【正文】 利潤空間較大 。 三、項目 結(jié)論與建議 從地塊規(guī)模、區(qū)位和市場需求來看，地塊可供利用自然景觀極少，別墅產(chǎn)品難以取得成功，因此適宜規(guī)劃作高層和多層洋房。 ，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，對生活環(huán)境的改善，極大提升了城市居民生活品質(zhì)與城市形象。 客群構(gòu)成 多為川化、攀成鋼、各企業(yè)事業(yè)單位員工、學(xué)校教師等，此外 六家大型建材市場入駐青白江物流園區(qū) 也帶來 一定量的 客戶 前來 置業(yè)和投資。 （二） 土地市場 近三年土地供應(yīng)情況 2020 年 供應(yīng)土地 15 宗，總供應(yīng)量為 658 畝，以住宅用地為主 2020 年 供應(yīng)土地 43 宗，總供應(yīng)量為 2545 畝，以工業(yè)用地為主，住宅用地總量為 707 畝，占總量的 % 2020 年 供應(yīng)土地 5 宗，總供應(yīng)量為 563 畝，全為住宅用地 數(shù)據(jù)來源：成都國土資源局 小結(jié)：從供應(yīng)量上看， 09 年市場集中放量，主要為工業(yè)性質(zhì)用地，住宅性質(zhì)用地在最近三 年變化不大，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)；從地塊分布來看，住宅性質(zhì)用地將主要集中于北部新城區(qū)。 ? 作為成都的二級郊縣，其經(jīng)濟水平處于二級郊縣前列，但與鄰近的新都相比仍有較大差距。 目前，集裝箱物流園區(qū)內(nèi)“一橫四縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施框架已形成，支干道路正在加快推進 中。 17 ? 鳳凰湖片區(qū)規(guī)劃 鳳凰湖國際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)位于青白江區(qū)環(huán)城路北段，是集生態(tài)、休閑、觀光、度假為一體的開放式濕地城市公園。 14 兩次：位于主城區(qū)南、北兩個發(fā)展方向的華陽、雙流、新都 —— 青白江組團作為城市的主要發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建華陽和新都兩個綜合性次中心 區(qū)。即使金融危機波及全球，對于成都市商貿(mào)物流業(yè)的迅猛發(fā)展，影響甚小。從目前快速增長的生產(chǎn)總值可以看出，成都房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房價增長速度也是十分迅速的。 ? 青白江區(qū)域概況 地理位置 青白江區(qū)地處成都市東北部，距成都市 25 公里左右， 因境內(nèi)流過的清白江而得名 。東連四川省金堂縣，南鄰成都市龍泉驛區(qū)，西接成都市新都區(qū)，北靠四川省廣漢市。 2020 年 2020 年青白江區(qū) GDP 走勢 7 —— 近年來，青白江區(qū)經(jīng)濟保持較快的發(fā)展勢頭，已連續(xù) 28 年保持兩位數(shù)增長 。 定位于休閑城市的成都，中心城區(qū)即擁有 260 萬平方米的賣場經(jīng)營面積，成都市民消費結(jié)構(gòu)與消費習慣已逐步走向國際化。該區(qū)域是成都對外經(jīng)濟聯(lián)系的主要方向，將是重要的制造業(yè)聚集區(qū)，并承擔區(qū)域物流、專業(yè)服務(wù)、交通樞紐和居住等職能。度假區(qū)占地面積 1750 畝，后期將擴為 5000— 6000 畝，總投資約為 億元，是以鳳凰湖為核心，匯集 “ 林、溪、湖 ” 三大特色的大型生態(tài)休閑度假區(qū)。 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 22 ? 載貨汽車園區(qū) 園區(qū)定位為載貨汽車及配套零部件生產(chǎn)基地。 發(fā)展規(guī)劃 ? 作為“成德綿”區(qū)域發(fā)展的中軸，同時隨著北部新城的規(guī)劃實施和交通條件改善，青白江將逐步融入大成都范圍內(nèi)，形成全域成都的發(fā)展圈，拉動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展。 2020 年土地成交情況 2020 年區(qū)域共計成交 4 宗土地，成交總面積為 畝，成交總價為 億元，其中包含 3 宗住宅用地， 1 宗住宅及商業(yè)用地，且住宅用地均位于北部新區(qū)。 置業(yè)目的 地域性客戶以純自住和改善性居住需求為主，少量外區(qū)域客戶以投資性需求為主，目前投資性置業(yè)在住宅項目中表現(xiàn)還不明顯。 34 六、金堂縣樓盤抽樣 調(diào)查 藍光 目前青白江 地價在 100150 萬 /畝， 洋房 價 格 還不到 4000 元 /平方米， 開發(fā)利潤偏低，項目地塊雖然距離成綿樂高鐵站較近，但項目 涉及高 壓 線遷移和農(nóng)民房屋拆遷，因此不能立即啟動開發(fā)，而且與鳳凰湖片區(qū)在售和待售項目相比較，項目 地塊 在 環(huán)境 和配套 方面劣勢明顯 。 地塊雖是藍光觀嶺 4200 畝 項目 后期規(guī)劃用地之一，但目前尚未開發(fā)建設(shè)，因此還存在商議合作開發(fā)的機會，建議公司進一步洽談和合作開發(fā)該項目。綜上所述， 不建議公司考慮。 ? 項目位于 金堂縣觀嶺大道旁 ? 由 藍光集團 開發(fā) ? 產(chǎn)品： 獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ? 目前在售二期剩余房源和五期房源，一期已交房 ? 組院別墅 164 平方米起， 9000 元 /平方米；聯(lián)排別墅 210 平方米， 11000 元 /平方米；雙拼別墅 260 平方米， 14000 元 /平方米；獨棟別墅 240405 平方米， 1000016000 元 /平方米，總價 270600 余萬 /套。 購買因素 區(qū)域環(huán)境、價格及項目品質(zhì)。 值得注意的是， 2020 年 8 月，成都市國土局出臺文件將“地票”作為開發(fā)商在成都轄區(qū)內(nèi)參加國有建設(shè)用地競拍的“準入證”。 24 第二 章 市場分析 篇 一、 成都 市 住宅市場總體分析 成都市于 2020 年 2 月 15 日出臺 了 “ 新 國八條”限購令實施細則，主要內(nèi)容如下： 在本市主城區(qū) (錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū) 、高新區(qū) )暫時實行住房限購政策。 ? 糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園 園區(qū)位于彌牟鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積 6 平方公里，其中一期占地面積 平方公里，位于大件路以西，寶成線以東區(qū)域內(nèi)；二期占地面積 平方公里，向?qū)毘删€以西區(qū)域拓展。 ■鳳凰湖度假區(qū)規(guī)劃示意圖 18 鳳凰湖濕地公園 一期 800 畝核心區(qū)域 擁有 功能齊全的大型景觀，具有 300畝的主題生態(tài)湖泊， 同時還 將創(chuàng)建國家 AAAA 級景區(qū) ，以 提升青白江的城市形象與居住品質(zhì)。 多核：除華陽、新都 —— 青白江以外的其他周邊組團將成為重要的城市功能增長核，起到不同職能的分中心作用。 11 （六）城鎮(zhèn) 居民收入 2020 年 2020 年成都城鎮(zhèn) 居民收入 走勢 2020 年 2020 年青白江區(qū) 城鎮(zhèn) 居民收入走勢 —— 2020 年，成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 20835 元，增長 %，比上年提高 個百分點 。從目前 快速增長的生產(chǎn)總值可以看出，青白江區(qū)房地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況 全區(qū)幅員面積 平方公里，主城區(qū)由大彎和紅陽街道辦事處所轄，城區(qū)面積為 平方公里，下轄 9 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 2 個街道辦（大彎及紅陽）。 城區(qū)范圍：青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、郫縣（蜀都區(qū)）、雙流縣（雙流區(qū)）。 5 城市名片 ■省級生態(tài)區(qū) ■國家循環(huán)經(jīng)濟實驗區(qū) ■ 2020 年中國人居環(huán)境范例獎 ■首批省級環(huán)境保護模范區(qū) ■四川省經(jīng)濟綜合評價十強縣區(qū) 6 二、城市經(jīng)濟 （一） GDP 2020 年 2020 年成都 GDP 走勢 —— 2020 年遭遇 大地震及國際金融危機的雙重影響后， 09 年生產(chǎn)總值出現(xiàn)減趨勢，但 2020 年 GDP 增長率開始上漲，高至 15%的增長率，說明成都受金融危機沖擊相對較弱，主要原因之一是成都市出口制造業(yè)占比小，而第三產(chǎn)業(yè)占比接近 50%。 —— 2020 年，青白江區(qū)房地產(chǎn)投資出現(xiàn) 下滑，但 是 當時房地產(chǎn)銷售 形勢良好 ，從而導(dǎo)致 2020 年投資升溫，達到了 億元。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)布局 構(gòu)建 “ 一主兩次多核 ” 的多中心城市空間結(jié)構(gòu)。 ? 北部新區(qū)規(guī)劃 主要城市功能沿東西向布局，形成三條貫穿北部新區(qū)的功能軸，即北部生態(tài)旅游休閑軸、中部濱水生活服務(wù)軸及南部商 業(yè)與城市休閑綜合軸。 21 ? 鐵路集裝箱流園區(qū) 園區(qū)以集裝箱中心站為依托，總投資 25 億元，是全省 50 個重大項目之一，也是全省 30 個重點支持項目之一。 內(nèi)容 結(jié)論 城市定位 ? 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 26 二、 青白江 住宅市場總體分析 （一） 市場供銷總況 雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，但商品房銷售卻快速增長， 2020 年商品房銷售面積為 萬平方米，較上年增長 %；商品房 銷售額 億元，較上年增長 %。 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)部分樓盤采用“買房送面積”和“可變戶型”等方式，提高銷售單價，這類銷售手段 2020 年 2 月 25 日 起 已被成都市規(guī)劃局叫停。 發(fā)展趨勢 ? 未來 1— 3 年區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展將步入一個快速上行通道。 項目地塊 鳳凰湖片區(qū) 地塊內(nèi)高壓線 地塊 現(xiàn)狀 地塊 內(nèi)農(nóng)民房 地塊 現(xiàn)狀 38 二、 項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢和機會分析 —— 項目地塊 占地面積約 500600 畝， 總體規(guī)模較大，持續(xù)開發(fā)性較強； —— 項目與成綿高速和成綿樂高鐵站青白江站距離較近，交通優(yōu)勢明顯 。 從整個青白江區(qū)和 金堂縣來看， 在售 別墅 項目比較少，市場進入機會比較大，目前別墅產(chǎn)品價格在 1000016000 元 /平方米，不同產(chǎn)品之間價格差異較大，大型別墅項目后期溢價空間更大，別墅產(chǎn)品的稀缺性和區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ沟媒紖^(qū)縣別墅價格 持續(xù)走高 。 ? 項目 背景 41 從藍光觀嶺項目整體規(guī)劃來看， 該 項目由三地塊組成，分別為地塊 A 正在開發(fā)地塊 4200 畝，地塊 B 陸續(xù)開發(fā)地塊 2200 畝，地塊 C 陸續(xù)開發(fā) 地塊 5800 畝，合共占地 12200 畝。 35 恒大其中包括開設(shè)大型超市，還將引入肯德基、屈臣氏、 VERO－ MODA、 ONLY、阿迪達斯、歐萊雅等知名商家和品牌。然而，就在成都市國土局正籌劃將“地票”供應(yīng)提高至 3000 畝時，國土資源部 叫停了 “ 地票 ” 交易， 這 是否意味著 在日后招拍掛中不再設(shè)置持票入場要求？ 29 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 分布格局 區(qū)域目前已呈現(xiàn)的主要在 售樓盤項目共計 14 個，主要分布于北部新區(qū)，達到 9 處，其次為老城生活區(qū) 4 處，老城工業(yè)區(qū)