【正文】 速公路向南北伸展并連接新津、蒲江以及市域以外的廣漢、德陽、樂山等而形成的南北向城市發(fā)展軸。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)布局 構(gòu)建 “ 一主兩次多核 ” 的多中心城市空間結(jié)構(gòu)。近中期重點(diǎn)建設(shè)華陽次中心區(qū)，遠(yuǎn)期重點(diǎn)建設(shè)新都次中心區(qū)。突出主城區(qū)整體發(fā) 15 展效益，按各組團(tuán)不同功能、不同建設(shè)開發(fā)模式，實(shí)施長(zhǎng)期規(guī)劃引導(dǎo)，采用非均衡建設(shè)管理手段，遠(yuǎn)期逐步形成南北帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商貿(mào)廊道、生活廊道 3 條廊道格局；總規(guī)劃面積為 平方公里；包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；北部新城將以城市基底嵌入生態(tài)斑塊 +綠色廊道的空間模式，建成為一個(gè)綠廊之城、商貿(mào)之城、創(chuàng)業(yè)之城。 ? 北部新區(qū)規(guī)劃 主要城市功能沿東西向布局，形成三條貫穿北部新區(qū)的功能軸，即北部生態(tài)旅游休閑軸、中部濱水生活服務(wù)軸及南部商 業(yè)與城市休閑綜合軸。 鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)中心景觀鳳凰湖湖泊面積 300 余畝，人工湖泊總投資 3500 萬元，由水域中央的激光音樂噴泉和仿悉尼建筑與水景舞臺(tái)遙相呼應(yīng)，配以完善的水岸景觀 綠化帶和仿古木棧道，是集聚人工和天然的獨(dú)特景觀。其產(chǎn)業(yè)定位為冶金建材制造業(yè)，現(xiàn)已聚集冶金、建材、機(jī)械、化工等六大大型產(chǎn)業(yè)集群。 ■工業(yè)集中發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 ? 大型商品交易市場(chǎng) 位于大件路以東，成綿高速以西，鐵路北環(huán)線以南，總占地面積約 200 公頃 ；建成后將成為立足成都，輻射德陽、綿陽具有較大規(guī)模和高水平、現(xiàn)代化的專業(yè)市場(chǎng)。 21 ? 鐵路集裝箱流園區(qū) 園區(qū)以集裝箱中心站為依托，總投資 25 億元，是全省 50 個(gè)重大項(xiàng)目之一，也是全省 30 個(gè)重點(diǎn)支持項(xiàng)目之一。將打造由集載貨汽車制造和零部件生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、展示等多功能于一體的西部載貨汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 規(guī)劃總用地為 平方公里。 舉措：加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，奮力打造千億生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。 舉措：加速培育、引進(jìn)一批具有一定知名度的商貿(mào)零售企業(yè)、星級(jí)酒店，全面提升商業(yè)業(yè)態(tài)。 內(nèi)容 結(jié)論 城市定位 ? 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 ? 城市未來總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展。 從成都限購令內(nèi)容來看，該細(xì)則 在某種程度上起到限制炒房和投機(jī)性購房的作用，并能抑制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì) 。 由此可見，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，購房者開始青睞于非主城區(qū)置業(yè)，健全配套、宜居環(huán)境上佳的大戶型更是受到市場(chǎng)的廣泛歡迎。 26 二、 青白江 住宅市場(chǎng)總體分析 （一） 市場(chǎng)供銷總況 雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，但商品房銷售卻快速增長(zhǎng)， 2020 年商品房銷售面積為 萬平方米，較上年增長(zhǎng) %；商品房 銷售額 億元，較上年增長(zhǎng) %。 27 2020 年青白江區(qū)土地成交明細(xì) 宗地位置 凈 用地面 積 （ 畝 ） 土地用途及使用年限 容積率 凈 用地拍 賣 起始價(jià) （含出 讓 金）萬元 /畝 成交單 價(jià) （萬元） 溢價(jià)率 競(jìng) 得 單 位 競(jìng) 得日期 青 白江 區(qū) 大 彎 街 辦 革新村 10 組 商業(yè) 40 年住宅 70 年 用作星級(jí)酒店：≤ 二類居住用地：≤ 63 63 0% 成都怡湖投資 有限公司 202035 青 白江 區(qū) 北部新 區(qū) B1路以南（紅峰村 8 組 、 紅陽 村 5 組 ） 住宅用地70 年 ≤ 80 80 0% 四川正大土地整理開發(fā) 有限 責(zé) 任公司 202031 青 白江 區(qū) 同 華 大道以北， 實(shí)驗(yàn) 小學(xué) 以西（大 彎 街 辦 新河村 9 組 ） 住宅用地70 年 ≤ 120 25% 四川經(jīng) 典房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司 202031 青 白江 區(qū) 北部新 區(qū) B1 路以北，鳳 凰湖 濕 地公 園 以西（大 彎 街 辦革新村 8 組 ） 住宅用地 70 年 ＞ 且＜ 100 100 0% 四川大揚(yáng) 投 資 置業(yè) 有限公司 202031 數(shù)據(jù)來源：成都國(guó)土資源局 28 2020 年 12 月 成交土地情況 宗地位置 宗地面積 （畝） 起始價(jià) （萬 /畝） 成交價(jià) （萬 /畝） 樓面價(jià) （元 /㎡） 土地用途及 使用年限 規(guī)劃指標(biāo) 競(jìng)得人 成交時(shí)間 青白江區(qū)北部新區(qū)（實(shí)驗(yàn)小學(xué)以北） 120 150 750 城鎮(zhèn)混合用地 住宅 70 年、商業(yè) 40 年 容積率：總≤ ，建筑密度：總≤30%； 綠地率：≥ 30% 成都武海置業(yè)有限公司 202017 青白江區(qū)同華大道以北，鳳凰路以東，棲鳳居西北側(cè) 90 154 1283 住宅用地 70年 容積率： ≤ 四川榮耀投資有限公司 2020214 青白江區(qū)唐巴路（天保公司段）以北 95 128 1067 住宅用地 70年 容積率： ≤ 成都青白江錢江銀通置業(yè)有限公司 2020218 青白江區(qū)同華大道以北、鳳凰路以東 — 153 763 住宅用地 70年 容積率： ≤ 成都市聚業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020221 青白江區(qū)同華大道以北，成綿連接線以東 85 152 760 住宅用地 70年 容積率： ≤ 成都市青白江區(qū)九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020222 青白江區(qū)北部新城 B4 路以北，鳳凰路以西 — 147 735 住宅用地 70年 容積率： ≤ 四川天翊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020223 從近期土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，青白江北部新城的土地起拍價(jià)格集中在 80100 萬 /畝，最終成交價(jià)格集中在 150 萬 /畝，土地溢價(jià)率較高。然而，就在成都市國(guó)土局正籌劃將“地票”供應(yīng)提高至 3000 畝時(shí)，國(guó)土資源部 叫停了 “ 地票 ” 交易， 這 是否意味著 在日后招拍掛中不再設(shè)置持票入場(chǎng)要求？ 29 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 分布格局 區(qū)域目前已呈現(xiàn)的主要在 售樓盤項(xiàng)目共計(jì) 14 個(gè)，主要分布于北部新區(qū)，達(dá)到 9 處，其次為老城生活區(qū) 4 處，老城工業(yè)區(qū) 1 處。 項(xiàng)目名稱 長(zhǎng)河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠(chéng)書 香別院 占地面積 （畝） 133 9 23 23 90 建筑面積 （平方米） 164753 260000 33423 19475 45000 63000 100000 項(xiàng)目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 占地面積 （畝） 93 （一期 53畝） 47 21 80 24 建筑面積 （平方米） 51015 76000 （一期） 100000 76000 31008 160000 19209 戶型面積 區(qū)域項(xiàng)目戶型以套二、套三為主 ，面積區(qū)間分別集中在 75— 95 ㎡、 100— 125㎡之間。 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)部分樓盤采用“買房送面積”和“可變戶型”等方式，提高銷售單價(jià)，這類銷售手段 2020 年 2 月 25 日 起 已被成都市規(guī)劃局叫停。 產(chǎn)品導(dǎo)向 以舒適型套二戶型為主。其中包括開設(shè)大型超市，還將引入肯德基、屈臣氏、 VERO－ MODA、 ONLY、阿迪達(dá)斯、歐萊雅等知名商家和品牌。 五 、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 青白江區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)起步階段，與成都其他郊縣相比發(fā)展相對(duì)滯后。 發(fā)展趨勢(shì) ? 未來 1— 3 年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將步入一個(gè)快速上行通道。觀嶺 ? 整個(gè)項(xiàng)目以 4200 畝原生山水為生活版圖，蘊(yùn)涵 1200 畝天然淺丘果嶺、 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 18 洞高爾夫球場(chǎng)、高低錯(cuò)落的綠色山丘、數(shù)個(gè)翡翠般溫潤(rùn)的天然湖泊，將呈現(xiàn)出一個(gè)純粹的北美風(fēng)情別墅社區(qū)。 35 恒大金堂縣與青白江 樓價(jià)差距 較小，但是恒大進(jìn)駐后金堂縣樓價(jià)有望超過青白江區(qū)， 主要原因在于：城市定位不同，前者 定位于成都游樂中心，后 者是工業(yè)區(qū)，金堂縣居住環(huán)境較青白江區(qū)優(yōu)越，加上未來成都第二機(jī)場(chǎng) 興 建于金堂縣，金堂縣未來發(fā)展空間更大； 目前 青 白江區(qū) 40 萬人，而金堂縣 80 萬人，在人口規(guī)模上差異較大，導(dǎo)致市場(chǎng)需求 也 有較大差異。 項(xiàng)目地塊 鳳凰湖片區(qū) 地塊內(nèi)高壓線 地塊 現(xiàn)狀 地塊 內(nèi)農(nóng)民房 地塊 現(xiàn)狀 38 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析 —— 項(xiàng)目地塊 占地面積約 500600 畝， 總體規(guī)模較大，持續(xù)開發(fā)性較強(qiáng)； —— 項(xiàng)目與成綿高速和成綿樂高鐵站青白江站距離較近，交通優(yōu)勢(shì)明顯 。 此外，鳳凰湖周邊已有多家公司圈地，未來市場(chǎng)供應(yīng)量較大，從整個(gè)成都市場(chǎng)來看，主城區(qū)限購有利于郊縣區(qū)域市場(chǎng)，但青白江 區(qū) 銷售未見出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)，成都分流到青白江置業(yè)或投資客群未見明顯出現(xiàn)，作為 老牌 工業(yè) 基地定位的青白江 在郊縣競(jìng)爭(zhēng)中難占優(yōu)勢(shì)， 置業(yè)認(rèn)可度較低， 預(yù)計(jì)青白江房?jī)r(jià)還需較長(zhǎng)時(shí)間 孕育，當(dāng)前的開發(fā)時(shí)機(jī)還不成熟。 ? 項(xiàng)目 背景 41 從藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目整體規(guī)劃來看， 該 項(xiàng)目由三地塊組成，分別為地塊 A 正在開發(fā)地塊 4200 畝，地塊 B 陸續(xù)開發(fā)地塊 2200 畝，地塊 C 陸續(xù)開發(fā) 地塊 5800 畝，合共占地 12200 畝。本項(xiàng)目作為一個(gè) 熱點(diǎn)區(qū)域的 大 型別墅樓盤，不可避免的將面臨區(qū)域其它項(xiàng)目、近郊和遠(yuǎn)郊的低密度低層住宅的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 從整個(gè)青白江區(qū)和 金堂縣來看， 在售 別墅 項(xiàng)目比較少，市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)比較大，目前別墅產(chǎn)品價(jià)格在 1000016000 元 /平方米，不同產(chǎn)品之間價(jià)格差異較大，大型別墅項(xiàng)目后期溢價(jià)空間更大，別墅產(chǎn)品的稀缺性和區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ沟媒紖^(qū)縣別墅價(jià)格 持續(xù)走高 。