【導(dǎo)讀】四川省成都市青白江區(qū)高鐵站項(xiàng)目和城廂鎮(zhèn)項(xiàng)目。市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告。二零一一年三月十八日

　　

【正文】 商業(yè)購(gòu)物中心是即將開(kāi)業(yè)的千盛百貨廣場(chǎng)，該項(xiàng)目位于青白江區(qū)華金大道二段，主要從事中高端日用百貨、連鎖餐飲、娛樂(lè)休閑的經(jīng)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積約 萬(wàn)平方米。其中包括開(kāi)設(shè)大型超市，還將引入肯德基、屈臣氏、 VERO－ MODA、 ONLY、阿迪達(dá)斯、歐萊雅等知名商家和品牌。投入運(yùn)營(yíng)后 ,預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入 億元，增加就業(yè)崗位 1500 個(gè)。 由于青白江居民絕大部分居住在老城區(qū)，習(xí)慣于老城區(qū)消費(fèi)， 消費(fèi)意欲保守，第三產(chǎn)業(yè)占比過(guò)小， 因此北部新區(qū) 整體 商業(yè) 環(huán)境 較差 ，人流量稀少， 酒店類(lèi)商業(yè)無(wú)太大市場(chǎng)需求， 如開(kāi)發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目 也 有一定 風(fēng)險(xiǎn)。 在商鋪售價(jià)方面，一般底層臨街商鋪價(jià)格在 25000 元 /平方米左右，二層在70008000 元 /平方米，住宅底商一般以出售為主。 五 、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 青白江區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)起步階段，與成都其他郊縣相比發(fā)展相對(duì)滯后。 ? 目前青白江 當(dāng)前的 月均銷(xiāo)售速度 明顯不夠理想，鳳凰湖周邊土地均處于未開(kāi)工狀態(tài)，坐等樓價(jià)上升。 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模小的樓盤(pán) 仍需 分期開(kāi)發(fā)，基本上是 1棟或 2棟樓賣(mài)一期，開(kāi)發(fā)完一期后，第二期又停滯開(kāi)發(fā)。 分布特征 ? 根據(jù)青白江工業(yè)向南，生活向北的城市發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)北部新區(qū) 將成為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，與鳳凰湖片區(qū)形成對(duì)接。 發(fā)展趨勢(shì) ? 未來(lái) 1— 3 年區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將步入一個(gè)快速上行通道。 ? 支撐因素 ： ，青白江作為成都北部新城規(guī)劃的組成部分，融入到全域成都，其未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭 較好 。 ，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)生活環(huán)境的改善，極大提升了城市居民生活品質(zhì)與城市形象。 34 六、金堂縣樓盤(pán)抽樣 調(diào)查 藍(lán)光觀嶺 ? 整個(gè)項(xiàng)目以 4200 畝原生山水為生活版圖，蘊(yùn)涵 1200 畝天然淺丘果嶺、 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 18 洞高爾夫球場(chǎng)、高低錯(cuò)落的綠色山丘、數(shù)個(gè)翡翠般溫潤(rùn)的天然湖泊，將呈現(xiàn)出一個(gè)純粹的北美風(fēng)情別墅社區(qū)。 ? 項(xiàng)目位于 金堂縣觀嶺大道旁 ? 由 藍(lán)光集團(tuán) 開(kāi)發(fā) ? 產(chǎn)品： 獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ? 目前在售二期剩余房源和五期房源，一期已交房 ? 組院別墅 164 平方米起， 9000 元 /平方米；聯(lián)排別墅 210 平方米， 11000 元 /平方米；雙拼別墅 260 平方米， 14000 元 /平方米；獨(dú)棟別墅 240405 平方米， 1000016000 元 /平方米，總價(jià) 270600 余萬(wàn) /套。 ? 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米月，建筑形式不同， 物業(yè)費(fèi)不同 ? 項(xiàng)目 08 年 12 月開(kāi)盤(pán)， 678 套已售出 400 多套，月均銷(xiāo)售 15 套 ? 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)是 富商或者企業(yè)的高層人士，小有成就的文化人、大學(xué)教授以及追求時(shí)尚的富家子弟 等高端置業(yè)群體和投資者。 35 恒大御景半島 ? 項(xiàng)目位于 金堂縣濱江路二段（毗河二橋旁） ? 由 恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司 開(kāi)發(fā) ? 項(xiàng)目占地 1559 畝，總建 299 萬(wàn)平方米 ? 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)江景， 項(xiàng)目自身配套有：商務(wù)會(huì)議中心，鉑金超五星標(biāo)準(zhǔn)酒店，大型運(yùn)動(dòng)中心，以及大型商業(yè)中心。 ? 建筑層數(shù) 121 2 32 層，戶(hù)型面積：二房 8三 五房 97159 ? 目前高層洋房均價(jià) 5500 元 /平方米（送 1500 元 /平方米豪 裝） ? 項(xiàng)目 2020 年 11 月開(kāi)盤(pán)，目前所推 1691 套 已售出 656 套，月均銷(xiāo)售 164 套 ? 物業(yè)管理費(fèi) 元 /平方米月 ? 目標(biāo)客戶(hù)以金堂縣二次置業(yè)客戶(hù) 為主 以及成都城區(qū)有車(chē)一族 從調(diào)研來(lái)看，目前金堂縣樓價(jià)也集中在 35004000 元 /平方米區(qū)間。金堂縣與青白江 樓價(jià)差距 較小，但是恒大進(jìn)駐后金堂縣樓價(jià)有望超過(guò)青白江區(qū)， 主要原因在于：城市定位不同，前者 定位于成都游樂(lè)中心，后 者是工業(yè)區(qū)，金堂縣居住環(huán)境較青白江區(qū)優(yōu)越，加上未來(lái)成都第二機(jī)場(chǎng) 興 建于金堂縣，金堂縣未來(lái)發(fā)展空間更大； 目前 青 白江區(qū) 40 萬(wàn)人，而金堂縣 80 萬(wàn)人，在人口規(guī)模上差異較大，導(dǎo)致市場(chǎng)需求 也 有較大差異。 36 第三章 高鐵站 項(xiàng)目分析篇 一、 項(xiàng)目 概況 ? 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目地塊 位于成綿高速 東側(cè) ，華金大道一段以北，同華大道以西，攀鋼廠正對(duì)面地塊， 處于青白江區(qū)西北面，屬于青白江北部新區(qū)居住帶的組成部分，距離成都城區(qū)大約 30 分鐘左右車(chē)程， 在建成德綿高鐵青白江站 以及青白江客運(yùn)站 距地塊步行五分鐘 ，地理位置較好。 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前地塊為生地，未達(dá)“三通一平”條件，現(xiàn)狀為菜地和 農(nóng)田，宗地內(nèi)有 2組高壓線經(jīng)過(guò)，地塊內(nèi)部涉及農(nóng)民房屋拆 遷面積較大。 項(xiàng)目地塊 往 成都市區(qū) 往金堂縣 往新都 往鳳凰湖 在建成綿樂(lè)高鐵 站 37 ? 項(xiàng)目區(qū)位 從青白江整體規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目地塊處于北部新區(qū)居住帶左側(cè)，與鳳凰湖片區(qū)有一定距離，居住環(huán)境和周邊配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及鳳凰湖片區(qū)，發(fā)展前景不太樂(lè)觀。 項(xiàng)目地塊 鳳凰湖片區(qū) 地塊內(nèi)高壓線 地塊 現(xiàn)狀 地塊 內(nèi)農(nóng)民房 地塊 現(xiàn)狀 38 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析 —— 項(xiàng)目地塊 占地面積約 500600 畝， 總體規(guī)模較大，持續(xù)開(kāi)發(fā)性較強(qiáng)； —— 項(xiàng)目與成綿高速和成綿樂(lè)高鐵站青白江站距離較近，交通優(yōu)勢(shì)明顯 。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅分析 —— 項(xiàng)目地塊涉及一定拆遷量，開(kāi)發(fā)進(jìn)度和成本不確定因素較大； —— 項(xiàng)目區(qū)位與目前青白江區(qū)最熱點(diǎn)的鳳凰湖片區(qū)差距較大，劣 勢(shì)明顯； —— 目前青白江以小盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，市場(chǎng)消化速度 不夠理想，回籠資金慢； —— 目前青白江區(qū)整體樓價(jià)不到 4000 元 /平方米，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)偏低 ； —— 當(dāng)前青白江區(qū)處于 本地人 首次置業(yè)階段，改善型需求和投資型需求未入市，樓價(jià)的快速提升 仍 需要較長(zhǎng)一段時(shí)間。 三、項(xiàng)目 結(jié)論與建議 從地塊規(guī)模、區(qū)位和市場(chǎng)需求來(lái)看，地塊可供利用自然景觀極少，別墅產(chǎn)品難以取得成功，因此適宜規(guī)劃作高層和多層洋房。 目前青白江 地價(jià)在 100150 萬(wàn) /畝， 洋房 價(jià) 格 還不到 4000 元 /平方米， 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)偏低，項(xiàng)目地塊雖然距離成綿樂(lè)高鐵站較近，但項(xiàng)目 涉及高 壓 線遷移和農(nóng)民房屋拆遷，因此不能立即啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，而且與鳳凰湖片區(qū)在售和待售項(xiàng)目相比較，項(xiàng)目 地塊 在 環(huán)境 和配套 方面劣勢(shì)明顯 。 此外，鳳凰湖周邊已有多家公司圈地，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，從整個(gè)成都市場(chǎng)來(lái)看，主城區(qū)限購(gòu)有利于郊縣區(qū)域市場(chǎng)，但青白江 區(qū) 銷(xiāo)售未見(jiàn)出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)，成都分流到青白江置業(yè)或投資客群未見(jiàn)明顯出現(xiàn)，作為 老牌 工業(yè) 基地定位的青白江 在郊縣競(jìng)爭(zhēng)中難占優(yōu)勢(shì)， 置業(yè)認(rèn)可度較低， 預(yù)計(jì)青白江房?jī)r(jià)還需較長(zhǎng)時(shí)間 孕育，當(dāng)前的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)還不成熟。綜上所述， 不建議公司考慮。 39 第四章 城廂鎮(zhèn)項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況 ? 項(xiàng)目位 置 項(xiàng)目地塊 位于 成都市青白江區(qū) 城廂鎮(zhèn)十五里村，與金堂縣城接壤， 行政上屬于青白江區(qū)轄區(qū)范圍， 毗鄰藍(lán)光觀嶺 4200 畝項(xiàng)目，距離青白江區(qū)中心 16 公里，距離成都市中心 52 公里，通過(guò)成金快速通道到成都市區(qū)大約 30 分鐘左右。 項(xiàng) 目地塊 藍(lán)光觀嶺 金堂縣城 往城廂鎮(zhèn)、青白江區(qū) 40 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前地塊為山地，有山有水，毗鄰毗河，山體不高，高低起伏，錯(cuò)落有致，自然環(huán)境保存較好，北面臨康巴路，宗地部分區(qū)域落差較大。 ? 項(xiàng)目 背景 41 從藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目整體規(guī)劃來(lái)看， 該 項(xiàng)目由三地塊組成，分別為地塊 A 正在開(kāi)發(fā)地塊 4200 畝，地塊 B 陸續(xù)開(kāi)發(fā)地塊 2200 畝，地塊 C 陸續(xù)開(kāi)發(fā) 地塊 5800 畝，合共占地 12200 畝。 項(xiàng)目地塊 應(yīng)該 屬于藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目第三期開(kāi)發(fā)用地。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析 —— 項(xiàng)目 地塊占地約 5800 畝，規(guī)模宏大，開(kāi)發(fā)持續(xù)性強(qiáng)； —— 項(xiàng)目地塊毗鄰金堂縣和青白江區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景看好； —— 項(xiàng)目地塊內(nèi)部有山有水，臨河岸線較長(zhǎng)，適合打造大型別墅 項(xiàng)目。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅分析 —— 項(xiàng)目 規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)， 別墅產(chǎn)品的消化速度難以保證，市場(chǎng)不確定性比較大，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金和營(yíng)銷(xiāo)手段有較大要求； —— 成都市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工面積持續(xù)增長(zhǎng)，別墅供應(yīng) 量逐漸加大，客戶(hù) 可選擇面很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。本項(xiàng)目作為一個(gè) 熱點(diǎn)區(qū)域的 大 型別墅樓盤(pán)，不可避免的將面臨區(qū)域其它項(xiàng)目、近郊和遠(yuǎn)郊的低密度低層住宅的競(jìng)爭(zhēng)威脅。此外，消費(fèi)者日益成熟，項(xiàng)目如果沒(méi)有獨(dú)特、可展示的優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)發(fā)展的潛力，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)。 5800 畝 4200 畝 2200 畝 42 三、項(xiàng)目結(jié)論與建議 項(xiàng)目地塊距離金堂縣城僅 2 公里左右，金堂縣 縣城所在地趙鎮(zhèn)乃千里沱江第一鎮(zhèn)，古蜀四大名鎮(zhèn)之一，歷史上趙鎮(zhèn)就是川西平原水運(yùn)中心、物流中心和商貿(mào)中心，享有 “ 中國(guó)西部花園水城 ” 之美譽(yù)，是成都地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境最好的區(qū)（市 ）縣之一。 隨著成都第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)選址金堂，區(qū)域 交通網(wǎng)絡(luò) 和配套進(jìn)一步完善，投資環(huán)境和發(fā)展前景更為看好。 從整個(gè)青白江區(qū)和 金堂縣來(lái)看， 在售 別墅 項(xiàng)目比較少，市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)比較大，目前別墅產(chǎn)品價(jià)格在 1000016000 元 /平方米，不同產(chǎn)品之間價(jià)格差異較大，大型別墅項(xiàng)目后期溢價(jià)空間更大，別墅產(chǎn)品的稀缺性和區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ沟媒紖^(qū)縣別墅價(jià)格 持續(xù)走高 。 從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)了解到 ， 藍(lán)光觀嶺項(xiàng)目 月均銷(xiāo)售速度 15 套，銷(xiāo)售速度較慢主要原因在于開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，目前已開(kāi)發(fā)三年才初具規(guī)模，此外在項(xiàng)目推廣方面投入不足也減慢其銷(xiāo)售速度。 項(xiàng)目地塊占地 大 約 5800 畝，規(guī)模宏大，地塊有山有水，非常 適合打造大型別墅項(xiàng)目，發(fā)展前景廣闊，利潤(rùn)空間較大 。 地塊雖是藍(lán)光觀嶺 4200 畝 項(xiàng)目 后期規(guī)劃用地之一，但目前尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，因此還存在商議合作開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，建議公司進(jìn)一步洽談和合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。