【導(dǎo)讀】雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險和較低的行業(yè)門檻仍會吸引大量資金和人才的進(jìn)入。品牌化格局的盡快形成。合和重組等方式，形成規(guī)?；芾砗推髽I(yè)集團(tuán)，以增強企業(yè)的競爭力。通過市場洗禮，最終會形成少數(shù)品。這種狀況會使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定，行業(yè)間重新洗。牌的可能性減少。隨著社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的要求不斷提高，市。場對工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展提出了更高的要求。工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)由簡單維護(hù)型、勞動密集型。工業(yè)園區(qū)建設(shè)的基點是合理利用環(huán)境容量，這在物業(yè)管理“可持續(xù)發(fā)展”中顯得尤為重要。隨著工業(yè)園區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)已成為一種必然趨勢。①有利于提高工業(yè)園區(qū)的整體管理水平。③有利于減輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。由于工業(yè)園區(qū)的建設(shè)是按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行的，許多大型設(shè)備設(shè)施。理資格、市場競爭掛鉤。

　　

【正文】 管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降低成本，也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。（ 5 ）對物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(wù)（如保安、清潔、某些機電維保）分包出去。這樣不僅大幅度降低成本，還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自己的優(yōu)勢項目，也能達(dá)到很好的經(jīng)營效果。 2. 以物業(yè)本身為中心開展一站式多元化服務(wù)。 這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營得很好的輔助和補充。概括起來，這類經(jīng)營主要有以下幾種：（ 1 ）針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù)。（ 2 ）針對物業(yè)管理行業(yè)和其他相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。（ 3 ）房屋出租出讓中介代理，以及供求信息方面的服務(wù)。（ 4 ）為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。（ 5 ）為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。（ 6 ）為同 [FS:PAGE]業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。（ 7 ）對公共場地或場所的經(jīng)營。 3. 專項經(jīng)營活動。 專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動，這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可 行性分析，籌措資金，制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經(jīng)營活動有：（ 1 ）開辦幼兒園、學(xué)校；（ 2 ）經(jīng)營性場所，如餐廳、超市、網(wǎng)吧等；（ 3 ）會所及康體娛樂設(shè)施；（ 4 ）裝飾裝修；（ 5 ）搬家公司、禮儀服務(wù)公司等。 4. 與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營。 通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套，或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變，提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力，而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報，這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機會。 三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中需注重的幾個問題 1. 防止 “饑不擇食 ”，盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進(jìn)行認(rèn)真的評估并制定可行的實施方案。 2. 堅持 “靠山吃山 ”的原則，以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。 3. 經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本，強化企業(yè)內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展，忽視企業(yè)內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注重。要在拓展經(jīng)營項目的同時，調(diào)整管理機制和管理方法，發(fā)現(xiàn)人才，培養(yǎng)人才，經(jīng)常進(jìn)行階段性工作評估，總結(jié)經(jīng)驗。非凡是對某些經(jīng)營項目（如房屋中介代理） ，管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)行大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場的同時，加強企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。 4 、注重經(jīng)營和收益的合法性，不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主（收入用于補貼管理費），哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司，以及收益的分配等問題，都應(yīng)引起物業(yè)管理公司高度注重。 參考文獻(xiàn)： 1. 王青蘭， 《 物業(yè)管理導(dǎo)論 》 ，中國建筑出版社， 2. 梁柱， 《 中國物業(yè)管理理論探索與實踐 》 ，中國經(jīng)濟(jì)出版社， 3. 劉德明， 《 經(jīng)典物業(yè)管理方案 》 ，黃河出版社， 4. 周宏泉， 《 物業(yè)管理新思維 》 海天出版社， 2020. 6 淺談物業(yè)管理的市場化經(jīng)營 摘要：物業(yè)管理市場化的推進(jìn)能夠?qū)崿F(xiàn)國家、社會、企業(yè)、消費者各相關(guān)主體的共贏。本文從物業(yè)管理市場化經(jīng)營的涵義及基本特征入手，對物業(yè)管理市場化經(jīng)營的概況、存在的問題進(jìn)行論述，并針對物業(yè)管理市場化經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題提出了一系列建設(shè)性的意見。 一、 物業(yè)管理市場化經(jīng)營的基本概況 自 1981 年我國成立第一家物業(yè)管理公司以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家，從業(yè)人員達(dá) 200 余萬人。到 2020 年底，全國城鎮(zhèn)住宅總量的 30% 實行社會化、市場化管理，其中發(fā)展規(guī)模較大，運作較好的仍集中在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市中，如：深圳、上海、廣州、大連、青島等。隨著近幾年城市化進(jìn)程的加速，城市建設(shè)迅猛發(fā)展，在廣大中小城市房地產(chǎn)業(yè)逐年升溫，開發(fā)建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛地發(fā)展，從而加劇了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。 我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢 主要體現(xiàn)在市場化、法制化、規(guī)模化和科技化四個方面。市場化就是轉(zhuǎn)變觀念，促進(jìn)房屋修繕管理體制轉(zhuǎn)軌，將房地產(chǎn)售后服務(wù)推向市場，通過市場競爭，培養(yǎng)一大批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)分包商，滿足社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求。 物業(yè)管理市場化經(jīng)營是以市場和客戶需求為導(dǎo)向，運用市場化經(jīng)營機制和科學(xué)的管理手段，通過最優(yōu)化的資源組合，產(chǎn)生高品質(zhì)的服務(wù)性產(chǎn)品。 二、物業(yè)管理市場化經(jīng)營的基本特征 目前我國的物業(yè)管理市場化經(jīng)營呈現(xiàn)以下兩個基本特征： 1 ．物業(yè)管理的主體是企業(yè)，不是政府，在物業(yè)管理活動中，政府只起監(jiān)督和指導(dǎo)作用。 2 ．物業(yè)管理集服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性于一體。 在經(jīng)營過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以提供滿足物業(yè)使用者的高品質(zhì)服務(wù)為最高宗旨；同時物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，是生產(chǎn)過程的延續(xù)，在這一過程中，為了使物業(yè)達(dá)到最佳使用的目的，需要對物業(yè)進(jìn)行裝修、維護(hù)、改造、綠化等生產(chǎn)性投入。此外，企業(yè)作為物業(yè)管理的主體，采取市場化的經(jīng)營原則，在物業(yè)管理過程中也必然體現(xiàn)出追求利潤最大化的經(jīng)營本性，而不是向業(yè)主提供傳統(tǒng)的福利性服務(wù)。所以，以上三個方面相互交織，使物業(yè)管理具有了服務(wù)性、生產(chǎn)性和經(jīng)營性一體化的特征。 在我國，物 業(yè)管理行業(yè)是生產(chǎn)力發(fā)展和社會進(jìn)步達(dá)到一定水平后所興起的一種朝陽產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)管理市場化經(jīng)營模式是緊隨著國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的， 20 多年來，隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實，社會及業(yè)主對物業(yè)管理的逐漸熟悉和住房消費意識的逐步形成，競爭有序的物業(yè)管理市場在一些城市和地區(qū)也初步形成，目前其市場化經(jīng)營模式已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要趨勢，在物業(yè)管理和城市建設(shè)中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。但是，由于歷史的和現(xiàn)實的諸多原因，物業(yè)管理市場化的程度還不夠深，步伐還不夠快，還面臨著諸多需要迫切解決的問題。 三、物業(yè)管理 市場化經(jīng)營的重要性 １．對政府來說，物業(yè)管理市場化經(jīng)營有利于轉(zhuǎn)變政府職能，減輕國家經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 推行物業(yè)管理市場化經(jīng)營，是以物業(yè)管理企業(yè)取代政府成為物業(yè)管理經(jīng)營的主體，通過企業(yè)開展多種經(jīng)營，實現(xiàn)服務(wù)的有償性，進(jìn)行合理收費，這就為企業(yè)走以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，這種企業(yè)參與市場的行為無疑可以減少政府主管部門的財政經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時使政府在物業(yè)管理中所起的作用從主管職能向監(jiān)管職能過渡，從具體的事務(wù)性管理到政策性監(jiān)管轉(zhuǎn)變。 ２．對社會來說，在物業(yè)管理市場化過程中，對各種技術(shù)資源的有效利用不但可 以使環(huán)境清潔、美麗、舒適，而且可以大大降低因自然災(zāi)難、生態(tài)環(huán)境破壞或暫時失衡對整體環(huán)境造成的影響，從而改善市容市貌和城市環(huán)境，提高城市現(xiàn)代化水平。 ３．市場化經(jīng)營的物業(yè)管理更有利于滿足消費者的需求，通過圍繞消費者需求開展的物業(yè)管理服務(wù)，將切實保證消費者的利益，真正做到為他們排憂解難。 ４．物業(yè)管理市場化還有利于順應(yīng)國家人事體制改革，分流政府機關(guān)事業(yè)單位冗余人員，為社會提供就業(yè)機會。顯而易見，物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，它今日的覆蓋率還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)社會現(xiàn)代化和文明程度的需要，物業(yè)管理的市場是非常大的。物業(yè)管理 的市場化可以為社會提供大量的就業(yè)機會，減輕社會就業(yè)壓力。 四、物業(yè)管理市場化經(jīng)營存在的問題 １．觀念意識問題。 在一些地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)水平低下，居民收入也不高的地區(qū)，面對收費性物業(yè)管理，很多居民都存在著那種視物業(yè)管理為發(fā)達(dá)地區(qū)、高尚物業(yè)才需要的 “奢侈品 ”的熟悉誤區(qū)，意識不到物業(yè)管理走向社會化是一種必然，從而無法接受它的出現(xiàn)，并以種種理由拖延或拒交應(yīng)交納的物業(yè)管理費用，抵觸物業(yè)管理公司開展正常的管理活動，甚至抵御物業(yè)管理公司入場。 ２．行政體制問題。 在目前的行政管理體制下，政府職能與市場職能存在許 多交叉的地方。作為代表政府的街道組織，主要職能應(yīng)該是貫徹執(zhí)行國家政策法規(guī)，承擔(dān)對社區(qū)管理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)和服務(wù)的政府職能，對社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的市場經(jīng)濟(jì)活動予以支持，正確發(fā)揮其監(jiān)督作用。但是，目前一些街道組織卻是同時行[FS:PAGE]使著兩種管理性質(zhì)截然不同的職能，既要承擔(dān)行政性的社會管理職責(zé)，又要承擔(dān)本應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理（事務(wù)性）職責(zé)，這就延緩了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。 ３．物業(yè)硬件問題。 物業(yè)硬件問題是由物業(yè)的現(xiàn)有實物形態(tài)造成的物業(yè)管理障礙，大都是房地產(chǎn)開發(fā)遺留下的 “后遺癥 ”。近些年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但有相當(dāng)一部分開發(fā)商重建設(shè)、輕管理，追求短期經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)考慮，建筑施工質(zhì)量低下，以至造成了大量遺留問題，例如未預(yù)留足夠車位 ( 停車空間不足是現(xiàn)在最難解決的遺留問題 ) ；大廈內(nèi)部附屬設(shè)備，非凡是電梯質(zhì)量差，經(jīng)常出現(xiàn)故障等。 五、解決物業(yè)管理市場化經(jīng)營問題的對策 1 ．加強市場主體的建設(shè)。 物業(yè)管理市場化經(jīng)營需要特定的市場主體作為市場介質(zhì)和載體，如要有物業(yè)管理公司、家政服務(wù)公司、經(jīng)紀(jì)公司等物業(yè)管理服務(wù)與交易的中介組織，以承擔(dān)具體的物業(yè)管理工作。 2 ．進(jìn)一 步豐富物業(yè)管理形式，開辟多種物業(yè)管理途徑和模式。 對開發(fā)商開發(fā)的商品房，要擺脫長期以來建管不分的模式，避免由自組的物業(yè)管理企業(yè)參與到對 “母體 ”的管理中，而完全可以按照市場原則，通過招投標(biāo)的方式面向社會選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的市場化。 3 ．依托現(xiàn)實進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)。 物業(yè)管理行業(yè)要以建設(shè)部頒布的 《 物業(yè)管理條例 》 和其他相關(guān)法律、法規(guī)為依托，加強物業(yè)管理行業(yè)的法治化管理，調(diào)整并規(guī)范政府的行政行為，加強政府的監(jiān)督管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主等不同主體的市場行為，為 物業(yè)管理市場化做好法律鋪墊并營造出良好的市場環(huán)境氛圍。 ４．提高物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)，加快引入競爭機制。 加快引入競爭機制。政府要運用行政管理手段和市場規(guī)律，積極扶持和引進(jìn)一批真正有實力、有信譽、水平高、規(guī)范好的物業(yè)管理企業(yè)，創(chuàng)造條件改變自建自管的模式，逐步形成物業(yè)管理市場。 參考資料 : 1. 葉小蓮， 《 物業(yè)管理信息系統(tǒng) 》 ，上海財經(jīng)大學(xué)出版社 2. 曾雄， 《 試論我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀和競爭戰(zhàn)略選擇 》 ，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 3. 葉天泉， 《 物業(yè)管理探索 》 ，中國計量出版社 淺談如何 運用物業(yè)管理實現(xiàn)物業(yè)增值 摘要：物業(yè)管理是集各種社會功能于一體，為業(yè)主提供完善的服務(wù)，并引導(dǎo)業(yè)主通過更好的使用物業(yè)來充分享受科技進(jìn)步所帶來的一切文明成果的一種服務(wù)。物業(yè)保值增值是物業(yè)管理的最終目的，目前我國大部分物業(yè)增值只是單純地依靠土地增值來實現(xiàn)的，而不是物業(yè)管理的作用。本文對如何通過物業(yè)管理達(dá)到物業(yè)的保值增值從客戶的選擇，與各行業(yè)的聯(lián)合和物業(yè)智能化三個方面提出了一些建議和看法。 物業(yè)管理工作的本質(zhì)特征是把物業(yè)的保值增值視為企業(yè)工作的重中之重。然而近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展與住宅產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，物業(yè)社 區(qū)老化現(xiàn)象成為行業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的問題之一，日趨老化的樓盤與新的樓盤形成強烈反差，物業(yè)品質(zhì)日漸下降，物業(yè)價值也日趨下滑，物業(yè)保值增值成為一個非常緊迫的現(xiàn)實需求。 一般來說，物業(yè)保值增值的來源主要有兩個方面：一是建筑物附著土地本身的增值；二是物業(yè)良好后續(xù)服務(wù)所帶來的保值增值可能，為物業(yè)注入增值服務(wù)。最終可能帶來的結(jié)果是促進(jìn)物業(yè)保值增值。目前，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，土地增值空間有限，物業(yè)的增值主要是由于土地的增值，而很少有通過物業(yè)管理提升物業(yè)價值使物業(yè)達(dá)到增值的效果。如何通過物業(yè)管理使項目保值增值就成為廣大物業(yè)管理公 司要面對的首要問題。 一、對于商業(yè)物業(yè)來說做好租戶的篩選和組合是增值的要害 1. 物業(yè)的增值可以帶動周邊物業(yè)的增值。 對于商業(yè)物業(yè)來說，物業(yè)的增值可以帶動四周物業(yè)的增值。而面對激烈的競爭，僅依靠地價上升帶動房價上漲，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到物業(yè)增值的目的。應(yīng)該通過嚴(yán)格的租戶篩選和組合提高物業(yè)增值的潛力。 有兩個相當(dāng)成功的例子可以說明這點。比如國貿(mào)中心，國貿(mào)是 1989 年由世邦魏理仕開始做的物業(yè)管理。那時的國貿(mào)沒有 CBD 的概念，四周遠(yuǎn)不及現(xiàn)在繁華，也沒有如今的商業(yè)氛圍。國貿(mào)當(dāng)時的定位是最高檔的寫字樓，其對 租戶的篩選非常嚴(yán)格，所有進(jìn)駐的客戶必須符合最高檔寫字樓的要求。這保證了穩(wěn)定的物業(yè)收入和最高端的服務(wù)，并使其寫字樓、公寓等構(gòu)成了一個很好的商業(yè)群體，不僅方便了這里的辦公、居住人群，還帶動了周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對形成今日 CBD 起到了極大地推動作用。 多年后的今天，國貿(mào)的硬件設(shè)施也許不如某些高檔寫字樓，但它的物業(yè)管理則保證其服務(wù)永遠(yuǎn)是最好的，其租金在北京市也是很高的，因為國貿(mào)的品牌和物業(yè)管理、租戶組合是經(jīng)過長期有序的物業(yè)經(jīng)營實現(xiàn)的。 2. 有序的物業(yè)管理是物業(yè)增值的要素。 世邦魏理仕管理的盈科中心，在當(dāng)時來 說這座寫字樓的位置并不能帶來如此之大的效益，盡管樓的品質(zhì)包括整體布局、設(shè)計、使用、通風(fēng)系統(tǒng)等硬件設(shè)施都很完美，產(chǎn)品自身做得無可挑剔，但這只是保證其保值的一個要害因素。而增值最主要的是通過物業(yè)管理團(tuán)隊和物業(yè)公司的管理來實現(xiàn)的。對于租戶的選擇，因為這里有 IBM 等大的租戶，使得這座樓的品質(zhì)比較高，商業(yè)氣氛非常濃厚，市場上的許多租戶都認(rèn)可，增加了它的品牌度。這樣，無論從硬件還是軟件，都做得很好?？梢猿浞终f明有序的物業(yè)管理是其增值的要