【正文】 ，青新工業(yè)連片發(fā)展區(qū) 8 平方公里，南連新都工業(yè)東區(qū)；中遠(yuǎn)期規(guī)劃將跨毗河、上丘陵10 平方公里，形成 40 余平方公里的成都北部的工業(yè)新城。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有成套裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，攀成鋼擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)區(qū)，新型復(fù)合材料產(chǎn)業(yè)區(qū)，冶金金屬、新型建材制造產(chǎn)業(yè)區(qū)，玻纖、建筑材料產(chǎn)業(yè)區(qū)及相關(guān)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)區(qū)?，F(xiàn)該園區(qū)已招商簽約完畢，進(jìn)入全面建設(shè)階段。 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)位置圖 ■鐵路集裝箱物流園區(qū)效果圖 22 ? 載貨汽車園區(qū) 園區(qū)定位為載貨汽車及配套零部件生產(chǎn)基地。 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園規(guī)劃圖 ■糧食加工產(chǎn)業(yè)物流園效果圖 23 經(jīng)濟(jì)“十二五”規(guī)劃 ■重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 ■打造以物流中心為引領(lǐng)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 。 四、區(qū)域宏觀環(huán)境總結(jié) 按照成都規(guī)劃三個(gè)層次（ 第一層次為中心城，面積為 598 平方千米；第二層次為中心城周邊的 4 區(qū)、 2 縣，面積為 2662 平方千米）的劃分 ， 青白江區(qū)應(yīng)該屬于成都市第二層次部分，將與第一層次的中心城區(qū)共同構(gòu)成都市區(qū)，最終成為成都市主城區(qū)的一部分。 發(fā)展規(guī)劃 ? 作為“成德綿”區(qū)域發(fā)展的中軸，同時(shí)隨著北部新城的規(guī)劃實(shí)施和交通條件改善，青白江將逐步融入大成都范圍內(nèi)，形成全域成都的發(fā)展圈，拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。外地戶籍居民家庭在本市主城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明在本市主城區(qū)購買 1 套住房，暫停購買第 2 套住房，不能提供本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市主城區(qū)購買住房。 隨著城郊公交系統(tǒng)等一系列城市道路交通的逐步完善，郫縣、溫江等近郊樓盤逐漸熱銷；近郊樓市呈持續(xù)增長態(tài)勢，尤其是恒大、龍湖等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，選擇在近郊購買大戶型的購房者越來越多。 從目前成都樓市來看，成交量有所下降， 成交均價(jià)漲幅減緩，甚至 有所 停滯，限購令的影響尚未得到市場消化， 但從長遠(yuǎn)市場發(fā)展來看，短期的行政政策調(diào)整不可能違背市場規(guī)律，成都樓市還是處于上行階段。 2020 年土地成交情況 2020 年區(qū)域共計(jì)成交 4 宗土地，成交總面積為 畝，成交總價(jià)為 億元，其中包含 3 宗住宅用地， 1 宗住宅及商業(yè)用地，且住宅用地均位于北部新區(qū)。 2020 年 成都推出的 2020 畝“地票”，成交均價(jià)高達(dá)每畝 萬元，比第一輪地票拍賣成交均價(jià) 萬元 /畝高出了近 5 倍。 項(xiàng)目體量 目前區(qū)域內(nèi)具有一定規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目相對(duì)較少，多以小盤開發(fā)為主。 1 月份大部分樓盤的銷售情況一般， 2 月份起多個(gè)樓盤優(yōu)惠促銷和返鄉(xiāng)置業(yè)群體以及進(jìn)城農(nóng)民剛需相結(jié)合，銷售轉(zhuǎn)好， 個(gè)別樓盤去化率從 23%提高到 55%。 置業(yè)目的 地域性客戶以純自住和改善性居住需求為主，少量外區(qū)域客戶以投資性需求為主，目前投資性置業(yè)在住宅項(xiàng)目中表現(xiàn)還不明顯。 青白江 當(dāng)前唯一一個(gè)大型 商業(yè)購物中心是即將開業(yè)的千盛百貨廣場，該項(xiàng)目位于青白江區(qū)華金大道二段，主要從事中高端日用百貨、連鎖餐飲、娛樂休閑的經(jīng)營，營業(yè)面積約 萬平方米。 在商鋪售價(jià)方面，一般底層臨街商鋪價(jià)格在 25000 元 /平方米左右，二層在70008000 元 /平方米，住宅底商一般以出售為主。 分布特征 ? 根據(jù)青白江工業(yè)向南，生活向北的城市發(fā)展規(guī)劃，未來北部新區(qū) 將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，與鳳凰湖片區(qū)形成對(duì)接。 34 六、金堂縣樓盤抽樣 調(diào)查 藍(lán)光月，建筑形式不同， 物業(yè)費(fèi)不同 ? 項(xiàng)目 08 年 12 月開盤， 678 套已售出 400 多套，月均銷售 15 套 ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶是 富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時(shí)尚的富家子弟 等高端置業(yè)群體和投資者。月 ? 目標(biāo)客戶以金堂縣二次置業(yè)客戶 為主 以及成都城區(qū)有車一族 從調(diào)研來看，目前金堂縣樓價(jià)也集中在 35004000 元 /平方米區(qū)間。 項(xiàng)目地塊 往 成都市區(qū) 往金堂縣 往新都 往鳳凰湖 在建成綿樂高鐵 站 37 ? 項(xiàng)目區(qū)位 從青白江整體規(guī)劃來看，項(xiàng)目地塊處于北部新區(qū)居住帶左側(cè)，與鳳凰湖片區(qū)有一定距離，居住環(huán)境和周邊配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及鳳凰湖片區(qū)，發(fā)展前景不太樂觀。 目前青白江 地價(jià)在 100150 萬 /畝， 洋房 價(jià) 格 還不到 4000 元 /平方米， 開發(fā)利潤偏低，項(xiàng)目地塊雖然距離成綿樂高鐵站較近，但項(xiàng)目 涉及高 壓 線遷移和農(nóng)民房屋拆遷，因此不能立即啟動(dòng)開發(fā)，而且與鳳凰湖片區(qū)在售和待售項(xiàng)目相比較，項(xiàng)目 地塊 在 環(huán)境 和配套 方面劣勢明顯 。 項(xiàng) 目地塊 藍(lán)光觀嶺 金堂縣城 往城廂鎮(zhèn)、青白江區(qū) 40 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前地塊為山地，有山有水，毗鄰毗河，山體不高，高低起伏，錯(cuò)落有致，自然環(huán)境保存較好，北面臨康巴路，宗地部分區(qū)域落差較大。 （二）項(xiàng)目劣勢和威脅分析 —— 項(xiàng)目 規(guī)模大，開發(fā)周期比較長， 別墅產(chǎn)品的消化速度難以保證，市場不確定性比較大，對(duì)開發(fā)商資金和營銷手段有較大要求； —— 成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工面積持續(xù)增長，別墅供應(yīng) 量逐漸加大，客戶 可選擇面很大，市場競爭日趨激烈。 隨著成都第二國際機(jī)場選址金堂，區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò) 和配套進(jìn)一步完善，投資環(huán)境和發(fā)展前景更為看好。 地塊雖是藍(lán)光觀嶺 4200 畝 項(xiàng)目 后期規(guī)劃用地之一，但目前尚未開發(fā)建設(shè)，因此還存在商議合作開發(fā)的機(jī)會(huì)，建議公司進(jìn)一步洽談和合作開發(fā)該項(xiàng)目。 從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)了解到 ， 藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目 月均銷售速度 15 套，銷售速度較慢主要原因在于開發(fā)時(shí)間較長，目前已開發(fā)三年才初具規(guī)模，此外在項(xiàng)目推廣方面投入不足也減慢其銷售速度。此外，消費(fèi)者日益成熟，項(xiàng)目如果沒有獨(dú)特、可展示的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的潛力，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場。 項(xiàng)目地塊 應(yīng)該 屬于藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目第三期開發(fā)用地。綜上所述， 不建議公司考慮。 （二）項(xiàng)目劣勢和威脅分析 —— 項(xiàng)目地塊涉及一定拆遷量，開發(fā)進(jìn)度和成本不確定因素較大； —— 項(xiàng)目區(qū)位與目前青白江區(qū)最熱點(diǎn)的鳳凰湖片區(qū)差距較大，劣 勢明顯； —— 目前青白江以小盤開發(fā)為主，市場消化速度 不夠理想，回籠資金慢； —— 目前青白江區(qū)整體樓價(jià)不到 4000 元 /平方米，開發(fā)利潤偏低 ； —— 當(dāng)前青白江區(qū)處于 本地人 首次置業(yè)階段，改善型需求和投資型需求未入市，樓價(jià)的快速提升 仍 需要較長一段時(shí)間。 36 第三章 高鐵站 項(xiàng)目分析篇 一、 項(xiàng)目 概況 ? 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目地塊 位于成綿高速 東側(cè) ，華金大道一段以北，同華大道以西，攀鋼廠正對(duì)面地塊， 處于青白江區(qū)西北面，屬于青白江北部新區(qū)居住帶的組成部分，距離成都城區(qū)大約 30 分鐘左右車程， 在建成德綿高鐵青白江站 以及青白江客運(yùn)站 距地塊步行五分鐘 ，地理位置較好。御景半島 ? 項(xiàng)目位于 金堂縣濱江路二段（毗河二橋旁） ? 由 恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司 開發(fā) ? 項(xiàng)目占地 1559 畝，總建 299 萬平方米 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)江景， 項(xiàng)目自身配套有：商務(wù)會(huì)議中心，鉑金超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，大型運(yùn)動(dòng)中心，以及大型商業(yè)中心。 ? 項(xiàng)目位于 金堂縣觀嶺大道旁 ? 由 藍(lán)光集團(tuán) 開發(fā) ? 產(chǎn)品： 獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ? 目前在售二期剩余房源和五期房源，一期已交房 ? 組院別墅 164 平方米起， 9000 元 /平方米；聯(lián)排別墅 210 平方米， 11000 元 /平方米；雙拼別墅 260 平方米， 14000 元 /平方米；獨(dú)棟別墅 240405 平方米， 1000016000 元 /平方米，總價(jià) 270600 余萬 /套。 ? 支撐因素 ： ，青白江作為成都北部新城規(guī)劃的組成部分，融入到全域成都，其未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭 較好 。 ? 目前青白江 當(dāng)前的 月均銷售速度 明顯不夠理想，鳳凰湖周邊土地均處于未開工狀態(tài)，坐等樓價(jià)上升。投入運(yùn)營后 ,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入 億元，增加就業(yè)崗位 1500 個(gè)。 購買因素 區(qū)域環(huán)境、價(jià)格及項(xiàng)目品質(zhì)。 項(xiàng)目 名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龍域都市蘭亭 德通心愿城 興誠書 香別院 推出 房源 522 1783 314 217 317 357 886 去化率 41% 78% 85% 64% 86% 32% 76% 月均 銷售 21 38 18 5 24 23 45 項(xiàng)目 名稱 宏恩康城 凱斯頓華府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 推出 房源 382 655 376 347 214 971 186 去化率 85% 96% 55% 63% 71% 15% 80% 月均 銷售 10 39 20 5 10 22 10 數(shù)據(jù)來源：成都透明 房產(chǎn)網(wǎng) 客群特征 客群來源 地域性客戶為主，有少量成都周邊地區(qū)客群。 項(xiàng)目 名稱 長河郡 大邦第一城 蜀青名苑 蜀青怡和茗居 龍域都市蘭亭 德通心愿城 興誠書 香別院 戶型 面積 套一： 54 套二： 78— 86 套三： 102— 121 套一： 48—56 套二： 73—75 套三： 9117 套二： 82—92 套三： 118 套二： 80— 95 套三： 100— 125 套三： 87— 111 套四： 113 套一： 69㎡ 套二： 83— 96 ㎡ 套二： 89— 98 套三： 110— 128 套四： 130— 146 31 項(xiàng)目 名稱 宏恩康城 凱斯頓華 府 康居天驕星城一期翰林院 清華逸景 映泉美居 嘉和瑞景 綠城尚品 戶型 面積 套一： 66 套二： 72— 106 套三： 86— 136 套二： 79—83 套三 :98—139 套四： 109— 164 套五： 168 套一： 45 套二： 81—92 套