【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 展規(guī)劃 —— 總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展； —— 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 ? 北部新區(qū)規(guī)劃 主要城市功能沿東西向布局，形成三條貫穿北部新區(qū)的功能軸，即北部生態(tài)旅游休閑軸、中部濱水生活服務(wù)軸及南部商 業(yè)與城市休閑綜合軸。新區(qū)劃分為 8個(gè)住區(qū)，規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模達(dá)到 萬(wàn)人。 17 ? 鳳凰湖片區(qū)規(guī)劃 鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)位于青白江區(qū)環(huán)城路北段，是集生態(tài)、休閑、觀光、度假為一體的開(kāi)放式濕地城市公園。度假區(qū)占地面積 1750 畝，后期將擴(kuò)為 5000— 6000 畝，總投資約為 億元，是以鳳凰湖為核心，匯集 “ 林、溪、湖 ” 三大特色的大型生態(tài)休閑度假區(qū)。 鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)中心景觀鳳凰湖湖泊面積 300 余畝，人工湖泊總投資 3500 萬(wàn)元，由水域中央的激光音樂(lè)噴泉和仿悉尼建筑與水景舞臺(tái)遙相呼應(yīng)，配以完善的水岸景觀 綠化帶和仿古木棧道，是集聚人工和天然的獨(dú)特景觀。 ■鳳凰湖度假區(qū)規(guī)劃示意圖 18 鳳凰湖濕地公園 一期 800 畝核心區(qū)域 擁有 功能齊全的大型景觀，具有 300畝的主題生態(tài)湖泊， 同時(shí)還 將創(chuàng)建國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū) ，以 提升青白江的城市形象與居住品質(zhì)。 ■鳳凰湖濕地公園效果圖 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 青白江六大產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，包括：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（北區(qū)、南區(qū)）、大型商品交易市場(chǎng)、大宗散貨物流園區(qū)、鐵路集裝箱物流園區(qū)、載貨汽車(chē)園區(qū)及糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 19 ? 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 工業(yè) 北 區(qū) ： 工業(yè)集中發(fā)展建成區(qū) 11 平方公里，在建區(qū) 8 平 方公里，青新工業(yè)連片發(fā)展區(qū) 8 平方公里，南連新都工業(yè)東區(qū)；中遠(yuǎn)期規(guī)劃將跨毗河、上丘陵10 平方公里，形成 40 余平方公里的成都北部的工業(yè)新城。其產(chǎn)業(yè)定位為冶金建材制造業(yè)，現(xiàn)已聚集冶金、建材、機(jī)械、化工等六大大型產(chǎn)業(yè)集群。 工業(yè)南區(qū) ： 屬于青白江 —— 新都工業(yè)連片發(fā)展區(qū)的一部分，位于青白江區(qū)和新都區(qū)交界處，用地范圍北臨成都鐵路北環(huán)線(xiàn)及貨運(yùn)大道，南至青白江 新都區(qū)界，西接成綿高速公路，東靠同心大道南延線(xiàn)，距離成都市區(qū)約 15 公里。規(guī)劃總用地面積 8 平方公里，是以發(fā)展冶金、建材、機(jī)械、機(jī)電與成套設(shè)備為主，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為輔的現(xiàn) 代生產(chǎn)基地，是成都北部新城的重要組成部分。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有成套裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，攀成鋼擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)區(qū)，新型復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)區(qū)，冶金金屬、新型建材制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，玻纖、建筑材料產(chǎn)業(yè)區(qū)及相關(guān)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)區(qū)。 ■工業(yè)集中發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 ? 大型商品交易市場(chǎng) 位于大件路以東，成綿高速以西，鐵路北環(huán)線(xiàn)以南，總占地面積約 200 公頃 ；建成后將成為立足成都，輻射德陽(yáng)、綿陽(yáng)具有較大規(guī)模和高水平、現(xiàn)代化的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 主營(yíng)建筑裝潢材料、金屬材料、五金機(jī)電（大中型）和載重汽車(chē)類(lèi)商品。 20 ■大型商品交易市場(chǎng)規(guī)劃圖 ? 大宗散貨物流園區(qū) 園區(qū)以成都鐵路大彎 貨站為依托，占地 4600 畝，計(jì)劃總投資 億元，重點(diǎn)發(fā)展公鐵聯(lián)運(yùn)、大宗散貨物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送，以處理工業(yè)原材料、機(jī)電產(chǎn)品和鮮活食品等大宗散貨業(yè)務(wù)為主。現(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進(jìn)入全面建設(shè)階段。 21 ? 鐵路集裝箱流園區(qū) 園區(qū)以集裝箱中心站為依托，總投資 25 億元，是全省 50 個(gè)重大項(xiàng)目之一，也是全省 30 個(gè)重點(diǎn)支持項(xiàng)目之一。 園區(qū)以集裝箱多式聯(lián)運(yùn)和集裝箱增值服務(wù)為基礎(chǔ)，以工貿(mào)配送、增值加工和區(qū)域分撥為重點(diǎn)，拓展商品采購(gòu)、展示和物流裝備服務(wù)。 目前，集裝箱物流園區(qū)內(nèi)“一橫四縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施框架已形成，支干道路正在加快推進(jìn) 中。 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 22 ? 載貨汽車(chē)園區(qū) 園區(qū)定位為載貨汽車(chē)及配套零部件生產(chǎn)基地。將打造由集載貨汽車(chē)制造和零部件生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)貿(mào)易、展示等多功能于一體的西部載貨汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 規(guī)劃總用地為 平方公里。 ? 糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園 園區(qū)位于彌牟鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積 6 平方公里，其中一期占地面積 平方公里，位于大件路以西，寶成線(xiàn)以東區(qū)域內(nèi)；二期占地面積 平方公里，向?qū)毘删€(xiàn)以西區(qū)域拓展。引進(jìn)一批大型糧食流通和加工企業(yè)， 形成集糧油倉(cāng)儲(chǔ)、物流、加工、貿(mào)易、副產(chǎn)物深加工和食品 加工于一體的完善的產(chǎn)業(yè)鏈。 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園規(guī)劃圖 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園效果圖 23 經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃 ■重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 舉措：加快結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，奮力打造千億生態(tài)產(chǎn)業(yè)城。 ■ 打造以高端制造為代表的現(xiàn)代工業(yè) 。 舉措：發(fā)揮老工業(yè)基地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)冶金、建材主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及機(jī)械、汽車(chē)制造等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 ■打造以物流中心為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 。 舉措：加速培育、引進(jìn)一批具有一定知名度的商貿(mào)零售企業(yè)、星級(jí)酒店，全面提升商業(yè)業(yè)態(tài)。 ■ 打造以休閑觀光為特色的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 。 舉措：鼓勵(lì)興辦鄉(xiāng)村酒店、休閑農(nóng)莊、教育農(nóng) 園，舉辦鄉(xiāng)村旅游節(jié)會(huì)等，不斷延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。 四、區(qū)域宏觀環(huán)境總結(jié) 按照成都規(guī)劃三個(gè)層次（ 第一層次為中心城，面積為 598 平方千米；第二層次為中心城周邊的 4 區(qū)、 2 縣，面積為 2662 平方千米）的劃分 ， 青白江區(qū)應(yīng)該屬于成都市第二層次部分，將與第一層次的中心城區(qū)共同構(gòu)成都市區(qū)，最終成為成都市主城區(qū)的一部分。 內(nèi)容 結(jié)論 城市定位 ? 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ? 青白江經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要以第二產(chǎn)業(yè)為主，主要支柱產(chǎn)業(yè)為冶金、建材、機(jī)械、化工等。 ? 作為成都的二級(jí)郊縣，其經(jīng)濟(jì)水平處于二級(jí)郊縣前列，但與鄰近的新都相比仍有較大差距。 發(fā)展規(guī)劃 ? 作為“成德綿”區(qū)域發(fā)展的中軸，同時(shí)隨著北部新城的規(guī)劃實(shí)施和交通條件改善，青白江將逐步融入大成都范圍內(nèi)，形成全域成都的發(fā)展圈，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 ? 城市未來(lái)總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展。 24 第二 章 市場(chǎng)分析 篇 一、 成都 市 住宅市場(chǎng)總體分析 成都市于 2020 年 2 月 15 日出臺(tái) 了 “ 新 國(guó)八條”限購(gòu)令實(shí)施細(xì)則，主要內(nèi)容如下： 在本市主城區(qū) (錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū) 、高新區(qū) )暫時(shí)實(shí)行住房限購(gòu)政策。 本市戶(hù)籍居民家庭在主城區(qū)已擁有 1 套住房的，可以再購(gòu)買(mǎi)第 2 套住房 (含新建商品住房和二手住房 )，暫停購(gòu)買(mǎi)第 3 套住房。外地戶(hù)籍居民家庭在本市主城區(qū)無(wú)住房的，可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在本市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi) 1 套住房，暫停購(gòu)買(mǎi)第 2 套住房，不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房。 從成都限購(gòu)令內(nèi)容來(lái)看，該細(xì)則 在某種程度上起到限制炒房和投機(jī)性購(gòu)房的作用，并能抑制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì) 。 隨著該政策的 落實(shí) ，市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)相對(duì)加重。成都細(xì)則的限購(gòu)范圍僅包括主 城區(qū)，而不 是“新國(guó)八條”規(guī)定的整個(gè)行政區(qū)，其中青白江區(qū) 不屬于限購(gòu)范圍，這將會(huì)使購(gòu)房消費(fèi)外移，成都郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于春天里，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)郊縣樓盤(pán)將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。 隨著城郊公交系統(tǒng)等一系列城市道路交通的逐步完善，郫縣、溫江等近郊樓盤(pán)逐漸熱銷(xiāo)；近郊樓市呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是恒大、龍湖等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，選擇在近郊購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的購(gòu)房者越來(lái)越多。 由此可見(jiàn)，在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，購(gòu)房者開(kāi)始青睞于非主城區(qū)置業(yè)，健全配套、宜居環(huán)境上佳的大戶(hù)型更是受到市場(chǎng)的廣泛歡迎。 25 成都市中心城區(qū)樓盤(pán) 20200306 至 20200313 交易信息 (商品房 ) 成都市中心城區(qū)樓盤(pán) 20200306 至 20200313 交易信息 (商品房 ) 從上周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成都市區(qū)成交 689 套，占可售套數(shù) 29852 套的 %，成交均價(jià)為 9690 元 /平方米，其中武侯區(qū)、青羊區(qū)和高新區(qū)的成交均價(jià)維持萬(wàn)元大關(guān)，分別為 11082 元 /平方米、 10385 元 /平方米和 10270 元 /平方米。 從區(qū)域成交套數(shù)來(lái)看， 周成交 超過(guò) 100 套的區(qū)域有錦江區(qū)、青羊區(qū)和高新區(qū)，其中青羊區(qū)成交 197 套，排名第一。 從目前成都樓市來(lái)看，成交量有所下降， 成交均價(jià)漲幅減緩，甚至 有所 停滯，限購(gòu)令的影響尚未得到市場(chǎng)消化， 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，短期的行政政策調(diào)整不可能違背市場(chǎng)規(guī)律，成都樓市還是處于上行階段。 26 二、 青白江 住宅市場(chǎng)總體分析 （一） 市場(chǎng)供銷(xiāo)總況 雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，但商品房銷(xiāo)售卻快速增長(zhǎng)， 2020 年商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) %；商品房 銷(xiāo)售額 億元，較上年增長(zhǎng) %。 09 年市場(chǎng)整體供應(yīng)量在 40 萬(wàn)平方米左右，供銷(xiāo)比為 ，市場(chǎng)整體環(huán)境趨好。 （二） 土地市場(chǎng) 近三年土地供應(yīng)情況 2020 年 供應(yīng)土地 15 宗，總供應(yīng)量為 658 畝，以住宅用地為主 2020 年 供應(yīng)土地 43 宗，總供應(yīng)量為 2545 畝，以工業(yè)用地為主，住宅用地總量為 707 畝，占總量的 % 2020 年 供應(yīng)土地 5 宗，總供應(yīng)量為 563 畝，全為住宅用地 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都國(guó)土資源局 小結(jié)：從供應(yīng)量上看， 09 年市場(chǎng)集中放量，主要為工業(yè)性質(zhì)用地，住宅性質(zhì)用地在最近三 年變化不大，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)；從地塊分布來(lái)看，住宅性質(zhì)用地將主要集中于北部新城區(qū)。 2020 年土地成交情況 2020 年區(qū)域共計(jì)成交 4 宗土地，成交總面積為 畝，成交總價(jià)為 億元，其中包含 3 宗住宅用地， 1 宗住宅及商業(yè)用地，且住宅用地均位于北部新區(qū)。 27 2020 年青白江區(qū)土地成交明細(xì) 宗地位置 凈 用地面 積 （ 畝 ） 土地用途及使用年限 容積率 凈 用地拍 賣(mài) 起始價(jià) （含出 讓 金）萬(wàn)元 /畝 成交單 價(jià) （萬(wàn)元） 溢價(jià)率 競(jìng) 得 單 位 競(jìng) 得日期 青 白江 區(qū) 大 彎 街 辦 革新村 10 組 商業(yè) 40 年