【導讀】四川省成都市青白江區(qū)高鐵站項目和城廂鎮(zhèn)項目。市場調(diào)查分析報告。二零一一年三月十八日

　　

【正文】 商業(yè)購物中心是即將開業(yè)的千盛百貨廣場，該項目位于青白江區(qū)華金大道二段，主要從事中高端日用百貨、連鎖餐飲、娛樂休閑的經(jīng)營，營業(yè)面積約 萬平方米。其中包括開設大型超市，還將引入肯德基、屈臣氏、 VERO－ MODA、 ONLY、阿迪達斯、歐萊雅等知名商家和品牌。投入運營后 ,預計實現(xiàn)年營業(yè)收入 億元，增加就業(yè)崗位 1500 個。 由于青白江居民絕大部分居住在老城區(qū)，習慣于老城區(qū)消費， 消費意欲保守，第三產(chǎn)業(yè)占比過小， 因此北部新區(qū) 整體 商業(yè) 環(huán)境 較差 ，人流量稀少， 酒店類商業(yè)無太大市場需求， 如開發(fā)大型商業(yè)項目 也 有一定 風險。 在商鋪售價方面，一般底層臨街商鋪價格在 25000 元 /平方米左右，二層在70008000 元 /平方米，住宅底商一般以出售為主。 五 、區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 青白江區(qū)目前房地產(chǎn)市場正處于一個起步階段，與成都其他郊縣相比發(fā)展相對滯后。 ? 目前青白江 當前的 月均銷售速度 明顯不夠理想，鳳凰湖周邊土地均處于未開工狀態(tài)，坐等樓價上升。 ? 開發(fā)規(guī)模小的樓盤 仍需 分期開發(fā)，基本上是 1棟或 2棟樓賣一期，開發(fā)完一期后，第二期又停滯開發(fā)。 分布特征 ? 根據(jù)青白江工業(yè)向南，生活向北的城市發(fā)展規(guī)劃，未來北部新區(qū) 將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，與鳳凰湖片區(qū)形成對接。 發(fā)展趨勢 ? 未來 1— 3 年區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展將步入一個快速上行通道。 ? 支撐因素 ： ，青白江作為成都北部新城規(guī)劃的組成部分，融入到全域成都，其未來經(jīng)濟發(fā)展勢頭 較好 。 ，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，對生活環(huán)境的改善，極大提升了城市居民生活品質(zhì)與城市形象。 34 六、金堂縣樓盤抽樣 調(diào)查 藍光觀嶺 ? 整個項目以 4200 畝原生山水為生活版圖，蘊涵 1200 畝天然淺丘果嶺、 國際標準 18 洞高爾夫球場、高低錯落的綠色山丘、數(shù)個翡翠般溫潤的天然湖泊，將呈現(xiàn)出一個純粹的北美風情別墅社區(qū)。 ? 項目位于 金堂縣觀嶺大道旁 ? 由 藍光集團 開發(fā) ? 產(chǎn)品： 獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ? 目前在售二期剩余房源和五期房源，一期已交房 ? 組院別墅 164 平方米起， 9000 元 /平方米；聯(lián)排別墅 210 平方米， 11000 元 /平方米；雙拼別墅 260 平方米， 14000 元 /平方米；獨棟別墅 240405 平方米， 1000016000 元 /平方米，總價 270600 余萬 /套。 ? 物業(yè)管理費 元 /平方米月，建筑形式不同， 物業(yè)費不同 ? 項目 08 年 12 月開盤， 678 套已售出 400 多套，月均銷售 15 套 ? 項目目標客戶是 富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學教授以及追求時尚的富家子弟 等高端置業(yè)群體和投資者。 35 恒大御景半島 ? 項目位于 金堂縣濱江路二段（毗河二橋旁） ? 由 恒大地產(chǎn)集團成都有限公司 開發(fā) ? 項目占地 1559 畝，總建 299 萬平方米 ? 項目賣點江景， 項目自身配套有：商務會議中心，鉑金超五星標準酒店，大型運動中心，以及大型商業(yè)中心。 ? 建筑層數(shù) 121 2 32 層，戶型面積：二房 8三 五房 97159 ? 目前高層洋房均價 5500 元 /平方米（送 1500 元 /平方米豪 裝） ? 項目 2020 年 11 月開盤，目前所推 1691 套 已售出 656 套，月均銷售 164 套 ? 物業(yè)管理費 元 /平方米月 ? 目標客戶以金堂縣二次置業(yè)客戶 為主 以及成都城區(qū)有車一族 從調(diào)研來看，目前金堂縣樓價也集中在 35004000 元 /平方米區(qū)間。金堂縣與青白江 樓價差距 較小，但是恒大進駐后金堂縣樓價有望超過青白江區(qū)， 主要原因在于：城市定位不同，前者 定位于成都游樂中心，后 者是工業(yè)區(qū)，金堂縣居住環(huán)境較青白江區(qū)優(yōu)越，加上未來成都第二機場 興 建于金堂縣，金堂縣未來發(fā)展空間更大； 目前 青 白江區(qū) 40 萬人，而金堂縣 80 萬人，在人口規(guī)模上差異較大，導致市場需求 也 有較大差異。 36 第三章 高鐵站 項目分析篇 一、 項目 概況 ? 項目位置 項目地塊 位于成綿高速 東側(cè) ，華金大道一段以北，同華大道以西，攀鋼廠正對面地塊， 處于青白江區(qū)西北面，屬于青白江北部新區(qū)居住帶的組成部分，距離成都城區(qū)大約 30 分鐘左右車程， 在建成德綿高鐵青白江站 以及青白江客運站 距地塊步行五分鐘 ，地理位置較好。 ? 項目現(xiàn)狀 目前地塊為生地，未達“三通一平”條件，現(xiàn)狀為菜地和 農(nóng)田，宗地內(nèi)有 2組高壓線經(jīng)過，地塊內(nèi)部涉及農(nóng)民房屋拆 遷面積較大。 項目地塊 往 成都市區(qū) 往金堂縣 往新都 往鳳凰湖 在建成綿樂高鐵 站 37 ? 項目區(qū)位 從青白江整體規(guī)劃來看，項目地塊處于北部新區(qū)居住帶左側(cè)，與鳳凰湖片區(qū)有一定距離，居住環(huán)境和周邊配套遠遠不及鳳凰湖片區(qū)，發(fā)展前景不太樂觀。 項目地塊 鳳凰湖片區(qū) 地塊內(nèi)高壓線 地塊 現(xiàn)狀 地塊 內(nèi)農(nóng)民房 地塊 現(xiàn)狀 38 二、 項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢和機會分析 —— 項目地塊 占地面積約 500600 畝， 總體規(guī)模較大，持續(xù)開發(fā)性較強； —— 項目與成綿高速和成綿樂高鐵站青白江站距離較近，交通優(yōu)勢明顯 。 （二）項目劣勢和威脅分析 —— 項目地塊涉及一定拆遷量，開發(fā)進度和成本不確定因素較大； —— 項目區(qū)位與目前青白江區(qū)最熱點的鳳凰湖片區(qū)差距較大，劣 勢明顯； —— 目前青白江以小盤開發(fā)為主，市場消化速度 不夠理想，回籠資金慢； —— 目前青白江區(qū)整體樓價不到 4000 元 /平方米，開發(fā)利潤偏低 ； —— 當前青白江區(qū)處于 本地人 首次置業(yè)階段，改善型需求和投資型需求未入市，樓價的快速提升 仍 需要較長一段時間。 三、項目 結(jié)論與建議 從地塊規(guī)模、區(qū)位和市場需求來看，地塊可供利用自然景觀極少，別墅產(chǎn)品難以取得成功，因此適宜規(guī)劃作高層和多層洋房。 目前青白江 地價在 100150 萬 /畝， 洋房 價 格 還不到 4000 元 /平方米， 開發(fā)利潤偏低，項目地塊雖然距離成綿樂高鐵站較近，但項目 涉及高 壓 線遷移和農(nóng)民房屋拆遷，因此不能立即啟動開發(fā)，而且與鳳凰湖片區(qū)在售和待售項目相比較，項目 地塊 在 環(huán)境 和配套 方面劣勢明顯 。 此外，鳳凰湖周邊已有多家公司圈地，未來市場供應量較大，從整個成都市場來看，主城區(qū)限購有利于郊縣區(qū)域市場，但青白江 區(qū) 銷售未見出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)，成都分流到青白江置業(yè)或投資客群未見明顯出現(xiàn)，作為 老牌 工業(yè) 基地定位的青白江 在郊縣競爭中難占優(yōu)勢， 置業(yè)認可度較低， 預計青白江房價還需較長時間 孕育，當前的開發(fā)時機還不成熟。綜上所述， 不建議公司考慮。 39 第四章 城廂鎮(zhèn)項目分析篇 一、項目概況 ? 項目位 置 項目地塊 位于 成都市青白江區(qū) 城廂鎮(zhèn)十五里村，與金堂縣城接壤， 行政上屬于青白江區(qū)轄區(qū)范圍， 毗鄰藍光觀嶺 4200 畝項目，距離青白江區(qū)中心 16 公里，距離成都市中心 52 公里，通過成金快速通道到成都市區(qū)大約 30 分鐘左右。 項 目地塊 藍光觀嶺 金堂縣城 往城廂鎮(zhèn)、青白江區(qū) 40 ? 項目現(xiàn)狀 目前地塊為山地，有山有水，毗鄰毗河，山體不高，高低起伏，錯落有致，自然環(huán)境保存較好，北面臨康巴路，宗地部分區(qū)域落差較大。 ? 項目 背景 41 從藍光觀嶺項目整體規(guī)劃來看， 該 項目由三地塊組成，分別為地塊 A 正在開發(fā)地塊 4200 畝，地塊 B 陸續(xù)開發(fā)地塊 2200 畝，地塊 C 陸續(xù)開發(fā) 地塊 5800 畝，合共占地 12200 畝。 項目地塊 應該 屬于藍光觀嶺項目第三期開發(fā)用地。 二、項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢和機會分析 —— 項目 地塊占地約 5800 畝，規(guī)模宏大，開發(fā)持續(xù)性強； —— 項目地塊毗鄰金堂縣和青白江區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景看好； —— 項目地塊內(nèi)部有山有水，臨河岸線較長，適合打造大型別墅 項目。 （二）項目劣勢和威脅分析 —— 項目 規(guī)模大，開發(fā)周期比較長， 別墅產(chǎn)品的消化速度難以保證，市場不確定性比較大，對開發(fā)商資金和營銷手段有較大要求； —— 成都市房地產(chǎn)項目開工面積持續(xù)增長，別墅供應 量逐漸加大，客戶 可選擇面很大，市場競爭日趨激烈。本項目作為一個 熱點區(qū)域的 大 型別墅樓盤，不可避免的將面臨區(qū)域其它項目、近郊和遠郊的低密度低層住宅的競爭威脅。此外，消費者日益成熟，項目如果沒有獨特、可展示的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的潛力，將遠遠落后于市場。 5800 畝 4200 畝 2200 畝 42 三、項目結(jié)論與建議 項目地塊距離金堂縣城僅 2 公里左右，金堂縣 縣城所在地趙鎮(zhèn)乃千里沱江第一鎮(zhèn)，古蜀四大名鎮(zhèn)之一，歷史上趙鎮(zhèn)就是川西平原水運中心、物流中心和商貿(mào)中心，享有 “ 中國西部花園水城 ” 之美譽，是成都地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境最好的區(qū)（市 ）縣之一。 隨著成都第二國際機場選址金堂，區(qū)域 交通網(wǎng)絡 和配套進一步完善，投資環(huán)境和發(fā)展前景更為看好。 從整個青白江區(qū)和 金堂縣來看， 在售 別墅 項目比較少，市場進入機會比較大，目前別墅產(chǎn)品價格在 1000016000 元 /平方米，不同產(chǎn)品之間價格差異較大，大型別墅項目后期溢價空間更大，別墅產(chǎn)品的稀缺性和區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ沟媒紖^(qū)縣別墅價格 持續(xù)走高 。 從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)了解到 ， 藍光觀嶺項目 月均銷售速度 15 套，銷售速度較慢主要原因在于開發(fā)時間較長，目前已開發(fā)三年才初具規(guī)模，此外在項目推廣方面投入不足也減慢其銷售速度。 項目地塊占地 大 約 5800 畝，規(guī)模宏大，地塊有山有水，非常 適合打造大型別墅項目，發(fā)展前景廣闊，利潤空間較大 。 地塊雖是藍光觀嶺 4200 畝 項目 后期規(guī)劃用地之一，但目前尚未開發(fā)建設，因此還存在商議合作開發(fā)的機會，建議公司進一步洽談和合作開發(fā)該項目。