【正文】 本項(xiàng)目作為一個(gè) 熱點(diǎn)區(qū)域的 大 型別墅樓盤，不可避免的將面臨區(qū)域其它項(xiàng)目、近郊和遠(yuǎn)郊的低密度低層住宅的競爭威脅。金堂縣與青白江 樓價(jià)差距 較小，但是恒大進(jìn)駐后金堂縣樓價(jià)有望超過青白江區(qū)， 主要原因在于：城市定位不同，前者 定位于成都游樂中心，后 者是工業(yè)區(qū)，金堂縣居住環(huán)境較青白江區(qū)優(yōu)越，加上未來成都第二機(jī)場 興 建于金堂縣，金堂縣未來發(fā)展空間更大； 目前 青 白江區(qū) 40 萬人，而金堂縣 80 萬人，在人口規(guī)模上差異較大，導(dǎo)致市場需求 也 有較大差異。 五 、區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 青白江區(qū)目前房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)起步階段，與成都其他郊縣相比發(fā)展相對(duì)滯后。 項(xiàng)目名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠書 香別院 占地面積 （畝） 133 9 23 23 90 建筑面積 （平方米） 164753 260000 33423 19475 45000 63000 100000 項(xiàng)目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 占地面積 （畝） 93 （一期 53畝） 47 21 80 24 建筑面積 （平方米） 51015 76000 （一期） 100000 76000 31008 160000 19209 戶型面積 區(qū)域項(xiàng)目戶型以套二、套三為主 ，面積區(qū)間分別集中在 75— 95 ㎡、 100— 125㎡之間。 由此可見，在當(dāng)前的市場背景下，購房者開始青睞于非主城區(qū)置業(yè)，健全配套、宜居環(huán)境上佳的大戶型更是受到市場的廣泛歡迎。 舉措：加速培育、引進(jìn)一批具有一定知名度的商貿(mào)零售企業(yè)、星級(jí)酒店，全面提升商業(yè)業(yè)態(tài)。 ■工業(yè)集中發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)布局圖 ? 大型商品交易市場 位于大件路以東，成綿高速以西，鐵路北環(huán)線以南，總占地面積約 200 公頃 ；建成后將成為立足成都，輻射德陽、綿陽具有較大規(guī)模和高水平、現(xiàn)代化的專業(yè)市場。 北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商貿(mào)廊道、生活廊道 3 條廊道格局；總規(guī)劃面積為 平方公里；包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分地區(qū)；北部新城將以城市基底嵌入生態(tài)斑塊 +綠色廊道的空間模式，建成為一個(gè)綠廊之城、商貿(mào)之城、創(chuàng)業(yè)之城。 “ 一軸 ” 指由主城區(qū)沿成雅高速公路和成綿高速公路向南北伸展并連接新津、蒲江以及市域以外的廣漢、德陽、樂山等而形成的南北向城市發(fā)展軸。 —— 2020 年，青白江區(qū)出口繼續(xù)保持快速增長， 全年出口總額 11295 萬美元，比上年增長 %。 區(qū)域特點(diǎn) 青白江 是 國家“十一五”期間在四川規(guī)劃建設(shè)的工業(yè)基地，是 中國西 部 重要的工業(yè)區(qū)， 也是成都最早的工業(yè)區(qū)， 冶金 、 化工、建材 、 制造及現(xiàn)代物流業(yè) 發(fā)達(dá)。 1989 年經(jīng)過國務(wù)院批準(zhǔn)，成都市實(shí)行計(jì)劃單列，享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，成為中國 14 個(gè)計(jì)劃單列城市之一。 4 公路與鐵路的相互銜接，加之與成都第二機(jī)場相鄰，形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)；同時(shí)青白江也是成都通往長三角、珠三角及環(huán)渤海的重要門戶。 2020 年 2020 年 青白江區(qū) 工業(yè)增加值 走勢 (規(guī)模以上工業(yè)增加值 ) 8 —— 2020 年 2020 年青白江區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值保持了逐年上揚(yáng)的走勢。 12 三、 城市規(guī)劃 （一）成都 市 總體發(fā)展規(guī)劃 城市性質(zhì) 四川 省會(huì)，中國西部重要中心城市之一，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市 ， 主城區(qū)人口規(guī)模 中期（ 2020 年）：城市建設(shè)用地 590 平方公里，實(shí)際居住人口 660 萬人，人均 89 平方米； 遠(yuǎn)期（ 2020 年 ）：城市建設(shè)用地 660 平方公里，實(shí)際居住人口 760 萬人，人均 87 平方米。 （二）青白江區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 站位成都 青白江屬于規(guī)劃的北部商貿(mào)城，是“成德綿”區(qū)域發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)，北入成都市的門戶，與其南部的新都區(qū)共同構(gòu)成成都市的北部新城。 工業(yè)南區(qū) ： 屬于青白江 —— 新都工業(yè)連片發(fā)展區(qū)的一部分，位于青白江區(qū)和新都區(qū)交界處，用地范圍北臨成都鐵路北環(huán)線及貨運(yùn)大道，南至青白江 新都區(qū)界，西接成綿高速公路，東靠同心大道南延線，距離成都市區(qū)約 15 公里。 ■ 打造以高端制造為代表的現(xiàn)代工業(yè) 。 隨著該政策的 落實(shí) ，市場觀望氣氛會(huì)相對(duì)加重。 呈現(xiàn)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠書 香別院 業(yè)態(tài) 多層 6+1 高層 18F 多層 6+1 高層 15F 小高層 11F 多層 6F 高層 18F 高層 18F 多層 /小高層 6— 9F 項(xiàng)目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城 一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 業(yè)態(tài) 小高層11F 高層 16F 多層 6F 小高層 11F 高層 18F 小高層 11F 高層 17F 多層 小高層11F 高層 18F 多層 7F 項(xiàng)目地塊 30 目前區(qū)域內(nèi)已呈現(xiàn)的項(xiàng)目其業(yè)態(tài)表現(xiàn)為多層、小高層及高層，且三種形態(tài)的發(fā)展較為均衡，高層最高為 18 層；從未來發(fā)展看，區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目所在比例將逐步上升，成為地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一種趨勢。投入運(yùn)營后 ,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入 億元，增加就業(yè)崗位 1500 個(gè)。御景半島 ? 項(xiàng)目位于 金堂縣濱江路二段（毗河二橋旁） ? 由 恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司 開發(fā) ? 項(xiàng)目占地 1559 畝，總建 299 萬平方米 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)江景， 項(xiàng)目自身配套有：商務(wù)會(huì)議中心，鉑金超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，大型運(yùn)動(dòng)中心，以及大型商業(yè)中心。 項(xiàng)目地塊 應(yīng)該 屬于藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目第三期開發(fā)用地。 隨著成都第二國際機(jī)場選址金堂，區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò) 和配套進(jìn)一步完善，投資環(huán)境和發(fā)展前景更為看好。 項(xiàng)目地塊 往 成都市區(qū) 往金堂縣 往新都 往鳳凰湖 在建成綿樂高鐵 站 37 ? 項(xiàng)目區(qū)位 從青白江整體規(guī)劃來看，項(xiàng)目地塊處于北部新區(qū)居住帶左側(cè)，與鳳凰湖片區(qū)有一定距離，居住環(huán)境和周邊配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及鳳凰湖片區(qū)，發(fā)展前景不太樂觀。 分布特征 ? 根據(jù)青白江工業(yè)向南，生活向北的城市發(fā)展規(guī)劃，未來北部新區(qū) 將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，與鳳凰湖片區(qū)形成對(duì)接。 1 月份大部分樓盤的銷售情況一般， 2 月份起多個(gè)樓盤優(yōu)惠促銷和返鄉(xiāng)置業(yè)群體以及進(jìn)城農(nóng)民剛需相結(jié)合，銷售轉(zhuǎn)好， 個(gè)別樓盤去化率從 23%提高到 55%。 從目前成都樓市來看，成交量有所下降， 成交均價(jià)漲幅減緩，甚至 有所 停滯，限購令的影響尚未得到市場消化， 但從長遠(yuǎn)市場發(fā)展來看，短期的行政政策調(diào)整不可能違背市場規(guī)律，成都樓市還是處于上行階段。 四、區(qū)域宏觀環(huán)境總結(jié) 按照成都規(guī)劃三個(gè)層次（ 第一層次為中心城，面積為 598 平方千米；第二層次為中心城周邊的 4 區(qū)、 2 縣，面積為 2662 平方千米）的劃分 ， 青白江區(qū)應(yīng)該屬于成都市第二層次部分，將與第一層次的中心城區(qū)共同構(gòu)成都市區(qū)，最終成為成都市主城區(qū)的一部分。現(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進(jìn)入全面建設(shè)階段。 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 總體發(fā)展方向：工業(yè)向南與新都工業(yè)集中發(fā)展區(qū)連片發(fā)展，居住向北發(fā)展； —— 城市發(fā)展定位：生態(tài)優(yōu)美之城、創(chuàng)業(yè)宜居之城、品質(zhì)生活之城。 1． 4 主城區(qū)建設(shè)用地發(fā)展方向 近中期空間拓展以向 南 、向 東 方向?yàn)橹鳎h(yuǎn)期和遠(yuǎn)景以向南、北方向?yàn)橹鳌? —— 從近年青白江區(qū)房地產(chǎn)投資走勢來看，房地產(chǎn)投資 總額逐年上升。 青白江 是 成都北部重要的農(nóng)業(yè)基地及有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。主城區(qū)面積 843 平方公里，市轄區(qū)面積 1418 平方公里。 2020 年末全區(qū)總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 （二）工業(yè)增加值 2020 年 2020 年成都工業(yè)增加值走勢 (規(guī)模以上工業(yè)增加值 ) —— 2020 年 2020 年 成都 規(guī)模以上工業(yè)增加值保持了逐年上揚(yáng)的走勢，且在 2020年達(dá)到了峰值 億元，同比上年增長 %。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 8205 元，增長 %。 成都主城區(qū)呈明顯的圈層式發(fā)展格局，一環(huán)二環(huán)三環(huán)及外環(huán)高速等環(huán)線界限分明，且四周空間分布都比較均勻；主城老五區(qū)由青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、武候區(qū)和成華區(qū)組成，現(xiàn)在加上高新區(qū)主城共由六區(qū)組成，整個(gè)主城為一個(gè)圓，而主城五區(qū)則都為扇形，每個(gè)區(qū)都從市中心 向四周擴(kuò)展開，即每個(gè)區(qū)都連接市中心，也有郊區(qū)，類似于一個(gè)餅狀圖。 ■鳳凰湖濕地公園效果圖 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 青白江六大產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體，包括：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)（北區(qū)、南區(qū)）、大型商品交易市場、大宗散貨物流園區(qū)、鐵路集裝箱物流園區(qū)、載貨汽車園區(qū)及糧食物流加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)。引進(jìn)一批大型糧食流通和加工企業(yè)， 形成集糧油倉儲(chǔ)、物流、加工、貿(mào)易、副產(chǎn)物深加工和食品 加工于一體的完善的產(chǎn)業(yè)鏈。 本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有 1 套住房的，可以再購買第 2 套住房 (含新建商品住房和二手住房 )，暫停購買第 3 套住房。這意味著，開發(fā)商必須拿到“地票”方能參與拍地，另外，有“地票”并不保證能拿到地。 33 四、區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查 目前青白江區(qū)商業(yè)集中在老城區(qū)，以臨街商鋪為主， 青白江區(qū)沒有大型百貨零售業(yè)和 城市綜合體 ， 集中式的大型商業(yè)街和商業(yè)中心還屬于市場空白期。 ? 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米 39 第四章 城廂鎮(zhèn)項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目位 置 項(xiàng)目地塊 位于 成都市青白江區(qū) 城廂鎮(zhèn)十五里村，與金堂縣城接壤， 行政上屬于青白江區(qū)轄區(qū)范圍， 毗鄰藍(lán)光觀嶺 4200 畝項(xiàng)目，距離青白江區(qū)中心 16 公里，距離成都市中心 52 公里，通過成金快速通道到成都市區(qū)大約 30 分鐘左右。 項(xiàng)目地塊占地 大 約 5800 畝，規(guī)模宏大，地塊有山有水，非常 適合打造大型別墅項(xiàng)目，發(fā)展前景廣闊，