎng)絡(luò)或電話線路遙控家里空調(diào)設(shè)備的啟停，并預(yù)留了廚房電器及洗衣機(jī)的控制接口。 （ 3）多表遠(yuǎn)傳計費(fèi)功能：實時計量住戶的水、電、煤氣及熱能使用數(shù)據(jù)，實時監(jiān)測住戶的報警信息并記錄。準(zhǔn)確可靠的采集水表、電表、煤氣表及熱能表的讀數(shù)，并傳送給管理中心計算機(jī)；配合園區(qū)“一卡通”結(jié)算管理系統(tǒng)可實現(xiàn)自動化收費(fèi)管理。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 50 （ 4）社區(qū)雙向信息交流功能：雙向信息交流，將各類信息、通知發(fā)送到住戶家中。 八、社區(qū)安全防范系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 采用在國外主要用于警署、博物館及地鐵系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控系統(tǒng)，具有視頻移動探測報警的功能，可對被監(jiān)視的空間進(jìn)行針對性的視頻移動報警設(shè)置，無需設(shè)置防盜報警系統(tǒng)即可對重要場所進(jìn)行防盜報警的布防。 園區(qū)周界防范系統(tǒng) 在園區(qū)周界建立必要的圍欄，輔以前端探測器構(gòu)成園區(qū)外圍防線。 電子巡更管理系統(tǒng) 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 51 為了確保社區(qū)巡邏的嚴(yán)密，特設(shè)立電子巡更管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)主要功能是通過保安人員按規(guī)定在建筑物上的巡更按鈕或讀卡器路線和時間進(jìn)行巡邏，讓巡邏路線、時間可以被掌握管理。中控室通過 電腦及時了解巡邏人員的準(zhǔn)確位置，一但出現(xiàn)緊急情況，中控室可發(fā)揮第二層的把關(guān)功能，隨時調(diào)動最近的保安人員進(jìn)行處理，確保社區(qū)安全，運(yùn)用科技達(dá)到周密負(fù)責(zé)的安全保障。 可視對講系統(tǒng) 針對外來訪問進(jìn)行管理，將控制中心、住戶單元口緊密的聯(lián)系起來，有效的防范外來人員隨意進(jìn)入社區(qū)，訪客經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入樓內(nèi)，降低事故發(fā)生，同時方便社區(qū)住戶的出入。 住宅門禁系統(tǒng) 對公建部分的大門實現(xiàn)自動身份識別和控制。所有要求通過通道的住戶，必須交驗其所持身份識別卡。門禁子系統(tǒng)中每一道受控的門（控制器）都能接受來自管理中心的指 令而執(zhí)行開鎖或閉鎖動作（不須讀卡）。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 52 九、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)及通訊系統(tǒng) 微蜂窩手機(jī)信號放大系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)有微蜂窩覆蓋系統(tǒng)（ GSM），移動電話可以在地下室等小區(qū)任何地方使用。 衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng) 小區(qū)有很好的信息服務(wù)功能，每戶兩條電話線路，可直接撥打 IP 電話，網(wǎng)絡(luò)接入百兆到桌面， VOD 視頻點播，衛(wèi)星電視 /有線電視系統(tǒng)等。 富盈山水華府物業(yè)管理方案 第一太平戴維斯 53 第五節(jié) 社區(qū)文化建設(shè) 敝司經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累，根據(jù) 山水華府 的地理環(huán)境和人文環(huán)境，擬從社區(qū)文化的硬件建設(shè)著手，發(fā)揮文化軟件的功效，精心設(shè)計高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖。 一、 社區(qū)文化建設(shè)的新構(gòu)想 （一）軟件建設(shè)的構(gòu)想 軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動的核心，包括一系列的活動計劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項活動的籌備實施過程、效果、業(yè)主的參與配合以及對公益活動的熱心程度等。社區(qū)活動源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進(jìn)物業(yè)管理公司與業(yè)戶之間，以及業(yè)戶相互之間的正常溝通。 （二）制定健全的文件 編制《 山水華府 業(yè)主手冊》，詳細(xì)介紹物業(yè)管理公司的服務(wù)