【正文】 ） 住宅用地70 年 ≤ 120 25% 四川經(jīng) 典房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公司 202031 青 白江 區(qū) 北部新 區(qū) B1 路以北，鳳 凰湖 濕 地公 園 以西（大 彎 街 辦革新村 8 組 ） 住宅用地 70 年 ＞ 且＜ 100 100 0% 四川大揚 投 資 置業(yè) 有限公司 202031 數(shù)據(jù)來源：成都國土資源局 28 2020 年 12 月 成交土地情況 宗地位置 宗地面積 （畝） 起始價 （萬 /畝） 成交價 （萬 /畝） 樓面價 （元 /㎡） 土地用途及 使用年限 規(guī)劃指標 競得人 成交時間 青白江區(qū)北部新區(qū)（實驗小學以北） 120 150 750 城鎮(zhèn)混合用地 住宅 70 年、商業(yè) 40 年 容積率：總≤ ，建筑密度：總≤30%； 綠地率：≥ 30% 成都武海置業(yè)有限公司 202017 青白江區(qū)同華大道以北，鳳凰路以東，棲鳳居西北側(cè) 90 154 1283 住宅用地 70年 容積率： ≤ 四川榮耀投資有限公司 2020214 青白江區(qū)唐巴路（天保公司段）以北 95 128 1067 住宅用地 70年 容積率： ≤ 成都青白江錢江銀通置業(yè)有限公司 2020218 青白江區(qū)同華大道以北、鳳凰路以東 — 153 763 住宅用地 70年 容積率： ≤ 成都市聚業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020221 青白江區(qū)同華大道以北，成綿連接線以東 85 152 760 住宅用地 70年 容積率： ≤ 成都市青白江區(qū)九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020222 青白江區(qū)北部新城 B4 路以北，鳳凰路以西 — 147 735 住宅用地 70年 容積率： ≤ 四川天翊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020223 從近期土地市場成交數(shù)據(jù)來看，青白江北部新城的土地起拍價格集中在 80100 萬 /畝，最終成交價格集中在 150 萬 /畝，土地溢價率較高。這意味著，開發(fā)商必須拿到“地票”方能參與拍地，另外，有“地票”并不保證能拿到地。然而，就在成都市國土局正籌劃將“地票”供應(yīng)提高至 3000 畝時，國土資源部 叫停了 “ 地票 ” 交易， 這 是否意味著 在日后招拍掛中不再設(shè)置持票入場要求？ 29 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 分布格局 區(qū)域目前已呈現(xiàn)的主要在 售樓盤項目共計 14 個，主要分布于北部新區(qū)，達到 9 處，其次為老城生活區(qū) 4 處，老城工業(yè)區(qū) 1 處。 由于多層的物業(yè)管理費相對便宜，居住相對舒適，因此多層銷售普遍較好。 項目名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠書 香別院 占地面積 （畝） 133 9 23 23 90 建筑面積 （平方米） 164753 260000 33423 19475 45000 63000 100000 項目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 占地面積 （畝） 93 （一期 53畝） 47 21 80 24 建筑面積 （平方米） 51015 76000 （一期） 100000 76000 31008 160000 19209 戶型面積 區(qū)域項目戶型以套二、套三為主 ，面積區(qū)間分別集中在 75— 95 ㎡、 100— 125㎡之間。 青白江商品房銷售均價走勢（元 /m2） ■區(qū)域主要在售樓盤均價情況 項目名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和 茗居 龍域都市 蘭亭 德通心愿 城 興誠書 香別院 均價 3200 3500 2900 3000 3500 3500 3600 項目名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 均價 3200 4000 3800 3800 3100 3500 3600 32 銷售情況 目前區(qū)域項目整體銷售情況欠佳，其影響因素主要為區(qū)域環(huán)境、價格、項目規(guī)模與品質(zhì)；在已銷售的房源中，套二戶型占比較大。 調(diào)研中發(fā)現(xiàn)部分樓盤采用“買房送面積”和“可變戶型”等方式，提高銷售單價，這類銷售手段 2020 年 2 月 25 日 起 已被成都市規(guī)劃局叫停。 客群構(gòu)成 多為川化、攀成鋼、各企業(yè)事業(yè)單位員工、學校教師等，此外 六家大型建材市場入駐青白江物流園區(qū) 也帶來 一定量的 客戶 前來 置業(yè)和投資。 產(chǎn)品導(dǎo)向 以舒適型套二戶型為主。 33 四、區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查 目前青白江區(qū)商業(yè)集中在老城區(qū)，以臨街商鋪為主， 青白江區(qū)沒有大型百貨零售業(yè)和 城市綜合體 ， 集中式的大型商業(yè)街和商業(yè)中心還屬于市場空白期。其中包括開設(shè)大型超市，還將引入肯德基、屈臣氏、 VERO－ MODA、 ONLY、阿迪達斯、歐萊雅等知名商家和品牌。 由于青白江居民絕大部分居住在老城區(qū)，習慣于老城區(qū)消費， 消費意欲保守，第三產(chǎn)業(yè)占比過小， 因此北部新區(qū) 整體 商業(yè) 環(huán)境 較差 ，人流量稀少， 酒店類商業(yè)無太大市場需求， 如開發(fā)大型商業(yè)項目 也 有一定 風險。 五 、區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 青白江區(qū)目前房地產(chǎn)市場正處于一個起步階段，與成都其他郊縣相比發(fā)展相對滯后。 ? 開發(fā)規(guī)模小的樓盤 仍需 分期開發(fā)，基本上是 1棟或 2棟樓賣一期，開發(fā)完一期后，第二期又停滯開發(fā)。 發(fā)展趨勢 ? 未來 1— 3 年區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展將步入一個快速上行通道。 ，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，對生活環(huán)境的改善，極大提升了城市居民生活品質(zhì)與城市形象。觀嶺 ? 整個項目以 4200 畝原生山水為生活版圖，蘊涵 1200 畝天然淺丘果嶺、 國際標準 18 洞高爾夫球場、高低錯落的綠色山丘、數(shù)個翡翠般溫潤的天然湖泊，將呈現(xiàn)出一個純粹的北美風情別墅社區(qū)。 ? 物業(yè)管理費 元 /平方米 35 恒大 ? 建筑層數(shù) 121 2 32 層，戶型面積：二房 8三 五房 97159 ? 目前高層洋房均價 5500 元 /平方米（送 1500 元 /平方米豪 裝） ? 項目 2020 年 11 月開盤，目前所推 1691 套 已售出 656 套，月均銷售 164 套 ? 物業(yè)管理費 元 /平方米金堂縣與青白江 樓價差距 較小，但是恒大進駐后金堂縣樓價有望超過青白江區(qū)， 主要原因在于：城市定位不同，前者 定位于成都游樂中心，后 者是工業(yè)區(qū)，金堂縣居住環(huán)境較青白江區(qū)優(yōu)越，加上未來成都第二機場 興 建于金堂縣，金堂縣未來發(fā)展空間更大； 目前 青 白江區(qū) 40 萬人，而金堂縣 80 萬人，在人口規(guī)模上差異較大，導(dǎo)致市場需求 也 有較大差異。 ? 項目現(xiàn)狀 目前地塊為生地，未達“三通一平”條件，現(xiàn)狀為菜地和 農(nóng)田，宗地內(nèi)有 2組高壓線經(jīng)過，地塊內(nèi)部涉及農(nóng)民房屋拆 遷面積較大。 項目地塊 鳳凰湖片區(qū) 地塊內(nèi)高壓線 地塊 現(xiàn)狀 地塊 內(nèi)農(nóng)民房 地塊 現(xiàn)狀 38 二、 項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢和機會分析 —— 項目地塊 占地面積約 500600 畝， 總體規(guī)模較大，持續(xù)開發(fā)性較強； —— 項目與成綿高速和成綿樂高鐵站青白江站距離較近，交通優(yōu)勢明顯 。 三、項目 結(jié)論與建議 從地塊規(guī)模、區(qū)位和市場需求來看，地塊可供利用自然景觀極少，別墅產(chǎn)品難以取得成功，因此適宜規(guī)劃作高層和多層洋房。 此外，鳳凰湖周邊已有多家公司圈地，未來市場供應(yīng)量較大，從整個成都市場來看，主城區(qū)限購有利于郊縣區(qū)域市場，但青白江 區(qū) 銷售未見出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)，成都分流到青白江置業(yè)或投資客群未見明顯出現(xiàn)，作為 老牌 工業(yè) 基地定位的青白江 在郊縣競爭中難占優(yōu)勢， 置業(yè)認可度較低， 預(yù)計青白江房價還需較長時間 孕育，當前的開發(fā)時機還不成熟。 39 第四章 城廂鎮(zhèn)項目分析篇 一、項目概況 ? 項目位 置 項目地塊 位于 成都市青白江區(qū) 城廂鎮(zhèn)十五里村，與金堂縣城接壤， 行政上屬于青白江區(qū)轄區(qū)范圍， 毗鄰藍光觀嶺 4200 畝項目，距離青白江區(qū)中心 16 公里，距離成都市中心 52 公里，通過成金快速通道到成都市區(qū)大約 30 分鐘左右。 ? 項目 背景 41 從藍光觀嶺項目整體規(guī)劃來看， 該 項目由三地塊組成，分別為地塊 A 正在開發(fā)地塊 4200 畝，地塊 B 陸續(xù)開發(fā)地塊 2200 畝，地塊 C 陸續(xù)開發(fā) 地塊 5800 畝，合共占地 12200 畝。 二、項目 SWOT 分析 （一）項目優(yōu)勢和機會分析 —— 項目 地塊占地約 5800 畝，規(guī)模宏大，開發(fā)持續(xù)性強； —— 項目地塊毗鄰金堂縣和青白江區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景看好； —— 項目地塊內(nèi)部有山有水，臨河岸線較長，適合打造大型別墅 項目。本項目作為一個 熱點區(qū)域的 大 型別墅樓盤，不可避免的將面臨區(qū)域其它項目、近郊和遠郊的低密度低層住宅的競爭威脅。 5800 畝 4200 畝 2200 畝 42 三、項目結(jié)論與建議 項目地塊距離金堂縣城僅 2 公里左右，金堂縣 縣城所在地趙鎮(zhèn)乃千里沱江第一鎮(zhèn)，古蜀四大名鎮(zhèn)之一，歷史上趙鎮(zhèn)就是川西平原水運中心、物流中心和商貿(mào)中心，享有 “ 中國西部花園水城 ” 之美譽，是成都地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境最好的區(qū)（市 ）縣之一。 從整個青白江區(qū)和 金堂縣來看， 在售 別墅 項目比較少，市場進入機會比較大，目前別墅產(chǎn)品價格在 1000016000 元 /平方米，不同產(chǎn)品之間價格差異較大，大型別墅項目后期溢價空間更大，別墅產(chǎn)品的稀缺性和區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ沟媒紖^(qū)縣別墅價格 持續(xù)走高 。 項目地塊占地 大 約 5800 畝，規(guī)模宏大，地塊有山有水，非常 適合打造大型別墅項目，發(fā)展前景廣闊，利潤空間較大 。