【正文】 行力 ——建立規(guī)范化的制度是強化保安隊伍基礎(chǔ)管理的前提。要實現(xiàn)這一過程，企業(yè) 首先要做好保安入職前的職業(yè)背景考察，防止有前科、在案、有不良嗜好、有不健康的態(tài)度等情況，以良好的品格、潛質(zhì)和可塑性為主導，做到寧缺勿濫；其次要注重經(jīng)常性的思想教育，從家境、求職的艱辛、發(fā)展途徑等方面進行潛在引導，避免命令式、教條式和簡單粗放的思想教育。 思想管理是團隊建設(shè)的第一要素 ——基于保安隊伍激情與情感商數(shù)高于智力商數(shù)的特點，它的思想勢必具有活躍過度和機械教條兩種明顯形態(tài)，表現(xiàn)在工作上往往會產(chǎn)生不安于現(xiàn)狀、臨時過渡、游戲生活、碌碌無為、做好做壞一個樣等種種不良表現(xiàn)。但如果真正從行業(yè)的市場化、服務(wù)的專業(yè)化和人員的職業(yè)化的層面來剖析，安全管理與服務(wù)對物業(yè)管理企業(yè)而言，的確是一個值得思考的課題。提供基礎(chǔ)物業(yè)管理中的保安、保潔、通信、行政等服務(wù)。對企業(yè)物流活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和監(jiān)督，使各項物流活動實現(xiàn)最佳的協(xié)調(diào)與配合，以降低物流成本，提高效率和效益。提供園區(qū)所需的基礎(chǔ)工業(yè)、商業(yè) IT 服務(wù)平臺，構(gòu)建園區(qū)網(wǎng)絡(luò)，提供多媒體服務(wù)，機房配置及維護等。包括園區(qū)內(nèi)的工作安全、工廠和系統(tǒng)安全、有害物質(zhì)監(jiān)測站、安全課程教育與培訓、輻射安全等。包括園區(qū)公共商業(yè)、娛樂、科研、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共設(shè)施，以及公共技術(shù)服務(wù)平臺、電子商務(wù)系統(tǒng)、電子政務(wù)系統(tǒng)、電子社區(qū)等的規(guī)劃、建設(shè)、管理與維護工作。利用先進的電子信息技術(shù)，加強對車輛的集中管理和調(diào)度，為駕駛員提供足夠的交通、安全、娛樂等信息，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)人、車、路的有機結(jié)合與和諧統(tǒng)一。主要擔負園區(qū)主次干道的行道樹、花壇、綠帶、廣場綠化的規(guī)劃、建設(shè)和維護管理工作。為園區(qū)提供合理的能源解決方案，并輔以先進的能源管理系統(tǒng)，優(yōu)化園區(qū)能源利用結(jié)構(gòu)，提高利用效率，在實現(xiàn)經(jīng)濟利益的同時，最大限度的實現(xiàn)園區(qū)的生態(tài)利益。包括園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃與維 護、污染物入侵控制、有害物質(zhì)監(jiān)測、噪聲控制、廢物管理、水保護、園區(qū)保潔以及相關(guān)培訓等。根據(jù)園區(qū)企業(yè)的要求，提供不同標準的生活用水和生產(chǎn)用水，如中水、井水、凈化水、飲用水、純凈水、去離子水等。主要指建筑系統(tǒng)內(nèi)的給排水、采暖、通風、空調(diào)和建筑電氣等設(shè)備的保養(yǎng)、維護工作，也包括企業(yè)的設(shè)施設(shè)備維護、車間管理等。包括資產(chǎn)管理、財務(wù)管理、不動產(chǎn)評估、成本分析、空間規(guī)劃、風險規(guī)避、投資策略，以及廠房、寫字樓的空間管理、出租、出售等。包括園區(qū)整體規(guī)劃、建筑物設(shè)計、景觀規(guī)劃、設(shè)施設(shè)備規(guī)劃等。即根據(jù)區(qū)域地理環(huán)境的特點，綜合考慮資源配置、市場潛力、交通條件、地形特征、生態(tài)環(huán)境等因素，為園區(qū)企業(yè)或新園區(qū)規(guī)劃選取最佳位置。 園區(qū)設(shè)施管理的內(nèi)容 園區(qū)設(shè)施管理主要包括園區(qū)不動產(chǎn)管理、基礎(chǔ)設(shè)施管理、公共服務(wù)設(shè)施管理和基礎(chǔ)物業(yè)管理等四方面內(nèi)容。設(shè)施管理關(guān) 注物業(yè)的整個生命周期，針對性提供策略性長期規(guī)劃，貫穿到物業(yè)或設(shè)施的可行性研究、設(shè)計、建造、維修及運營管理的全過程之中。設(shè)施管理是一種專業(yè)化、精細化的管理方式，它能針對企業(yè)的需求提供特殊的水、電、氣、熱等基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，并實現(xiàn)提高設(shè)施管網(wǎng)效率、改善環(huán)境、提高能源集約利用率的目的，通過專業(yè)的管理服務(wù)能滿足特殊的產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施管理要求。 設(shè)施管理更加精 細化、專業(yè)化，能滿足日益復雜的園區(qū)硬環(huán)境發(fā)展需求。例如，德國赫斯特工業(yè)園的設(shè)施管理中僅通過采用能源管理系統(tǒng)一項就使得園區(qū)能耗降低 3%5%。 設(shè)施管理遵循生態(tài)工業(yè)園理念，是園區(qū)節(jié)能降耗、效率提升的重要手段。針對某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，提供各種專業(yè)化的特殊服務(wù)是園區(qū)設(shè)施管理的重要內(nèi)容之一。與傳統(tǒng)物業(yè)管理不同，設(shè)施管理主要目的是改善客戶營運能力，提高園區(qū)收益。也就是說，我們應(yīng)該為企業(yè)的生產(chǎn)需要進行必要的生活設(shè)施配套，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)。這本是《黃帝宅經(jīng)》中的一句話，但它辨證地道出了居住形態(tài)發(fā)展史中人與住宅關(guān)系 的一種概括。 社區(qū)的概念是經(jīng)過一個個階段逐步演繹過來的，人們開始以群居的形式居住在一個大區(qū)域內(nèi)，形成諸多大型居住區(qū)，從解決簡單的居住問題到滿足各種需求。從微觀上講，工業(yè)園區(qū)的設(shè)計不很完善，配套設(shè)施不很齊全，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)對前期介入的重視程度不夠。 目前，我國工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理存在有很多問題。 工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理是全方位、多層次的管理。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬家，物業(yè)管理從業(yè)人員達 200 多萬人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業(yè)廠房、社會后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積已有數(shù)百億平方米，物業(yè)管理已形成了龐大的市場基礎(chǔ)，物業(yè)管理的市場化也逐步在啟動。 工業(yè)園區(qū)期待社區(qū)化物業(yè)管理 物業(yè)管理行業(yè)是一個新興的、發(fā)展的、具有豐富內(nèi)涵的領(lǐng)域。如果說是機遇，對國內(nèi)外企業(yè)是共同的機遇，因此必將出現(xiàn) “與狼共舞 ”的格局。 從國際市場來看，隨著我國加入 WTO，大批國外物業(yè)管理企業(yè)的進駐給國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展帶來直接影響，使國內(nèi)企業(yè)面臨巨大競爭壓力和沖擊。 從全國范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業(yè)的市場化發(fā)展進程。 ③ 由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物 業(yè)管理企業(yè)勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面 “五臟俱全 ”的機構(gòu)使人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重大技術(shù)問題仍需依賴專業(yè)公司；同時，庫存?zhèn)溆貌牧?、低耗物料又占用企業(yè)大量流動資金，造成流動資金沉淀。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題： ① 以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè) 數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問題，以 2020 年末的統(tǒng)計資料為例，全市擁有 1100 家大小規(guī)模不一的物業(yè)管理企業(yè)，正式注冊的僅 500 家，按2020 年全市物業(yè)開發(fā)量約 800 萬平方米計算， 1100 家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足 1 萬平方米。無論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為 主的工業(yè)開發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。比如，許多標準廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了 “消防隊員 ”，處處救火。 由于工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費定價較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小，這類物業(yè)的市場化程度不高，一般由政府指定或開發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。目前，在物業(yè)管理市場上， 這種方式比較常見，而且項目數(shù)目較多。 ② 通過協(xié)議招標方式占領(lǐng)市場 這種方式就是通過協(xié)議招標的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場化最根本的方式。所以，對一個物管企業(yè)而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。我們可以預測，未來 35 年是中國物業(yè)管理市場的 “戰(zhàn)國時代 ”。 2．工業(yè)園區(qū)的市場化程度不高 目前，全國物業(yè)管理市場處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。在司法實踐中，涉及工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。 對于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來講，我國的立法更是相對滯后。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點不同，可能會在工作中引發(fā)各種沖突。例如，對物業(yè)管理市場 中最主要的權(quán)利主體 ——物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。那么，物業(yè)管理市場整體管理、物業(yè)管理市場招投標及管理、物業(yè)管理市場需求主體及管理、物業(yè)管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。 但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時解決。 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析 工業(yè)園區(qū)的概念 工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供 水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學實驗需要的標準性建筑物或建筑物群體。因此，物業(yè)管理企業(yè)要在工業(yè)園區(qū)內(nèi)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、方便使用、便于管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車區(qū)域，并設(shè)專人進行管理，確保車輛完好無損。 6．交通秩序和車輛管理 工業(yè)園區(qū)內(nèi)單位多、人 員多、貨物進出頻繁，車輛必然多?？傊I(yè)園區(qū)清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利進行。有的廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內(nèi)一塵不染，如生產(chǎn)精密儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，因此，對不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應(yīng)勤清潔清掃清理。衛(wèi)生保潔工作也會因為工業(yè)生產(chǎn)的不同而有不同的要求。因此同其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。 ⑩ 制止任何違反消防安全的行為和企圖。 ⑧ 管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。 ⑦ 定期對工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。同時揭露批評違章違法行為，加強引導，培養(yǎng)建立全民的消防意識。 ⑥ 組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強防火意識。 ④ 負責工業(yè)園區(qū)內(nèi)動用明火的批準和現(xiàn)場監(jiān)護工作。 ③ 嚴格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施。值班人員要忠于職守，認真工作。消防監(jiān)控中心是接受火災報警、發(fā)出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機構(gòu)，中心應(yīng)實行 24 小時值班。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng) 護十分重要。這方面的工作較為繁雜。同時值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟的進行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時 是難以估計的，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進行工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設(shè)備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。同時，公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運作事關(guān)重大，其護維修養(yǎng)護十分重要，如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護工作等。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見。因生產(chǎn)需要，企業(yè)對廠房做分隔改造或內(nèi)部安裝機器設(shè)備時，不得超過樓面允許的荷載。 物業(yè)管理企業(yè)接管后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。因 此，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收。如果物業(yè)管理企業(yè)在立項決策、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、代理物業(yè)租售等各個階段能夠介入其中，不但能在接管物業(yè)后迅速投入到正常的運行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門建立良好的工作關(guān)系，理順服務(wù)渠道。 2．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性 盡管物業(yè)管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發(fā)項目的建設(shè)過程中，物業(yè)管理與開發(fā)項目生產(chǎn)使用周期前期階段的各種工作關(guān)系密切 ——開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工乃至銷售等工作環(huán)節(jié)，在很在程度上 決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。目前，因物業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期 物業(yè)管理合同 ，從而使合同的形式多種多樣。物業(yè)管理關(guān)系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，前期物業(yè)管理也不例外。 物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費。由于前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開發(fā)建設(shè)單位委托或選聘的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間沒有簽訂 物業(yè)管理合同 。組織機構(gòu)的職能有： ① 負責廠房區(qū)域內(nèi)建筑物管理的日常事務(wù)； ② 統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實街道辦事處交辦的社會任務(wù)； ③ 協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對共用部分的使用，維護綠化布局，督促衛(wèi)生制度的落實； ④ 負責整體性設(shè)備及附屬設(shè)施，共用部位的管理，養(yǎng)護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛(wèi)人員； ⑤ 負責建立房屋修繕 基金并設(shè)立專項賬目； ⑥ 制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開會議，檢查管理辦法的執(zhí)行情況和工作進度。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。廠區(qū)內(nèi)存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現(xiàn)火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員 多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來了難度。而且，廠房設(shè)備損耗嚴重，保養(yǎng)，維修費用高昂。 ② 險情。 ⑧ 公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。 ⑥ 工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護費高。 ④ 機器開動時震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾。 ② 大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。如社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)文化娛樂業(yè)、社區(qū)商務(wù)服務(wù)、社區(qū)健康服務(wù)業(yè)、社區(qū)中介業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店等。發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟，既可帶來經(jīng)濟效益 ，又可方便業(yè)主或物業(yè)使用人，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的滿意度。要想生存與發(fā)展，企業(yè)就必須千方百計降低企